FINANCIAMENTO HABITACIONAL E A LÓGICA DO INVESTIDOR NA ERA DAS FINANÇAS

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1 FINANCIAMENTO HABITACIONAL E A LÓGICA DO INVESTIDOR NA ERA DAS FINANÇAS AUP Estruturação do Espaço Urbano: Produção Imobiliária Contemporânea Profa. Dra. Luciana de Oliveira Royer LABHAB / FAU-USP maio 2017

2 SISTEMAS DE FINANCIAMENTO E SUAS FONTES DE RECURSOS SFH Sistema Financeiro Habitacional SBPE Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo SFI Sistema Financeiro Imobiliário sem fontes de recursos pré-definidas FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

3 SFH Criado em 1964, junto com outras instituições destinadas à implementação de uma política habitacional e de crédito habitacional no Brasil. Modificado e reestruturado ao longo dos anos, mas sempre mantendo sua base nos dois importantes fundos para-estatais regulados, o FGTS e o SBPE. Definição de linhas programáticas a cargo do Estado. 4,5 milhões de unidades habitacionais até 1986, quando houve a extinção do agente gestor original, BNH.

4 SFH Utilização dos fundos e seus recursos com quem tivesse capacidade financeira para isso, ou seja, financiar para quem podia pagar. Recursos orçamentários não eram utilizados para a execução dos programas. Importantes resultados quantitativos Construção para renda média Fomento à indústria da construção civil

5 Controle dos recursos pelo MFazenda e Banco Central Falência do equilíbrio economico-financeiro Ver tabelas e gráficos do período

6 Fonte: Cohab, r/index.php/shcu/article/viewfile/1301/1275 6/7/2017

7 Após Plano Real Política de ajuste fiscal feita a partir do Plano Real tornou a realização dos orçamentos iniciais do FGTS e mesmo do Orçamento Geral da União apenas boas intenções.

8 Valores (em R$) SBPE - Construção e Aquisição (CBIC) Valores financiados de 1994 a ANO/MÊS VALOR

9 numero UH SBPE - Construção e Aquisição (CBIC) UH financiadas de 1994 a ANO/MÊS UNID

10 FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS CONCEDIDOS RECURSOS SBPE (Valores Nominais e Nº de Unidades) em R$ CONSTRUÇÃO* AQUISIÇÃO** TOTAL GERAL ANO/MÊS VALOR UNID. VALOR UNID. VALOR UNID (Total F o nte: Estatí sticas B ásicas-sb P E-SF H / B A C EN. Elabo ração : B anco d e D ado s-c B IC. (*) A partir de Jan/98, inclui M ateriais de Construção, Reforma ou Ampliação. (**) Imóveis residenciais e comerciais. OBS: Dados foram atualizados conforme Quadro 2.11 (Financiamentos Imobiliários Concedido SBPE- Aquisição e Construção), Quadro 2. Imob.- Construção, M aterial de Construção, Reforma ou Ampliação), Quadro (Financ. Imob. Aquisição), divulgados no site do Banco Data de atualização: 03/04/2017.

11 FGTS (dados CBIC) valores financiados 2000 a Série Aula 2007 Profa Dra. Luciana 2009 Royer Série

12 FGTS (dados CBIC) unidades financiadas 2000 a Série Aula 2007Profa Dra. Luciana Royer Série

13 FGTS dados CBIC Área Quantidade de Operações Valor do Empréstimo (R$) Número de Unidades 2000 Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Habitação Total Operações Especiais - Habitação Total Habitação Popular Total Operações Especiais - Habitação

14 Importância do Estado na montagem e articulação de um sistema nacional de crédito destinado à habitação. Os números, a evolução institucional, a arquitetura financeira, todos os aspectos demonstram o papel fundamental que o Estado tem na estruturação da política de crédito visando conformar uma política pública.

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16 SFI Contexto do SFI: crédito é requisito básico para o desenvolvimento do setor imobiliário, tanto de empreendimentos imobiliários (construir para vender) quanto os de base imobiliária (construir para explorar). Tentativa de estabelecer uma relação direta entre o fracasso do SFH e a criação do SFI, como se o estabelecimento do novo sistema fosse a solução para a reformulação do financiamento habitacional.

