As potencialidades e limitações da aplicação de instrumentos urbanísticos e ambientais de incentivo para a revitalização de áreas contaminadas na cidade de São Paulo Prefeitura do Município de São Paulo Secretaria de Verde e do Meio Ambiente São Paulo 10 de dezembro de 2007 1
O que significa a presença de áreas contaminadas? Risco à saúde humana e aos ecossistemas Riscos à segurança pública Restrições ao desenvolvimento urbano Redução do valor dos imóveis Abandono de áreas propriedade não cumpre sua função social Avanço o da urbanização nas áreas a serem preservadas (greenfields) DESAFIOS passivos ambientais até hoje não considerados na reutilização das áreas atuação do poder público apenas em situações emergenciais altos custos das ações de investigação e recuperação Instrumentos de controle recém instituídos (Lei 13.564/03) dificultam a reutilização das áreas Necessidade de instrumentos de gerenciamento e incentivo Pensar a função Social da propriedade 2
LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO ANTIGO ZONEAMENTO NOVO ZONEAMENTO A indústria ainda é a maior responsável pela adição de valor da economia paulista, chegando a ter mais valor adicionado (52,17%) que a soma dos setores comércio e de serviços. A indústria da metrópole vem diminuindo os postos de trabalho, passando de 2,18 milhões, em 1996, para 1,92 milhões em 2001. O comércio também perdeu postos de trabalho, passando de 2,07 milhões em 1996 para 1,92 milhões em 2001. A participação do setor de serviços é significativa, respondendo por 46,29% dos postos de trabalho e é bastante relevante também no que se refere ao valor adicionado (38,86%). 3
O PROCESSO DE DESCENTRALIZAÇÃO INDUSTRIAL EM SÃO PAULO DISTRIBUIÇÃO DO EMPREGO DE ACORDO COM OS TIPOS DE ATIVIDADE 60 50 40 30 20 Construção Serviços domésticos Comércio Indústria Serviços 10 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 INSTRUMENTOS PARA REVITALIZAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Barra Funda área industrial em 1986 4
INSTRUMENTOS PARA REVITALIZAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Região da Barra Funda - em processo de revitalização - 2000 INSTRUMENTOS URBANO, PARA PASSIVOS REVITALIZAÇÃO AMBIENTAIS DE E SAÚDE ÁREAS CONTAMINADAS 1940 1968 Refinaria Matarazzo Shell Área residencial 5
INSTRUMENTOS PARA REVITALIZAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Região do Ipiranga - Av. Pres. Wison Favela Paraguai Matarazzo - São Caetano Shell Matarazzo - 1ª Refinaria -DETRAN INSTRUMENTOS PARA REVITALIZAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Bairro Moóca Mesma zona industrial (eixo Tamanduateí) Revitalização da ESSO, considerando contaminação 6
Evolução das políticas voltadas a Proteção do solo 1a. Geração (década 70/80) políticas reativas leis que focam a defesa ao perigo e inibem a reutilização Exemplo: CERCLA, EU Holanda Fonte: Marker, A (2003) 2a. Geração (década 80) políticas corretivas leis que regulamentam a questão da responsabilidade legal e apresentam critérios para remediação conforme o uso do solo Exemplo: Leis estaduais/alemanha 3a. Geração (década 90) políticas voltadas ao conceito do ciclo econômico e da prevenção leis que minimizam a responsabilidade, incentivam e viabilizam a reutilização através da relação entre objetivo da remediação, uso futuro do solo e flexibilização dos padrões Exemplo: Lei Proteção Solo, A Liability Act, EU Responsabilidade civil objetiva Código Civil, art. 186 Responsabilidade civil Aquele que, por ação ou omissão voluntária., negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito Responsabilidade civil por dano ambiental regime jurídico diferente Lei Federal nº 6983/81 Responsabilidade civil objetiva Art.14 1º- Sem obstar a aplicação das penalidades previstas neste artigo, é o poluidor obrigado, independentemente da existência de culpa, a indenizar ou repara os danos causados ao meio ambiente e a terceiros, afetados por sua atividade 7
