RELATÓRIO DO ADMINISTRADOR - KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CONSTITUIÇÃO E FUNCIONAMENTO DO FUNDO O Fundo é um fundo de investimento imobiliário regido pela Instrução CVM n.º 472/08 e demais disposições legais e regulamentares aplicáveis, que foi constituído pela Intrag Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda., com sede na Praça Alfredo Egydio de Souza Aranha, n.º 100, São Paulo SP, CNPJ n.º 62.418.140/0001-31, habilitada para a administração de fundos de investimento, conforme ato declaratório expedido pela Comissão de Valores Mobiliários ( CVM ) nº 2.528, de 29 de julho de 1993 ( Administrador ), por meio do Termo de Constituição de Fundo de Investimento Imobiliário, o qual aprovou o seu regulamento, datado e registrado em 24 de maio de 2010, no 9º Ofício de Registro de Títulos e Documentos e Civil de Pessoas Jurídicas da Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, conforme alterado em 7 de junho de 2010 e 14 de julho de 2010 e registrado em 8 de junho de 2010 e 14 de julho de 2010 sob os nº 1086736 e nº 1090248, respectivamente. O Fundo é gerido pela Kinea Investimentos Ltda., sociedade devidamente autorizada pela CVM para o exercício da atividade de gestão de carteira por meio do Ato Declaratório CVM n.º 9.518, de 19 de setembro de 2007, publicado no Diário Oficial da União de 20 de setembro de 2007, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Minas da Prata, n.º 30, 4º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o n.º 08.604.187/0001-44. Os pedidos de constituição e funcionamento do Fundo foram devidamente deferidos pela Comissão de Valores Mobiliários. OBJETO DO FUNDO O Fundo se propõe a manter um portfólio diversificado de ativos imobiliários e locatários. O objetivo de investimento do Fundo é a exploração comercial de empreendimentos comerciais e centros de distribuição preferencialmente prontos ou em construção, via aquisição de unidades autônomas ou da totalidade de um empreendimento, com o intuito de gerar renda aos Cotistas por meio da locação ou arrendamento destas unidades. EMISSÃO DE COTAS E MERCADO SECUNDÁRIO NEGOCIAÇÃO E LIQUIDEZ Em 07 de dezembro 2012 iniciou-se a 4ª Emissão de Cotas do Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário que prevê a emissão de 450.000 cotas perfazendo na data da primeira integralização das Cotas o valor total de R$734.796.000,00. A referida Emissão foi dividida em 3 séries sendo que a última série se iniciará em 01 de abril de 2013. Em 01/12/2010 as cotas do Fundo passaram a ser negociadas no mercado secundário. Com isso, o valor de mercado das cotas do fundo passa a ser resultado da negociação no mercado de balcão organizado pela Bovespa. O acompanhamento das cotações pode ser realizado pelo código de ativo KNRI11 e apresentaram o seguinte comportamento no 2º semestre de 2012:
Resumo - 2º Semestre de 2012 Total de Cotas do Fundo 1.072.200 Fechamento da Cota (R$) 1.789,00 Número de Negócios 10.242 Quantidade Negociada 134.957 Volume Negociado (R$) 227.889.583 Volume Médio (R$/dia) 1.867.947,40 Valor Médio por Negócio (R$) 22.250,50 Valor de Mercado (R$) 1.918.165.800,00 O gráfico abaixo apresenta a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da constituição do Fundo. R$ 2.000 R$ 6.000.000 R$ 1.900 R$ 5.500.000 R$ 1.800 R$ 5.000.000 Cotação R$ 1.700 R$ 1.600 R$ 1.500 R$ 1.400 R$ 1.300 R$ 1.200 R$ 4.500.000 R$ 4.000.000 R$ 3.500.000 R$ 3.000.000 R$ 2.500.000 R$ 2.000.000 R$ 1.500.000 Volume R$ 1.100 R$ 1.000.000 R$ 1.000 R$ 500.000 R$ 900 R$ - Volume É importante ressaltar que durante o 2º semestre de 2012, as cotas do Fundo estiveram presentes nas negociações da BMF & Bovespa em 100% dos dias, o que representa regularidade na negociação das cotas. Dada a sua boa liquidez, o Kinea Renda Imobiliária possui a terceira maior participação na carteira teórica do IFIX 1 válida para o quadrimestre Janeiro a Abril 2013. Cotação 1 O Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX) BM&FBOVESPA tem por objetivo medir a performance de uma carteira composta por cotas de fundos imobiliários que são listados para negociação nos ambientes administrados pela BM&FBOVESPA. Essas cotas são selecionadas por sua liquidez e ponderadas nas carteiras por seu valor de mercado total (número total de cotas emitidas multiplicado por sua última cotação em mercado).
