L A U D O D E A V A L I A Ç Ã O N o 15.854.051/0412 SOLICITANTE: BB PROGRESSIVO II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII OBJETO: ENDEREÇO: RUA VOLUNTARIOS DE SÃO PAULO, 2.975 (OBS: CONSTA NA CERTIDÃO DE VALOR VENAL COMO AV. ROMEU STRAZZI, 199 - Q. 32 L.) SÃO JOSÉ DO RIO PRETO - SP ÁREA CONSTRUÍDA: 3.042,94 M² ÁREA TERRENO: 741,00 M² FINALIDADE: MENSURAÇÃO DE VALOR JUSTO OBJETIVO: DETERMINAÇÃO DE VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA AVALIAÇÃO DATA BASE: JULHO/2012 VALOR DE MERCADO: R$ 8.165.744,00 (MERCADO ABERTO) R$ 8.235.564,00 (SALE & LEASE BACK BB) R$ 10.573.782,00 (FII BB)
ÍNDICE I. INTRODUÇÃO... II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO... 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA... 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO... 3. DESCRIÇÃO DO TERRENO... 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS... 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO... 4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES... III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO... IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA)... 2. VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV)... V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO)... VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO... VII. CONCLUSÃO... VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO... 2
I. INTRODUÇÃO A Consult Engenharia e Avaliações Ltda. (nome fantasia Consult Soluções Patrimoniais), com sede na Rua Nelson Camargo nº 391, 1º andar, na cidade de Osasco, estado de São Paulo, CNPJ nº 48.882.971/001-39, procedeu a avaliação do imóvel anteriormente referenciado, classificado como Propriedades para Investimento, a ser adquirido pelo BB PROGRESSIVO II Fundo de Investimento Imobiliário FII, administrado pela Votorantim Asset Management Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda... No volume incial do laudo identificado com o número 15.854.000/0412 estão descritas todas as considerações, metodologias, procedimentos técnicos e outras informações comuns a todas as avaliações, sendo este anexo um complemento a este relatório inicial, onde detalhamos a avaliação individual de cada imóvel, o resultado da análise, bem como as etapas e informações necessárias a execução e fundamentação do trabalho que estão apresentados em capítulos específicos, distribuídos no corpo deste anexo e seus apêndices. Para a análise do empreendimento objeto deste estudo foram formuladas algumas premissas básicas e pressupostos gerais que são fundamentais nos resultados obtidos e já estão apresentados de forma genérica no volume inicial. Estas condições se não atendidas podem alterar as conclusões do estudo, representando fatores limitantes do uso do relatório. Desta forma, ressaltamos que os valores referenciais obtidos neste estudo estão vinculados as premissas estabelecidas e aos cenários arbitrados para simulação, devendo o decisor analisar estes resultados em conjunto com os parâmetros fixados no modelo de projeção. 3
FACHADA CROQUI DE LOCALIZAÇÃO 4
II. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO 1. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA 2. LOGRADOUROS DE SITUAÇÃO 5
3. DESCRIÇÃO DO TERRENO 3.1. CARACTERÍSTICAS BÁSICAS 3.2. RESTRIÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO 6
4. DESCRIÇÃO DAS EDIFICAÇÕES 7
III. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO PARA LOCAÇÃO Com base nos dados de pesquisa, o valor de mercado de locação do imóvel foi obtido pelo Método Comparativo, com a aplicação do unitário básico de mercado diretamente sobre a área equivalente. IV. AVALIAÇÃO E ANÁLISE ECONÔMICO FINANCEIRA (MÉTODO DA RENDA) 1. PARÂMETROS PARA PROJEÇÃO DE RESULTADOS Os parâmetros para a projeção de fluxos de caixa esperados para o empreendimento avaliando estão apresentados a seguir, destacando-se que as receitas operacionais são compostas basicamente pelo aluguel do imóvel, sendo que as bases adotadas para as projeções dos alugueis foram determinadas conforme item III, para o cenário de Mercado Aberto, e fornecidas pelo administrador do FII, para os cenários Sale & Lease Back BB e FII BB, conforme abaixo relacionadas: CENÁRIO MERCADO ABERTO 8