Figura do Poluidor: Artigo 3º- Para fins previstos nesta Lei, entende-se por: IV poluidor, a pessoa física ou jurídica, de direito público ou privado, responsável direta ou indiretamente, por atividade causadora de degradação ambiental Doutrina: teoria da responsabilidade objetiva é baseada na teoria de risco : Assume o ônus de reparar os danos que tal atividade venha a causar a terceiros ou à coletividade, ainda que não tenha concorrido dolo ou culpa para que o evento danoso ocorresse. Obrigação propter rem Obrigação de recuperação de um imóvel contaminado é transmissível junto com o imóvel, independente do atual proprietário ser ou não o responsável primitivo pela contaminação Parecer normativo da Corregedoria Geral de Justiça possibilidade de averbação de termo ou declaração de área contaminada da CETESB no registro de imóveis. LEGISLAÇÃO Estatuto da Cidade Lei Federal 10.257 de 10/07/2001 Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo (PDE) Lei 13.430 de 13/09/2002 Planos Regionais Estratégicos (PREs) e Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo Lei 13.885 de 25/08/2004 Legislação estadual e municipal sobre áreas contaminadas 8
Plano Diretor Estratégico do Município de São Paulo - Instrumento básico que fixa as diretrizes gerais da política de desenvolvimento e de expansão urbana - Divisão da cidade em : Macrozonas - de Proteção Ambiental - de Estruturação e Qualificação Urbana Macroáreas Zonas de Uso INSTRUMENTOS URBANÍSTICOS CONSIDERADOS NO INCENTIVO À REVITALIZAÇÃO DE ÁREAS CONTAMINADAS Direito de Preempção Concessão Urbanística Consórcio Imobiliário Fundo de Desenvolvimento Urbano - FUNDURB Operações Urbanas Transferência do Direito de Construir Outorga Onerosa 9
Direito de Preempção - Preferência do Poder Público Municipal na aquisição de imóvel urbano negociado entre particulares - Imóvel situado em área delimitada e grafada no PDE e/ou PRE Possibilidades e limitações de utilização do instrumento - dependência da disponibilidade de recursos orçamentários do Poder Público - áreas com baixo valor de mercado - áreas com grau de contaminação tal que não permita usos mais nobres - necessidade de abatimento do valor da remediação do valor a ser pago pelo terreno Concessão Urbanística - Delegação pelo Poder Público ao setor privado, mediante licitação, da realização de obras de urbanização ou reurbanização de uma determinada área - Responsabilidade da empresa concessionária pelos custos de desapropriação e aquisição de imóveis necessários à realização das obras - Remuneração da empresa concessionária por meio da exploração econômica dos imóveis resultantes da obra, destinados a usos privados Possibilidades e limitações de utilização do instrumento - maior potencial de utilização em áreas com maior possibilidade de exploração econômica 10
Consórcio Imobiliário - Espécie de contrato entre o Poder Público e o proprietário, a pedido deste, para viabilização financeira de aproveitamento do imóvel - Transferência do imóvel ao Poder Público, que executa as obras - Pagamento ao proprietário com unidades imobiliárias devidamente urbanizadas ou edificadas Possibilidades e limitações de utilização do instrumento - dependência da concordância do proprietário do imóvel Fundo de Desenvolvimento Urbano FUNDURB - Fundo de apoio a investimentos destinados a concretizar ações integrantes ou decorrentes do Plano Diretor Estratégico - Recursos constituídos de diversas fontes (recursos orçamentários, empréstimos, outorga onerosa, etc.) Possibilidades e limitações de utilização do instrumento - compatibilidade com os objetivos do fundo para a viabilização de projetos urbanísticos e ambientais - limitação aos valores disponíveis no fundo - utilização do fundo para diversas finalidades 11