17 SFI O SFI teria então como grande força motriz o mercado investidor, sendo, portanto, fundamental que o mesmo se sinta atraído pelas operações do SFI, sem o qual sua capacidade de expansão é praticamente nula (Vedrossi, 2002, p. 18). Segundo essa agenda é necessário que o governo brasileiro execute medidas que atraiam investimentos do setor privado para o setor de financiamento imobiliário.

18 SFI captação de recursos em um mercado secundário de títulos de créditos e recebíveis imobiliários Marco regulatório da participação e operação de instituições financeiras no financiamento imobiliário e no mercado de capitais, diferente do SFH, que buscava constituir um aparato estatal para o financiamento de habitação

19 SFI - securitização O que a securitização imobiliária faz é justamente ligar o mercado de títulos ao mercado imobiliário. Esse processo de estruturação de operações financeiras visa basicamente a alavancagem de novos recursos e à dispersão de riscos

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21 Estrutura básica de um processo de securitização Fonte: Vedrossi, 2002

22 SFI - securitização Características básicas A identificação do fluxo de caixa futuro esperado desses recebíveis Sua consolidação em pacotes A separação destes de seu originador E sua fragmentação em títulos de investimento a serem oferecidos a investidores

23 SFI - securitização Pré-requisitos para uma operação de securitização imobiliária bem sucedida geração de fluxo de caixa qualidade dos recebíveis diversificação do portfólio periodicidade dos pagamentos homogeneidade possibilidade de transferência independência em relação ao originador facilidade de comercialização dos títulos

24 SFI - securitização Essa arquitetura financeira influencia de maneira decisiva as decisões sobre o que, como e para quem produzir. E, em última instância, quem determina o que é melhor ou não, é o investidor, que busca, por sua própria característica, rentabilidade acima ou equivalente a outros investimentos no mercado financeiro.

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26 SFI mudanças e ajustes no arcabouço institucional Alienação Fiduciária Leis /04 e /05 Espaço para decolar sustentado pelo arcabouço jurídico das leis

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28 Fonte: Revista do SFI, 2004

29 O SFI não substituiu o SFH. O SFI também não se limitou a ampliar as condições para o financiamento de imóveis não residenciais, não contemplados no modelo anterior. No final das contas, o SFI tencionou criar um ambiente de negócios capaz de atender todo tipo de demanda imobiliária, disseminando uma nova forma de riqueza imobiliária. À sua forma, o SFI reforça a era do real estate como business no Brasil.

30 SFI e SFH mudanças e ajustes no arcabouço institucional Resolução CMN nº Valor dos financiamentos até 90% valor imovel Limite máximo de avaliação do imóvel financiado em 350 mil 500 mil 750 mil 950 mil Custo efetivo máximo em 12%, excluindo-se seguros e tarifa mensal do contrato Cédulas de crédito imobiliário Cédulas hipotecárias representativas de operações de financiamento Letras de crédito imobiliário Letras hipotecárias e os depósitos interfinanceiros imobiliários, garantidos ou lastreados por operações de financiamento habitacional Certificados de recebíveis imobiliários de emissão de companhias securitizadoras de créditos Aula imobiliários Profa. Dra. Luciana Royer

31 SFI e SFH mudanças e ajustes no arcabouço institucional Resolução CMN nº Cotas de fundos de investimento imobiliário e de fundos de investimento em direitos creditórios, cujas carteiras sejam constituídas por financiamentos habitacionais ou por direitos creditórios Financiamentos na chamada faixa especial Créditos de fundos do extinto BNH (FAHBRE e FESTA), Créditos do FCVS, Créditos das dívidas novadas do FCVS, Projetos de investimento de concessionárias privadas do setor de saneamento e Estudos técnicos para estruturação de modelos de parceria entre setor público e setor privado.

32 SFI E SFH O modelo brasileiro é simplório pois ainda tem a caderneta de poupança como grande funding das operações de credito imobiliário. A intenção do mercado de crédito imobiliário seria ter um modelo de crédito imobiliário integrado com o mercado de capitais, que reunisse além de bancos e compradores, grandes investidores, como é o caso dos fundos de pensão e seguradoras, que poderiam adquirir CRI para compor suas reservas técnicas.

