O Placar da Hotelaria é uma publicação que tem como objetivo monitorar a evolução dos mercados hoteleiros nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo de 2014, de maneira a colaborar para o desenvolvimento ordenado e evitar o crescimento excessivo da oferta hoteleira nesses mercados. O estudo é atualizado semestralmente visando permitir que as mudanças de cenários sejam antecipadas. Para fazer o download de todas as edições do Placar da Hotelaria, acesse PLACAR DA HOTELARIA o hotsite www.sp.senac.br/placardahotelaria. Temos o intuito de aperfeiçoar nossas projeções a cada nova edição. Se você tem interesse em contribuir com dados ou sugestões, entre em contato: fohb@fohb.com.br / hotelinvest@hotelinvest.com.br. Projeção da taxa de ocupação nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo no Brasil 3ª Edição Outubro /2011 realização www.fohb.com.br apoio www.hotelinvest.com.br www.sp.senac.br
realização Criado em 2002, o Fórum de Operadores Hoteleiros do Brasil (FOHB) é uma entidade associativa sem fins lucrativos, que representa importantes redes hoteleiras, nacionais e internacionais, com atuação no país. Após quase nove anos, o FOHB congrega 25 operadores hoteleiros, que juntos contam com 530 hotéis, aproximadamente 83 mil apartamentos, e empregam mais de 50.000 colaboradores diretos e 150.000 indiretos. O FOHB tem como missão contribuir para o desenvolvimento do setor, auxiliando na normatização e sistematização da classe e do mercado hoteleiro em geral. Nesse sentido, um dos principais eixos de atuação da entidade baseia-se em projetos que gerem informações confiáveis ao setor. Dentre as ações destacamos o Placar da Hotelaria, que possibilitará o acompanhamento das perspectivas do mercado hoteleiro nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo no Brasil. Roberto Rotter Presidente do FOHB Fundada em 1999, por Diogo Canteras, a HotelInvest é referência em assessoria de investimento hoteleiro no Brasil. Ao longo de sua história, a HotelInvest vem atendendo os principais desenvolvedores, investidores e operadores em atividade no do país. A Consultoria em Investimento Hoteleiro da HotelInvest alia a tecnologia internacionalmente reconhecida com o profundo conhecimento do mercado brasileiro para realizar Estudos de Mercado, Análises de Viabilidade Econômica, Análise de Investimento, Estudos de Conceituação e Reposicionamento, e Planos de Negócios. A companhia foi pioneira no país na atividade de Hotel Asset Management, área focada em supervisionar e maximizar a rentabilidade dos investimentos hoteleiros. Hoje, ela tem como cliente 15 empreendimentos hoteleiros no Brasil, pulverizados em mais de 2.000 investidores com ativos superiores a R$ 500 milhões. Além disso, a empresa estruturou, em parceria com o Banco Ourinvest, o Fundo de Investimento Imobiliário Hotel Maxinvest, o único Fundo de Investimento Imobiliário brasileiro dedicado exclusivamente a hotéis. Em 2011, o Fundo Hotel Maxinvest foi classificado como o mais rentável do país, segundo levantamento feito pela consultoria Fundo Imobiliário e publicado no jornal Valor Econômico. Saiba mais em www.hotelinvest.com.br. Diogo Canteras Managing Director da HotelInvest Apresentação Mesmo com a condição de fragilidade econômica em que se encontra o cenário internacional no