USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL Aspectos materiais

USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL Aspectos materiais Ralpho Waldo de Barros Monteiro Filho Twitter @ralphomonteiro Instagram @ralphobarrosmonteiro Facebook: Ralpho de Barros Monteiro Filho Canal no You Tube: Detona Ralpho

1- DESJUDICIALIZAÇÃO DESJUDICIALIZAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS: transferência de atribuições antes tratadas exclusivamente no âmbito jurisdicional, i. e., processadas perante um Juiz de Direito por meio de ação ou, ainda, pedido de providências (de natureza administrativa mas ainda assim na esfera do Poder Judiciário). Ex: Emancipação, separações, divórcios, inventários e partilhas.

1.1 DESJUDICIALIZAÇÃO DA USUCAPIÃO Usucapião: o art. 214, 5º, da LRP (inserido pela Lei nº 10.931/2004), evita o cancelamento do registro por vício de procedimento quando presentes os requisitos da usucapião. Usucapião Administrativa: Lei nº 11.977/2009, primeira a regulamentar a usucapião administrativa, restrita, entretanto, às situações de regularização fundiária de interesse social. Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071), inserção do art. 216-A à Lei de Registros Públicos que dá origem a usucapião administrativa geral (qualquer direito imobiliário usucapível).

Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071): diploma que, inegavelmente, ao inserir o art. 216-A à Lei de Registros Públicos, fez nascer em nosso ordenamento tal como já acontece em sistemas jurídicos estrangeiros a usucapião administrativa geral (e geral porque aplicável para a aquisição de qualquer direito imobiliário usucapível). Legalidade, constitucionalidade e conveniência: a desjudicialização da usucapião é reconhecidamente constitucional, posto não se tratar daquelas questões resguardadas pela chamada reserva de jurisdição. Ademais não se excluirá, em qualquer hipótese, a possibilidade de judicialização da questão. * 9º do art. 216-A da LRP: a rejeição do pedido extrajudicial não impede o ajuizamento de ação de usucapião.

2- USUCAPIÃO: PRESSUPOSTOS GERAIS CONCEITO: usucapião é forma originária de aquisição da propriedade móvel (art. 1.260 do CC) ou imóvel (art. 1.242 do CC) por meio do exercício da posse, em obediência aos pressupostos legais, conforme sua modalidade. CLASSIFICAÇÃO: tradicionalmente, divide-se em ordinária e extraordinária; mais recentemente, surgiram tipos especiais (urbana, rural, coletiva, familiar); todas as modalidades de usucapião, em tese, poderão ser reconhecidas pela via extrajudicial, se preenchidos os respectivos requisitos.

2.1 REQUISITOS PESSOAIS, REAIS E FORMAIS: REQUISITOS PESSOAIS: são questões subjetivas que devem ser observadas quando do pedido de usucapião e que dizem respeito à pessoa do possuidor e do proprietário. Não se trata - e é bom distinguir de analisar a capacidade da pessoa do possuidor para pleitear a usucapião e sim a sua legitimação para prática do exercício do direito reclamado. Capacidade Legitimação Art. 1124 do Código Civil: as causas suspensivas e interruptivas da prescrição são extensivas aos possuidores, ou seja, apresentadas nos art. 197 ao 201 do CC (não há simetria perfeita) interferem na fruição do prazo de exercício de posse, impedindo, em alguns casos, que ele se inicie ou, em outros, que prossiga

Art. 197. Não corre a prescrição: I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal; II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar; III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou curatela. Art. 198. Também não corre a prescrição: I - contra os incapazes de que trata o art. 3o; II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos Municípios; III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra. Art. 199. Não corre igualmente a prescrição: I - pendendo condição suspensiva; II - não estando vencido o prazo; III - pendendo ação de evicção.

REQUISITOS REAIS: a análise recai sobre o objeto da usucapião, uma vez que somente direitos reais sobre bens usucapíveis podem ser adquiridos por essa via. A importância dessa análise reside no fato de que alguns bens não estão sujeitos a usucapião, tais como os bens públicos, de acordo com o art. 102 do Código Civil (critério é a titularidade do bem art. 98). Entretanto, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal já sinalizou no sentido de se distinguir a propriedade pública da particular não apenas por meio da titularidade do bem, mas pela afetação de sua finalidades ou seja, se a finalidade é pública, os bens receberão proteção como se submetidos ao regime de Direito Público e, portanto, não sujeitos a usucapião (RE 220.906, Rel. Min. Maurício Corrêa, DJ 14.11.2002).

Outros exemplos de bens que frequentemente são objeto de dúvidas nas ações de usucapião são: Terrenos de marinha (que não podem ser usucapidos, mas deve-se analisar os limites do imóvel, caso a caso); Terras devolutas (indisponíveis segundo art. 225 CF, mas deve se analisar caso a caso); A ausência de transcrição no Ofício Imobiliário não induz a presunção de que o imóvel se inclui no rol das terras devolutas; o Estado deve provar essa alegação. (STJ - REsp: 113255 MT 1996/0071431-2, Relator: Ministro ARI PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 08.05.2000 p. 89) Bens sobre os quais pendam cláusula de inalienabilidade - com exceção da usucapião ordinária porque a cláusula de inalienabilidade atingiria o próprio título (que deixaria de ser justo) - tais bens podem ser usucapidos, uma vez que se trata de aquisição originária e, por isso, qualquer limitação que por ventura o proprietário antecessor tenha sofrido no direito de dispor da coisa é extinta pela usucapião.

