Uma nova Lisboa ID:

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1 Pág: 44 Área: 20,50 x 25,19 cm² Corte: 1 de 5 Uma nova Lisboa nasce à luz da reabilitação urbana De ponta a ponta da cidade, novos projetos imobiliários estão a nascer e a dar à luz uma nova Lisboa, orgulhosa do passado mas virada para o futuro. Na base deste momentum, a reabilitação urbana. A reabilitação urbana tem sido, sem margem para dúvidas, um dos setores de atividade que mais atrai os investidores que decidem apostar no imobiliário lisboeta. E, os números confirmam-no: considerando uma amostra de 30 operações de compra, a Cushman & Wakefield estima que o valor transacionado neste segmento na cidade tenha ultrapassado os 480 milhões de euros em 2016, com um valor médio de venda próximo dos /m². E tudo indica que o investimento em imóveis para reabilitar em Lisboa deva continuar a crescer ao longo deste ano, embora alguns especialistas chamem a atenção para uma eventual mudança relativamente aquele que é o uso final destinado a estes imóveis. Na base desta consideração, está o exponencial crescimento da oferta residencial de gama alta no centro da cidade, um mercado que, acreditam os responsáveis da Cushman & Wakefield, poderá estar perto de entrar em fase de maturidade. Príncipe Real (créditos: JLL)

2 3.878 edifícios devolutos na cidade em 2016 Independentemente do uso a que seja destinado o parque imobiliário carente de reabilitação está longe de escassear em Lisboa. Segundo os últimos dados disponibilizados pela autarquia, existem na cidade edifícios totalmente devolutos (e em diferentes estados de conservação), a maioria dos quais localizados nas freguesias mais centrais, isto é, nos bairros históricos. Embora este ainda seja um número elevado, os números mostram que a quantidade de prédios nestas condições tem vindo a descer de forma consistente de ano para ano, fruto do esforço de reabilitação que está a ser feito na cidade. Em 2008 tinham sido contabilizados edifícios nestas condições, e em 2010 o número já era de Pág: 45 Área: 20,50 x 22,36 cm² Corte: 2 de 5 Reabilitação de escritórios conquista terreno Em contrapartida, a reabilitação de edifícios para uso de escritórios é um segmento de mercado que está a ganhar força, e não só no núcleo central da cidade De Santa Apolónia a Alcântara, a frente ribeirinha emerge hoje como a nova zona de expansão do mercado de escritórios de Lisboa, onde a maioria da nova oferta assenta na reabilitação dos edifícios existentes. A Fidelidade Property, braço imobiliário da seguradora portuguesa detida pela Fosun, está entre as pioneiras a investir neste segmento de mercado, tendo já em carteira vários edifícios na zona ribeirinha para a sua posterior reabilitação e transformação em escritórios. Entre estes, uma das primeiras obras a avançar foi a reabilitação do antigo edifício em Santa Apolónia escolhido para ser a nova sede da Abreu Advogados, dando o pontapé de saída para o investimento noutros projetos semelhantes na zona de Santos, um dos quais também está a ser desenvolvido à medida para albergar a nova sede de outra das maiores sociedades de advogados, a Vda. O The Edge Group também está entre os pioneiros que estão a apostar neste segmento de mercado, onde têm já em carteira os edifícios Dom Luís I e 24 de Julho, em Santos. Quando uma empresa como a EDP escolhe mudar vários edifícios da cidade para aquela zona, que não era tradicionalmente um destino de escritórios, dá que pensar, comentou à VI o CEO da empresa, José Luís Pinto Basto. Por isso, e visto que esta zona tem falta de oferta qualificada e muitas das empresas que queiram seguir os passos da EDP não têm a capacidade de investimento que aquela tem, estivemos ativamente à procura de edifícios para reabilitar ali, conta. Confiante no seu sucesso, o grupo português decidiu avançar com ambos os projetos sem qualquer parceria, nem com investidores nem com inquilinos, o que revelou ser uma aposta bem sucedida pois em plena fase de licenciamento já tinha fechado acordo não só para a ocupação por um inquilino para a totalidade de um dos edifícios, como para a venda de ambos a um investidor estrangeiro: a Rockspring. A casa britânica garantiu a compra no final da obra, sinalizando o negócio numa fase inicial e acompanhando a promoção. Com um yield implícito de 7%, esta operação de investimento foi fechada por um valor global de 53 milhões de euros. A par com os escritórios, a reabilitação residencial para o mercado de arrendamento pela classe média é outra das áreas onde o The Edge Group pretende investir no futuro em Lisboa. No entanto, realça o CEO, este mercado ainda é precário, e requer muito mais desenvolvimento, e isto não pode ser feito aos preços que se vendem aos estrangeiros. Gostaríamos de apostar aqui, mas agora não se consegue, pois se comprar a preços para reabilitação que obrigam a vender a /m² o rendimento vai ser muitíssimo baixo e não é atrativo, concluiu.