CENÁRIO SALE & LEASE BACK BB e FII BB Para as projeções de receitas de alugueis após o término dos contratos relacionados anteriormente, projetamos valores esperados por metro quadrado de locação com base na pesquisa de mercado anexa, admitindo-se os parâmetros de projeção conforme abaixo: Conforme apresentado em parte nos parâmetros anteriores, as despesas operacionais foram projetadas para definir os fluxos de caixa livres, considerando-se inclusive uma provisão para eventuais vacâncias físicas de 3,5% e inadimplências irrecuperáveis de 0,30% no caso do cenário de Mercado Aberto, desconsiderando nos cenários das operações específicas. Também foi considerado um Fundo de Reposição de Ativos de responsabilidade dos proprietários do imóvel conforme critério apresentado no volume inicial. 9
A evolução dos unitários de mercado adotada para o imóvel em análise no cenário do Mercado Aberto pode ser visualizada na ilustração abaixo: 10
Com base nas condições dos contratos existentes e as expectativas de evolução de mercado, teremos a seguinte projeção de receitas para os próximos anos: CENÁRIO MERCADO ABERTO CENÁRIO SALE & LEASE BACK BB e FII BB 11
2. VALOR ECONÔMICO DO EMPREENDIMENTO (NPV) Com base nos procedimentos e conceitos apresentados no volume inicial, obtivemos os seguintes valores: Não podemos esquecer também que o investidor deve ter consciência que qualquer decisão com base nestas informações deve ser precedida de uma análise cuidadosa das premissas e parâmetros fixados para a simulação, visto que estes resultados são vinculados aos cenários arbitrados, podendo apresentar diferenças em suas variáveis que carregam normalmente um grau de incerteza usual nestes modelos de simulação. 12
V. AFERIÇÃO DOS VALORES PELO MÉTODO EVOLUTIVO (CUSTO) Com base nos critérios expostos no volume inicial, determinou-se o seguinte valor: A análise dos valores pelo Método Evolutivo (Custo) nos indica um fator de comercialização de 16% para atingir os Valores do Empreendimento obtidos pelo Método da Renda. Para efeito de separação do valor do empreendimento nas parcelas terreno e edificação para caso o registro contábil seja feito desagregado, apresentamos abaixo a nossa recomendação de divisão de valores e a respectiva vida útil remanescente: 13
VI. DIAGNÓSTICO IMOBILIÁRIO Especificamente com relação ao imóvel avaliando, temos a seguinte situação: 1) O imóvel se enquadra no conceito de propriedade especializada, não permitindo o uso adequado por atividades convencionais. 2) A situação do uso atual e o contexto de aproveitamento eficiente1: a) O imóvel situa-se em local consolidado vertical; b) As edificações estão posicionadas adequadamente no terreno; c) O projeto de implantação das edificações no terreno está adequado; d) Os recuos frontais, laterais e de fundos estão adequados a legislação; e) A taxa de ocupação das edificações sobre o terreno está adequada a legislação; f) Não existe sobra de coeficiente de aproveitamento para ampliação das edificações de acordo com a legislação; g) Não existe sobra física de terreno para ampliação das edificações; h) Não é possível fisicamente ampliar a área construída mantendo as edificações atuais; i) O uso atual está de acordo com os usos permitidos pela legislação; j) O uso atual está compatível com o entorno do local; k) Não existe conflito entre o uso atual e os imóveis da vizinhança; l) Existe procura atualmente de usuários similares ao avaliando para a ocupação de imóveis no entorno; 3) O Nível de utilidade e produtividade do imóvel avaliando: a) Frente e entrada do Imóvel: Excelente. b) Formato do terreno: Boa. c) Posicionamento das edificações no terreno: Boa. d) Distribuição das dependências: Regular. e) Qualidade áreas comuns de apoio/benfeitorias: Regular. f) Circulação interna (horizontal e vertical): Regular. g) Qualidade geral das edificações e benfeitorias: Regular. h) Estado de conservação geral: Regular. i) O percentual de representatividade do terreno no Custo de reedição está em aproximadamente 17%, indicando que o imóvel está em uma fase de aproveitamento eficiente em termos de investimento em terreno e edificações. j) A taxa de renda atual de mercado do imóvel (valor locativo de mercado dividido pelo custo de reedição) está em 0,99% (R$ 70.000,00/R$ 7.064.560,00 ), sinalizando que o imóvel está em equilíbrio econômico. 1 Não foram feitas as análises da documentação pertinente a legalização da propriedade, ou mesmo consultas ou levantamentos junto aos órgãos competentes para a confirmação das informações junto a solicitante e ao usuário do imóvel. 14
