COMO AVALIAR UM EMPREENDIMENTO DE ALTO PADRÃO. 20 fatores que você deve levar em conta na hora de comprar para uso próprio ou investimento

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1 COMO AVALIAR UM EMPREENDIMENTO DE ALTO PADRÃO 20 fatores que você deve levar em conta na hora de comprar para uso próprio ou investimento 1

2 COMPRAR OU NÃO COMPRAR, EIS A QUESTÃO Tudo é uma questão de análise, e de uma análise correta, quando se trata de fazer investimentos em imóveis, seja comercial, seja residencial. A grande pergunta do momento é: Vale a pena comprar um imóvel agora? A resposta é: depende. Apesar de parecer subjetivo, o depende tem um significado direto com a capacidade de fazer avaliações corretas, identificando fatores que façam valer o investimento em um imóvel, principalmente de alto padrão. garagens, histórico da incorporadora/ construtora, entre outros. E claro: não podemos esquecer que o valor aplicado tem que gerar um retorno financeiro positivo sobre o bem adquirido. Bom, é sobre estes aspectos que trata este livro digital da JHF Incorporadora, localizada em Curitiba (PR), trazendo os 20 pontos mais importantes a serem analisados na hora de comprar ou investir em um imóvel de alto padrão. Ótima leitura! Estes fatores vão desde a localização, item fundamental em qualquer análise, até nível de acabamento interno do prédio, posição do sol, número de Equipe JHF Incorporadora 2

3 1LOCALIZAÇÃO, FACILIDADES E ENTORNOS Regra básica, mas uma das mais valiosas: a localização é um dos fatores mais importantes na hora de escolher um imóvel para uso próprio ou investimento. Em ambos os casos, é fundamental perceber o entorno do imóvel, verificando a disponibilidade de conveniências, como mercados, farmácias, panificadoras, escolas, restaurantes, entre outros; e de acesso, como pontos de ônibus, avenidas e ruas principais. Lembre-se disso. Outro ponto relevante na hora de analisar a localização é verificar se há possibilidade de novas construções ao redor do empreendimento que pretende comprar, para que futuramente não atrapalhe a privacidade. Tenha clareza sobre seu objetivo com este imóvel (morar, alugar, investir). E em cima disso, é interessante fazer um check list dos pontos positivos e negativos. O bairro tem potencial de crescimento e conta com uma infraestrutura boa? Engarrafamentos e trânsito pesados nos horários de pico são constantes nas cidades grandes. 3

4 2ARQUITETURA E FACHADA Beleza, requinte, conforto e acessibilidade são alguns dos benefícios de um empreendimento de alto padrão que preza por um excelente projeto arquitetônico. Boas construtoras e incorporadoras trabalham com arquitetos renomados, em seus projetos. fachada deve ser moderna, pois é ela quem passa a primeira impressão para quem visita. Além disso, pode se tornar referência para a cidade por conta do seu requinte. Procure saber qual foi o projetista que executou, e seu histórico com outros trabalhos realizados. Na JHF Incorporadora, por exemplo, o prédio comercial GV Office Center, localizado na Avenida Presidente Getúlio Vargas, contou com projeto arquitetônico de Luiz Bacoccini, da Bacoccini Arquitetura e Consultoria. O escritório de arquitetura é referência em qualidade e luxo no Paraná. A beleza externa de um empreendimento é fator a se considerar, sem dúvida. A Vale ainda analisar qual o tipo de revestimento, para evitar a rápida depreciação do edifício. Perceba também se é bem iluminado, com janelas na fachada, pois torna o ambiente agradável e o local requintado. O importante é combinar estética com funcionalidade. 4

5 ACABAMENTOS INTERNOS 3C omprar um imóvel de alto padrão passa por uma avaliação criteriosa dos materiais utilizados internamente. Qual o tipo de porcelanato/piso? Como está a pintura e seus acabamentos? Como estão os pontos de ar condicionado, TV a cabo, internet e tomadas? Portas e rodapés? Iluminação dos corredores; Marca dos elevadores; Isolamento termoacústico das paredes e revestimentos internos. Existem marcas nacionais que atendem todas as exigências de qualidade e requinte. Avalie isso. É importante observar também: Materiais utilizados no Hall de Entrada; 5

6 ÁREAS COMUNS 4D ando sequência à avaliação do Está dentro do que você deseja, em nível de qualidade e comodidade? Qual é o acabamento utilizado nas áreas comuns? São marcas de qualidade? empreendimento, observar quais as áreas de uso comum é item obrigatório. Confira detalhadamente as salas de reuniões, recepção, auditório, caso seja prédio comercial. Em residenciais, piscina, academia, brinquedoteca, sala de jogos, salão de festas. No caso de imóveis na planta, verifique sempre o memorial descritivo. 6

