Marcelo Rodrigues Desembargador TJMG marcelo@tjmg.jus.br
Enumera exaustivamente todas as necessidades existentes para o desenvolvimento econômico e social, especificamente no que concerne à propriedade imobiliária e ao mercado imobiliário, apontando as soluções que representam o sistema de publicidade registral
José Poveda Díaz, decano do Colégio de Registradores da Espanha, em importante trabalho, comenta referido estudo e conclui: 1) Redução dos custos de transação 2) Aumento da segurança de domínio e direitos reais 3) Proporciona mecanismos diferenciados e econômicos para resolução de conflitos 4) Provê garantia creditória 5) Desenvolvimento do mercado imobiliário
6) Marco regulatório e suporte às políticas fiscais 7) Proteção às terras públicas 8) Facilita a reforma agrária 9) Desempenha importante papel no urbanismo 10) Apoia a gestão do meio-ambiente (http://www.irib.org.br/rdi/rdi39-005.asp - RDI 39/5, setembro/dezembro de 1996)
O WB conclui que a administração eficiente do solo, particularmente a titularidade inscrita é requisito institucional para um pleno funcionamento do mercado da propriedade imobiliária O Registro de Imóveis proporciona redução de custos nas operações de transmissão, faz segura e transparente a propriedade imobiliária, cria um marco para implantação de políticas fiscais baseadas na propriedade imobiliária, além de apoiar políticas de utilização sustentável do solo Para ler em espanhol: EC4N - nota 2 de Política Agrária. Proyectos de titulación e inscripción de fincas en paises de la ECA
É por meio da publicidade que os registradores conferem forma e eficácia modificadora à causa jurídica já existente; seja ela: 1) constitutiva, ou 2) requisito de mais ampla eficácia, se é declarativa ou de mera notícia
Questão intrigante O mistério do capital -Por que o capitalismo dá certo nos países desenvolvidos e fracassa no resto do mundo? Hernando de Soto
Fragilidade das políticas socioeconômicas na gestão da propriedade imobiliária: 1) população tem casas construídas em terras cujos direitos de propriedade não estão adequadamente registrados 2) empresas sem constituição legal e sem obrigações definidas 3) indústrias localizadas onde financistas e investidores não as podem ver
O estudo identifica na falta de um registro imobiliário eficiente a dissipação de ativos que não podem se transformar em capital, não podem ser trocados fora dos estreitos círculos locais onde as pessoas se conhecem e confiam umas nas outras, nem servir como garantia a empréstimos e participação em investimentos
A maioria das abordagens conceituais investiga os efeitos do Registro de Imóveis em um único setor No estudo apontado, o registro predial é observado afetando não só outros setores, mas a economia como um todo, baseado na interação bem testada entre propriedade imobiliária segura e produtividade agrária, destacando a importância da informação positiva em relação aos custos de transação
A relação entre registro imobiliário, desenvolvimento financeiro e crescimento econômico, é construída sob as seguintes premissas, confirmadas em caso concreto cuja metodologia foi submetida ao crivo científico: 1) segurança de posse de Terra e incentivos de investimento 2) título de propriedade que fomenta o crédito 3) mercados imobiliários, transações, e eficiência 4) mobilidade da mão-de-obra e eficiência 5) liquidez imobiliária, mobilização de depósito, e investimento
O autor analisa neste texto que a contribuição dos sistemas registrais de segurança jurídica é decisiva ao crescimento econômico Enfatiza a importância da segurança jurídica cautelar em geral e dos sistemas registrais, em particular Demonstra que quanto mais eficientemente um sistema de Registro de Imóveis desempenhar suas atividades, é essencial ao crescimento econômico Destaque para o sistema de publicidade registral de segurança jurídica preventiva. Alude às razões pelas quais os registros de direitos são superiores aos registros de documentos (RDI 53, ago./dez, 2002, São Paulo : RT/Irib, tradução de Ramon de Barros Leonel, ramonleonel@terra.com.br e revisão de Sérgio Jacomino - jacomino@registral.com.br)
O Direito brasileiro adotou sistema jurídico pautado na segurança preventiva (Civil Law), herdado da longa tradição do direito romano-germânico A prevenção de possíveis conflitos e litígios se dá com a atuação inicial do notário, para intermediar o interesse dos contratantes, fazendo incidir regras gerais que concretizam objetivamente a boa-fé, substrato do postulado constitucional da solidariedade (art. 3º, I CR) da Common Law que admite completa liberdade de forma e, por isto, incrementa o custo das transações e mesmo do Judiciário
Adotado no Brasil (CR, art. 236, 1. a 3.) Nos países do Notariado Latino, a lei atribui ao documento notarial um especial grau de eficácia, muito superior ao do documento particular
Evitar que a lide e o processo se produza: A lide cria embaraço no tráfico econômico do Direito Bloqueia a circulação e a geração de riqueza Fomenta a insegurança jurídica Incrementa o custo das transações Significa uma patologia jurídica Representa alto custo para o Estado, para as partes envolvidas no litígio e a sociedade
Atuação imparcial na esfera da realização voluntária do Direito Profissional do Direito que goza de independência; delegação outorgada por concurso público de provas e títulos Pacificação da sociedade, pois previne o conflito de interesses Redução dos custos das transações
Evita os litígios, pois implica intervenção preventiva, acautelatória, precavida Produz segurança e certeza jurídicas por meio de instrumentos jurídicos válidos e eficazes, seja no aconselhamento, orientação ou no planejamento jurídico nas mais diversas áreas do direito O instrumento notarial tem poder certificante, dado que munido de fé pública, servindo como prova plena, em juízo e fora dele
Sabe-se que, em média, o custo do Judiciário nos países que não adotam o Sistema do Notariado Latino é sete vezes maior: 3,5% do PIB contra 0,5% nos países que o adotam, como o Brasil Nos EUA, eleva-se tal custo 7 vezes mais: 3,5% PIB O sistema do notariado latino, adotado pelo Brasil, é seguido por dezenas de países e se tornou modelo de segurança jurídica para a América Latina, Europa Continental e países asiáticos. Foi indicado pelo Banco Mundial como referência para o Leste Europeu e despertou o interesse da China, cujos representantes vieram ao Brasil para conhecer seu funcionamento, além da Rússia e Haiti-ONU
apenas 0,05% dos instrumentos públicos são objeto de questionamento judicial adotado em cerca de 80 países = 60% da população mundial Sistema do Notariado Anglossaxão 30% das atas são objeto de litígio judicial ou arbitral diferença de 600% a mais!