REQUISITOS FORMAIS: se subdividem em dois grupos, quais sejam, os requisitos essenciais (GERAIS) e os suplementares (ESPECÍFICOS). 1- Requisitos essenciais: são assim denominados porque devem estar presentes em toda e qualquer modalidade de usucapião. São eles: o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini. Tempo: o transcurso do tempo é fundamental para a usucapião em geral, havendo diferenças apenas a depender da modalidade de usucapião. Posse mansa e pacífica: pacificidade significa aqui sem oposição judicial de alguém que pretenda retomá-la.

Animus domini: que consiste no comportamento do usucapiente de possuir a coisa como se sua fosse. Vale dizer que o Código Civil não faz menção a intenção de ser dono muito utilizada na doutrina. O que se exige é que o possuidor tenha a coisa como se sua fosse, ou seja, o requisito é o comportamento de dono. 2- Requisitos suplementares: exigidos apenas em algumas determinadas modalidades de usucapião, a exemplo da exigência de justo título e boa-fé na usucapião ordinária.

3- USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL: MODALIDADES E RESPECTIVOS REQUISITOS MATERIAIS. A Usucapião pode ser classificada em ordinária, extraordinária e especial. Todas estas modalidades de usucapião poderão ser reconhecidos pela via extrajudicial, se preenchidos os respectivos. 3.1 - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA: Adquirirá a propriedade do imóvel aquele que possuir como seu um imóvel, pelo prazo de 15 anos, independentemente de justo título ou boa-fé. Nesse caso, o prazo poderá ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele tiver realizado obras de caráter produtivo.

Nessa modalidade de usucapião, a lei subdivide a posse em dois tipos, para, a depender de qual tipo for exercida, reduzir o prazo para a usucapião. Posse simples: aquela que se satisfaz com o mero exercício, pelo possuidor, de algum dos poderes inerentes a propriedade, exteriorizando seu poder sobre o bem. Posse qualificada: é aquela que atribui ao imóvel função social que, nesta modalidade, trata-se do estabelecimento de moradia no imóvel ou a realização de obras de caráter produtivo. Conforme se verifica, o exercício de posse qualificada reduz de 15 para 10 anos o prazo do exercício de posse para a usucapião extraordinária.

3.2 - USUCAPIÃO ORDINÁRIA: Adquirirá a propriedade do imóvel aquele que, por 10 anos contínuos e ininterruptos, com justo título e boa-fé, possuir bem imóvel como seu. Será, porém, de cinco anos o prazo, se o imóvel tiver sido adquirido onerosamente, e cujo registro tenha sido cancelado, desde que o possuidor tenha nele sua morada, ou nele tenha realizado investimentos de interesse social ou econômico. Verifica-se, portanto, que para propor a usucapião ordinária será necessária - além dos requisitos essenciais - a presença de dois requisitos suplementares: justo título e boa-fé. Referido prazo de posse será reduzido se o justo título representar negócio oneroso (ou seja, não pode ser título representativo de uma doação ou formal de partilha) e se houver posse qualificada. Mas o que se entende por justo título e boa-fé?

Justo título: considera-se justo título todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro. Enunciado 303 CJF. Considera-se justo título, para a presunção relativa da boa-fé do possuidor, o justo motivo que lhe autoriza a aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da função social da posse. Tem-se que justo título é o instrumento que na sua forma é apto a transferir a propriedade, ainda que ele apresente algum vício de natureza formal ou substancial. A bem da verdade, o que normalmente se vê é que o título apresentado para fins de usucapião possui algum vício que o inabilita ao registro e/ou para efetivar a transferência da propriedade, até mesmo porque, se assim não fosse, a usucapião seria desnecessária, uma vez que bastaria registrar o título.

Justo título, portanto, pode ser uma escritura de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação, assim como, segundo ampla jurisprudência, a promessa de compra e venda ou a cessão de direitos, mesmo sem registro. OBS: Inciso IV do art. 216 LRP - Justo título como documento essencial na usucapião extrajudicial. O justo título deverá, sempre, acompanhar o pedido de usucapiao na via extrajudicial? Não. Haverá necessidade de justo título quando o pedido formulado for o de reconhecimento de usucapião ordinária. Sendo extraordinária, não se há falar em tal documento. Ainda, o dispositivo não está bem redigido porque pode passar a ideia de que o justo título pode ser substituído por outros documentos. Na verdade, tratou o inciso de coisas diferentes. Uma é a exigência do justo título quando a modalidade pleiteada for a ordinária. Outra é aquilo que se aceitará como prova dos fatos (recibos e quitações dos encargos fiscais e tributários; minutas de contratos e promessas; declarações de pessoas atestando determinada situação etc.).

