VISTORIA E AVALIAÇÃO

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1 VISTORIA E AVALIAÇÃO DISÃO/PARTILHA BENS RURAIS Fatores de homogeneização

2 INTRODUÇÃO Fatores de homogeneização: são os coeficientes matemática que são utilizados em procedimentos de equivalência para comparar elementos da mesma natureza ente cada imóvel paradigma e imóvel avaliando; Fator fonte: quando da oferta ou negócio já realizado a) Quando estiver em oferta: 10% inferior 0,90 b) Quando imóvel já negociado: fator fonte = 1

3 INTRODUÇÃO Fator de benfeitoria: quando se tratar de pastagem, lavouras, construções, etc, qualidade e quantidade estado de conservação, adequação e funcionalidade das benfeitorias do imóvel; Fator de água: quando da disponibilidade (vazão, qualidade, distribuição, acesso, potencial de irrigação e potencial hidráulico) influência no valor econômico da terra);

4 INTRODUÇÃO Fator de dimensão: quando se refere à área em hectare do imóvel, influência do valor de mercado dos imóveis, conforme suas atividades agropecuárias; Fator forma geométrica: quando as formas e contornos dos imóveis são inconvenientes, formas irregulares para custo operacional, deslocamento trabalhadores, máquinas, animais, da extensão e manutenção de cercas e divisas ;

5 INTRODUÇÃO Fator de terra: quando se refere ao fator mais importante para a determinação do imóvel rural, vez que se relaciona com a capacidade de uso das terras; Fator de localização: quando confere a distância em relação a rodovia asfaltada, sede do município, agroindústria regional, cidades maior influência socioeconômica, grandes centros consumidores, acesso do imóvel, etc...;

6 INTRODUÇÃO Fator vantagem da coisa feita ou valor de negócio em marcha: going concernt value a) É o valor é adicional do imóvel quando tem um projeto operacional bem adiantado estado de implantação (vantagem coisa feita); b) Quando a atividade econômica está produzindo/gerando lucro (valor em marcha), quando comparado com outro imóvel sem estado adiantado; Fator de posse: quando trata da questão de direito de posse de terceiros é fator depreciativo, cujo índice depreciação é diretamente proporcional à área ocupada e à ancianidade da posse;

7 APLICAÇÃO: Fator homogeneização Ato jurídico: é a divisão ou partilha e bens rurais; Procedimento visa repartir os bens patrimoniais pertencentes a mais de uma pessoa; Forma de assegurar equidade entre as partes envolvidas; Busca a equidade a valor, natureza e qualidade dos bens a serem partilhados (art /CC);

8 FUNDAMENTO LEGAL Legislação profissional Lei 5.194/66 e Res. 218/73 e Res. 345/90 do CONFEA; Legislação específica Lei /15 - art. 588 a 598/CPC (divisão); art. 610 a 673/CPC (partilha); art a 2.002/CC (partilha); Lei /07: trata de separações consensuais e de partilhas via administrativa (cartório);

9 PARTILHA IMÓVEL RURAL Declarações (termos circunstanciao) Relação e identificação dos interessados com seus respectivos títulos dominiais; Relação de credores, se houver; Relação detalhada do ativo; Relação detalhada do passivo; * Obrigatório: para avaliação dos bens e cálculo do patrimônio líquido;

10 Imóvel rural (VISTORIA E AVALIAÇÃO) Processo de partilha a 04 herdeiros; Equidade entre as partes (espólio); Glebas circunscritas ao mesmo imóvel; Mapa do imóvel rural (escritura/matrícula); Imagem de satélite do imóvel (objeto de estudo); * Obrigatório: perímetro, localização, coordenadas; componentes internos, cursos de água, benfeitorias, etc... Registro de todos os detalhes do imóvel rural

11 Mapa geral do imóvel Mapa I Ribeirão e córrego de rio Córrego interno Levantamento: tipos e solo, relevo, classes de capacidade de uso, uso atual das terras, vegetação natural, cursos d água, vazão, extensão fluxo permanente, etc...