7 5IMÓVEIS NA PLANTA: OBSERVE A DATA DE ENTREGA A compra de imóveis na planta é bastante vantajosa, pois além de pagar mais barato, pode ter a possibilidade de acompanhar o andamento da obra. Entretanto, é preciso estar bastante atento quanto a possíveis atrasos na entrega. Vale a pena procurar saber qual foi o nível de pontualidade dos empreendimentos passados. E se houve atrasos, quais foram os motivos e as soluções encontradas pela empresa responsável. Busque depoimentos dos clientes. A obra possui um seguro de engenharia? Qual é a empresa seguradora? É importante proteger seu investimento. Além disso, é possível acompanhar o andamento das obras? Tem facilidade de pagamento, já que será feito durante a execução do empreendimento? Qual o potencial de valorização imobiliária? Questione tudo isso! 7

8 NEGOCIAÇÃO E FORMA DE 6PAGAMENTO Negociar as condições e forma de pagamento, negociando o que for possível, sempre é bom. Portanto, algumas perguntas são importantes na hora de avaliar qual o melhor empreendimento e melhor incorporadora/construtora para se negociar. Ela flexível no pagamento? É possível fazer financiamento com o banco ou direto com o Incorporador? O contato é direto com o Incorporador, ou é totalmente por meio da imobiliária? Procure conhecer as pessoas responsáveis pela construção e incorporação. Verifique a possibilidade de uma verba somente para estas despesas, já que muitas deles podem ser pagas parceladas e sem juros como o ITBI. O corretor de imóveis também pode dar subsídio ao recolhimento de certidões para a escritura, evitando gastos com despachantes. E antes de fechar a negociação, faça um planejamento de qual o valor máximo para ser gasto em um financiamento, programando suas contas e fazendo um investimento em um imóvel que só tende a valorizar. Fique atento aos custos extras que ocorrem em uma compra de imóveis, como a escritura em cartório, ITBI e o Registro de Imóveis. 8

9 7 O imóvel avaliado possui vaga de garagem exclusiva para os inquilinos? Há vagas rotativas para visitantes? É possível comprar mais de uma vaga, se necessário? Além de responder estas perguntas, vale se atentar ao tamanho da vaga de garagem, bem como sua infraestrutura. Outros pontos interessantes: VAGAS DE GARAGEM: TAMANHO E QUANTIDADE, INCLUSIVE PARA VISITANTES Há vagas para carros e bicicletas elétricas (tomadas)? É bem iluminado o estacionamento? Como é o acabamento, inclusive o piso? Possui bombas submersas no caso de subsolo, afim de evitar alagamentos? Alguns levantamentos mostraram que vagas de garagem podem valorizar o imóvel em até 20%. 9

10 NÍVEL DE 8SEGURANÇA Alta segurança é imprescindível. Por isso, vale um tópico só sobre isso. A primeira avaliação é: Qual o tipo de segurança que o prédio oferece? Portaria com vigia 24 horas, monitoramento de câmeras em todo o empreendimento, inclusive nos estacionamentos, botão de pânico, interfone para contato são alguns dos itens que seu imóvel deve ter. Pontos importantes também: Tem gerador de energia? Catracas que controlam entrada e saída? Sensores de presença? Alarmes? Aqui é importante novamente olhar ao entorno, na localização do prédio, identificando o nível de segurança. O empreendimento oferece soluções informatizadas? 10

11 9JANELAS E VENTILAÇÃO NATURAL O imóvel tem bastante janelas e fornece uma boa ventilação ao local? Nos banheiros há ventilação natural? Além de economizar energia com luz, ter um espaço bem arejado com amplas janelas deixa o ambiente mais agradável. Verifique incialmente se as esquadrias seguem a norma da ABNT que destaca: O sistema de vedação em uma edificação entre parede e esquadria (portas, janelas e fechadas), que são importantes para a estanqueidade ao ar (sem vazamentos de ar), água, rajadas de ventos e ao conforto acústico e térmico, devem ser impermeabilizados e a luminosidade interna deve ser agradável aos olhos, o que proporciona bem-estar. É importante, ainda, analisar a espessura do vidro; quanto maior for, menos calor se propaga. Os vidros espessos ajudam, também, na redução de barulho, o ideal é a partir de 8mm. Por fim, ambientes bem iluminados e ventilados evitam mofos e fungos. 11

12 10POSIÇÃO DO SOL Na hora de avaliar um imóvel de alto padrão pode parecer um detalhe, mas tem muita relevância dependendo do seu gosto ou objetivo. Em Curitiba, capital paranaense, geralmente os imóveis mais valorizados são os de face norte, já que são mais iluminados e aquecidos pelo sol ao longo de todo o dia. Entretanto, os de face leste (sol da manhã) e oeste (sol da tarde) também são interessantes por não serem tão quentes. 12

