LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA: Reflexos da Lei 12.112/09

UNIVERSIDADE VALE DO RIO DOCE FACULDADE DE DIREITO, CIÊNCIAS ADMINISTRATIVAS E ECONÔMICAS CURSO DE DIREITO Gustavo Soares Lomeu LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA: Reflexos da Lei 12.112/09 Governador Valadares 2010

Gustavo Soares Lomeu LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA: Reflexos da Lei 12.112/09 Monografia apresentada como requisito para obtenção do grau de bacharel em Direito pela Faculdade de Direito, Ciências Administrativas e Econômicas da Universidade Vale do Rio Doce. Orientador: Rosimeire Pereira da Silva Governador Valadares 2010

Gustavo Soares Lomeu LEI DO INQUILINATO ATUALIZADA: REFLEXOS DA LEI N 12.112/09 Monografia apresentada como requisito para obtenção do grau de bacharel em Direito pela Faculdade de Direito, Ciências Administrativas e Econômicas da Universidade Vale do Rio Doce. Governador Valadares, de de 2010 Banca Examinadora:

Dedico a meus pais por me darem a educação necessária à vida, que nenhum título acadêmico propiciará. E a Deus pelo sustento e pela força neste anos.

Aquele que sabe somente o Direito nem o Direito sabe. Oliver Wendell Holme (1841-1935) juiz americano

RESUMO A Lei n 12.112/2009 veio inserir as mudanças necessárias para perpetuar a Lei do Inquilinato como importante microssistema em nosso ordenamento, restabelecendoa força legal que porventura perdera nesta quase duas décadas de interpretações judiciais, mantendo-a como legislação permanente e capaz de estabilizar o mercado econômico. Para isso, adequou-se a Lei do Inquilinato à jurisprudência dos Tribunais pátrios, e dirimindo de vez as principais dúvidas que surgiram nestes últimos dezoito anos que insistiam, devido às interpretações diversas, em não ser resolvidas, exigindo a força da lei. Assim, instituíram-se mecanismos que permitem uma mais rápida desocupação do imóvel, sobretudo no caso de inadimplência do locatário, medida liminar para cumprimento em 15 dias, que só não acontecerá se, no mesmo período, o locatário proceder ao pagamento integral do débito. Purgação da mora apenas uma vez nos últimos 24 meses. Proteção do fiador, através da exoneração extrajudicial da fiança, ficando responsável por mais 120 dias, e determinação de sua responsabilidade, pela extensão das garantias locativas até a entrega definitiva do imóvel alugado, afastando as variadas decisões e súmulas dos Tribunais. Palavras chaves: locação urbana, aluguel, habitação urbana, garantias locatícias, fiança, despejo.

ABSTRACT The Law n 12.112/2009 came to insert the changes necessary to perpetuate the tenancy law as an important microsystem in our planning, re-establishing the legal power to perhaps lost in this almost two decades of judicial interpretations, keeping it as permanent legislation and able to stabilize the economic market. For this, adapted to the case Tenant Law to the national Courts, and instead of settling the major issues that arose in the last eighteen who insisted, because of different interpretations, not be resolved by requiring the force of law. Thus, established mechanisms that allow a more rapid evacuation of the building, especially in case of default by the lessee to comply with an injunction in 15 days, that just will not happen if, in the same period, the lessee to pay the full debt. Regularization of the delay only once in the last 24 months. Protection of the guarantor, by extrajudicial exoneration of bail, with responsibility for over 120 days, and determination of its responsibility for the extension of rent guarantees until the final delivery of the rented property, removing the various decisions and dockets of the courts. Keywords: urban location, rent, urban housing, rent guarantees, surety, eviction.

SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO 9 2 BREVES CONSIDERAÇÕES HISTÓRICAS E ATUAIS 11 SOBRE A LOCAÇÃO URBANA 3 LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: CONCEITUAÇÃO E ELEMENTOS CONTRATUAIS 15 3.1 CONCEITUAÇÃO 15 3.2 CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO 18 4 POSICIONAMENTO DA LEI DO INQUILINATO NO UNIVERSO JURÍDICO: TEORIA DO DIÁLOGO DAS FONTES E A LEI DO INQUILINATO 20 5 DAS ALTERAÇÕES MATERIAIS À LEI DO INQUILINATO 25 5.1 PROPORCIONALIDADE DO PAGAMENTO DA MULTA PENAL 25 5.2 A SUB-ROGAÇÃO DO CÔNJUGE OU COMPANHEIRO NA SITUAÇÃO DE LOCATÁRIO E A POSSIBILIDADE DA EXONERAÇÃO DO FIADOR. 30 5.3 DA EXTENSÃO DAS GARANTIAS ATÉ A EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES 30 5.3.1 Exoneração do fiador em razão da prorrogação do contrato de locação por prazo indeterminado 32 6 DAS ALTERAÇÕES PROCEDIMENTAIS À LEI DO INQUILINATO 34 6.1 ADIÇÃO DE NOVAS LIMINARES NA AÇÃO DE DESPEJO 34 6.1.1 Hipóteses em que se permite a desocupação liminar 37 6.2 MUDANÇAS NO PROCEDIMENTO DA AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E ENCARGOS 41 6.3 EXECUÇAO DA SENTENÇA DE DESPEJO 44 6.4 EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO: DISPENSA DA PRESTAÇÃO DE CAUÇÃO. 45 6.5 ALTERAÇÕES NA AÇÃO REVISONAL DE ALUGUEL 47 6.6 REQUISITOS DA AÇÃO RENOVATÓRIA E INCLUSÃO EXPLÍCITA DA PROVA DA IDONEIDADE FINANCEIRA DO ATUAL FIADOR 50 7 CONCLUSÃO 54 REFERÊNCIAS 55

9 1. INTRODUÇÃO O presente trabalho tem por objetivo analisar sistematicamente as mudanças ocorridas na Lei do Inquilinato (Lei n 8.245 de 18 de outubro de 1991), introduzidas pela Lei n 12.112 de 09 de dezembro de 2009, expondo a reforma em exames pontuais e realizados dentro da conjuntura social e jurídica em que a atual Lei do Inquilinato se propõe a ser o regime legal de solução e pacificação dos problemas ligados a locação urbana. Antes da análise da lei 12.112/2009, foi realizado a localização atual da Lei do Inquilinato, situando-a dentro do espaço urbano/social e do novo código civil e seus princípios constitucionais. Posteriormente, parte-se ao exame das alterações materiais e procedimentais à Lei n 8.245/1991. A habitação urbana trata-se de um problema social e econômico que solicita respostas rápidas. O progresso técnico trouxe às cidades o encanto e o desejo de uma vida mais confortável, fomentando as migrações populacionais. E neste problema urbano, agravado neste último século, está a disciplina da locação de prédios urbanos, um desafio ao legislador, ao economista, ao sociólogo e ao jurista, desde os dias atormentados da I Grande Guerra 1. A Lei 12.112/09 veio em muitos artigos confirmar posicionamentos jurisprudenciais. Por isso, adotou-se o procedimento metodológico de análise das jurisprudências dos Tribunais e discussões existentes na doutrina, utilizando para isso uma extensa pesquisa bibliográfica. Diante deste contexto, esta pesquisa divide-se em cinco partes. O primeiro capítulo tratará da evolução histórica da locação urbana, com reflexões quanto ao objetivo da Lei do Inquilinato. O segundo capítulo esclarecerá quanto ao posicionamento da Lei do Inquilinato no ordenamento jurídico, expondo a interação presente com o Código Civil e seus princípios constitucionais. No terceiro capítulo, parte-se à conceituação do contrato de locação e seus elementos formadores. 1 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, vol. III, 2007. p. 301.

10 O quarto trabalhará a análise das mudanças materiais na Lei do Inquilinato, dando maior enfoque ao estudo da exoneração extrajudicial da fiança. E, por último, o quinto capítulo disporá sobre as mudanças ocorridas nos procedimentos da ação de despejo, da ação revisional de aluguel e da ação renovatória. Assim, pretende-se demonstrar sobre a importância da Lei do Inquilinato como microssistema jurídico capaz de ajudar no equilíbrio do binômio economia/ moradia, ponderando sobre a importância social da habitação, mas sem valorizar o mau pagador. Por isso, após 18 anos, a Lei 12.112/09 adéqua normativamente a Lei do Inquilinato às interpretações da jurisprudência e elimina entraves antigos das normas processuais nela presentes.