final de 2011, a expectativa é de que a economia do Brasil se mantenha em crescimento nos próximos anos. Assim, espera-se que o dinamismo econômico atual e a sensação de confiança do empresariado brasileiro devam continuar a estimular a realização de investimentos no país. Nesse contexto, a realização da Copa do Mundo no Brasil e a disponibilidade de financiamento para hotéis colocam em destaque os projetos hoteleiros. De fato, o prognóstico ainda se mostra convidativo. Espera-se crescimento considerável da demanda em diversos mercados, motivado também pela elevação e melhor distribuição da renda nacional. A maioria dos hotéis localizados nos mercados urbanos já está com altas taxas de ocupação e passa por um processo consistente de retomada das diárias. Com isso, os hotéis têm se recuperado de um período difícil - com desempenhos muito baixos, decorrentes de um crescimento exagerado da oferta - que marcou o início dos anos 2000. Para que o cenário positivo se concretize, é essencial evitar que as expectativas favoráveis se transformem em otimismo excessivo. Desde o anúncio da realização da Copa do Mundo de 2014 no Brasil, há preocupação em acomodar adequadamente organizadores, atletas e visitantes. Não há, contudo, números oficiais que determinem a quantidade de apartamentos ou leitos necessários para o evento. Mesmo assim, comentários sobre a falta de hotéis são tão recorrentes que têm criado risco de aumento demasiado da oferta hoteleira em algumas cidades brasileiras. É importante garantir acomodação para os visitantes que participarão da Copa do Mundo, mas não à custa de investidores incautos. Novos hotéis são bem-vindos se continuarem lucrativos e rentáveis após a realização do evento. apoio Excelência no ensino e contínua inovação marcam a trajetória de mais de 60 anos do Senac São Paulo. Seu Centro Universitário oferece graduação, pós-graduação lato sensu e cursos de extensão. A instituição dispõe, também, de amplo portfólio de cursos técnicos, livres, corporativos e a distância. Os programas são oferecidos nas áreas de administração e negócios, tecnologia da informação, comunicação e artes, design e arquitetura, moda, eventos e hotelaria, gastronomia e nutrição, saúde e bem-estar, meio ambiente, segurança e saúde no trabalho, educação e desenvolvimento social. O modelo educacional apoia-se em uma rede de 54 unidades, três campi universitários, dois hotéis-escola Senac Grande Hotel São Pedro e Grande Hotel Campos do Jordão e pela Editora Senac São Paulo. A destacada atuação social foi responsável, em 2010, pela concessão de mais de 35 mil bolsas integrais. Nesse sentido, tomamos a iniciativa de realizar este estudo. A cada seis meses, até 2014, projetaremos a taxa de ocupação dos mercados hoteleiros nas 12 cidades-sede, para o ano de. Esse indicador (que tem foco no pós-copa) deverá apontar mercados em que há maior risco de desenvolvimento excessivo da oferta. Assim, esperamos alertar investidores sobre mercados menos promissores e auxiliar na identificação dos locais onde não se deve estimular a construção de hotéis. É a nossa contribuição para fomentar uma evolução saudável da hotelaria nacional e fazer com que as perspectivas positivas tornem-se realidade. Para mais informações e inscrições acesse www.sp.senac.br ou ligue 0800 883 2000.