3 Pág: 46 Área: 20,50 x 26,05 cm² Corte: 3 de 5 Mudam-se os tempos, mudam-se os edifícios Chegou a hora de olhar para novas zonas na gama alta Em todo o caso, por enquanto o foco principal dos investidores continua no centro histórico para o desenvolvimento de projetos prime, sendo que os valores de transação dos edifícios e projetos também tem vindo a acompanhar o crescimento dos valores de produto final de habitação, nota a JLL. Nesta sua análise, a JLL chama ainda a atenção ainda o aparecimento de muitos investidores sem track record de promoção imobiliária, que são atraídos pelo baixo risco destas operações e perspetiva de melhores taxas de rendibilidade, quando comparada com outras classes de ativos. Até agora, o eixo da avenida da Liberdade tem sido o principal destino do investimento em projetos de reabilitação residencial de luxo, embora nos últimos tempos se assista a uma movimentação dos promotores para localizações nas imediações, como a zona da Duque de Loulé, na direção do rio, com especial destaque Terreiro do Paço para a Baixa e para a zona de Santos. Mas agora, e seguindo a rota de crescimento e as potencialidades do mercado da reabilitação urbana, alguns consultores consideram que chegou a altura de começar a olhar para novas zonas de desenvolvimento deste tipo de produto, como a Ajuda, Alcântara, Mouraria, Colina de Santana ou a Almirante Reis, e toda a frente Ribeirinha Oriental até ao Parque das Nações. Os últimos dados avançados pela JLL davam conta da existência de 720 apartamentos de gama alta para venda no centro de Lisboa em 2016, traduzindo um crescimento de 18% face às cerca de 600 unidades contabilizadas em 2015 e de mais de 40% face às cerca de 500 casas registadas em Já a CBRE no último Lisbon Residential Brick Index dava conta que só no primeiro semestre de 2016 tinham sido remodelados 27 edifícios de habitação na cidade, a maioria dos quais localizados no centro histórico e com a zona do Chiado, Bairro Alto e São Paulo a concentrar 44% dos imóveis intervencionados. Sede Abreu Advogados Em Santa Apolónia, no edifício onde outrora funcionaram os Arquivos Gerais da Administração do Porto de Lisboa, abre-se agora a nova casa da Abreu Advogados. Integrado na zona onde está a ser construído o futuro terminal de cruzeiros de Lisboa, e que está a ser alvo de um profundo processo de regeneração, o imóvel é detido pela Fidelidade Properties, que investiu 13 milhões de euros num projeto de reabilitação à medida de uma das maiores sociedades de advogados portuguesas. Com uma área bruta de construção de m², a nova sede da Abreu distribui-se em dois pisos e conta com 30 janelas só na fachada com frente rio. Cinema Quarteto - o edifício da rua Flores de Lima onde durante mais de 30 anos, até 2007, funcionou o cinema Quarteto será totalmente reabilitado e reconvertido para uso de escritórios. O projeto é da Eternoriente, que adquiriu o imóvel em 2015, e que já teve luz verde para avançar com as obras em outubro de 2016, prevendo-se que a empreitada fique concluída no final deste ano. Edifício DN no início do ano passado, o emblemático edifício sede do Diário de Notícias no topo da avenida da Liberdade foi comprado à Globalmedia pela Nickel Real Estate por cerca de 20 milhões de euros. Mantendo a sua fachada original, o imóvel com m² vai agora ser reabilitado para dar lugar a um condomínio residencial de luxo com cerca de 30 apartamentos, que serão vendidos a preços entre os e os /m², e um espaço comercial no piso térreo