12 Mapa geral do imóvel Mapa II II Pastagens Pastagens II Mata Pastagens III Pastagens III Mata Mata VI Mata Mata VI pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI

13 Imóvel rural (VISTORIADO) Área do imóvel = 200 ha Valor total do imóvel (VTI) = R$ ,00 Valor das benfeitorias (VB) = R$ ,00 Valor da terra nua (VTN) = R$ ,00 VTN/ha = R$ 4.000,00 (média) Nº de herdeiros = 04

14 Imóvel rural (VISTORIADO) Projeto de partilha Divisão proporcionar glebas igual valor; Todas glebas devem ter acesso à água; Algumas benfeitorias podem ser demolidas e o material deslocado; O valor das águas de cada gleba ser considerado no valor da gleba; A forma geométrica das glebas deve apresentar a menor deformidade possível; Cada gleba deve ser compreendida em área contígua;

15 Imóvel rural (VISTORIADO) Capacidade de uso das terras: Classe II: 20 ha Classe III: 120 ha Classe : 40 ha Classe VI: 20 ha Águas: Curso rio (ao norte) = m; vazão V= 400l/s Córrego interno = 900 m; vazão V=60l/s VTN cada gleba = R$ ,00 Fator de homogeneização R$ ,00= Ʃ(cl i x f i ) x VTN/ha

16 Fatores (f i ), segundo as classes de terras do imóvel e valores/ha Classe Fi R$/ha I 1, ,00 II 1, ,00 III 1, ,33 0, ,00 V 0, ,00 VI 0, ,00 VII 0, ,00 VIII 0, ,00

17 Mapa geral do imóvel Valor/ha Mapa III II R$ 5.55,00 R$ 2.600,00 II R$ 5.55,00 R$ 2.600,00 A B C III R$ 4.683,33 R$ 4.683,33 III D R$ 2.600,00 R$ 2.600,00 VI R$ 1.200,00 R$ 1.200,00 VI pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização

18 Área em ha e valor por classe de terra em R$ Gleba II VI Subtotal R$ A ,00 B ,00 C ,00 D ,00 Subtotal ,00

19 Mapa geral do imóvel Área/ha Mapa II A R$ 5.55,00 13 ha 11 ha R$ 2.600,00 07 ha II 09 ha R$ 5.55,00 R$ 2.600,00 B C III R$ 4.683,33 R$ 4.683,33 III D R$ 2.600,00 08 ha 12 ha R$ 2.600,00 VI R$ 1.200,00 09 ha R$ 1.200,00 VI 11 ha pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização

20 Área de cada gleba na classe III 120 ha R$ ,00 A: R$ R$ = R$ ,00 B: R$ R$ = R$ ,00 C: R$ R$ = R$ ,00 D: R$ R$ = R$ ,00 R$ ,00/120 ha = R$ 4.683,33/ha A: R$ /R$ 4.683,33/ha = 21,3310 ha (1) B: R$ /R$ 4.683,33/ha = 29,4875 ha (2) C: R$ /R$ 4.683,33/ha = 35,9573 ha (3) D: R$ /R$ 4.683,33/ha = 33,2242 ha (4) C l a s s e I I I VTN = R$ ,00 = (R$ ,00 + R$ ,00)

21 Mapa geral do imóvel II A R$ 5.55,00 13 ha 11 ha R$ 2.600,00 21,3310 ha 07 ha II 09 ha Área/ha classe III R$ 5.55,00 B R$ 2.600,00 29,4875 ha Mapa V C III R$ 4.683,33 R$ 4.683,33 III 35,9573 ha 33,2242 ha D R$ 2.600,00 08 ha 12 ha R$ 2.600,00 VI R$ 1.200,00 09 ha R$ 1.200,00 VI 11 ha pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização

22 Área em ha e valor por classe de terra em R$ Gleba II VI Subtotal R$ A ,00 B ,00 C ,00 D ,00 Subtotal ,00

23 Mapa geral do imóvel Área de cada gleba (Classe II, e VI) Área e Valor/ha Mapa VI II R$ ,00 A 24 ha II B 16 ha R$ ,00 C III D III 17 ha VI R$ ,00 R$ ,00 VI 23 ha pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização

24 Área de cada gleba na classe III 120 ha R$ ,00 A: R$ R$ = R$ ,00 B: R$ R$ = R$ ,00 C: R$ R$ = R$ ,00 D: R$ R$ = R$ ,00 R$ ,00/120 ha = R$ 4.683,33/ha A: R$ /R$ 4.683,33/ha = 21,3310 ha (1) B: R$ /R$ 4.683,33/ha = 29,4875 ha (2) C: R$ /R$ 4.683,33/ha = 35,9573 ha (3) D: R$ /R$ 4.683,33/ha = 33,2242 ha (4) VTN = R$ ,00 = (R$ ,00 + R$ ,00)

25 Área de cada gleba completa (classe) Gleba II III VI Subtotal (ha) R$ A 13 21, , ,00 B 7 29, , ,00 C - 35, , ,00 D - 33, , ,00 Subtotal ,00 Fator de homogeneização

26 Mapa geral do imóvel Área de cada gleba com equidade (classe III) Mapa VII II II A 45,3310 ha B 46,4875 ha 80 ha III III 120 ha C 52,9573 ha 56,2242 ha D VI VI pastagem; classe II pastagem; classe III mata; classe cerrado/campos; classe VI Fator de homogeneização Divisa 4 glebas: base terras

27 Imóvel rural (VISTORIADO) Projeto de partilha Divisão proporcionar glebas igual valor; Todas glebas devem ter acesso à água; Algumas benfeitorias podem ser demolidas e o material deslocado; O valor das águas de cada gleba ser considerado no valor da gleba; A forma geométrica das glebas deve apresentar a menor deformidade possível; Cada gleba deve ser compreendida em área contígua;

28 Mapa geral do imóvel Área de cada gleba com equidade (terra II; ; VI; III) Mapa VIII II 07 ha 13 ha 11 ha A 24 ha 21,3310 ha II 09 ha B 16 ha 29,4875 ha III III C 35,9573 ha 33,2242 ha D 17 ha 08 ha 12 ha 23 ha VI 09 ha 11 ha VI pastagem; classe II mata; classe Fator de homogeneização pastagem; classe III cerrado/campos; classe VI Divisa 4 glebas: base terras

29 Parâmetros para avaliação o FATOR ÁGUA (4 glebas) Especificação A B C D Área total ha (AT) 45, , , ,2242 Área utilizável (AU) 34, , , ,3182 Área irrigável (Ai) 34, , , ,0000 Disponibilidade (v) 1 l/s/ha 1 l/s/ha 0,38 l/s/ha 0,36 l/s/ha Distribuição (di) 10m/ha 10m/ha 4,91m/ha 9,45 m/ha

30 Valor da água (fa) ESTUDO DE CASO da C; db D Fator de homogeneização *Glebas A/B: abundante água; Compensar diferenças de fator água (fa); fa = 0,01 [10(v + Ai/AU) + di v= disponibilidade de água em l/s/ha Ai= área irrigável do imóvel AU= área utilizável do imóvel di= distribuição natural da água, em m/ha

31 Valor da água (fa) da C; ESTUDO DE CASO fa = 0,01 [10(v + Ai/AU) + di Fator de homogeneização faa= 0,01[10(1+34,2650/34,2650)+10] = 0,3000 fac= 0,01[10(0,38+20,0000/41,5798)+4,91]=0,1352 da C= (0,3000 0,1352)R$ ,00 = R$32.360,00 da C ha=r$32.360,00/r$4.683,33/ha= 6,9096ha da C ha= 6,9096ha de terras classe III

32 Valor da água (fa) db D; ESTUDO DE CASO fa = 0,01 [10(v + Ai/AU) + di Fator de homogeneização fab= 0,01[10(1+32,5454/32,5454)+10] = 0,3000 fad= 0,01[10(0,36+20,0000/42,3182)+9,45]=0,1778 db D= (0,3000 0,1778)R$ ,00 = R$24.440,00 db D ha=r$24.440,00/r$4.683,33/ha= 5,3185ha db D ha= 5,3185ha de terras classe III

33 Mapa geral do imóvel Compensação de cada gleba da: C; db: D Mapa IX II 24 ha II 16 ha A 14,4214 ha B 24,1690 ha III III C 42,8669 ha 38,5427 ha D 17 ha 23 ha VI VI pastagem; classe II mata; classe Fator de homogeneização pastagem; classe III Divisa 4 glebas: base terras e águas cerrado/campos; classe VI Divisa 4 glebas: base terras

