Jardim Mesquita Um caso de sucesso da Lei 11.977/09

Jardim Mesquita Um caso de sucesso da Lei 11.977/09

Publicação no Jornal O VALE em 08/01/2012

População: 629.921 habitantes (IBGE 2011) Número de loteamentos clandestinos: 93 Número de loteamentos regularizados: 1 População estimada em loteamentos clandestinos: aproximadamente 30.000 habitantes Minas Gerais Rio de Janeiro Paraná Oceano

O processo do parcelamento clandestino no Município Principais causas: ausência de uma política habitacional para a população de baixa renda principalmente nos anos 80 alto custo da terra no Município alto grau de exigências para a aprovação de loteamentos na década de 80 e 90 ociosidade das terras rurais Características: divisão de glebas em chácaras na zona rural subdivisão em lotes núcleos adensados ausência de infraestrutura edificações em áreas de preservação permanente e/ou de risco Momento atual: identificação de 94 núcleos sendo que conseguimos nossa primeira regularização em agosto de 2011. representações junto ao Ministério Público monitoramento e fiscalização congelamento

O Plano de Regularização Fundiária: Desenvolvido a partir de conceitos e disposições do: Lei Federal n 6.766/79 e suas alterações posteriores Lei Federal n 10.257/01 Estatuto da Cidade Lei Complementar Municipal nº 114/94 Lei de ZEIS Plano Diretor Municipal - LC nº 306/06 Lei Complementar nº 428/10 Lei de Uso e Ocupação do Solo Municipal Lei Complementar específica que autoriza regularização do loteamento Código Florestal Lei 4.771/65 Resoluções CONAMA: 303/02 e 369/06 Lei Federal n 11.977/09 e a lei 12. Plano Local de Habitação de Interesse Social (PHLIS). Princípio: Definir ações e procedimentos para regularizar os parcelamentos ocorridos no Município, proporcionando a essa população à titularidade do lote, a infraestrutura básica e o acesso aos serviços públicos.

Antecedentes do Projeto: A gleba onde foi instituído o parcelamento encontrava-se registrada no 1º Cartório de Registro de Imóveis do Município de São José dos Campos em 2 matrículas de proprietários diferentes mas a responsabilidade pela venda dos lotes foi de um terceiro. Por isso a área foi objeto de ação de reintegração de posse em nome do proprietário da parte maior e havia um acordo entre o espólio deste e os moradores, onde se executou a doação dos lotes aos ocupantes da área com terrenos de até 250,00m² (maioria). O parcelamento está consolidado e possui hoje cerca de 97 famílias residentes, sendo que aproximadamente 72% destas têm renda familiar de até 05 salários mínimos e possuem casa própria, conforme levantamento social. O loteamento foi transformado em ZEIS através da lei complementar nº 321/08 que autorizou a regularização do loteamento pela Prefeitura Municipal. A Prefeitura de São José dos Campos assumiu o ônus da regularização, através da Secretaria de Habitação, promoveu a demarcação urbanística da gleba com fim de regularização fundiária nos termos do artigo nº 56 e seguintes da Lei Federal nº 11.977/2009 e a área foi registrada em 25 de maio de 2011 na matrícula nº 199.145 do 1º RI. Após a regularização urbanística da área foram abertas as matrículas individuais de cada lote e das áreas públicas e a Prefeitura concedeu os títulos de legitimação de posse em 10 de dezembro de 2011.

Local de Intervenção: Loteamento Jardim Mesquita, com 97 lotes, localizado na região Sul de São José dos Campos. Área regularizada: 45.876,42m². População contemplada: aproximadamente 400 pessoas.

Prioridades de Atendimento Famílias de baixa renda, que estivessem na posse do imóvel de forma mansa, pacífica e contínua, que não tivessem sido beneficiárias de outra legitimação de imóvel ou do programa habitacional da Prefeitura e que não fossem concessionárias, foreiras ou proprietárias de outro imóvel urbano ou rural. Estratégia adotada A Secretaria de Habitação já trabalhava na regularização da área desde 2001 quando foi aberto o processo administrativo interno, contratado o levantamento planialtimétrico cadastral da área e feito o cadastro da população. Até a promulgação da lei nº11977/09 as tentativas de regularização eram feitas através das Normas da Corregedoria do Estado de São Paulo e até pelo Programa Cidade Legal da Secretaria de Habitação do Estado de São Paulo. Um facilitador do processo foi o fato da área não ter características de preservação ambiental nem ser área de risco. A partir da definição do plano de trabalho por meio da lei nº 11977/09 a Prefeitura solicitou ao Juiz Corregedor que se manifestasse como seriam os procedimentos para aplicação desta lei para este loteamento bem como para os demais. O Juiz se manifestou através de um Parecer e fez as tratativas entre a Prefeitura e os 2 Cartórios de Registro de Imóveis da cidade. A Prefeitura então desenvolveu as peças gráficas, os memoriais descritivos, o Auto de Demarcação Urbanística, buscou as anuências com os proprietários da área e os confrontantes (dentre eles a CDHU) e protocolou um requerimento no 1º Cartório de Registro de Imóveis solicitando a Demarcação Urbanística da área.

