Fls. 2 1 Coordenação-Geral de Tributação Solução de Consulta nº 88 - Data 2 de abril de 2014 Processo Interessado CNPJ/CPF ASSUNTO: OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS DECLARAÇÃO DE INFORMAÇÕES SOBRE ATIVIDADES IMOBILIÁRIAS. DIMOB. As pessoas jurídicas ou equiparadas que promovem o loteamento, assim como as que constroem ou que incorporam imóveis, deverão apresentar a Dimob informando todas as unidades imobiliárias comercializadas diretamente ou com a intermediação de outra pessoa jurídica, a qual também deverá apresentar Dimob informando os imóveis cuja venda intermediou. Para fins de apresentação da Dimob, são determinantes as condições contratuais pactuadas entre a pessoa jurídica ou equiparada e o adquirente do imóvel. Para a definição dos valores a serem informados na referida declaração, na hipótese de existirem dois ou mais vendedores identificados no instrumento que formaliza o negócio celebrado, cada um dos vendedores (seja por venda direta ou por meio de intermediação) deverá informar, na Dimob (em relação ao valor da operação e ao valor pago no ano ), os valores que lhe cabem no imóvel vendido, considerando os respectivos percentuais de participação na comercialização, conforme definição contratual. Dispositivos Legais: Art. 1º da IN RFB nº 1.115/2010. ASSUNTO: NORMAS DE ADMINISTRAÇÃO TRIBUTÁRIA CONSULTA. INEFICÁCIA. 1
Fls. 3 É ineficaz a consulta na parte que pretende a prestação de assessoria jurídica ou contábil-fiscal pela RFB. Dispositivos Legais: Art. 18, XIV, da IN RFB nº 1.396/2013. Relatório Trata-se de consulta acerca da legislação tributária referente às obrigações acessórias, mais especificamente, no tocante à Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob). 2. A consulente, referenciando informação que consta na página eletrônica da Secretaria da Receita Federal do Brasil (RFB) Perguntas e Respostas Dimob, pontua que (...) encontra-se a seguinte resposta quanto à venda de imóveis em parceria: Perguntas e Respostas Dimob. 39. Empresa que recebe as prestações de imóveis vendidos em parceria com outras empresas ou pessoas físicas que fizeram a incorporação, deve informar os valores recebidos em nome dela ou dividir o valor proporcionalmente a cada sócio do empreendimento? Deve prevalecer o que está disposto no contrato, ou seja, se como vendedores constarem duas ou mais empresas, cada uma deve informar as parcelas que lhe cabem no imóvel vendido, em relação ao valor do imóvel e ao valor pago no ano. Por outro lado, se uma empresa atua ostensivamente e há outras associadas que não fazem parte do contrato, somente aquela deve informar a operação. 2.1. Segundo a consulente (fls. 2), o loteamento relacionado à consulta seria decorrente de (...) contrato de parceria imobiliária, cujo objeto é o desenvolvimento de empreendimento imobiliário com base no parecer CST nº 15/1984, cabendo a tais parceiras promover as benfeitorias necessárias à implantação do loteamento (...). Acrescenta, ainda, as seguintes informações: 2
Fls. 4 Consulta (fls. 2). (...) De acordo com o contrato de parceria, do valor pago por cada venda de lote, a proprietária receberá 42,5% e os parceiros e intervenientes anuentes 57,5% restantes. No contrato padrão de compra e venda dos lotes, cuja minuta está devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, figuram tanto a [consulente] quanto as empresas parceiras, lá devidamente qualificadas como Empreendedoras e também como Intervenientes Anuentes. Tal contrato indica claramente ao adquirente a forma de divisão das receitas provenientes das vendas dos lotes entre a [consulente] e seus parceiros. Esclarece-se que, de forma a facilitar os adquirentes de lotes, a totalidade das receitas provenientes das vendas dos lotes são recebidas em conta corrente de titularidade dos parceiros e gerenciadas por estes. Deste valor, os parceiros repassam à proprietária apenas o percentual que cabe à esta levando em consideração o ajustado no contrato de parceria, ou seja 42,5%. (...). 2.2. Por fim, em resumo, são apresentados os seguintes questionamentos: a) Com base nas informações prestadas e no formato de parceria amparado Parecer Normativo CST nº 15/1984, cabe unicamente à consulente preencher a Dimob? b) Na hipótese de somente a consulente estar obrigada a apresentar a Dimob, a declaração deverá ser preenchida informando 100% dos recebimentos ou tão somente o percentual que lhe cabe nas vendas e recebimento (42,5%), conforme consta do contrato de parceria imobiliária e do contrato de compra e venda dos lotes? c) Cabem às parceiras declararem a Dimob no percentual restante que lhes cabe na parceria (57,5%)? 3