Organismos internacionais como o Banco Mundial e o Banco Interamericano de Desenvolvimento consideram prioridade proteger instituições que fortaleçam a segurança jurídica, financiando em importantes regiões do planeta projetos para a implantação de registros públicos seguros e confiáveis
A ONU e a Comissão Econômica para a Europa das Nações Unidas (CEE) têm buscado implementar pelo mundo sistemas cadastrais, gênero do que conhecemos por sistemas de registro de imóveis Na Declaração de Bogor (Indonésia), de 1996, a ONU reconhece que sistemas cadastrais eficientes e eficazes são essenciais para o desenvolvimento econômico, gestão ambiental, estabilidade social em países desenvolvidos e em desenvolvimento (FÉDÉRATION INTERNATIONALE DES GÉOMÈTRES (FIG) The Bogor Declaration: United Nations Interregional Meeting of Experts on the Cadastre. Bogor, 18-22 mar. 1996. http://www.fig.net/commission7/reports/bogor/bogordeclaration.html>. Acesso em: 22 fev. 2009)
Indagações da ordem: - Quem é o proprietário? - Que ônus recaem sobre o imóvel? - Qual a hierarquia dos direitos? - Com quem se pode contratar sem o risco de perder o bem adquirido? São questões cruciais de ontem e de hoje cujas respostas o cidadão que simplesmente deseja adquirir um imóvel, e não uma demanda judicial, encontra no Registro Imobiliário
O registro imobiliário é a melhor solução para diminuir os custos na aquisição da propriedade O álbum imobiliário possibilita que o futuro adquirente avalie a situação jurídica em que se encontra o imóvel e o valor real do bem será melhor aferido Um dos 8 fatores que no Word Economic Forum são identificados e considerados determinantes para o desenvolvimento é precisamente o das instituições civis tidas como as de natureza legal e civil, de modo a assegurar uma economia de mercado competitiva
= Neste ponto destaca-se o papel da lei e das ofertas de proteção dos direitos de propriedade Vale dizer, os sistemas que visem assegurar a protecção dos property rights Ora, tais sistemas são, evidentemente, os que têm por objecto o registro da propriedade imobiliária. (GUERREIRO, José Augusto Guimarães Mouteira. Registro Imobiliário. Necessário Instrumento do Progresso Econômico-social. Palestra proferida no XIII Encontro do Cinder em Punta del Este, Uruguai. 2001 Disponível em: <http://www.irib.org.br/biblio/ guerreiro.asp>. Acesso em: 24 fev. 2009)
Exemplos a serem evitados: Nicolas Nogueroles, registrador imobiliário de Barcelona e Prof. da Universidade local (Ramon Llull-Esade), noticia que ao tentar adquirir imóvel em Moscou para instalação da futura sede do Instituto Cervantes, a Espanha tentou sem êxito saber com segurança a identidade do verdadeiro proprietário. Impossibilitada de concluir a operação, ao final, optou por adquirir outro imóvel, não sem incorrer em elevados custos para investigar a propriedade imobiliária
Empresas hoteleiras que operam na América Latina se vêem obrigadas a pagar várias vezes o valor de uma mesma propriedade para diferentes pessoas que alegam possuir títulos contraditórios de propriedade
Mesmo na Europa, suspendeu a União Europeia financiamento destinado a construção da Corte de Apelação da Albania, pela impossibilidade de se determinar com segurança quem fosse o titular da propriedade
Dificilmente haverá propriedade se não puder ser comprovada e validada perante todos, pois não basta ter um documento, é necessário que ele reflita um direito garantido e que assim seja reconhecido pela comunidade Dessa forma, mais do que um simples ativo físico, se converterá a propriedade em um ativo econômico, pelo qual é possível obter crédito e financiamento Exemplo: MP 656, de 7/10/14, artigos 10 a 17
Os sistemas de publicidade imobiliária, sejam nos países da Civil Law, sejam naqueles que seguem a Commom Law, foram considerados como instituições que favorecem a democracia (Keefer, Alstom), visto que não há democracia em que os direitos de propriedade não são seguros (Olson) Assim é que, a partir dos idos de 1990, insistiu-se fortemente na universalização do direito de propriedade como eficaz instrumento de luta contra a pobreza
"Toda a restrição à publicidade importa, logo, em embaraço de circulação. Dela depende inteiramente a higiene dos povos e o saneamento dos governos." Rui Barbosa
Muito obrigado Marcelo Rodrigues Desembargador TJMG marcelo@tjmg.jus.br