Metodologia O presente estudo foi elaborado de acordo com o método apresentado nesta seção, que pode ser resumido em seis etapas principais: Etapa 1: Dimensionamento da Oferta Hoteleira O tamanho da oferta foi definido com base no Guia Quatro Rodas Brasil 2011 e na base de dados interna da HotelInvest. Foram excluídos motéis, pensões, albergues, residenciais com serviço onde predominam contratos mensais e outros meios de hospedagem de porte muito reduzido ou padrão baixo. Não foram contabilizados hotéis localizados na região metropolitana das cidades-sede. O tamanho da oferta é atualizado semestralmente, captando variações nos inventários dos hotéis e aberturas de novos empreendimentos. São considerados também hotéis não pertencentes às redes associadas ao FOHB. Etapa 2: Segmentação da Oferta Hoteleira De acordo com as classificações do Guia Quatro Rodas Brasil 2011, FOHB e HotelInvest, cada hotel foi distribuído nos seguintes segmentos: Econômico, Midscale ou Upscale. Quando houve conflito entre as fontes usadas, a classificação foi ajustada, tendo como parâmetros posicionamento, preço, qualidade das instalações e serviços de cada hotel. Hotéis pertencentes a um mesmo segmento, mas localizados em cidades diferentes, podem apresentar diferença em suas qualidades, devido a particularidades de cada mercado. Etapa 3: Projeção da Oferta Hoteleira A projeção da oferta consiste no número de unidades habitacionais a ser inaugurada até, a partir do ano base (2010), para cada segmento. Para determinar esses números, foram coletados dados junto às 25 operadoras hoteleiras associadas ao FOHB, além de informações internas da HotelInvest e notícias sobre projetos de redes não associadas ao FOHB. Informações da imprensa que não puderam ser confirmadas foram desconsideradas nas projeções. Alguns projetos identificados não foram contabilizados nesta edição do estudo por estarem em estágio preliminar de desenvolvimento (por exemplo, projetos sem contratos de operação, licenças de implantação ou recursos para construção). A classificação da oferta em desenvolvimento considerou as bandeiras associadas a cada hotel, informações fornecidas pelos desenvolvedores e ajustes de acordo com a percepção da HotelInvest. Etapa 4: Dimensionamento da Demanda no Ano Base (2010) A demanda no ano base (2010) foi calculada para cada segmento de mercado, multiplicando oferta (em pernoites) pela taxa de ocupação obtida nos bancos de dados do FOHB e da HotelInvest. Como tais informações são amostrais, o método usado assume que a ocupação média do mercado é igual à da amostra, o que implica em algum nível de incerteza nos dados utilizados. O tamanho da amostra de cada segmento é diferente, de modo que a incerteza associada a cada dado amostral também varia. Tomou-se o cuidado de analisar o tamanho e a composição de cada amostra para averiguar se a taxa de ocupação amostral poderia ser utilizada como média do mercado. Quando a amostra referente a um segmento de mercado era demasiadamente pequena ou inexistente, este não foi considerado na análise. Etapa 5: Projeção da Demanda A taxa de crescimento da demanda média anual esperada para cada mercado foi calculada multiplicando a elasticidade da demanda hoteleira em relação ao PIB nacional pelo crescimento esperado para o PIB nacional em cada ano, até. Essas taxas foram aplicadas sobre a demanda no ano base (2010), e sucessivamente nos anos seguintes, permitindo calcular a demanda potencial esperada para o ano de. Foi considerada uma evolução do PIB Nacional de 3,6% em 2011, 3,7% em 2012 e 5,0% nos anos seguintes, até. A referência para essas projeções foi o Boletim Focus do Banco Central e outras fontes de análise econômica utilizadas pela HotelInvest. Devido à indisponibilidade de dados históricos e prospectivos referentes ao PIB