O nível de utilidade indica a adequação e o aproveitamento dos investimentos em edificações e benfeitorias dentro da vocação e do aproveitamento eficiente do terreno. O nível de utilidade estabelece a produtividade destes investimentos sobre o terreno. 4) Com relação ao contexto do mercado para imóveis semelhantes ao avaliando quanto ao nível de oferta disponível, demanda, liquidez, absorção e o momento de preços, temos o seguinte cenário: a) Nível de oferta: Baixo; b) Nível de demanda: Médio; c) Absorção pelo mercado: Médio; d) Desempenho do mercado atual: Normal; e) Momento de mercado: Normal. 15
VII. CONCLUSÃO Diante dos critérios expostos, concluímos os seguintes valores de mercado de compra e venda dos imóveis avaliandos para a data base de julho/2012: VALOR DE MERCADO: R$ 8.165.744,00 (MERCADO ABERTO) R$ 8.235.564,00 (SALE & LEASE BACK BB) R$ 10.573.782,00 (FII BB) É importante ressaltar que este relatório é formado por estimativas e projeções estruturadas pela Consult em um modelo de análise econômico-financeira, baseada em dados fornecidos pelos administradores e levantamentos de mercado efetuados por nossa equipe técnica. Estes demonstrativos, estimativas e projeções refletem significativamente premissas e julgamentos em relação aos futuros resultados esperados, incluindo pressupostos do plano de operação, da conjuntura econômica, entre outras premissas das quais dependem os resultados projetados. Desta forma ratificamos que a Consult não está por meio deste relatório fornecendo qualquer garantia de que os valores aqui contidos são verdadeiros e representam resultados e performances assegurados. A performance efetiva dos empreendimentos está sujeita a um número de fatores não controláveis pela Consult e o administrador, incluindo-se principalmente a conjuntura econômica, os valores de locação, taxas de vacância, política de impostos e outras variáveis relevantes. Este relatório não deve ser considerado como uma recomendação de investimento ou desinvestimento. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS CARLOS EDUARDO FONSECA ENG o CIVIL - CREA N o 5060.356.339/D 16
VIII. TERMO DE ENCERRAMENTO Nada mais havendo a ser esclarecido, damos por encerrado o presente laudo, de n o 15.854.051/0412, que se compõe de 17 (dezessete) folhas computadorizadas de um só lado, sendo a última folha datada. Em anexo: - fluxo de caixa anual projetado cenário mercado aberto - fluxo de caixa anual projetado cenário sale & lease back - BB - fluxo de caixa anual projetado cenário FII - BB - pesquisas de valores - especificação da avaliação Osasco, 31 de julho de 2012. 17
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO MERCADO ABERTO
VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais 140 820 822 836 901 902 906 921 921 921 905 8.996 - Área locável (m2) 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 - Unitário de mercado locação (R$/m2) 5 27 28 29 29 30 30 30 30 30 30 - Potencial de Mercado de Alugueis 140 830 854 880 905 921 921 921 921 921 921 9.137 - Vacância do empreendimento 0,0% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% - Área vaga (m2) 15 90 90 90 90 90 90 90 90 90 91 - Alugueis Efetivos 140 820 822 836 901 902 906 921 921 921 905 8.996 - Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - - - Outras receitas - - - - - - - - - - - - - Impostos sobre receitas 5 30 30 31 33 33 33 34 34 34 33 328 - PIS 1 5 5 5 6 6 6 6 6 6 6 58 - COFINS 4 25 25 25 27 27 27 28 28 28 27 270 - Despesas Operacionais 4 26 26 26 27 27 27 28 28 28 28 275 - Despesas de condomínio/iptu (vacância) 1 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 77 - Inadimplência irrecuperável 0 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 27 - Gestão de contratos de locação 3 16 16 16 17 17 17 18 18 18 17 171 - Taxa de administração,controladoria e custódia - - - - - - - - - - - - - Taxa CVM/BOVESPA - - - - - - - - - - - - - Despesas com auditoria - - - - - - - - - - - - - Despesas com formador de mercado - - - - - - - - - - - - - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - - - - - - - - - - - - Despesas com publicações legais - - - - - - - - - - - - - Reserva de contingências - - - - - - - - - - - - - Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - - - - - - - - - - = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 130 765 766 779 841 842 845 860 860 860 844 8.392 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 130 765 766 779 841 842 845 860 860 860 844 8.392 -/+ Receitas/Despesas financeiras 0 0 1 1 2 2 3 3 4 4 5 26 = Lucro antes de Impostos 130 764 765 778 839 840 842 857 856 856 839 8.366 - Impostos (IR/CSSL) 15 89 89 91 98 98 99 100 100 100 98 979 = Lucro líquido 115 675 676 687 741 741 744 756 756 755 741 7.388 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 115 675 