11 2. BREVES CONSIDERAÇÕES HISTÓRICAS E ATUAIS SOBRE A LOCAÇÃO URBANA Devido ao grande problema social da falta de moradia própria que aflige grande parcela da população, as leis do inquilinato como resultado sempre tenderam à proteger excessivamente o inquilino, parte teoricamente mais suscetível. Desta forma, criou-se na mentalidade geral que o locador seria sempre o grande investidor capitalista do mercado imobiliário por isso, um vilão e que faria de todos os locatários presas fáceis e indefesas 2. Vê-se, porém, o contrário. Um levantamento realizado pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (Cofeci) mostra que 70% dos imóveis alugados no Brasil pertencem a proprietários com um ou dois imóveis para locação, ou seja, não são grandes investidores. O aluguel é para o locador remuneração necessária, na grande maioria, para o sustento de sua família, para complementação de aposentadoria e renda, para o pagamento do estudo de filhos, para gastos em saúde etc. Mas, por outro lado, o aluguel é parte expressiva dos gastos das famílias no país. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística sobre a despesa média das famílias brasileiras: O grupo de despesas que mais pesa no bolso da família brasileira é Habitação (29,26% da despesa total ou R$ 520,22 mensais), que inclui aluguel, telefone, luz, gás, água, manutenção e móveis, entre outros itens. O segundo grupo de maior peso é Alimentação (R$ 304,12 ou 17,10%), e o terceiro, Transporte (R$ 270,16 ou 15,19%). Os três grupos fazem parte das chamadas Despesas de consumo que, entre o ENDEF de 1974-75 e a POF de 2002-03, aumentaram sua participação no total das despesas de 74,59% para 82,41% 3. As despesas de alimentação, habitação e transporte corresponderam a 75,3% da despesa de consumo média mensal das famílias brasileiras, ou a 61,3% da despesa total. Na Alimentação (19,8%) a proporção rural (27,6%) superou a urbana (19%). Na Habitação (35,9%) deu-se o inverso: urbana (36,4%) e rural (30,6%) 4. Assim, entende-se o caráter social da legislação inquilinária sobre a proteção do inquilino, visto que a história da habitação social no Brasil é marcada por 2 TAVARNARO, Carlos Roberto; THOMÉ, Solange. As Alterações da Lei Inquilinária. In: Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre: Sintese, v. 64, Abril/2009, p. 19. 3 IBGE. Pesquisa de orçamentos familiares 2002-2003. disponível em <http://www.ibge.gov.br> acesso em: 03 de julho de 2010. 4 IBGE. Pesquisa de orçamentos familiares 2008-2009. Disponível em <http://www.ibge.gov.br> acesso em: 03 de julho de 2010.

12 pensamentos que dirigiram a locação urbana ora pelo extremismo do liberalismo econômico e patrimonialista, e, ora sob a proteção excessiva do locatário que desestabilizaram o mercado imobiliário, aumentando os preços dos aluguéis. Para exemplificar, no começo do século XX, as grandes cidades brasileiras do sudeste, como Rio de Janeiro e São Paulo, experimentaram o inchaço urbano proporcionado pelas migrações e pela produção cafeeira. O professor Nabil Bonduki, em estudo que tradicionalmente domina, explica que, por causa deste crescimento enorme das áreas urbanas, as cidades foram moldadas em novos cenários citadinos por investidores imobiliários que se empreenderam na construção de imóveis para locação, sendo que na cidade de São Paulo da década de 1920, apenas 19% dos prédios eram habitados pelos seus proprietários, predominando largamente o aluguel como forma básica de acesso à moradia, e por isso, muito rentável. A habitação fora tratada pela República Velha com total ausência do Estado na produção da moradia e na regulamentação da locação, interferindo apenas em questões de higiene e salubridade: Surgem, assim, inúmeras soluções habitacionais, a maior parte das quais buscando economizar terrenos e materiais através da geminação e da inexistência de recuos frontais e laterais, cada qual destinado a uma capacidade de pagamento do aluguel: do cortiço, moradia operária por excelência, sequência de pequenas moradias ou cômodos insalubres ao longo de um corredor, sem instalações hidráulicas, aos palacetes padronizados produzidos em série para uma classe média que se enriquecia, passando por soluções pobres mas decentes de casas geminadas em vilas ou ruas particulares que perfuravam quarteirões para aumentar o aproveitamento de um solo caro e disputado pela intensa especulação imobiliária. 5 Atenta-se que o Código Civil de 1916, que regulava a questão, estabelecia o império absoluto da propriedade, não prevendo qualquer regra na fixação dos aluguéis, que eram regidos por contratos particulares, sob a ótica exclusiva do princípio fundamental da autonomia privada. Conquanto o problema da habitação tratasse, também, de uma questão social. Assim, em outro extremo, os governos populistas, após a revolução de 1930, em resposta a base de sustentação de seu poder político as massas populares urbanas e preocupados com os problemas da habitação no país, constroem uma política de implementação da habitação social, regulamentada pelo Estado. Deste 5 BONDUKI, Nabil Georges. Origens da Habitação Social no Brasil (1930-1964). In: Análise Social, Lisboa, v. 29, n. 127, p. 713, 1994.