O RI fez as análises pertinentes, cumpriu os procedimentos e prazos da lei, solicitou correções e sendo tudo cumprido abriu-se nova matrícula da área do loteamento. A partir daí a equipe técnica da Prefeitura procedeu à execução do projeto de regularização do loteamento, dos memoriais descritivos de lotes, ruas e áreas públicas, fez o cadastro da área e dos lotes e submeteu os documentos à aprovação do Grupo Especial de Trabalho (GET) que fez o laudo conclusivo de regularização. Cumpridas todas as exigências do Cartório foram abertas as matrículas individuais de cada lote. Depois disso foi feito uma atualização cadastro de todos os proprietários dos lotes e a pesquisa verbal de posse de outro imóvel para proceder à legitimação de posse. Lógico que tudo isso se baseou em todo um trabalho feito anteriormente nas outras tentativas, pois não partimos da estaca zero embora a forma de trabalhar fosse diferente. Durante todo o processo foi fundamental a participação da liderança de bairro que sempre intermediou as negociações com os moradores. Outro aspecto importante foi a não interposição de recurso pelos proprietários ou mesmo pelos confrontantes. Se tivesse ocorrido talvez ainda não tivéssemos conseguido completar o processo ou teríamos que tratar de outra forma até se chegar num acordo. É importante ressaltar que não houve qualquer cobrança para a população envolvida e que todas as matrículas abertas tiveram o benefício da gratuidade.

Prazo de execução (por etapas): ETAPA 1 (DEMARCATÓRIA URBANÍSTICA): aproximadamente 6 meses Fase 1 - levantamento planialtimétrico cadastral Fase 2- pesquisa títulos da área e dos confrontantes Fase 3- elaboração de planta e memorial do perímetro Fase 4 - projeto de lei para a câmara autorizando a regularização Fase 5 - elaboração do auto de demarcação e planta de sobreposição Fase 8 - análise cartório / notificação interessados por correio e edital Fase 9 - averbação da demarcatória nas matrículas da área ETAPA 2 (REGULARIZAÇÃO DO LOTEAMENTO): aproximadamente 3 meses Fase 10 - elaboração projeto de regularização e memoriais lotes, ruas, áreas públicas Fase 11 - cadastro dos lotes (inscrição imobiliária) Fase 12 - análise/ laudos secretarias Fase 13- reunião GET(Grupo Especial de Trabalho) e laudo conclusivo para aprovação ou não Fase 14 - protocolo no cartório de imóveis Fase 15 - análise do cartório ETAPA 3 - LEGITIMAÇÃO DE POSSE: 4 meses (estimado) Fase 16 - cadastro dos proprietários Fase 17 - atualização cadastro moradores Fase 18 - pesquisa verbal cartórios Fase 19 - elaboração do termo de legitimação ou do comunicado Fase 20 - entrega dos termos de legitimação já registrados na matrícula do lote ETAPA 4 - REGISTRO DEFINITIVO NA MATRÍCULA DO LOTE: após 5 anos do registro da legitimação através do usucapião administrativo feito pelo RI.

Resultados atingidos: Legitimação de posse dos lotes e registro dos termos no RI. Comunicado para os lotes que não se enquadravam nos requisitos da legitimação (orientação para fazer o usucapião judicial). Implantação (em andamento) da infraestrutura que faltava (esgoto, drenagem e pavimentação). Regularização da área e inserção da mesma no cadastro imobiliário da cidade. Implantação de mais equipamentos públicos no entorno e para isso até a desapropriação de uma área remanescente de uma das matrículas mãe. Valorização dos terrenos e possibilidade de serem transferidos por herança. Reconhecimento da cidadania dos moradores. Oficialização dos nomes das ruas para que finalmente os moradores tenham um endereço. Descobrir um caminho para a regularização de outros loteamentos embora a receita não se aplique a todos os casos. Estabelecimento de novos parâmetros urbanísticos para que a área deixe de ser ZEIS em breve. Diminuir um loteamento da fila de 94 que aguardam a regularização fundiária embora esta não seja possível em todos os casos. Ver o trabalho de todos os funcionários envolvidos surtir efeito e fazer a diferença. É a sensação de missão cumprida. E isso motiva para continuar o trabalho.