4 Pág: 48 Área: 20,50 x 25,46 cm² Corte: 4 de 5 Nem só de luxo se faz a reabilitação para habitação Os últimos dados disponíveis revelam que até novembro de 2016, a Câmara Municipal de Lisboa investiu cerca de 66 milhões de euros na reabilitação do património habitacional municipal. Mas, o objetivo é continuar a reforçar nesta área, tendo já sido aprovado um plano de investimento até 2020 no valor global de 75 milhões de euros e que serão aplicados em 26 dos bairros municipais. Uma fatia de 25 milhões desta verba será alocada diretamente ao projeto Aqui há mais bairro, que prevê intervenções em 21 dos bairros municipais geridos pela GEBELIS. Além disso, a par com a aposta na reabilitação, este orçamento contempla uma verba que será aplicada na construção de novos fogos, com vista a alargar o leque de oferta de arredamento municipal. Procurando atrair a iniciativa privada para o negócio do arrendamento de longa duração em Lisboa e, desta forma, alargar a oferta a preços acessíveis para a classe média, a autarquia tem ainda em marcha o programa RE9. Lançado em 2014, este programa reúne uma série de incentivos ao investimento privado na reabilitação do património, que vão desde a isenção da cobrança de IMT e de taxas municipais, à redução do IVA na mão de obra e materiais e à isenção de IMI, havendo ainda outros benefícios fiscais em termos de IRS, IRC e redução sobre as mais valias. Também recentemente o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) celebrou um contrato de financiamento no valor de 2,1 milhões de euros ao abrigo do programa Reabilitar para Arrendar para disponibilizar 23 casas com rendas condicionadas na Rua do Ouro. Quando estiveram concluídas, as casas estarão disponíveis para arrendamento com valores 20 a 30% abaixo dos níveis de mercado praticados nesta zona em pleno coração da Baixa lisboeta. 90% dos edifícios licenciados em Lisboa em 2015 eram projetos de reabilitação fonte: AICCOPN Alojamento para estudantes na mira dos investidores O potencial de atratividade do investimento em reabilitação urbana não se esgota na habitação de luxo, no turismo ou nos escritórios. E, também as residências universitárias estão a atrair a atenção e a despertar a procura, quer da parte de quem pretende investir em novos projetos quer de quem pretende utilizá-las. A Temprano Capital é um dos investidores internacionais que já está a apostar neste mercado, numa joint-venture com a Carey European Student Housing Fund I, LP, um veículo de investimento da W.P. Carey Inc. Juntas, em meados do ano passado adquiriram o Conde Redondo 79, um edifício dos anos 60 com m² e anteriormente ocupado pelos CTT, para o reabilitar e reconverter numa residência universitária com capacidade para mais de 330 camas. O alojamento para estudantes é hoje também a aposta da KKR IMO, que através da sua marca Smart Studios inaugurou recentemente uma nova unidade em Lisboa, fruto da reabilitação do antigo Palácio da Estrada das Laranjeiras. Como explicou à VI, Ricardo Kendall, administrador da marca, a aceitação deste projeto tem sido francamente positiva, sendo a tipologia mais procurada o TO, logo seguida dos estúdios duplos. Tendo como objetivo chegar aos alojamentos em funcionamento nos próximos anos, Lisboa é a grande aposta da Smart Studios, onde às três unidades de student housing já em funcionamento Laranjeiras, Campolide e Ajuda poderá juntar-se a breve um quarto projeto, estando neste momento a ser concluída a aquisição de um outro terreno na cidade para construir 100 unidades T0.

5 Pág: 50 Área: 20,50 x 26,48 cm² Corte: 5 de 5 Transformação da cidade passa pela aposta no empreendedorismo Um dos melhores destinos para a instalação de start-ups na Europa, ocupando a 26ª posição no ranking do Understanding European Technology da CBRE, Lisboa é também um terreno fértil para a criação de novos espaços destinados ao empreendedorismo. Boa parte dos quais fruto de projetos de reabilitação, contribuindo ativamente para a regeneração das zonas envolventes. É o caso, por exemplo, novo Hub Criativo e Empreendedor de Lisboa, que vai nascer na Ala Sul da Manutenção Militar em Lisboa graças a um protocolo de cedência daquele espaço de m² na zona do Beato pelo Estado ao município de Lisboa por um prazo de 50 anos. Como explicou o presidente da Câmara de Lisboa, Fernando Medina, aquando da assinatura do protocolo, não se trata de um projeto isolado, insere-se na estratégia de reabilitação desta zona da cidade, que se estende até ao vale de Chelas. Até porque, o processo de transformação de Lisboa faz-se apostando nas indústrias do século XXI, nomeadamente a criatividade, o digital e o conhecimento, preservando a memoria da indústria antiga que se fazia no espaço. Edifício Diário de Notícias Gerido pela Startup Lisboa e com capacidade para acolher até postos de trabalho, este espaço será um pólo de criação de emprego e artes que a cidade ainda não tem, e será um dos maiores da Europa. Vai crescer de forma orgânica, referiu Medina. Presente na cerimónia, o primeiro-ministro António Costa disse que este é um projeto que vai assegurar a coesão social e territorial, alavancando a regeneração urbana, lembrando ainda que desde 1998 que se espera a requalificação desta zona, ligado a Expo ao centro da cidade. Para outubro deste ano, está também prevista a abertura do Lisbon Art Center & Studios (LACS), um novo polo dedicado às indústrias criativas e ao empreendedorismo que irá nascer no Cais da Rocha de Conde de Óbidos, num edifício de m² propriedade da Administração do Porto de Lisboa. Dinamizado pelo Rock in Rio, este projeto irá implicar um investimento de três milhões de euros na reabilitação daquele imóvel com cinco pisos e com vista sobre o Tejo, onde serão também criados vários espaços um restaurante, uma cafetaria e bookstore, um live music bar, studios com capacidade para acolher mais de 500 empreendedores, uma galeria de arte e design, um rooftop lounge e, ainda, uma escola.