13 modo, é instituído o decreto-lei do inquilinato em 1942, que de forma inexorável congelou os aluguéis em todo Brasil, ocasionando nos locadores total desinteresse na locação de seus imóveis. Parece que se buscava atribuir à habitação um peso muito maior do que ela realmente tinha no encarecimento geral do custo de vida para justificar uma medida drástica de intervenção no mercado, como foi o controle dos aluguéis. A análise da política de desenvolvimento nacional implementada no Brasil pelo governo Vargas e seguintes revela outros aspectos significativos para a explicação da política oficial de locação, que, praticamente, manteve o congelamento dos valores nominais dos aluguéis entre 1942 e 1964 6. Parte-se do principio paternalista de proteção exacerbada do inquilino, conclusão sumária que se faz no sentido de que a maior parte da população não possui moradia própria. Por isso, os locadores pagariam pelo problema histórico da habitação no país, tendo seus imóveis alugados revestidos em política governamental de habitação social. No entanto, a experiência das anteriores leis do inquilinato demonstrou que a excessiva proteção ao inquilino, a médio e longo prazo, provoca efeito contrário. Isto é, tão acossado se vê o proprietário de imóvel ou o detentor de certo capital, que foge do mercado imobiliário, não adquire nem constrói imóveis para a locação. Assim sendo, diminuem os imóveis disponíveis e como consequência inevitável da lei econômica, com excesso de procura e pouca oferta, disparam os preços das locações. Ficam apenas na memória dos que viveram as vilas construídas nas grandes cidades do país por capitalistas, conjunto de casas dirigidas a classes menos favorecidas ou até mesmo à classe média, exclusivamente para locação. Se a iniciativa particular se viu inibida de ofertar moradias à locação, o poder público se viu assoberbado na tarefa de construir a casa própria, ingressando em irremediável fracasso que só mais recentemente foi remediado 7. Pelas experiências destas épocas, mostra-se perceptível que a locação de imóveis urbanos deve estar condicionada sim a preceitos de ordem pública sem, contudo, atribuir à sociedade privada um peso grande demais que juridicamente não é dela, ou seja, não é responsabilidade do particular a habitação social. O direito a moradia está presente em nossa Constituição como direito social, e ensina Pedro Lenza que os direitos sociais apresentam-se como prestações positivas a serem implementadas pelo Estado (Social de Direito) e tendem a concretizar a perspectiva 6 BONDUKI, Nabil Georges. Origens da Habitação Social no Brasil (1930-1964). In: Análise Social, Lisboa, v. 29, n. 127, p. 720, 1994. 7 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2010. p. 05.