Coeficiente de Aproveitamento Índice obtido da relação entre a área construída computável e a área do lote Básico Máximo Mínimo Área Construída Computável Lote CA = Área Construída Computável gratuito oneroso entre o básico e o máximo abaixo do qual o imóvel é considerado subutilizado Área do Lote Potencial Construtivo Produto resultante da multiplicação da área do lote pelo Coeficiente de Aproveitamento, podendo ser Básico, Máximo ou Mínimo Potencial Construtivo Adicional Diferença entre o Potencial Construtivo Máximo e o Potencial Construtivo Básico (não gratuita) Estoque de Potencial Construtivo Adicional - Limite do Potencial Construtivo Adicional, definido por Distrito, passível de ser adquirido por outorga onerosa ou outro mecanismo previsto em lei - Periodicamente reavaliado em função da capacidade do sistema de circulação, da infra-estrutura disponível, das limitações ambientais e políticas de desenvolvimento urbano 12
EXEMPLO Para um terreno de 1000 m2 com C.A. Básico = 1 e C.A. Máximo = 4 área construída adicional máxima = 3.000 m2 (com contrapartida financeira) área construída gratuita (C.A. Básico 1) = 1.000 m2 área construída total (C.A. Máximo 4) = 4.000 m2 Operações Urbanas - Conjunto de intervenções coordenadas pelo Município e executadas com a participação de terceiros, visando transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental - Possibilidade de utilização de índices urbanísticos e características de parcelamento, uso e ocupação do solo diferenciados, mediante o pagamento de contrapartida financeira - Aplicação dos recursos exclusivamente na área da Operação - Emissão de Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) alienados em leilão e livremente negociáveis conversíveis em direito de construir na área da Operação - Criação por lei específica 13
Operações Urbanas Possibilidades e limitações de utilização do instrumento - isenção do pagamento da contrapartida financeira (em dinheiro ou compra de CEPACs) para ressarcimento dos custos de remediação - utilização dos recursos obtidos na Operação para remediação pelo Poder Público - ressarcimento dos custos de remediação com CEPACs Transferência do Direito de Construir - Transferência do direito de construir para outro imóvel, no caso de impedimento de exercê-lo na plenitude dos índices urbanísticos - Direito transferível a outro imóvel do mesmo proprietário ou alienável, mediante escritura pública - Imóveis tombados e outras situações Possibilidades e limitações de utilização do instrumento - áreas que, mesmo remediadas, não possibilitam a sua utilização plena, de acordo com os índices urbanísticos permitidos 14
Outorga Onerosa - Cobrança de contrapartida financeira de proprietário de imóvel urbano para exercer o direito de construir acima do Coeficiente de Aproveitamento Básico adotado para a região - Vinculação ao Estoque de Potencial Construtivo Adicional definido para cada Distrito Outorga Onerosa Possibilidades e limitações de utilização do instrumento - Isenção total ou parcial da outorga, desde que se efetue a remediação - Utilização de Certidões de Outorga de Potencial Construtivo Adicional (art. 215 de PDE) para ressarcimento total ou parcial do investimento necessário à remediação - Aplicação restrita a determinadas zonas da cidade - Utilização até o limite do Estoque de Potencial Construtivo Adicional - Não previsão de aplicação para habitações de interesse social 15
Outorga Onerosa Breve Estudo de Caso DISTRITO DE CAMPO GRANDE-SANTO AMARO Município de São Paulo Área do Município: 1.509 km² 16
Município de São Paulo Área do Município: 1.509 km² Área da Zona Industrial Z06: ~49,72 km² (Zoneamento anterior) Município de São Paulo Área do Município: 1.509 km² Área da Zona Industrial ZPI: ~40,82 km² (Zoneamento atual) 17
Município de São Paulo Área do MSP: 1.509 km² Área da Zona Industrial Z06:~ 49,72 km² Área da Zona Industrial ZPI: ~ 40,82 km² Redução de Zona Industrial: ~ 8,90 km² ZONEAMENTO SUBPREFEITURA SANTO AMARO 18
ZONEAMENTO DISTRITO CAMPO GRANDE-SANTO AMARO C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 1,5 C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 2,5 C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 1,5 C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 2,5 C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 1,0 C.A. Básico 0,1 / C.A. Máximo 0,1 C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 1,0 C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 2,5 C.A. Básico 1,0 / C.A. Máximo 2,5 DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos Aprovados (set / 2004 a set / 2007) 19
DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos Aprovados PRÉDIO COMERCIAL DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos Aprovados PRÉDIO SERVIÇO 20
DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos Aprovados PRÉDIO INSTITUCIONAL DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos Aprovados HABITAÇÃO DE INTERESSE SOCIAL 21
DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos Aprovados PRÉDIO RESIDENCIAL DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos Aprovados PRÉDIO INDUSTRIAL 22
GPS TrackMaker.kmz DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Empreendimentos aprovados - Região em processo de grande transformação de usos - Estoque de Potencial Construtivo Adicional DISTRITO CAMPO GRANDE SUBPREFEITURA SANTO AMARO Resultados Município São Paulo 9.769.000 m 2 Residencial - 6.919.000 m 2 Não-Residencial - 2.850.000 m 2 Distrito Campo Grande 180.000 m 2 Residencial 130.000 m 2 (87.087,18 m 2 comprometidos até 31/10/07)) Não-Residencial 50.000 m 2 Área construída excedente 76.738,29 m 2 Valor outorga R$ 10.998.926,92 23
EXEMPLO DE EMPREENDIMENTO COM OUTORGA ONEROSA DISTRITO DE CAMPO GRANDE Área do terreno = 11.110 m 2 com C.A. Básico = 1 e C.A. Máximo = 2,5 área construída adicional adquirida = 16.652,07 m 2 (com contrapartida financeira) Valor da outorga = R$ 2.900.957,00 área construída gratuita (C.A. Básico 1) = 11.110 m 2 valor venal = R$290,35 / m 2 24
CONSIDERAÇÕES FINAIS Instrumentos adequados às características e especificidades de cada área Instrumentos vinculados à dinâmica do mercado imobiliário Viabilização das transformações urbanísticas propostas pelo Plano Diretor, principalmente em áreas em processo de mudança de uso Limitação ao Estoque de Potencial Construtivo Adicional, no caso da Outorga Onerosa Impossibilidade de utilização da outorga onerosa para a construção de habitações de interesse social 25
CONSIDERAÇÕES FINAIS Responsabilidade objetiva como limitação à remediação de áreas contaminadas Necessidade de estabelecer instrumentos para formalizar parcerias entre o empreendedor e o Poder Público Instrumentos devem beneficiar somente aqueles que não causaram a contaminação? Por exemplo, no caso da auto-denúncia? Ineditismo da aplicação dos instrumentos urbanísticos na remediação e revitalização de áreas contaminadas Historical Investigation Department for Environmental Protection Former gas works site Seidenstraße 26
Historical Investigation Geographical Information System of contaminated sites Deaconry clinical complex Stuttgart-West Former gas works site Seidenstraße 27
Urban planning Department for urban planning and city renewal Project and Infrastructure Plan (VEP Vorhaben- und Erschliessungsplan) Project related Building Layout Plan (Vorhabenbezogener Bebauungsplan) Phases of construction / construction during hospital business as usual Cooperation in the phase of planning Urban planning, civil engineering, environmental protection, structural building, 28
Detailed Investigation Department for Environmental Protection Workshops gasometer condensation gas purification furnace house coal stock 13 groundwater monitoring wells 56 micro drillings Remedial planning 29
The Tent - suitable safety measure for the surrounding Decontamination and infrastructure by Department for Civil Engineering Building permission by Department for Building regulations on conditions of the Department for Environmental Protection 3 1 2 The official inauguration of the Deaconry clinical complex Stuttgart-West 29/10/2004 30
Equipe Técnica Coordenação:Geóloga Patrícia Marra Sepe Arquiteto Carlos Minoru Morinaga Arquiteta Hélia Maria Santa Bárbara Pereira Arquiteto Horácio Calligaris Galvanese Arquiteta Ivany Hatuko Ueta Parceria GTZ Grupo Técnico de Áreas Contaminadas SVMA/GTAC Consultoria Jurídica Cordelli e DeFilippi Advocacia Marcus Vinicius Gramegna 31