municipal das cidades-sede, optou-se por utilizar a elasticidade da demanda em relação ao PIB nacional. A elasticidade foi definida inicialmente para mercados para os quais a HotelInvest possui maior disponibilidade de informações. Posteriormente, esta foi ajustada para cada cidade levando em consideração os seguintes critérios: existência de grandes projetos estruturantes; composição, tamanho e evolução histórica do PIB local; importância da economia no contexto nacional e regional; tamanho e evolução histórica do mercado hoteleiro; importância relativa de cada segmento da demanda hoteleira no mercado local; existência de geradores de demanda, hubs de transporte aéreo e centros de eventos; atratividade e posicionamento mercadológico do destino turístico. A elasticidade foi também ajustada levando em consideração a migração de demanda entre os segmentos de mercado de uma mesma cidade. Dessa forma, quando um segmento apresentou saturação, considerou-se que a demanda excedente seria absorvida pelos demais. A saturação da demanda foi identificada quando a taxa de ocupação em ultrapassou o topo sazonal, valor que reflete a taxa de ocupação máxima que um mercado consegue atingir levando em consideração: a composição de sua oferta, a dimensão da demanda (por segmento) e as características desta no que se refere à motivação (negócios, eventos, lazer e outros). Nos mercados onde as projeções indicavam taxas de ocupação maiores que o topo sazonal, este foi adotado como valor final. Isso implica dizer que em tais mercados, a demanda acomodada é menor que a demanda potencial. Logo, a taxa de crescimento da demanda acomodada é inferior à taxa de crescimento da demanda potencial. Etapa 6: Cálculo da Taxa de Ocupação em Para cada mercado e para cada segmento, dividiu-se a demanda acomodada prevista para pela oferta projetada em, obtendo-se assim a taxa de ocupação prevista para aquele ano. Observações e Limitações do Estudo É importante ressaltar que os resultados deste estudo devem ser interpretados com cautela. Apesar dos esforços para garantir a confiabilidade dos dados, a metodologia utilizada apresenta limitações por utilizar dados amostrais, por tratar de mercados abrangentes e por realizar projeções para um horizonte longo. Nesse sentido, as informações apresentadas devem ser interpretadas como um parâmetro de orientação e não como uma métrica precisa. Além disso, as premissas utilizadas podem se alterar rapidamente, modificando assim as perspectivas aqui descritas. Nos mercados em que há muitos projetos em estágio preliminar de desenvolvimento, esse risco é ainda mais elevado. Como as projeções de oferta contabilizam apenas hotéis em estágio avançado de desenvolvimento, é natural que a previsão de nova oferta tenda a crescer no futuro. Logo, é provável que o número de quartos projetado atualmente seja menor do que a soma dos quartos de projetos anunciados pela mídia, operadoras, hoteleiros independentes e desenvolvedores. Para minimizar essas limitações, este estudo será atualizado a cada seis meses, de modo a incorporar novas informações e conclusões.
Resultados SUL SUL PORTO ALEGRE CURITIBA TOTAL 7.131 4.848 68% 3.0% 250 783 76% ECONÔMICO 4.252 3.021 71% 3.3% 250 535 79% MIDSCALE 1.788 1.211 68% 1.8% 0 112 74% UPSCALE 1.091 616 56% 4.1% 0 136 69% 2010 2010 TOTAL 5.051 3.500 69% 5.3% 1.524 1.036 69% ECONÔMICO 2.982 2.060 69% 5.0% 722 571 71% SUDESTE SUDESTE SÃO PAULO RIO DE JANEIRO projeções para projeções para TOTAL 18.242 13.889 76% 5.2% 3.454 4.013 83% ECONÔMICO 7.314 5.962 82% 4.1% 960 1.319 88% 2010 2010 MIDSCALE 6.084 4.479 74% 5.4% 864 1.353 84% UPSCALE 4.844 3.448 71% 6.8% 1.630 1.341 74% projeções para projeções para TOTAL 35.436 23.256 66% 4.4% 876 5.528 79% ECONÔMICO 14.573 9.910 68% 4.7% 120 2.579 85% MIDSCALE 1.697 1.198 71% 5.6% 672 377 66% UPSCALE 372 242 65% 6.4% 130 88 66% MIDSCALE 14.194 9.145 64% 4.4% 336 2.188 78% UPSCALE 6.669 4.201 63% 3.4% 420 761 70% SUDESTE BELO HORIZONTE 2010 2010 TOTAL 6.074 4.506 74% 4.5% 4.765 1.101 52% ECONÔMICO 3.884 3.001 77% 4.0% 2.426 646 58% CENTRO-OESTE BRASÍLIA projeções para projeções para TOTAL 7.396 2.577 ECONÔMICO 3.752 150 MIDSCALE 2.190 1.505 69% 5.4% 1.676 455 51% UPSCALE 0 0 0% 0.0% 663 0 0% MIDSCALE 2.405 1.611 67% 4.4% 1.179 387 56% UPSCALE 1.239 1.248