Lições aprendidas: Cada etapa tem seu tempo e deve ser cumprida da melhor maneira possível, contornando-se os problemas, buscando soluções e contribuições dos vários agente s envolvidos. Fundamental ter uma parceria com a liderança de bairro e envolver os moradores nas etapas da regularização para que colaborem e se conscientizem da importância do processo. Fundamental ter uma equipe de fiscalização para se evitar o adensamento dos núcleos em processo de regularização para que o trabalho não tenha que ser refeito várias vezes. Fundamental buscar um bom relacionamento com o(s) proprietário(s) da área para que não haja impugnação da demarcação urbanística. Fundamental ter uma equipe de assistência social para cadastro e levantamento sócio-econômico das famílias. Fundamental ter um bom relacionamento com o Registro de Imóveis, Juiz Corrregedor e demais entes da federação. Fundamental ter equipe técnica capacitada e motivada e ter os meios para boa execução do trabalho (equipamentos, softwares, verba, etc); se possível ter uma equipe administrativa e outra técnica trabalhando integradas para cuidar do andamento dos processos de regularização pois é muito difícil a mesma equipe cuidar de todas as etapas. Fundamental a vontade política em regularizar e buscar a colaboração da Câmara de Vereadores em algumas etapas da regularização. Fundamental envolver as demais Secretarias da Prefeitura para colaboração em algumas etapas da regularização (cadastro, certidões, vistorias, pareceres, etc) e para entenderem que é um processo de toda a Prefeitura e não apenas de uma Secretaria. Fundamental ter um grupo interdiciplinar com representantes de várias Secretarias (Habitação, Defesa Civil, Meio Ambiente, Obras, Transportes e Planejamento Urbano) com capacidade para fazer a análise final do processo do loteamento e elaboração do laudo conclusivo que garante respaldo para aprovação da regularização pela Prefeitura. Fundamental buscar ajuda nos órgãos do Estado (como IGC, IPT, etc) quando houver dúvidas com relação a alguma análise da área. Que a lei 11.977/09 foi muito importante para desbravar um caminho que possibilitasse as regularização mas ainda precisa ser aprimorada ou mesmo mais específica em alguns pontos.

Planta demarcatória

Planta de sobreposição

Edital publicado em jornal local em 06/05/2011 Certidão de cadastro imobiliário dos lotes

Projeto de Regularização

Matrícula da gleba (matrícula 199.145 do 1º RI)

Termo de legitimação de posse

Matrícula de um lote com registro do termo de legitimação de posse

FOTOS DO BAIRRO ANTES DA REGULARIZAÇÃO Foto: Thiago Leon jornal O Vale FOTOS DO BAIRRO APÓS A REGULARIZAÇÃO Foto: Secretaria de Habitação Fotos: Secretaria de Transportes

FOTOS DA LEGITIMAÇÃO DE POSSE EM 10/12/2011 FOTO DA EQUIPE ENTREGANDO O 1º TERMO DE LEGITIMAÇÃO REGISTRADO EM MATRÍCULA

Vídeo institucional da Prefeitura Municipal de São José dos Campos

Equipe da Secretaria de Habitação: Irene Marttinen Secretária de Habitação Rosana Traballi Veneziani Berlinck Diretora de Regularização Massuo Kimura Diretor do Depto de Habitação Carlos Roberto Perosa Chefe de Divisão Rodolfo Pereira de Souza Chefe de Divisão Janete dos Santos Abreu Gestão de Contratos Rose Duarte assessora de imprensa Natal Cavalcante Responsável pelo Geoprocessamento Ana Maria Souza e Adriana Mara Coordenação e documentação Luiz Busato Confrontação da documentação Erivelto, Ildeméia, Luiza, Tarcísio, Amanda, Geraldina e Azaury atendimento público Adalberto Silvestre e Agnaldo Rodrigues Supervisores Pollyanna Drumond e Ricardo Pires Cunha arquitetos Ana Paula Pereira Ribeiro engª agrônoma Job Roberval Rezende Sampaio engº civil Equipe de Programas Habitacionais: engº Júlio Calderaro, Josué Bondioli, Rogério Scavacini, Fábio Santana e arquiteto Lorenzo Pfeil Andrew, Natália, Nicole, Mayriane e André estagiários de Arquitetura Lucas estagiário de Engª Ambiental Juliana estagiária de Administração Vanessa e Marina secretárias Equipe de assistência social: Márcia, Renata, Rose, Lúcia, Nicinha, Conceição e Adriana. Fotos: Ronny Santos/ Imprensa Sec. de Habitação Sec. de Transportes Thiago Leon/Jornal O Vale In memorium: Alfio Moretto Júnior (Secretário de Habitação) Secretaria de Habitação de São José dos Campos http://www.sjc.sp.gov.br Fones:(12) 39478202 ou (12) 39478371 email:habitacao@sjc.sp.gov.br / proreg@sjc.sp.gov.br