676 687 741 741 744 756 756 755 741 7.388 - Investimento em novos ativos 5.858 - - - - - - - - - - 5.858 - Reinvestimentos para reposição de ativos 4 26 27 29 31 32 34 35 37 38 40 333 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (5.747) 649 648 658 710 709 710 721 719 717 701 1.196 = Fluxos de Caixa Acumulado (5.747) (5.098) (4.450) (3.792) (3.082) (2.372) (1.662) (941) (222) 495 1.196 + Integralização dos Acionistas 5.858 - - - - - - - - - - 5.858 + Reservas e provisões - - - - - - - - - - - - = Fluxos de Caixa Acumulado 5.858 5.858 5.858 5.858 5.858 5.858 5.858 5.858 5.858 5.858 5.858 - Pagamento de Dividendos a Acionistas 115 675 676 687 741 741 744 756 756 755 741 7.388 = Fluxos de Caixa Líquidos do período (4) (26) (27) (29) (31) (32) (34) (35) (37) (38) (40) (333) = Aplicações + Disponibilidades (4) (30) (58) (87) (117) (149) (183) (218) (255) (294) (333) Acionistas - Integralização dos Acionistas 5.858 - - - - - - - - - - 5.858 + Distribuição de Dividendos 115 675 676 687 741 741 744 756 756 755 741 7.388 - Impostos - - - - - - - - - - - - + Valor Residual - - - - - - - - - - 8.056 8.056 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (5.743) 675 676 687 741 741 744 756 756 755 8.797 9.586 Página 1 de 2
VotorantimWealthFII_16834_120719a FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão de contratos de locação - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com formador de mercado - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 101,2% 104,0% 105,2% 100,5% 102,1% 101,7% 100,0% 100,0% 100,0% 101,8% 101,6% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,1% 3,1% 3,1% 3,1% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,1% 0,9% 0,9% 0,9% 0,9% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,8% 0,9% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 1,9% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,2% 93,2% 93,2% 93,2% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 93,3% 0,0% 0,0% 0,1% 0,2% 0,2% 0,3% 0,3% 0,4% 0,4% 0,5% 0,6% 0,3% 93,2% 93,2% 93,1% 93,1% 93,1% 93,1% 93,0% 93,0% 92,9% 92,9% 92,7% 93,0% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 82,4% 82,3% 82,2% 82,2% 82,2% 82,2% 82,1% 82,1% 82,0% 82,0% 81,9% 82,1% 82,4% 82,3% 82,2% 82,2% 82,2% 82,2% 82,1% 82,1% 82,0% 82,0% 81,9% 82,1% 4193,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 65,1% 3,1% 3,2% 3,3% 3,5% 3,4% 3,6% 3,7% 3,8% 4,0% 4,2% 4,4% 3,7% -4114,3% 79,1% 78,9% 78,7% 78,8% 78,6% 78,4% 78,3% 78,0% 77,8% 77,5% 13,3% -4114,3% -621,4% -541,6% -453,7% -342,0% -263,0% -183,5% -102,1% -24,1% 53,7% 132,2% 0,0% 4193,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 65,1% 4193,6% 714,1% 713,0% 700,9% 650,1% 649,4% 646,8% 635,8% 635,8% 635,8% 647,2% 0,0% 82,4% 82,3% 82,2% 82,2% 82,2% 82,2% 82,1% 82,1% 82,0% 82,0% 81,9% 82,1% -3,1% -3,2% -3,3% -3,5% -3,4% -3,6% -3,7% -3,8% -4,0% -4,2% -4,4% -3,7% -3,1% -3,7% -7,0% -10,4% -13,0% -16,6% -20,2% -23,7% -27,7% -31,9% -36,8% 0,0% Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 4193,6% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 65,1% 82,4% 82,3% 82,2% 82,2% 82,2% 82,2% 82,1% 82,1% 82,0% 82,0% 81,9% 82,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 890,1% 89,6% -4111,2% 82,3% 82,2% 82,2% 82,2% 82,2% 82,1% 82,1% 82,0% 82,0% 972,0% 106,6% Página 2 de 2
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO SALE & LEASE BACK - BB
VotorantimWealthFII_16834_120719a (2) FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais 137 807 808 809 810 811 811 811 811 811 811 8.238 - Área locável (m2) 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 - Unitário de mercado locação (R$/m2) 5 27 28 29 29 30 31 31 31 31 31 - Potencial de Mercado de Alugueis 140 830 854 879 905 932 947 947 947 947 947 9.276 - Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - Área vaga (m2) - - - - - - - - - - - - Alugueis Efetivos 137 807 808 809 810 811 811 811 811 811 811 8.238 - Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - - - Outras receitas - - - - - - - - - - - - - Impostos sobre receitas 5 29 29 30 30 30 30 30 30 30 30 301 - PIS 1 5 5 5 5 5 5 5 5 5 5 54 - COFINS 4 24 24 24 24 24 24 24 24 24 24 247 - Despesas Operacionais 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 41 - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - - - - - - - - - - - - - Inadimplência irrecuperável - - - - - - - - - - 0 0 - Gestão de contratos de locação 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 41 - Taxa de administração,controladoria e custódia - - - - - - - - - - - - - Taxa