14 de uma isonomia substancial e social na busca de melhores e adequadas condições de vida 8. Do mesmo modo, conceitua José Afonso da Silva: Direito à moradia significa, em primeiro lugar, não ser privado arbitrariamente de uma habitação e de consegui uma; e, por outro lado, significa o direito de obter uma, o que exige medidas e prestações estatais adequadas à sua efetivação 9. Assim, a atual Lei do Inquilinato de 1991 firmou-se como uma legislação equilibrada, que aprendeu com os problemas historicamente aglutinados, não estabelecendo a locação apenas por critérios econômicos mas também levando em conta a questão social da importância da proteção ao locatário, sem, contudo, permitir que se transformasse em um instituto de tutela ao mal pagador ou para o serviço do Estado como controlador de crise habitacionais. Esta Lei veio substituir a legislação anterior que regulava separadamente as locações residenciais e não-residenciais, tendo adotado uma política menos protetiva do locatário, diante da constatação de que a tutela demasiada, especialmente na locação residencial, estava em verdade contribuindo para o aumento do déficit habitacional, já que não incentivava os proprietários a alugarem seus imóveis. O grande desafio do legislador ao regular a locação está exatamente em encontrar um ponto de equilíbrio entre tutelar os interesses do locatário, parte mais fraca da relação jurídica, e ao mesmo tempo possibilitar ao locador a obtenção de um resultado razoável na exploração do seu imóvel, de forma a incentivar o seu aproveitamento econômico 10. A fim de não perder este ponto de equilíbrio, a Lei 12.112 se fez necessária para perpetuar a Lei do Inquilinato como importante microssistema em nosso ordenamento, restabelecendo-a força legal que porventura perdera nesta quase duas décadas de interpretações judiciais, e mantendo-a como legislação permanente e capaz de estabilizar o mercado habitacional no país. Segundo o presidente do Cofeci, João Teodoro: A previsão é que cerca de três milhões de imóveis entrem no mercado até o fim de 2011, porque muitos preferiam deixar o patrimônio fechado a disponibilizá-lo para locação. 8 LENZA, Pedro. Direito Constitucional Esquematizado. São Paulo: Saraiva, 2010, p. 837. 9 SILVA, José Afonso. Direito urbanístico brasileiro. São Paulo: Malheiros, 2008, p. 381. 10 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de direito civil. Rio de Janeiro: Forense, vol. III, 2007, p. 302.

15 3. LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS: CONCEITUAÇÃO E ELEMENTOS CONTRATUAIS 3.1 CONCEITUAÇÃO O contrato de locação é tradicionalmente, atrás apenas da compra e venda, o mais importante e comum negócio jurídico em nossa sociedade, sendo um dos mais utilizados no cotidiano. De fato, a locação está presente nos momentos de lazer, quando alugamos um imóvel na praia, por exemplo; nos transportes, nos aluguéis de carros e motos, de barcos, de tratores; em momentos marcantes como os casamentos, com os aluguéis de vestidos, ternos, salão de festas, e outros incontáveis preparativos; e em atos simples como alugar um filme para o final de semana. Mas, de todas as espécies possíveis, o que mais preocupa todos, pelo seu caráter econômico e social, é a locação para moradia e para o estabelecimento comercial. Trataremos, então, neste primeiro contato com a matéria, em distinguir a locação predial urbana residencial e não-residencial das demais. A locação de prédio urbano é subordinada à Lei do Inquilinato LI (lei 8245/91, com as alterações introduzidas pela lei 12.112, de 09 de dezembro de 2009). O Código Civil de 2002 não dispõe a respeito da locação de prédios, ficando sob sua regência a locação de coisas, de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos, de espaços destinados à publicidade, de apart-hotéis, hotéis residência, ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e, como tais, sejam autorizados a funcionar. Por outro lado, as locações de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; e o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades, são disciplinadas pelo Direito Administrativo. Na locação que tem como locador o Poder Público, não se aplica nem a Lei de Locação nem o Código Civil. Sendo a União locadora, aplica-se o Decreto-Lei nº 9760/1946 e a Lei nº 8666/1993. Sendo o locador o Estado, o Município, suas autarquias e fundações públicas, haverá, neste âmbito, leis específicas variando de acordo com cada ente, porém respeitando, sempre os dispositivos constitucionais. Por fim, o arrendamento mercantil