34 Fator de homogeneização Áreas 04 glebas: base terras/águas/benfeitorias Descrição A R$ B R$ C R$ D R$ Casa sede ,00 Curral ,00 Casa empregado ,00 Galpão ,00 Pomar ,00 Cercas pomar ,00 Instalações elétrica ,00 Instalações hidráulica ,00 Cercas inter./ext , , , ,00 Pastagens , , , ,00 TOTAL , , , ,00

35 Valor da benfeitoria (fb) dd A; dd B; dd C *Gleba D: abundante benfeitoria; Compensar diferenças de fator benfeitoria (fb); fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 Fator de homogeneização Ab= área beneficiada em ha AU= área utilizável do imóvel E= grau de implantação da estrutura operacional do imóvel ec= estado de conservação das benfeitorias (baixa) af= adequação e funcionalidade das benfeitorias

36 Valor da benfeitoria (fb) dd A; ESTUDO DE CASO fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 fbd= 40/4x42,3182+(0,8+0,6+0,7)/12 = 0,41 fba= 30/4x34,2650+(0,5+0,6+0,8)/12 = 0,38 dd A= (0,41 0,38)R$ ,00 = R$6.000,00 dd A ha=r$6.000,00/r$4.683,33/ha= 1,2811ha dd A ha= 1,2811ha de terras classe III

37 Valor da benfeitoria (fb) dd B; ESTUDO DE CASO fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 fbd= 40/4x42,3182+(0,8+0,6+0,7)/12 = 0,41 fbb= 30/4x32,5454+(0,5+0,6+0,8)/12 = 0,39 dd B= (0,41 0,39)R$ ,00 = R$4.000,00 dd B ha=r$4.000,00/r$4.683,33/ha= 0,8541ha dd B ha= 0,8541ha de terras classe III

38 Valor da benfeitoria (fb) dd C; ESTUDO DE CASO fb = Ab/4AU+(E+ec+af)/12 fbd= 40/4x42,3182+(0,8+0,6+0,7)/12 = 0,41 fbc= 30/4x41,5798+(0,4+0,6+0,8)/12 = 0,36 dd C= (0,41 0,36)R$ ,00 = R$10.000,00 dd C ha=r$10.000,00/r$4.683,33/ha= 2,3520ha dd C ha= 2,3520ha de terras classe III

39 Mapa geral do imóvel Compensação terra III dd: A;B;C cada gleba Mapa X II 24 ha II 16 ha A 15,7025 ha B 25,0231 ha III III C 45,2189 ha 34,0555 ha D 17 ha 23 ha VI VI pastagem; classe II mata; classe pastagem; classe III cerrado/campos; classe VI Divisa 4 glebas: base terras Fator de homogeneização Divisa 4 glebas: base terras e águas Divisa 4 glebas: base terras, águas e benfeitoria

40 Compensação completa de cada área/gleba (AVALIAÇÃO/VALORAÇÃO FINAL) Gleba Área em ha Área classe II; ;VI Fator água (fa) Área classe III Fator benfeitoria (fb) Classe III A 24 ha 14,4214 ha 15,7025 ha B 16 ha 24,1690 ha 25,0231 ha C 17 ha 42,8669 ha 45,2189 ha D 23 ha 38,5427 ha 34,0555 ha Subtotal 80 ha R$ , ha 120 ha R$ ,00 Fator de homogeneização

41 Procedimentos da partilha * Servidão necessária: Obrigatório Cada imóvel terá direito aos equipamentos à atividade agropecuária; Terá direito estrada de acesso à via pública; Terá acesso a rede energia elétrica; Terá acesso servidão e passagem sobre outros imóveis; Elaboração do mapa e do memorial descritivo do imóvel; Anotação de responsabilidade técnica-art Lei 9.496/77; Após homologação em juízo, demarcar os limites entre as glebas; Construção das cercas nas divisas art /CC; Igualdade valores gastos nos benefícios e direitos cada gleba Cercas: 4-5 fios, com madeira de lei (durável)

42 MUITO OBRIGADO!!!