Fls. 5 Fundamentos 3. Convém lembrar que o processo de consulta, regido pelos arts. 48 a 50 da Lei nº 9.430, de 1996, e arts. 46 a 53 do Decreto nº 70.235, de 1972, destina-se exclusivamente a dirimir dúvidas do sujeito passivo sobre a interpretação de dispositivos da legislação tributária federal aplicáveis a fato determinado. Ao pretender obter a correta interpretação da legislação, conforme o entendimento da RFB, deve a consulente obedecer às normas estabelecidas sobre a matéria, para que a consulta tenha eficácia. Atualmente as normas que regem o instituto da consulta encontram-se disciplinadas pela IN RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013. 3.1. Recorde-se que a aferição de uma conduta adotada somente pode ser feito por meio de ação fiscal direta. No caso em exame, verifica-se que os questionamentos, como formulados, não atendem aos requisitos da consulta, pois, embora o requerimento tenha sido protocolizado como consulta, compreende-se que a indagação solicita a análise e o aval dos contratos firmados pela consulente [ (...) conforme consta do contrato de parceria imobiliária e do contrato de compra e venda dos lotes? ]. Assim, nota-se que o pleito, parcialmente, não se traduz na busca da correta interpretação da legislação tributária federal em relação a um fato específico, mas na análise de cláusulas e na identificação de termos e sujeitos dos contratos. 3.2. A consulta não tem por objeto avalizar eventuais condutas adotadas pela interessada na celebração de contratos. Ademais, depreende-se que a consulente espera que a RFB identifique, nos contratos de compra e venda dos imóveis, quem comercializou os imóveis objeto de loteamento. Não é demais ressaltar que a matéria da consulta é sempre a interpretação; cabe, pois, à RFB dirimir dúvidas circunscritas à dispositivos legais ou normativos, sendo defeso a este órgão exercer trabalho assemelhado ao de uma consultoria privada. Nesse contexto, tem-se que a consulta é parcialmente ineficaz, uma vez que pretende a prestação de assessoria jurídica ou contábil-fiscal pela RFB (art. 18, XIV, da IN RFB nº 1.396/2013). 4. Segundo a consulente, o loteamento relacionado à consulta seria decorrente de (...) contrato de parceria imobiliária, cujo objeto é o desenvolvimento de empreendimento imobiliário com base no parecer CST nº 15/1984, cabendo a tais parceiras promover as benfeitorias necessárias à implantação do loteamento (...). Depreende-se, portanto, que a 4
Fls. 6 consulente faz referência ao Parecer Normativo (PN) CST nº 15, de 23 de julho de 1984, publicado no Diário Oficial de 26/7/1984, Seção 1, p. 10870. PN CST nº 15/1984. A pessoa jurídica executora de empreendimento de 1oteamento em imóvel de propriedade de outrem está sujeita ao regime tributário consolidado nos artigos 285 a 288 do RIR/80 quando tiver participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias desse empreendimento. Em exame a forma de tributação dos lucros auferidos por pessoa jurídica formalmente constituída para a prática de operações imobiliárias que executa empreendimento de loteamento em imóvel de propriedade de outrem pessoa física ou jurídica e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes. Em outras palavras, isto significa que a pessoa jurídica executora nada podará cobrar do proprietário das terras a título de remuneração por serviços ou obras realizados. Caso venha a receber alguma remuneração, será empreiteira. Nesta última hipótese, a tributação dos resultados não se dará consoante este Parecer. 2. Na execução e conseqüente promoção do empreendimento de loteamento normalmente estão incluídas as atividades de pesquisa de mercado, elaboração do projeto, legalização do projeto, incluindo seu registro, execução das obras de infra-estrutura e demais obras necessárias (urbanização), publicidade, vendas, cobrança, e administração. 3. Analisa-se, neste item, a natureza das obras que a pessoa jurídica executora do empreendimento de loteamento realiza. O titular da área loteada é proprietário da terra nua; o executor do empreendimento de loteamento, embora realizando obras em propriedade de outrem, não deixa de ter direitos sobre as referidas obras. A natureza destes direitos pode variar em razão dos termos do contrato firmado. (...) 5