INVESTIMENTOS REALIZADOS NO SEMESTRE No decorrer do 2º semestre de 2012 foram adquiridos os edifícios Botafogo Trade Center e Buenos Aires Corporate ambos na cidade do Rio de Janeiro que totalizam um volume de investimento de R$225,4 milhões no semestre. PROGRAMA DE INVESTIMENTOS Não houve mudança na política de investimento do Fundo descrita no Capítulo 2 do Prospecto Definitivo do fundo. Ao término do 2º semestre de 2012 o Fundo possuía sete processos de diligência em andamento sendo cinco ativos logísticos e dois edifícios de escritórios localizados na cidade de São Paulo. Com a conclusão dessas sete aquisições o Fundo comprometerá parte relevante dos recursos existentes em caixa. Os oito imóveis que compõem a carteira atual do Fundo continuam correspondendo a aproximadamente 60% dos recursos captados na 1ª, 2ª, 3ª e 1ª série da 4ª emissão em ativos imobiliários de primeira linha.
CARTEIRA IMOBILIÁRIA DO FUNDO A carteira imobiliária do fundo é composta atualmente pelos imóveis abaixo descritos 2 : Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de Aquisição: Novembro/2010 Área Locável: 15.833 m² Participação no Empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT Valor de Avaliação: R$147.500.000 (base set/10) Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de Aquisição: novembro/2010 Área Locável: 5.169 m² Participação no Empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT Valor de Avaliação: R$34.500.000 (base set/10) Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de Aquisição: fevereiro/2011 Área Locável: 6.230 m² Participação no Empreendimento: 93% Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polenghi e Leitbom entre outros Valor de Avaliação: R$35.400.000 (base dez/10) Endereço: Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de Aquisição: março/2011 Área Locável: 3.198 m² Participação no Empreendimento: 82% Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero entre outros Valor de Avaliação: R$27.000.000 (base jan/11) 2 Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pelas empresas Colliers e Jones Lang LaSalle
Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chacará Monte Alegre Cidade: Sumaré Estado: São Paulo Data de Aquisição: setembro/2011 Área Locável: 13.600 m² Participação no Empreendimento: 100% Inquilino: Bravo Logística Valor de Avaliação: R$23.800.000 (base set/11) Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de Aquisição: Novembro/2011 Área Locável: 43.208,32 m² Participação no Empreendimento: 100% Inquilino: Foxconn Valor de Avaliação: R$91.700.000 (base nov/11) Endereço: Avenida Prof. Álvaro Rodrigues, 352 Bairro: Botafogo Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de Aquisição: Julho/2012 Área Locável: 8.083 m² Participação no Empreendimento: 100% Inquilinos: GVT, Xerox, NET e Ericsson entre outros Valor de Avaliação: R$126.000.000 (base jul/12) Endereço: Rua Buenos Aires, 15 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de Aquisição: Setembro/2012 Área Locável: 7.046,18 m² Participação no Empreendimento: 100% Inquilinos: Braskem, Banco do Brasil e CPM Braxis entre outros Valor de Avaliação: R$121.500.000 (base set/12)
MERCADO IMOBILIÁRIO - EIXO RIO-SÃO PAULO Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo O mercado de escritórios em 2012 foi marcado pelo aumento na absorção líquida classe A tanto na cidade de São Paulo quanto no Rio de Janeiro. Apesar do recorde histórico de novo estoque na cidade de São Paulo, a tendência geral foi de estabilização e a absorção líquida se aproximou do estoque entregue no trimestre. Na cidade do Rio de Janeiro o mercado permanece aquecido em função da contínua demanda de empresas por áreas no Centro, mantendo os preços elevados e a taxa de vacância em queda. Taxa de Vacância 3 4 A taxa de vacância na cidade do Rio de Janeiro registrou sua 4ª queda consecutiva no 4º trimestre de 2012, encerrando em 2,6%, apenas 0,2 pontos percentuais acima do menor índice registrado no 4º trimestre de 2010. A sub-região Centro, em função de uma melhor infra-estrutura de transportes e a sub-região da Barra da Tijuca, que possui uma maior oferta de terrenos, atraíram recentemente uma maior demanda, registrando vacâncias bem limitadas de 2,2% e 4,5% respectivamente. Apesar do aumento de 6,5 pontos percentuais na taxa de vacância classe A no ano de 2012, o mercado na cidade de São Paulo permanece bem posicionado e mostrando evidências de melhoras, encerrando o 4º trimestre de 2012 em 6,1%, com queda de 0,2 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior. A subregião que mais contribuiu para a diminuição na taxa de vacância foi a Paulista, recuando 0,7 pontos percentuais e encerrando o 4º trimestre de 2012 em 4,1%, mantendo sua histórica limitada entrega durante todo o ano. 3 Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios 4 Fonte: Relatório Market View (4º trimestre de 2012) da CBRE