Resultados CENTRO-OESTE NATAL CUIABÁ TOTAL 1.566 931 ECONÔMICO 1.208 457 MIDSCALE 358 254 71% 5.8% 242 83 56% UPSCALE 0 0 0% 0.0% 232 0 0% 2010 2010 TOTAL 6.003 1.083 FORTALEZA SALVADOR projeções para projeções para TOTAL 6.629 2.412 ECONÔMICO 4.072 2.776 68% 2.2% 759 322 64% 2010 2010 MIDSCALE 2.460 1.619 66% 7.5% 1.653 710 57% UPSCALE 97 0 projeções para projeções para TOTAL 6.609 0 ECONÔMICO 3.854 666 MIDSCALE 1.281 913 71% 5.4% 417 276 70% UPSCALE 868 0 ECONÔMICO 3.974 0 MIDSCALE 1.903 1.269 67% 2.9% 0 196 77% UPSCALE 732 0 RECIFE 2010 2010 TOTAL 3.741 926 NORTE MANAUS projeções para projeções para TOTAL 3.019 1.265 ECONÔMICO 2.376 232 MIDSCALE 1.124 795 71% 8.3% 694 388 65% UPSCALE 241 0 ECONÔMICO 1.286 866 67% 5.4% 464 261 64% MIDSCALE 1.139 754 66% 7.4% 801 321 55% UPSCALE 594 0
Conclusões O placar ao lado apresenta o risco de crescimento excessivo da oferta hoteleira em cada um dos mercados analisados. Na 3ª edição do Placar da Hotelaria (outubro 2011), observou-se mudanças significativas no cenário projetado em relação à edição anterior do estudo (fevereiro 2011). Como alertado em edições passadas, novos projetos hoteleiros que anteriormente estavam em fase preliminar de negociações, tiveram avanço em seu desenvolvimento, aumentando a oferta prevista para em alguns mercados. Além disso, as mudanças recentes no cenário econômico nacional e internacional tornaram as perspectivas econômicas menos favoráveis que o esperado no início do ano. Assim, a taxa de crescimento anual da demanda hoteleira foi revisada para baixo, acompanhando a expectativa de evolução do PIB nacional para os próximos anos. Manaus e Salvador continuam apresentando risco de superoferta relevante. A novidade é que os mercados de Belo Horizonte, Brasília e Cuiabá passam a apresentar maior risco também, e devem ser observados com cautela. As demais cidades apresentam risco baixo. Houve piora nos seguintes mercados: Econômico e Midscale de Belo Horizonte, Midscale de Brasília e Midscale de Cuiabá (nos quais o risco passou a ser alto); bem como nos Midscale de Porto Alegre e Midscale de Recife (nos quais o risco passou a ser moderado). A classificação menos favorável indica aumento no número de projetos e aquecimento do mercado de desenvolvimento hoteleiro (que pode gerar maior incremento da oferta no futuro), além de uma pequena redução da demanda futura estimada. No total, foram contabilizadas 20.063 UHs com inauguração prevista até, nas cidades-sede. Dessas, 7.458 são novidades em relação ao estudo anterior, representando um crescimento bastante forte (59%). Os mercados onde houve incremento significativo no número de novas UHs com expectativa de abertura até foram: Belo Horizonte (2.974), Brasília (2.268), Recife (384), Rio de Janeiro (399), e São Paulo (876). Vale ressaltar que na edição passada do Placar não havia previsão concreta de novos projetos em São Paulo. Porém, mesmo com previsão de novas UHs, não há motivos para se preocupar, uma vez que a demanda desse mercado encontra-se bastante aquecida, além da grande dificuldade em encontrar terrenos disponíveis. De maneira geral, nota-se piora nas conclusões dessa edição do Placar se comparadas à versão anterior. Houve aumento no número de mercados que apresentam risco seja moderado ou alto, representando 1/3 do total dos segmentos analisados. Ainda