16 será tratado por lei própria, ou seja, a Lei nº 6099/1974 e as Resoluções do Bacen (Banco Central do Brasil). 11 Por conseguinte, quando o Poder Público, representados pela administração direta ou indireta, se apresenta no outro polo contratual, como locatário, será aplicado a Lei do Inquilinato. O Código Civil conceitua a locação em seu art. 565, com a seguinte redação: Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição. No mesmo sentido, na locação urbana, o locador dispõe ao locatário a posse direta de imóvel, destinado a sua residência familiar ou a estabelecimento comercial, mediante o pagamento de remuneração (aluguel), por certo tempo, restituindo-o ao término ao locador no mesmo estado de conservação em que fora recebido. Desta forma, o contrato de locação estabelece-se em três elementos básicos: a) o objeto, imóvel urbano, assim classificado não pela localização geográfica, mas pela sua destinação e utilização 12. Assim, exemplo comum na jurisprudência, os postos de gasolina, mesmo que situados em zona rural, encontram-se sujeitos à Lei do Inquilinato, bem como qualquer outra atividade que tenha a sua destinação voltada ao comércio ou à industria, ou ainda, servindo o imóvel rural, mesmo que para moradia, sem a utilização da terra para cultivo, labor ou subsistência, está, do mesmo modo, sujeito a locação urbana trata-se de interpretação teleológica da lei; b) a remuneração, ou seja, o pagamento de um aluguel, sendo interessante expor que a remuneração não é necessariamente fixada em dinheiro, o artigo 17 da Lei dispõe que é livre a convenção do aluguel, vedando, porém, a sua vinculação ao salário mínimo, à variação cambial e à sua estipulação em moeda estrangeira. O 11 CASSETARI, Christiano. O Código Civil e a Lei de Locações. In: Revista IOB de Direito Civil e Processual Civil Porto Alegre: Sintese, v. 60, julho/2009, p. 59. 12 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO - RESCISÃO DE CONTRATO LOCAÇÃO IMÓVEL RURAL DESTINADO A DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADE EQUESTRE E RECREAÇÃO APLICAÇÃO DA LEI DO INQUILINATO - BENFEITORIAS - RENÚNCIA DO DIREITO DE RETENÇÃO. - Em se tratando de imóvel localizado em zona rural, mas destinado a finalidade diversa daquela estabelecida no Estatuto da Terra, é de ser aplicada a Lei do Inquilinato como norma regulamentadora da relação jurídica. - A teor do disposto no art. 35 da Lei 8245/91, salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. Consoante diversos precedentes desta Corte, é válida a cláusula firmada em contrato de locação, que prevê a renúncia, por parte do locatário, do direito de retenção ou indenização por benfeitorias, exegese do artigo 35 da Lei Federal 8.245/91. (TJMG, Ap. n 1.0672.06.209099-4/001, Rel. Des. Domingos Coelho, DJ 16/05/2007)

17 valor do aluguel é reajustado segundo a lei que instituiu o Plano Real (Lei n 9.069/95), deste modo, o reajuste poderá ser realizado anualmente. Por fim, quanto a remuneração na locação, o preço deve ser determinado ou ao menos determinável, nada impedindo que o valor seja variável de acordo com indicies aceitos pela lei 13 ; c) o tempo; a locação pactuada por escrito deverá ser determinada, se por prazo superior a 30 (trinta) meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo ajustado, podendo o locador denunciar o contrato o que se convencionou denominar de denúncia vazia, pedindo a desocupação do imóvel no prazo de 30 dias sem justificativa para o pedido, sendo o fim do prazo a exigência suficiente. Se a locação, findo o prazo, continuar por mais de trinta dias sem oposição do locador perdurará por prazo indeterminado. De outra forma, quanto ao tempo, a locação constituída verbalmente ou por escrito por prazo inferior a 30 (trinta) meses terá dogmática diferente quanto à resolução da locação. O imóvel poderá ser retomado somente nos casos descritos na lei denúncia cheia. Assim, o artigo 47 da LI dispõe que pode ser retomado o imóvel na ocorrência dos motivos de desfazimento da locação, presentes no art. 9 da LI 14 ; e, na extinção do contrato de trabalho, no caso da locação em que o locatário se confunde na pessoa do empregado; para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; para demolição e edificação licenciadas pelo Poder Público que aumentem no mínimo em vinte por cento a área construída; para a exploração do imóvel como hotel ou pensão, em cinquenta por cento no mínimo; e, por fim, o único caso de denúncia vazia (denúncia imotivada), presente no art. 47 da LI: a vigência ininterrupta da locação por prazo superior a cinco anos, que deverá ser efetuada mediante notificação prévia do inquilino, pois ao contrário do artigo 46, não há disposição expressa quanto à dispensabilidade da notificação ou aviso 15. 13 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2010. p. 11. 14 Prediz o art. 9 da Lei n 8.245/91: A locação poderá ser desfeita: I) por mútuo acordo; II) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executada com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. 15 CONTRATO VERBAL DE LOCAÇÃO - DENÚNCIA IMOTIVADA - ARTIGO 47, V, DA LEI 8.245/91 - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA - NECESSIDADE - AÇÃO DE DESPEJO - DOCUMENTO INDISPENSÁVEL. O artigo 47, V, da Lei 8.245/91 trata de denúncia imotivada do contato de locação, que de ser efetuada mediante notificação prévia do inquilino. A inexistência da notificação prévia