13 11 SISTEMAS SUSTENTÁVEIS C ada vez mais novas construções aderem a sistemas que a tornam mais sustentáveis. Mais áreas verdes, com pequenos bosques, reuso de água da chuva, teto verde, entre outros. Confira outros pontos a se observar em um prédio sustentável: Descarte correto de lixo com a documentação adequada, seguindo o Projeto de gerenciamento de resíduos; Descarga com fluxo duplo proporcionam economia de até 50% de água. Sistema de medição individualizado de consumo de água e energia; Sistema de reuso de água. Esse sistema pode economizar 30% de água; Aproveitamento da água da chuva, agregando ao sistema hidráulico elementos de armazenamento e seu aproveitamento; Paisagismo e área verde; Preocupação com vias públicas durante a obra, e vizinhos; A Construção Sustentável deve ser priorizada, pois traz um potencial de valorização pelos benefícios que apresentam tanto para os moradores como para a comunidade ao seu entorno. É uma tendência certa e vale a pena observar se o empreendimento conta com algo relacionado ao tema. 13

14 12 SUPORTE E ATENDIMENTO O corretor de imóveis ou Incorporador darão todo o suporte necessário quanto ao registro da unidade comercializada (Documentação, cartório, ITBI, registro)? Quais os meios de contato com os envolvidos no empreendimento? Outra pergunta: após a entrega do empreendimento, quanto tempo depois o Incorporador poderá ser contatado para eventuais dúvidas ou suporte? Quanto mais próximo for o relacionamento com os responsáveis pelo imóvel, melhor para você. Na JHF Incorporadora, por exemplo, em muitos casos os diretores, sócios da empresa, são os responsáveis pela negociação e venda, o que dá mais segurança e confiabilidade para quem compra. Verifique, ainda, se a responsável pelo empreendimento está localizada na mesma cidade, para que o atendimento seja ágil. Se o mesmo é feito por empresa terceirizada ou pela própria equipe da Incorporadora, o que é bem melhor. 14

15 13CUSTO MÉDIO MENSAL DO CONDOMÍNIO Ninguém deseja uma despesa fixa alta com condomínio, é muito importante solicitar uma previsão de gasto mensal. E verificar, dentro da estrutura que o prédio tem, qual será o custo médio para a manutenção e segurança. Também vale observar quantos postos de trabalho serão necessários (recepção, portaria etc) e ver se haverá sistemas informatizados, o que diminui os custos com mão de obra. 15

16 Imagina a situação: você gostou de praticamente tudo no imóvel que está sendo vendido, mas tem um ou dois itens, como local das tomadas ou alguma mudança que você gostaria de mudar. Há esta possibilidade? Para não ter surpresas, é ideal ver do que são feitas as paredes, se as partes elétricas e hidráulicas ficam em locais estratégicos, se a tubulação de ar condicionado já vem preparada, se tem piso elevado para a possibilidade de fazer o piso conforme a necessidade, entre outros. Na conversa ou negociação é bom já se atentar para isso. Ao iniciar alguma obra no imóvel 14 FLEXIBILIDADE PARA PERSONALIZAÇÃO DAS UNIDADES adquirido, fique sempre atento a lei de reformas que são importantes para o início de qualquer reforma em imóveis. Se o imóvel for comprado na planta, verifique com o Construtor se algumas alterações já podem ser executadas, como a não construção de alguma parede, banheiro, entre outras. Isso gera economia e menos trabalho para ambas as partes. 16

17 É lei desde 2004, todas as edificações residenciais devem ter suas áreas comuns preparadas para receber Portadores de Necessidades Especiais (PNE). Entretanto, na hora de avaliar um imóvel, observe a estrutura e se há comodidade para quem for utilizar. COMODIDADE PNE15 As edificações tanto comerciais quanto residenciais, devem ter acessos para PNE e pessoas com mobilidade reduzida, em todas as áreas de uso comum. As portas devem ser largas e os banheiros adaptados, as garagens preferenciais e todas as rampas preparadas, além de elevadores que facilitem o acesso. Isso oferece conforto e autonomia para quem utiliza. 17

18 16 Certifique-se de que o zoneamento permite a implantação do negócio pretendido. Um imóvel comercial deve ser um ambiente agradável para recebimento de clientes, desde o hall de entrada até a chegada desse no ponto de visita, então observe a decoração do hall, e se possui um ambiente para espera, seja interno ou externo, como um deck. Observe também se há estacionamento para os clientes. É UM IMÓVEL COMERCIAL? Também é interessante já buscar por prédios que tenham as características ou que são direcionados para o tipo de negócio que deseja. 18