Gráfico Taxa de Vacância Rio de Janeiro (fonte CBRE) Gráfico Taxa de Vacância São Paulo (fonte CBRE) Valores de Locação Apesar do cenário econômico adverso observado ao longo do ano, o preço pedido de locação na cidade do Rio de Janeiro se manteve elevado como resultado da diminuição de oferta de espaços no ano de 2012. A sub-região da zona sul continua a registrar os maiores valores, devido a limitada vacância atual de 2,1%, chegando a um preço pedido de R$280/m². Na cidade de São Paulo, apesar do aumento da oferta e das incertezas quanto à economia, os preços registraram leve alta no comparativo anual, mantendo a média de preços pedidos em edifícios classe A de R$ 148 /m² no 4º trimestre de 2012. Tal valor representa uma leve alta em relação ao término de 2011 que encerrou em R$ 142/m². Valores de Locação Rio de Janeiro (fonte CBRE) Novo Estoque no 4º Trimestre de 2012 Valores de Locação São Paulo (fonte CBRE)
O novo estoque na cidade do Rio de Janeiro em 2012 foi de 123.900m², valor esse 37% inferior ao volume entregue no ano de 2011. Apesar da significativa entrega de novos espaços, a disponibilidade permaneceu baixa, pois desse total, aproximadamente 100.000m² foi resultado da entrega de um edifício built to suit na sub-região do Centro, entregue já locado. As demais regiões registraram limitadas entregas, resultando na queda geral durante o ano. Aproximadamente 350.000 metros quadrados foram adicionados ao mercado de São Paulo no ano de 2012, registrando um volume recorde de novos edifícios,, resultado de uma histórica limitada de ofertas de edifícios classe A e do período de aquecimento econômico em anos recentes que culminaram com o recorde de crescimento do país em 2010. Do total inaugurado em 2012, a sub-região da Marginal e Jardins permaneceram como as recordistas de estoque, respondendo respectivamente por 47% e 40% ao total entregue. Novo Estoque Rio de Janeiro (fonte CBRE) Novo Estoque São Paulo (fonte CBRE)
Mapa das Principais Concentrações de Escritórios do Rio de Janeiro (fonte: CBRE)
Mapa das Principais Concentrações de Escritórios de São Paulo (fonte: CBRE)
Panorama Geral do Mercado de Logística no Estado de São Paulo Beneficiada pela expansão de empresas existentes e novos negócios, a absorção sofreu um aumento significativo no ano de 2012, registrando um aumento de 41% em relação ao ano anterior. Essa tendência mostra que o mercado permanece relativamente ileso a uma possível crise econômica nos mercados externos. O mercado de industrial parks no Brasil tem se caracterizado por uma carência de produtos de qualidade e por muitas instalações para mono-usuários, o que impulsionou, na última década, a construção de imóveis logísticos com modernas especificações. Atualmente mais de 45% dos industrial parks são construções modulares e 25% são built-to-suit. Taxa de Vacância 5 6 Apesar do aumento na absorção, a entrega de novos espaços superou a demanda, resultando em um aumento de 5,2 pontos percentuais na taxa de vacância em relação ao término de 2011, que encerrou o ano em 12,7%. Em função da concentração de novas entregas, as regiões de Guarulhos e região norte de Campinas registraram os maiores aumentos na taxa de vacância, encerrando em 21,4% e 16,2% respectivamente. Gráfico Taxa de Vacância de São Paulo (fonte CBRE) Valores de Locação O aumento do custo de construção combinado com a limitada oferta de terrenos e a falta de empreendimentos de alto padrão nas principais regiões, continuou a pressionar os preços pedidos de locação em 2012. Por conta disso, apesar do recente aumento na vacância e a estimada entrada de novos espaços, o preço geral de locação sofreu aumento. 5 Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de galpões 6 Fonte: Relatório Market View (4º trimestre de 2012) da CBRE