assim, grande parte dos mercados estudados tem risco baixo de crescimento excessivo da oferta hoteleira e devem obter boas taxas de ocupação após a Copa do Mundo. Isso se deve principalmente à expansão reduzida da oferta decorrente de altos preços de terreno, competição com empreendimentos imobiliários residenciais e comerciais, além de diárias médias ainda em processo de recuperação. Com boa ocupação, os hotéis existentes devem renovar suas instalações e elevar suas diárias. À medida que esse processo se consolidar, novos projetos se tornarão novamente viáveis e permitirão expansão da oferta com qualidade. Naqueles mercados em que se prevê um risco alto ou moderado de crescimento excessivo da oferta hoteleira, percebe-se um movimento de expansão facilitado por incentivos fiscais, por vantagens na lei de uso e ocupação do solo para hotéis, e pela existência de investidores pulverizados dispostos a comprar flats e condo-hotéis. Mercados em que há risco moderado merecem atenção, pois ainda é possível evitar que a situação de alerta se transforme em problema. De modo geral, não apresentam baixas taxas de ocupação futura, mas a inauguração de mais hotéis (como projetos anunciados que ainda estão em estágio preliminar e, consequentemente, não foram considerados na projeção desta edição do estudo) pode levar a taxa de ocupação futura para níveis preocupantes. Os mercados em que há alto risco de crescimento excessivo da oferta hoteleira possuem, em alguns casos, oferta pequena ou pouco qualificada e estão sofrendo forte movimento de expansão e requalificação, ocasionado pela construção de hotéis modernos a serem operados por redes nacionais e internacionais. Em outros casos, apesar da existência de oferta ampla e empreendimentos em bom estado de conservação, há forte expansão devido ao aquecimento do mercado imobiliário em geral. O aumento demasiado da oferta pode vir a causar forte competição, guerra de preços, e até fechamento de hotéis antigos, o que por sua vez pode amenizar a queda da ocupação. Por fim, deve-se reforçar a ideia de que a taxa de ocupação é apenas um dos indicadores da saúde de um mercado hoteleiro. Ela não deve ser utilizada isoladamente para determinar a viabilidade de um empreendimento hoteleiro, nem para tomar decisões de investimento. CIDADE-SEDE Belo Horizonte Brasília Cuiabá Curitiba Fortaleza Manaus Natal Porto Alegre Recife Rio de Janeiro Salvador São Paulo RISCO BAIXO RISCO MODERADO ECONÔMICO MIDSCALE UPSCALE Cada projeto possui características únicas que o diferenciam da média do mercado e afetam sua rentabilidade de maneira distinta. É possível, por exemplo, que existam projetos viáveis em mercados turbulentos, ou que muitos projetos sejam inviáveis em mercados com boas taxas de ocupação. Por isso, se desejar investir em hotéis, analise cuidadosamente o mercado, o terreno e o projeto. ALTO RISCO X DADOS NÃO DISPONÍVEIS DADOS OMITIDOS X
O Placar da Hotelaria é uma publicação que tem como objetivo monitorar a evolução dos mercados hoteleiros nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo de 2014, de maneira a colaborar para o desenvolvimento ordenado e evitar o crescimento excessivo da oferta hoteleira nesses mercados. O estudo é atualizado semestralmente visando permitir que as mudanças de cenários sejam antecipadas. Para fazer o download de todas as edições do Placar da Hotelaria, acesse PLACAR DA HOTELARIA o hotsite www.sp.senac.br/placardahotelaria. Temos o intuito de aperfeiçoar nossas projeções a cada nova edição. Se você tem interesse em contribuir com dados ou sugestões, entre em contato: fohb@fohb.com.br / hotelinvest@hotelinvest.com.br. Projeção da taxa de ocupação nas 12 cidades-sede da Copa do Mundo no Brasil 3ª Edição Outubro /2011 realização www.fohb.com.br apoio www.hotelinvest.com.br www.sp.senac.br