CVM/BOVESPA - - - - - - - - - - - - - Despesas com auditoria - - - - - - - - - - - - - Despesas com formador de mercado - - - - - - - - - - - - - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - - - - - - - - - - - - - Despesas com publicações legais - - - - - - - - - - - - - Reserva de contingências - - - - - - - - - - - - - Despesas iniciais de estruturação e distribuição - - - - - - - - - - - - = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 132 773 774 775 776 777 778 778 778 778 777 7.896 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 132 773 774 775 776 777 778 778 778 778 777 7.896 -/+ Receitas/Despesas financeiras 0 1 2 4 5 6 7 8 10 11 13 66 = Lucro antes de Impostos 132 772 772 772 772 772 771 770 768 767 765 7.831 - Impostos (IR/CSSL) 15 88 88 88 88 88 88 88 88 88 88 896 = Lucro líquido 117 685 684 684 683 683 683 681 680 678 676 6.934 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 117 685 684 684 683 683 683 681 680 678 676 6.934 - Investimento em novos ativos 6.032 - - - - - - - - - - 6.032 - Reinvestimentos para reposição de ativos 11 64 69 73 77 81 85 89 93 97 101 840 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (5.926) 620 615 611 607 603 598 592 587 581 575 62 = Fluxos de Caixa Acumulado (5.926) (5.306) (4.690) (4.079) (3.473) (2.870) (2.272) (1.680) (1.094) (513) 62 + Integralização dos Acionistas 6.032 - - - - - - - - - - 6.032 + Reservas e provisões - - - - - - - - - - - - = Fluxos de Caixa Acumulado 6.032 6.032 6.032 6.032 6.032 6.032 6.032 6.032 6.032 6.032 6.032 - Pagamento de Dividendos a Acionistas 117 685 684 684 683 683 683 681 680 678 676 6.934 = Fluxos de Caixa Líquidos do período (11) (64) (69) (73) (77) (81) (85) (89) (93) (97) (101) (840) = Aplicações + Disponibilidades (11) (75) (144) (216) (293) (374) (459) (548) (641) (739) (840) Acionistas - Integralização dos Acionistas 6.032 - - - - - - - - - - 6.032 + Distribuição de Dividendos 117 685 684 684 683 683 683 681 680 678 676 6.934 - Impostos - - - - - - - - - - - - + Valor Residual - - - - - - - - - - 8.808 8.808 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas (5.915) 685 684 684 683 683 683 681 680 678 9.485 9.711 Página 1 de 2
VotorantimWealthFII_16834_120719a (2) FCaixaAnual Pessoa Jurídica Convencional Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão de contratos de locação - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com formador de mercado - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Acionistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Pagamento de Dividendos a Acionistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 101,7% 102,9% 105,8% 108,7% 111,8% 114,9% 116,7% 116,7% 116,7% 116,7% 116,7% 112,6% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 3,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 0,7% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,9% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 95,8% 0,0% 0,1% 0,3% 0,5% 0,6% 0,7% 0,8% 1,0% 1,2% 1,4% 1,6% 0,8% 95,8% 95,7% 95,5% 95,4% 95,3% 95,2% 95,0% 94,9% 94,7% 94,5% 94,3% 95,1% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 10,9% 85,0% 84,9% 84,7% 84,5% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 83,4% 84,2% 85,0% 84,9% 84,7% 84,5% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 83,4% 84,2% 4391,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 73,2% 7,7% 8,0% 8,5% 9,0% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 10,2% -4314,2% 76,9% 76,2% 75,5% 74,9% 74,3% 73,7% 73,0% 72,3% 71,6% 70,9% 0,8% -4314,2% -657,7% -580,6% -504,2% -428,7% -353,9% -280,1% -207,1% -134,8% -63,2% 7,7% 0,0% 4391,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 73,2% 4391,4% 747,7% 746,7% 745,6% 744,7% 743,8% 743,5% 743,5% 743,5% 743,5% 743,5% 0,0% 85,0% 84,9% 84,7% 84,5% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 83,4% 84,2% -7,7% -8,0% -8,5% -9,0% -9,5% -10,0% -10,5% -11,0% -11,5% -12,0% -12,5% -10,2% -7,7% -9,3% -17,8% -26,7% -36,2% -46,1% -56,6% -67,5% -79,0% -91,0% -103,5% 0,0% Acionistas - Integralização dos Acionistas + Distribuição de Dividendos - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Acionistas 4391,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 73,2% 85,0% 84,9% 84,7% 84,5% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 83,4% 84,2% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1085,7% 106,9% -4306,5% 84,9% 84,7% 84,5% 84,4% 84,3% 84,1% 84,0% 83,8% 83,6% 1169,1% 117,9% Página 2 de 2
FLUXO DE CAIXA ANUAL PROJETADO CENÁRIO FII - BB
VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais 137 807 808 809 810 811 811 811 811 811 811 8.238 - Área locável (m2) 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 2.569 - Unitário de mercado locação (R$/m2) 5 27 28 29 29 30 31 31 31 31 31 - Potencial de Mercado de Alugueis 140 830 854 879 905 932 947 947 947 947 947 9.276 - Vacância do empreendimento 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% - Área vaga (m2) - - - - - - - - - - - - Alugueis Efetivos 137 807 808 809 810 811 811 811 811 811 811 8.238 - Receitas de estacionamento - - - - - - - - - - - - - Outras receitas - - - - - - - - - - - - - Impostos sobre receitas - - - - - - - - - - - - - PIS - - - - - - - - - - - - - COFINS - - - - - - - - - - - - - Despesas Operacionais 44 33 33 33 33 33 33 33 33 33 33 372 - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - - - - - - - - - - - - - Inadimplência irrecuperável - - - - - - - - - - 0 0 - Gestão de contratos de locação - - - - - - - - - - - - - Taxa de administração,controladoria e custódia - - - - - - - - - - - - - Taxa CVM/BOVESPA 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 7 - Despesas com auditoria 0 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 7 - Despesas com formador de mercado 1 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 31 - Despesas com reavaliação anual dos imóveis 1 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 42 - Despesas com publicações legais 0 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 26 - Reserva de contingências 3 16 16 16 16 16 16 16 16 16 16 161 - Despesas iniciais de estruturação e distribuição 39 - - - - - - - - - - 39 = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) 93 774 775 776 777 778 778 778 778 778 778 7.866 - Depreciação 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) 93 774 775 776 777 778 778 778 778 778 778 7.866 -/+ Receitas/Despesas financeiras (5) (36) (41) (36) (31) (27) (24) (22) (21) (19) (18) (278) = Lucro antes de Impostos 98 810 816 812 808 805 802 801 799 798 796 8.144 - Impostos (IR/CSSL) - - - - - - - - - - - - = Lucro líquido 98 810 816 812 808 805 802 801 799 798 796 8.144 + Depreciação e Amortização 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações 98 810 816 812 808 805 802 801 799 798 796 8.144 - Investimento em novos ativos 6.032 - - - - - - - - - - 6.032 - Reinvestimentos para reposição de ativos 11 64 69 73 77 81 85 89 93 97 101 840 = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos (5.945) 745 747 739 732 724 717 712 706 700 694 1.272 = Fluxos de Caixa Acumulado (5.945) (5.199) (4.452) (3.713) (2.982) (2.258) (1.541) (829) (123) 577 1.272 + Integralização dos Cotistas 7.941 - - - - - - - - - - 7.941 + Reservas e provisões 1.870 - - - - - - - - - - 1.870 = Fluxos de Caixa Acumulado 7.941 7.941 7.941 7.941 7.941 7.941 7.941 7.941 7.941 7.941 7.941 - Remuneração de Cotistas 137 810 816 812 808 805 802 801 799 798 796 8.183 = Fluxos de Caixa Líquidos do período 1.859 (64) (69) (73) (77) (81) (85) (89) (93) (97) (101) 1.030 = Aplicações + Disponibilidades 1.859 1.795 1.726 1.654 1.577 1.496 1.411 1.322 1.229 1.131 1.030 Cotistas - Investimento na aquisição das Cotas 7.941 - - - - - - - - - - 7.941 + Remuneração das Cotas 137 810 816 812 808 805 802 801 799 798 796 8.183 - Impostos - - - - - - - - - - - - + Valor Residual - - - - - - - - - - 12.416 12.416 = Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas (7.804) 810 816 812 808 805 802 801 799 798 13.212 12.658 Página 1 de 2
VotorantimWealthFII_16834_120719b FCaixaAnual FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Ano 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Total + Receitas Operacionais - Área locável (m2) - Unitário de mercado locação (R$/m2) - Potencial de Mercado de Alugueis - Vacância do empreendimento - Área vaga (m2) - Alugueis Efetivos - Receitas de estacionamento - Outras receitas - Impostos sobre receitas - PIS - COFINS - Despesas Operacionais - Despesas de condomínio/iptu (vacância) - Inadimplência irrecuperável - Gestão de contratos de locação - Taxa de administração,controladoria e custódia - Taxa CVM/BOVESPA - Despesas com auditoria - Despesas com formador de mercado - Despesas com reavaliação anual dos imóveis - Despesas com publicações legais - Reserva de contingências - Despesas iniciais de estruturação e distribuição = Lucro antes juros, imp., deprec. e amortiz. (EBTIDA) - Depreciação = Lucro antes de juros e Impostos (EBIT) -/+ Receitas/Despesas financeiras = Lucro antes de Impostos - Impostos (IR/CSSL) = Lucro