18 O descumprimento das justificativas para a desocupação, presentes no artigo 47 principalmente, por ser mais comum, o desvio de uso possuem reflexos penais, sendo punidos por detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade, a fim de proteger o inquilino de simulações do locador, evitando fraudes à lei. 3.2 CARACTERIZAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO Assim, o contrato de locação se caracteriza por ser bilateral, oneroso, comutativo, típico, consensual, não formal e de trato sucessivo. Desde a origem da locação, há para ambas as partes, locador e locatário, obrigações recíprocas, daí sua bilateralidade. O contrato de locação é bilateral por sua própria natureza, não podendo a vontade das partes alterar essa característica 16. Esta especialidade desprende-se em importantes construções doutrinárias aplicadas à locação por sua bilateralidade. Neste sentido, atua no contrato de locação o principio contratual de exceção de contrato não cumprido. Somente nos contratos bilaterais é aplicável a exceptio non adimpleti contractus, exceção (defesa) substancial do contrato não cumprido, prevista expressamente no Código Civil brasileiro (art. 476 do CC-02; art. 1092 do CC-16), consistente na regra de que nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação (o que já afasta a sua incidência em contratos unilaterais), pode exigir o implemento da prestação do outro. Por conseqüência, a garantia de execução do contrato (outrora prevista no mesmo art. 1092 do CC-16 e, hoje, em dispositivo próprio, a saber, o art. 477 do CC-02) também pode ser invocada em tais avenças sinalagmáticas pela incompatibilidade estrutural com os contratos unilaterais. 17 Está característica bilateral do contrato de locação confere-lhe importantes aplicações práticas, atuando conjuntamente com os princípios da lealdade contratual ou boa-fé objetiva. De fato, não poderá o inquilino cobrar consertos e exigir obrigações do locador se ele não pagar o aluguel e encargos, do mesmo modo, não poderá o locador, sem cumprir com os seus deveres, exigir do locatário o macula a ação de despejo de ausência de pressuposto processual de desenvolvimento válido e regular do processo, sendo corolário legal a sua extinção, com base no artigo 267, IV, do Código de Processo Civil. (TJMG, Ap. n 1.0145.05.222046-7/001, Rel. Otávio Portes, DJ 18/01/2006) 16 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. São Paulo: Atlas, 2010, p. 07. 17 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de direito civil: contratos, vol. IV. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 114.

19 cumprimento de suas responsabilidades 18, assim, a exceção de contrato não cumprido firma-se no equilíbrio contratual das partes, característica típica da bilateralidade. Todo contrato bilateral é oneroso, possuindo reciprocidade de direitos e deveres para ambos os contratantes. Na subdivisão de contrato oneroso, a locação se classifica como contrato comutativo. É comutativo, pois os contratantes já conhecem a priori as suas respectivas obrigações, contrapondo-se aos contratos aleatórios que se sujeitam a álea ou sorte. O contrato de locação é regulado e disciplinado por lei própria, a lei 8245/91, por isso sua relação é típica. Quanto a consensualidade, a locação se concretiza com a simples declaração de vontade, e, por conseguinte, trata-se de contrato não-solene, pois a ordem jurídica não exige forma prescrita, sendo possível até mesmo o contrato verbal de locação. Quanto ao tempo, o contrato de locação classifica-se como de duração ou de trato sucessivo, sendo por prazo determinado ou indeterminado. Esta característica molda a relação contratual, pois no decurso do tempo a relação pode se modificar, quanto a valores, garantias, aditivos contratuais, renovando-se caso as partes agreguem novas cláusulas ou reconduzindo-se o contrato se este se mantém sem modificações. É importante salientar que, nos casos de renovação do contrato, é necessário a anuência de todas as partes, assim perderá a garantia o novo contrato ou aditivo que não possua as assinaturas dos fiadores ou a renovação da garantia locatícia. Deste modo, após a conceituação e classificação contratual, passamos ao posicionamento da locação urbana no universo do direito, apresentando as relações da matéria locatícia com o direito privado e suas novas tendências. 18 AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO - PENDÊNCIAS ADMINISTRATIVAS - MUNICIPALIDADE - OBRIGAÇÃO DO LOCADOR - ENTREGA DO IMÓVEL - LIVRE E DESEMBARAÇADO - DESCUMPRIMENTO - DEVER DE BOA-FÉ E LEALDADE CONTRATUAIS. Prevê a Lei nº 8.245/91, em seu artigo 22, inciso I, ser obrigação do locador entregar o imóvel alugado ao locatário, em estado de servir ao uso a que se destina. O dever do locador de entregar o imóvel alugado em condições de uso pelo locatário ocasiona a obrigação de responder pelos vícios ocultos que o bem venha apresentar durante a vigência do contrato de locação e que, em caso de não observância, justifica-se a exceção do contrato não cumprido. (TJMG, Ap. cível nº 1.0024.05.856782-7/001, Rel. José Afonso da Costa Côrtes, DJ 18/09/2008)