33 SFI pressupostos eficiência na distribuição dos riscos entre os agentes envolvidos nas operações eficiência na alocação dos recursos financeiros destinados ao setor imobiliário protagonismo do mercado nas operações de financiamento criação de novos instrumentos de crédito (CRI) criação de novas formas de garantia (alienação fiduciária de coisa imóvel)

34 SFI pressupostos Por conta do ambiente de negócios mais seguro há uma defesa do uso dos recursos do SFH no ambiente de negócios do SFI Arquitetura de financiamento baseada no livre acesso ao mercado de capitais, livre das amarras do setor público e do direcionamento do crédito por critérios de natureza política

35 Segundo o Banco Mundial, a intervenção estatal deveria se limitar: ao patrocínio de instituições, ao fornecimento de garantias para os títulos emitidos por agentes privados à promoção da liquidez Integração do mercado hipotecário ao mercado de capitais como um fim em si mesmo. Principal papel do estado seria a garantia de liquidez no desenvolvimento dos mercados secundários.

36 AGENDA DE REFORMAS (FGV-Projetos, 2007) (i) Habitação social: subsídios / concessão direta de recursos (ii) Medidas fiscais: desoneração tributária (iii) Mercado de crédito imobiliário: entrada de novos agentes no mercado desregulação gradativa do mercado flexibilização das regras de direcionamento de crédito reduzir o custo da intermediação financeira minimizar as imperfeições nos mercados reduzir o grau de rigidez sobre os juros aumentar o grau de certeza das transações de crédito dar maior flexibilidade para captação de recursos para o sistema desburocratizar a originação dos contratos eliminar as restrições sobre o livre funcionamento do mercado financiamento habitacional mais integrado com o sistema financeiro menores restrições quanto à alocação de crédito. queda dos custos regulatórios e eliminação das falhas de mercado, pela ação pontual das políticas públicas (iv) Estímulo às operações nos mercados hipotecários: securitização

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39 Fonte: Luciana Ferrara, 2008

40 Fonte: Luciana Ferrara, 2008

41 O que significaria implementar o building institutions for markets no setor habitacional em um país com essas características urbanas e habitacionais? O que a experiência demonstra é que o modelo quando se depara com uma sociedade urbana complexa, profundamente desigual, tende a aprofundar ainda mais este quadro.

42 Os recursos serão mobilizados, principalmente, com a colocação de CRIs emitidos pelas companhias securitizadoras. Estas empresas adquirirão os créditos gerados no SFH. O papel do SFH estará, então, limitado à produção e geração de CRIs para o mercado secundário, que será o verdadeiro propulsor do crédito imobiliário. (ABECIP, 2005, p. 48).

43 Transformação do direito universal de acesso à moradia em uma possibilidade individual de acesso ao crédito habitacional Consequentemente, o cidadão beneficiário de direitos passa a ser encarado como um consumidor e a questão habitacional, como uma questão individual de quem pode ou não pode tomar crédito, de quem pode ou não oferecer garantia contra os riscos temidos pelos agentes financeiros.

44 FGTS E CRI O FGTS, no ano de 2011, adquiriu mais de 3 bilhoes em CRI (aproximadmanete 20% das emissoes daquele ano)

45 VASOS COMUNICANTES A análise feita por uma empresa especializada em securitização imobiliária não poderia ser mais clara: a estrutura de mercado de capitais, tendo como investidor o FGTS, funcionou como um vaso comunicante entre alguns sistemas de financiamento imobiliario, como o proprio sistema com as regras especificas do FGTS, o Sistema Financeiro de Habitacao (SFH) e o Sistema de Financiamento [sic] Imobiliario (SFI), fazendo com que os recursos de um sistema realimentassem outro sistema. (Uqbar, 2013)

46 um sistema de responsabilidade pessoal substitui as proteções sociais (pensões, assistência à saúde, proteção contra acidentes) que foram antes responsabilidades dos empregadores e do Estado. Os indivíduos compram produtos nos mercados, que passam a ser os novos fornecedores de proteções sociais. A segurança individual se torna assim uma questão de escolha individual vinculada à capacidade de pagamento por produtos financeiros inseridos em mercados financeiros arriscados (HARVEY, 2005, p.181).