líquido + Depreciação e Amortização = Fluxos de Caixa Provenientes de Operações - Investimento em novos ativos - Reinvestimentos para reposição de ativos = Fluxos de Caixa Operações + Investimentos = Fluxos de Caixa Acumulado + Integralização dos Cotistas + Reservas e provisões = Fluxos de Caixa Acumulado - Remuneração de Cotistas = Fluxos de Caixa Líquidos do período = Aplicações + Disponibilidades 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 101,7% 102,9% 105,8% 108,7% 111,8% 114,9% 116,7% 116,7% 116,7% 116,7% 116,7% 112,6% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 100,0% 32,3% 4,1% 4,1% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,0% 4,1% 4,5% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,4% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 0,3% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 2,0% 28,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,5% 67,7% 95,9% 95,9% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 95,9% 95,5% 67,7% 95,9% 95,9% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 96,0% 95,9% 95,5% -3,6% -4,4% -5,0% -4,4% -3,8% -3,3% -2,9% -2,7% -2,6% -2,4% -2,2% -3,4% 71,3% 100,4% 101,0% 100,4% 99,8% 99,2% 98,9% 98,7% 98,5% 98,3% 98,1% 98,9% 71,3% 100,4% 101,0% 100,4% 99,8% 99,2% 98,9% 98,7% 98,5% 98,3% 98,1% 98,9% 71,3% 100,4% 101,0% 100,4% 99,8% 99,2% 98,9% 98,7% 98,5% 98,3% 98,1% 98,9% 4391,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 73,2% 7,7% 8,0% 8,5% 9,0% 9,5% 10,0% 10,5% 11,0% 11,5% 12,0% 12,5% 10,2% -4327,8% 92,4% 92,5% 91,4% 90,3% 89,3% 88,4% 87,7% 87,0% 86,3% 85,6% 15,4% -4327,8% -644,5% -551,1% -459,0% -368,1% -278,4% -189,9% -102,2% -15,2% 71,2% 156,8% 0,0% 5781,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 96,4% 1361,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 22,7% 5781,1% 984,4% 982,9% 981,6% 980,3% 979,2% 978,8% 978,8% 978,8% 978,8% 978,8% 0,0% 99,6% 100,4% 101,0% 100,4% 99,8% 99,2% 98,9% 98,7% 98,5% 98,3% 98,1% 99,3% 1353,7% -8,0% -8,5% -9,0% -9,5% -10,0% -10,5% -11,0% -11,5% -12,0% -12,5% 12,5% 1353,7% 222,5% 213,7% 204,4% 194,7% 184,5% 173,9% 163,0% 151,5% 139,5% 127,0% 0,0% Cotistas - Investimento na aquisição das Cotas + Remuneração das Cotas - Impostos + Valor Residual = Fluxos de Caixa Líquidos dos Cotistas 5781,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 96,4% 99,6% 100,4% 101,0% 100,4% 99,8% 99,2% 98,9% 98,7% 98,5% 98,3% 98,1% 99,3% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 1530,5% 150,7% -5681,5% 100,4% 101,0% 100,4% 99,8% 99,2% 98,9% 98,7% 98,5% 98,3% 1628,6% 153,7% Página 2 de 2
PESQUISA DE VALORES
Amostra Endereço Bairro Município UF DataBase Preço (R$) %à vista SituaçãoV Aluguel (R$) Reajuste SituaçãoA PrazoContrato ÁreaSubsolo ÁreaTérreo 1 Rua XV de Novembro 3635 Centro São José do Rio Preto SP abr/12 800.000 100% oferta 240,00 2 Avenida Alberto Andaló, alt 3200 Centro São José do Rio Preto SP abr/12 1.300.000 100% oferta 463,00 3 Rua XV de Novembro 3170 Centro São José do Rio Preto SP abr/12 12.000 12 transação 60 305,00 4 Rua General Glicerio, 3375 Centro São José do Rio Preto SP abr/12 7.000.000 100% oferta 2.890,00 5 Rua General Glicerio, 3375 Centro São José do Rio Preto SP abr/12 65.000 12 oferta 60 2.890,00 Avaliando Rua Voluntarios de São Paulo, 2975 Centro S. J. Rio Preto SP abr/12 100% transação 12 transação 508,14 566,10 Página 1 de 2
Amostra 1 2 3 4 5 ÁreaSuperiores ÁreaEquivalente FrenteImóvel FatorFrentes Vagas Padrão NotaPadrão Idade Conservação NotaLocal Imobiliária Contato Telefone 240,00 336,00 1,00 1,00 0 médio 5 30 e 7,5 Imob Redentora Luis (17) 3302-3000 463,00 1,00 1,00 0 médio 5 30 e 7,5 Corretor Sandro (17) 3232-4035 300,00 425,00 1,00 1,00 6 médio 5 25 e 7,5 Corretor Antonio (17) 3233-1105 2.890,00 1,00 1,00 0 médio 6 25 e 7,0 Corretor Martins (17) 9716-9775 2.890,00 1,00 1,00 0 médio 6 25 e 7,0 Corretor Martins (17) 9716-9775 Avaliando 1.968,70 1.480,62 1,00 1,00 superior 8 15 c 8,0 Página 2 de 2
HOMOGENEIZAÇÃO DA AMOSTRA Amostra Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Unitário Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Fator Unitário ID Puro à vista Reajuste Renda Atualiz. Oferta Venda Testada Profund. Frentes Vagas Padrão Deprec. Prop.Área Local Homog. Homogeneizado 1 2.380,95 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 20,36 1,00 1,00 1,00 1,00 1,60 1,61 0,89 1,07 2,17 44,18 2 2.807,78 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 24,01 1,00 1,00 1,00 1,00 1,60 1,61 0,94 1,07 2,22 53,30 3 28,24 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 28,24 1,00 1,00 1,00 0,86 1,60 1,41 0,94 1,07 1,88 53,09 4 2.422,15 1,00 1,00 0,01 1,00 0,95 20,71 1,00 1,00 1,00 1,00 1,45 1,41 1,07 1,14 2,07 42,87 5 22,49 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 21,37 1,00 1,00 1,00 1,00 1,45 1,41 1,07 1,14 2,07 44,24