A cidade de Barueri permanece como localização de preços mais elevados devido a escassa oferta de alto padrão, registrando preços de até R$ 31/m². Valores de Locação São Paulo (fonte CBRE) Novo Estoque no 4º Trimestre de 2012 O novo estoque no ano de 2012 atingiu um aumento de 72% em comparação com o volume adicionado em 2011, com 509.500m² entregues apenas no 4º trimestre do ano e ultrapassando a marca de 1.200.000m² de espaços novos entregues ao longo do ano. As regiões de Guarulhos, Jundiaí e grande Campinas acrescentaram juntas 55% do total de entregas em 2012. Nos espaços classe A, o novo estoque de Jundiaí sofreu aumento de 59% no ano, desempenhando um papel importante nesse segmento juntamente com a região de Barueri. Novo Estoque São Paulo (fonte CBRE)
INDÚSTRIA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS 7 A manutenção das taxas reais de juros no Brasil a patamares historicamente baixos e o apetite dos investidores por um tipo de aplicação onde os rendimentos são isentos do imposto de renda mantiveram o apetite por investimentos alternativos como os fundos imobiliários que tiveram um 2º semestre aquecido com um incremento no número de ofertas e nos volumes transacionados em bolsa. Prova disso é o aumento expressivo no numero de cotistas que cresceu 175% em 2012 atingindo um total de 97.128. Atualmente existem 93 fundos imobiliários listados na Bolsa com valor de mercado de aproximadamente R$25 bilhões. Apenas para efeito de comparação, ao final de 2011 tínhamos 66 fundos listados na Bolsa com valor de mercado de R$12 bilhões. Como consequência desse maior interesse de investidores por essa modalidade de investimento aliado a um maior numero de fundos em negociação, tivemos em 2012 um incremento expressivo no volume negociado que passou de R$ 912 milhões em 2011 para R$ 3,6 bilhões em 2012. RELAÇÃO DE ALUGUÉIS, ENCARGOS E OBRIGAÇÕES NO PERÍODO A receita de aluguéis do Fundo atingiu R$ 28.954.395,15 no 2º semestre de 2012 contemplando os alugueis recebidos pelos imóveis Lavradio, Gomes Freire, Athenas, Joaquim Floriano, PIB Sumaré, Foxconn Jundiaí, Botafogo Trade Center e Buenos Aires Corporate. Em relação aos encargos, foram debitados do Fundo no 2º semestre de 2012: Encargos - 2º Semestre de 2012 Taxa de Administração (8.098.142,98) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) (33.154,49) Outras Despesas (cartórios, advogados, vacância etc) (278.167,35) Total de Encargos (8.409.464,82) RESULTADOS E RENTABILIDADE O Fundo tem por objetivo receber mensalmente o rendimento gerado pelos ativos imobiliários que compõem o seu patrimônio e ainda a rentabilidade auferida pelos investimentos em ativos financeiros. Os rendimentos auferidos pela carteira do Fundo não estão sujeitas à incidência do Imposto de Renda, exceto os rendimentos e ganhos líquidos auferidos em aplicações financeiras de renda fixa ou variável, que se sujeitam as mesmas regras de tributação aplicáveis às pessoas jurídicas. 7 Fonte BMF&Bovespa e Jornal Valor Econômico.
Todavia, em relação aos rendimentos produzidos por Letras Hipotecárias, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Crédito Imobiliário e cotas de fundos de investimento imobiliário admitidas exclusivamente em bolsa de valores ou no mercado de balcão, há regra de isenção do imposto de renda retido na fonte, de acordo com a Lei nº 12.024/09. O imposto pago pela carteira do Fundo, poderá ser compensado com o Imposto de Renda a ser retido na fonte, pelo Fundo, quando da distribuição dos rendimentos aos seus Cotistas. O valor patrimonial da cota de 30/06/2012 até 31/12/2012 encontra-se assim representado: Data Posição em 30/06/2012 Posição em 31/12/2012 Quantidade de Cotas Valor Patrimonial da Cota (R$/cota) 772.200 1.128,12 1.072.200 1.269,41 Variação - 12,52% Patrimônio Líquido (R$) 871.134.264,00 1.361.061.402,00 Ao término do 2º semestre de 2012 o fundo apresentava as seguintes rentabilidades acumuladas tomando como base cada uma das emissões 8 : 1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão Data Base 15/9/2010 8/7/2011 13/1/2012 Valor Referencial da Cota 1005,76 1.128,62 1.227,95 Variação da Cota 62,30% 46,81% 36,55% Rendimentos Distríbuidos 18,26% 11,77% 7,67% Rentabilidade Total 91,93% 64,09% 47,02% CDI no Período 20,92% 12,18% 6,76% Rentabilidade FI x CDI 439,45% 526,40% 695,41% Ibovespa no Período -10,50% -0,91% 2,60% Rentabilidade FI x IBOV - - 1811,83% São Paulo, 01 de março de 2013. INTRAG DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. 8 A rentabilidade dos cotistas que entraram na 4ª Emissão será divulgada após a publicação do Anúncio de Encerramento
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