Boa-fé: possuidor de boa-fé é, segundo o art. 1201 CC, aquele que ignora vício ou obstáculo que impede a aquisição da coisa. É a incidência do estado de erro, que gera falsa percepção do possuidor ser o titular da propriedade do imóvel. A alegação de boa-fé, para fins de usucapião, está interligada e é dependente da existência de justo título, pois ele vem materializar o elemento objetivo que acarreta a convicção do possuidor de ser o proprietário da coisa. 3.3 - USUCAPIÃO ESPECIAL: Divide-se em rural e urbana. A usucapião especial rural exige posse qualificada (moradia e produção) por cinco anos ininterruptos, independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áreas rurais com no máximo cinquenta hectares;

Já a usucapião especial urbana também exige cinco anos ininterruptos de posse qualificada (moradia própria ou da família), independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áreas urbanas de no máximo duzentos e cinquenta metros quadrados. Em ambas as modalidades rural ou urbana o usucapiente não pode ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. 3.4 - USUCAPIÃO FAMILIAR: A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011 trouxe nova modalidade de usucapião denominada familiar ou de especial urbana por abandono do lar (ou, ainda, usucapião pró-família), prevista no artigo 1.240-A do CC/2002.

Para o reconhecimento do direito a essa modalidade de usucapião, o cônjuge que permaneceu no imóvel (que deve ser urbano, de propriedade comum do casal e ter até 250m2) deve exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse qualificada (exclusiva, direta e para moradia própria ou de sua família) e, também, não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural. Alcançados os requisitos acima apontados, o cônjuge que permaneceu no imóvel poderá requerer a extinção da compropriedade, usucapindo a parte do imóvel que não lhe pertencia. * semelhança com à usucapião urbana, já prevista no artigo 1.240 do CC/2002 e art. 183 da CF/1988.

3.5 - USUCAPIÃO COLETIVO: É consenso de que a usucapião coletiva é modalidade especial da usucapião urbana (e, assim, da usucapião constitucional). Como característica marcante, a usucapião assim reconhecida instituirá o que a lei chama de condomínio especial porque todos os ocupantes, independentemente da extensão de sua posse, serão senhores de igual fração ideal no registro imobiliário, salvo acordo escrito entre todos os possuidores envolvidos ( 3o do art. 10 do Estatuto da Cidade). Requisitos: Com a nova redação do art. 10, dada pela Lei nº 13.465/2017, não mais se fala em áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados. Também não há menção à população de baixa renda e para os casos em que não é possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Com a nova redação, cogita-se de núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos.

Primeira discussão diz respeito à abolição dos requisitos da baixa renda e da impossibilidade de demarcação das posses. Entendimento mais afinado com a realidade - e a mens legis - vai no sentido de que estes dois requisitos fazem parte do conceito de núcleos urbanos informais. A lei modificou o requisito referente à extensão da área: exigia-se áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados. Agora será necessário realizar cálculo: a área total deverá ser dividida pelo número de possuidores e o resultado tem que ser inferior a 250 metros quadrados por possuidor. A regra é problemática: primeiro, como conseguir, na prática, quantificar com exatidão o número de possuidores? Segundo, o que são possuidores: o número total de moradores ou cada núcleo familiar?

Por exemplo: área de 3000m, com 70 pessoas = 42,85 m por pessoa; Essa deve ser a adotada, até para não se inviabilizar a usucapião e para dar aplicação à função social à expressão possuidores. Já a mesma área de 3000m, com 11 famílias (70 pessoas) = 272 m por família, o que inviabilizaria a usucapião. Participação do MP. Nesta modalidade, é obrigatória por dizer respeito à interesse social coletivo. Há determinação da Procuradoria Geral da Justiça que dispensa a manifestação da promotoria de registros somente nos casos de usucapiões individuais.

TEXTO REVOGADO: Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 13.465, DE 2017: Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural. 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu antecessor, contanto que ambas sejam contínuas. 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis. 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição do condomínio. 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.

EXTRAORDINÁRIA ORDINÁRIA ESPECIAL FAMILIAR COLETIVO URBANA RURAL - posse pelo prazo de 15 anos; - redução para 10 anos, se houver posse qualificada (moradia ou obras de caráter produtivo); - posse pelo prazo de 10 ano; - existência justo título e boa-fé; - redução do prazo para 5 anos se o justo título que represente negócio oneroso e; - posse qualificada (moradia ou investimentos de interesse social e econômico). - posse pelo prazo de 5 anos; - posse qualificada; (moradia própria ou da família) - imóvel de até 250 m2; - não ser proprietário de outro imóvel; - posse pelo prazo de 5 anos; - posse qualificada (moradia e produção) - imóvel de até 50 hectares; - não ser proprietário de outro imóvel - posse pelo prazo de 2 anos ininterruptos; - imóvel urbano de até 250m2; - propriedade comum com excônjuge ou excompanheiro que abandonou o lar; - posse qualificada, direta - utilização para moradia; - não ser proprietário de outro imóvel rural ou urbano; - posse, sem oposição, há mais de 5 anos; - áreas urbanas - mais de duzentos e cinquenta m2 - ocupados por núcleos urbanos informais;

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