19 17 INVESTIMENTO #1 Se seu objetivo é comprar um imóvel de alto padrão como investimento, vale se atentar novamente ao potencial da localização. Verifique quais são os futuros negócios que abrirão aos arredores do empreendimento e se há potencial de crescimento urbano. Por exemplo: já há shoppings ou mercados próximos? Escolas, faculdades? Se sim, tendo um preço bom, ótimo! Se não, o potencial da região tem que valer a pena, junto com um preço vantajoso. Segundo a revista INPESPAR, divulgada em dezembro/2015, esse é o momento de investir em imóveis, pois é um retorno de médio e longo prazo, mais seguro que um investimento em papéis. Imóveis sempre tendem a valorizar. Conforme mostra o gráfico a seguir, a poupança em um prazo de 4 anos teve uma valorização de 30% acumulado, o CDI valorizou 44% e o investimento em imóveis teve uma valorização de 51%, sem levar em consideração outras questões importantes que valorizam um imóvel, como as benfeitorias, localização, etc. 19

20 COMPARAÇÃO ENTRE POUPANÇA, CDI E O EMPREENDIMENTO GV OFFICE CENTER VALORIZAÇÃO: TOTAL ACUMULADO EM 04 ANOS 51% 44% R$ % set/2015 set/2011 R$6.500 (Valor do M 2 ) Rendimentos de um período de 4 Anos X X POUPANÇA CDI GV OFFICE CENTER Fontes:

21 Dando sequência, é importante você ter clareza sobre quem é seu público-alvo. Para quem você pretende alugar? Jovens? Família? É comercial, pequenas ou grandes empresas? 18 INVESTIMENTO #2 Muitas vagas na garagem, por exemplo, é um bom argumento quando se trata de família. Já um apartamento decorado e mobiliado é mais cômodo para um estudante universitário. Essa definição é importante para decidir se oferece o imóvel já mobiliado ou não, se faz alguma reforma ou modificação na estrutura para se diferenciar da concorrência, e qual é a abordagem na hora de negociar. 21

22 Comparativos entre investimentos em imóveis e na Ibovespa ou na poupança. Ainda mostrando como um investimento vem sendo a melhor opção, fizemos um comparativo no período de 2011 a 2015 com relação a Ibovespa e Poupança. Os dados mostram que um imóvel de alto padrão como o GV Office Center, teve um aumento de 51%, ou seja, superior aos índices comparados. O fato é que um empreendimento com excelente localização e alto padrão de qualidade tem tudo para ter uma valorização alta. Enquanto a bolsa pode ser instável devido as suas variações diárias de mercado e no período avaliado teve declínio. Fontes:

23 19 Esse fator vai desde a regularização da incorporação (construção) até o nível de satisfação dos clientes, em empreendimentos passados da Incorporadora ou Construtora. Uma dica valiosa é ver se a incorporação está regularizada pelo seu número de registro, o que pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis. Além de registrado, o imóvel deve estar livre e desembaraçado de quaisquer ônus. Verifique quais são os outros empreendimentos da Incorporadora/Construtora, e as avaliações feitas pelos clientes. Tudo foi entregue no prazo? O imóvel estava nas condições prometidas? A qualidade dos detalhes? Há reclamações na internet ou nos próprios canais da empresa, como Facebook? Se for o caso, ainda, vale ver se a empresa responsável pelo empreendimento está positiva nos órgãos HISTÓRICO DA INCORPORADORA/ CONSTRUTORA pertinentes. Como é o atendimento e o pós-vendas? No caso de um imóvel na planta, em termos de segurança, verifique se a Incorporadora/Construtora se enquadrou em algum regime de tributação (RET) e criou um CNPJ (filial) individual para a construção desse empreendimento. Isso é importante pois você, como comprador, pode certificar-se de que os recursos arrecadados na obra serão utilizados exclusivamente para o mesmo, por meio de um Patrimônio de Afetação, o que traz maior segurança no prazo de entrega e na finalização do empreendimento. Último lembrete: os gastos do empreendimento podem ser solicitados quando necessário para maior controle. 23

24 20 JHF INCORPORADORA: NOTA 9,7 EM SATISFAÇÃO A JHF Incorporadora, com atuação na capital paranaense, vem se tornando uma empresa referência em qualidade em construções de alto padrão e atendimento. Em uma pesquisa, realizada com clientes do GV Office Center, prédio comercial 100% vendido, a aceitação foi extremamente positiva, com nota média de 9,7. Todos os entrevistados afirmaram que investiriam em um novo empreendimento, e destacaram também como pontos primordiais na decisão de compra o atendimento, valorização imobiliária, segurança, localização, acabamento e exclusividade. Agradecemos imensamente por você baixar esse E-book, o que mostra seu interesse no mercado imobiliário que está em constante crescimento. Nós, Incorporadora JHF, buscamos estar sempre alinhados a esse crescimento, e logo estaremos com um novo lançamento para surpreender ainda mais aos nossos clientes e seguidores. Muito obrigado! Saiba mais sobre nós: Contato por felipe.fracao@jhfincorporadora.com.br 24