Fls. 7 4. Na hipótese ora em exame, está-se diante de uma forma de associação de recursos e de qualificações gerenciais para a consecução de um objetivo comum que e o loteamento de uma área de terras para posterior alienação em unidades mobiliárias. Um dos associados é o proprietário da terra nua; o segundo é a pessoa jurídica executora do loteamento. Ambos participam da promoção do empreendimento de loteamento. (...) 4.2 Estabelece o artigo 285 do RIR/80: "O contribuinte que comprar imóvel para venda ou promover empreendimento de desmembramento ou loteamento de terrenos,...". Face a este comando poder-se-ia alegar que a pessoa jurídica executora do empreendimento não está comprando imóvel para loteamento; no entanto e inegável que está realizando obras que têm a natureza de imóveis, conforme esclarecido no subitem 3.2, para posterior venda de unidades imobiliárias, com participação proporcional no preço de venda das referidas unidades. A pessoa jurídica executora do empreendimento não está comprando, mas aplicando recursos em obras, possibilitando com isto sua venda em lotes. (...). 4.1. Como se nota, o PN CST nº 15/1984 não trata da obrigatoriedade de apresentação da Dimob. De forma diversa, o referido parecer normativo tem como objeto a forma de tributação dos lucros auferidos por pessoa jurídica formalmente constituída para a prática de operações imobiliárias que executa empreendimento de loteamento em imóvel de propriedade de outrem pessoa física ou jurídica e cuja receita operacional consiste na participação proporcional no preço de venda das unidades imobiliárias, segundo um percentual convencionado entre as partes. 5. Com amparo no art. 16 da Lei nº 9.779, de 19 de janeiro de 1999, segundo o qual compete à Secretaria da Receita Federal dispor sobre as obrigações acessórias relativas aos impostos e contribuições por ela administrados, estabelecendo, inclusive, forma, prazo e condições para o seu cumprimento e o respectivo responsável, foi instituída, em 2003, a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob), com a finalidade precípua criar mecanismos de controle fiscal sobre o ramo imobiliário da economia no interesse da administração tributária. Em anos subsequentes, também sob o amparo do disposto no art. 16 6
Fls. 8 da Lei nº 9.779/1999, foram baixadas as IN SRF/RFB nº 576, de 1º de dezembro de 2005, nº 694, de 13 de dezembro de 2006, e nº 1.115, de 28 de dezembro de 2010, hoje vigente, cujo art. 1º estabelece: IN RFB nº 1.115/2010. Art. 1º A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) é de apresentação obrigatória para as pessoas jurídicas e equiparadas: I - que comercializarem imóveis que houverem construído, loteado ou incorporado para esse fim; II - que intermediarem aquisição, alienação ou aluguel de imóveis; III que realizarem sublocação de imóveis; IV - constituídas para a construção, administração, locação ou alienação do patrimônio próprio, de seus condôminos ou sócios. 1º As pessoas jurídicas e equiparadas de que trata o inciso I apresentarão as informações relativas a todos os imóveis comercializados, ainda que tenha havido a intermediação de terceiros. (...) 3º As pessoas jurídicas e equiparadas que não tenham realizado operações imobiliárias no ano-calendário de referência estão desobrigadas da apresentação da Dimob. Art. 2º A Dimob deverá ser apresentada pelo estabelecimento matriz, em relação a todos os estabelecimentos da pessoa jurídica, com as informações sobre: I - as operações de construção, incorporação, loteamento e intermediação de aquisições/alienações, no ano em que foram contratadas; (...). [grifado] 6. Observa-se que a IN RFB nº 1.115/2010 define com precisão estarem obrigadas a apresentar a Dimob as pessoas jurídicas ou equiparadas quanto aos imóveis que constrói e 7
Fls. 9 comercializa; quanto aos imóveis resultante de loteamento que comercializa; quanto a imóvel objeto de incorporação que comercializa e de intermediação na aquisição, alienação ou aluguel de imóveis. Logicamente, as atividades de loteamento, incorporação e construção podem ser realizadas pela mesma pessoa jurídica, seguidamente, em face de um mesmo imóvel objeto da comercialização a ser informada na Dimob. 6.1. A propósito, considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes (art. 2º, 1º, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979). Incorporação imobiliária, a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, (...) em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas (arts. 28, parágrafo único, e 29 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964). 6.2. Do exposto no art. 1º da IN RFB nº 1.115/2010, tem-se que a pessoa jurídica, de direito ou por equiparação, que promove o loteamento está jungida às regras da Dimob pelas unidades imobiliárias vendidas diretamente ou por meio de outrem. Do mesmo modo, vinculadas estão a construtora e a incorporadora em face das unidades que comercializem. Esse, inclusive, é o entendimento exarado no Perguntas e Respostas que acompanha o programa da Dimob, disponível na página eletrônica da RFB. Perguntas e Respostas Dimob. 9. Empresa incorporadora de imóveis residenciais que comercializa seus imóveis através da intermediação de imobiliárias deve apresentar a Dimob? Sim. A apresentação da Dimob pela imobiliária, que também é obrigatória, não dispensa a construtora/incorporadora [e quem promove o loteamento] do cumprimento da obrigação acessória. 8