ANÁLISE DE RESÍDUOS Amostra Unitário Resíduo Observado Estimado Absoluto Relativo 1 2.380,95 2.562,32 181,37 8% 2 2.807,78 2.504,61 (303,17) -11% 3 28,24 25,29 (2,95) -10% 4 2.422,15 2.686,10 263,95 11% 5 22,49 24,17 1,68 7% 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 MÉDIA DE RESÍDUOS RELATIVOS 9% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% -50% -60% -70% -80% -90% -100% RESÍDUOS RELATIVOS 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25
TRATAMENTO ESTATÍSTICO AVALIAÇÃO Número de Elementos 5 Área 1.480,62 Média Aritmética 47,54 Desvio Padrão 5,20 Valor de Mercado para Locação Coeficiente de Variação 11% Unitário Saneado 47,54 Limite Inferior 33,28 Valor do imóvel 70.000 Limite Superior 61,80 Intervalo de Confiabilidade Elementos saneados 5 Inferior 64.755 Média Saneada 47,54 Superior 75.245 t de Student 1,5330 Intervalo de Confiabilidade Inferior 43,97-7% Superior 51,10 7% Hipótese de rejeição - Aceito a Média Saneada
Análise dos Coeficientes de Variação Unitário Puro 14% Unitário Homog. 11% Resultados da influência integral das variáveis V. Padrão 18% V. Prop. Área 13% V. Depreciação 14% V. Frentes 14% V. Localização 13% V. NãoUsado 14% V. Vagas 8% V. NãoUsado 14% V. Testada 14% V. NãoUsado 14% V. Profundidade 14% Resultados da influência ajustada das variáveis V. Padrão 18% V. Prop. Área 13% Peso 100% Peso 100% V. Depreciação 14% V. Frentes 14% Peso 100% Utilizado não V. Localização 13% V. NãoUsado 14% Peso 100% Peso 0% V. Vagas 8% V. NãoUsado 14% Peso 100% Peso 0% V. Testada 14% V. NãoUsado 14% Fator - Peso 0% V. Profundidade 14% Fator -
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO (LOCAÇÃO)
Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação e precisão para o presente laudo é: FUNDAMENTAÇÃO Tabela 4 Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item Pontos Comentários 1 3 A caracterização do imóvel avaliando foi completa quanto a todas as variáveis analisadas 2 2 Foi atendida a quantidade mínima para o Grau II 3 2 Foram apresentadas informações relativas a todas as características dos dados analisados, sem foto 4 1 Os ajustes utilizados no tratamento atenderam os limites permitidos no Grau I Total 8 Laudo enquadrado no Grau I O presente trabalho é classificado como Grau I quanto à fundamentação, conforme o que dispõem as normas da ABNT. PRECISÃO A amplitude do intervalo de confiança do presente trabalho é de 15%, portanto é classificado como Grau III quanto à precisão.
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO MÉTODO EVOLUTIVO
Na pesquisa efetuada para a parcela de terreno não foi possível coletar uma quantidade de elementos comparativos suficientes para, de acordo com as normas, classificar a avaliação no mínimo em Grau I de fundamentação. Para a aferição de valores foram consultados vários profissionais do mercado imobiliário da região, discutindo-se parâmetros de preços e elementos de comparação que permitiram consolidar a avaliação a níveis de mercado. Dentro do critério definido na introdução deste laudo, o grau de fundamentação para a parcela de benfeitorias é: Tabela 7 Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Item Pontos Comentários 1 1 Na estimativa do custo direto, utilizamos um custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão, com os devidos ajustes 2 1 O BDI adotado foi arbitrado 3 2 A depreciação física foi calculada por métodos técnicos consagrados, considerando-se idade, vida útil e estado de conservação Total 4 Laudo enquadrado no Grau I A parcela benfeitoria é classificada como Grau I quanto à fundamentação, conforme o que dispõem as normas da ABNT. Dentro do critério definido na introdução deste laudo, a classificação quanto à fundamentação dos três componentes (terreno, benfeitoria e fator de comercialização) é: Tabela 11 Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Item Pontos Comentários 1 0 Na estimativa do valor do terreno, não atingimos ao menos o Grau I de fundamentação no método comparativo 2 2 Na estimativa dos custos de reedição, atingimos o Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo 3 2 O fator de comercialização foi justificado Total 4 Não há classificação para o presente trabalho quanto à fundamentação, conforme o que dispõem as normas da ABNT.