20 4. POSICIONAMENTO DA LEI DO INQUILINATO NO UNIVERSO JURÍDICO: TEORIA DO DIÁLOGO DAS FONTES E A LEI DO INQUILINATO Antes de atentarmos para o estudo analítico das mudanças à Lei do Inquilinato, propõe-se, primeiramente, situarmos esta lei numa nova dogmática do Direito contemporâneo, estabelecendo preceitos básicos, filiando este aprendizado com o que se estabeleceu chamar de Direito Civil-Constitucional. O Direito atual não se estabelece de forma fechada, em um positivismo extremado de valorização da norma. Não que os moldes do cientificismo positivista esteja superado e dispensável, pelo contrário, trata-se de uma evolução do Direito que pós-guerra não poderia mais se construir apenas em acepções técnicas. E nesta realidade pós-moderna, há uma explosão legislativa (Big Bang), e com absoluta certeza, nenhum aplicador do Direito conhece todas as leis de seu país; assim, como se encontrar neste universo legal? Ricardo Lorenzetti 19 ensina-nos que se pode comparar o Direito Privado a um sistema Solar, em que o Sol é a Constituição Federal, e os planetas em sua órbita seriam os códigos tradicionais Código de Processo Civil, Código Civil, Código Tributário Nacional, CLT com seus satélites em torno; por exemplo, Código Civil e suas luas, Código de Defesa do Consumidor, Estatuto da Criança e do Adolescente e, dentre outros, em especial a este estudo, a Lei do Inquilinato. E dentre estas luas, estão as leis especiais denominadas pela expressão microssistema. É fundamental apontar que essas leis especiais não são fechadas, estando em interação com as demais normas jurídicas, dentro de uma ideia unitária de sistema. De imediato, justifica-se a teoria o diálogo das fontes 20. Em opinião sobre a importância dos estatutos jurídicos, com normas tanto materiais, cíveis e penais, quanto processuais, Silvio de Salvo Venosa prediz que: A tendência contemporânea é a legislação por microssistemas ou estatutos, devendo, em futuro não distante, ficarem os Códigos apenas com os princípios gerais. Por isso, a exemplo do que temos com relação a um Código de Defesa do Consumidor e uma Lei do Inquilinato, exemplos típicos de microssistemas jurídicos, dentre tantos, no futuro certamente teremos um 19 LORENZETTI, Ricardo Luís. Fundamentos de direito privado. São Paulo: RT, 1998, p. 45. 20 TARTUCE, Flávio. Lei de Introdução e parte geral. Rio de Janeiro: Método, 2009, p. 91.

21 Estatuto da Família e das Sucessões, dos Direitos Reais e Registrários etc 21. Há tempos, os professores das primeiras disciplinas de Introdução ao Direito, ao ensinar aos alunos a hierarquia das normas, desenhavam um grande triângulo com a Constituição Federal no topo. De fato, o desenho que deve estar na mente do atual civilista e alunos é a imagem do Sistema Solar. Substitui-se, assim, a pirâmide das normas Hans Kelsen: Teoria Pura do Direito para o Universo do Direito, que após um Big Bang se constrói à luz e à energia da Constituição Federal, permitindo a integração necessária do Direito com o fato, o valor, e a norma, assim ensinado por Miguel Reale. Constituição Normas Infra-constitucionais CC ECA CDC Locação CP CPC CONSTITUIÇÃO CLT CPP 21 VENOSA, Silvio de Salvo. Direito civil: parte geral. São Paulo: Atlas, 2006, p. 91.