Fls. 10 [fonte: http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoajuridica/dimob/pergresp.htm] 7. Para fins da Dimob, são determinantes as condições contratuais pactuadas entre a(s) pessoa(s) jurídica(s) ou equiparada(s) e o adquirente do imóvel. Considerando que, em regra, o documento que formaliza a venda do imóvel (usualmente o contrato de compra e venda de bem imóvel) é a base das informações a serem prestadas na Dimob; compreende-se que, para a definição dos valores a serem informados na Dimob, na hipótese de existirem dois ou mais vendedores identificados no instrumento que formaliza o negócio celebrado, devem ser considerados os respectivos percentuais de participação na venda, definidos conforme os termos do contrato. Nesse sentido, é que foi elaborada a resposta da RFB ao questionamento citado pela consulente (fls. 2): Perguntas e Respostas Dimob. 39. Empresa que recebe as prestações de imóveis vendidos em parceria com outras empresas ou pessoas físicas que fizeram a incorporação, deve informar os valores recebidos em nome dela ou dividir o valor proporcionalmente a cada sócio do empreendimento? Deve prevalecer o que está disposto no contrato, ou seja, se como vendedores constarem duas ou mais empresas, cada uma deve informar as parcelas que lhe cabem no imóvel vendido, em relação ao valor do imóvel e ao valor pago no ano. Por outro lado, se uma empresa atua ostensivamente e há outras associadas que não fazem parte do contrato, somente aquela deve informar a operação. (...) [grifado] 52. As "vendas efetuadas" se concretizam na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora ou na data do registro de imóveis? Na data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora. [fonte: http://www.receita.fazenda.gov.br/pessoajuridica/dimob/pergresp.htm] 7.1. Assim, na Dimob referente ao ano-calendário em que foi assinado o contrato (realizada a comercialização/venda), quando do preenchimento da ficha na qual são informadas as operações de construção, incorporação e loteamento contratadas no ano de referência, cada 9
Fls. 11 vendedor deverá considerar a respectiva proporção que lhe cabe no valor da venda, observando o valor efetivamente contratado entre as partes, inclusive comissão, se houver. Ou seja, para o correto preenchimento do campo valor da operação (valor total do imóvel), deve-se informar, portanto, o valor da operação dividindo-se o valor da alienação proporcionalmente à participação de cada um na venda. Com efeito, seguindo a mesma metodologia, deve-se preencher o campo valor pago no ano (valor efetivamente pago no ano, inclusive todos os acréscimos e o pagamento feito em bens e direitos). Conclusão 8. Considerando todo o exposto, em resumo, responde-se à consulente que: a) Não cabe à RFB, em sede de consulta relativa à interpretação da legislação tributária, avalizar os termos dos contratos celebrados pela consulente, tampouco identificar as partes contratantes. Quanto a esse aspecto, a consulta não produz efeitos, uma vez que a consulente pretende a prestação de assessoria jurídica ou contábil-fiscal pela RFB (art. 18, XIV, da IN RFB nº 1.396/2013); b) As pessoas jurídicas ou equiparadas que promovem o loteamento, assim como as que constroem ou que incorporam imóveis, deverão apresentar a Dimob informando todas as unidades imobiliárias comercializadas diretamente ou com a intermediação de outra pessoa jurídica (art. 1º, I e 1º, da IN RFB nº 1.115/2010). A intermediadora também deve, obrigatoriamente, apresentar a Dimob (art. 1º, II, da IN RFB nº 1.115/2010). c) Para fins da Dimob, são determinantes as condições contratuais pactuadas entre a(s) pessoa(s) jurídica(s) ou equiparada(s) e o adquirente do imóvel. Para a definição dos valores a serem informados na referida declaração, na hipótese de existirem dois ou mais vendedores identificados no instrumento que formaliza o negócio celebrado, cada um dos vendedores (seja por venda direta ou por meio de intermediação) deverá informar, na Dimob (em relação ao valor da operação e ao valor pago no ano ), os valores que lhe 10
Fls. 12 cabem no imóvel vendido, considerando os respectivos percentuais de participação na comercialização, conforme definição contratual. À consideração superior. Assinado digitalmente PAULO HENRIQUE PASSOS TEIXEIRA DANTAS Auditor-Fiscal da RFB Disit/SRRF01 De acordo. Encaminhe-se à Coordenadora da Copen. Assinado digitalmente RODRIGO AUGUSTO VERLY DE OLIVEIRA Auditor-Fiscal da RFB Chefe da Disit/SRRF01 Ordem de Intimação De acordo. À consideração do Coordenador-Geral da. Assinado digitalmente MIRZA MENDES REIS Auditora-Fiscal da RFB Coordenadora da Copen Aprovo a Solução de Consulta. Publique-se e divulgue-se nos termos do art. 27 da IN RFB nº 1.396, de 16 de setembro de 2013. Dê-se ciência à consulente. Assinado digitalmente FERNANDO MOMBELLI Auditor-Fiscal da RFB - Coordenador-Geral da 11