OFFICE PARK EXPO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

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5 OFFICE PARK EXPO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO RELATÓRIO DE GESTÃO 2004

6 Senhores Subscritores, É com todo o gosto que apresentamos as contas do OFFICE PARK EXPO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO, relativas ao ano de 2004, para vossa apreciação. As contas foram auditadas, revistas e certificadas pela Sociedade de Revisores Oficiais de Contas Ernst & Young Audit & Associados, SROC. 1 INTRODUÇÃO O desenvolvimento de um Office Park, na Zona de Intervenção da EXPO 98, com um elevado padrão de qualidade, integrado e moderno, é uma necessidade e uma oportunidade que não pode deixar de interpelar promotores e investidores nacionais de grande relevo. O projecto a implementar visa concorrer para o desenvolvimento estruturado de um segmento importante do imobiliário de rendimento em Portugal, contribuindo, simultaneamente para a afirmação urbanística da Zona de Intervenção da EXPO 98 e para o desenvolvimento da oferta de escritórios de qualidade em Portugal, cuja procura, fruto da integração europeia e da crescente necessidade das empresas em instalarem os seus serviços em espaços dotados de equipamentos modernos e que contribuam para o reforço de uma acentuada imagem corporativa, tem aumentado significativamente nos últimos anos. De facto, as grandes empresas e instituições exigem, cada vez mais, espaços tecnicamente bem equipados (ar condicionado, estacionamento, boa acessibilidade, piso sobre elevado, iluminação natural, etc.), mantidos segundo altos parâmetros de gestão imobiliária (limpeza, segurança, controlo de acesso, prevenção de acidentes, jardinagem, etc.) preocupando-se, cada vez mais, com os chamados serviços de terceira geração (cablagens estruturadas, acesso a fibra óptica para telecomunicações, TV cabo, centralização de compras, etc.). Perante o enquadramento exposto e em resposta às necessidades apresentadas surgiu a associação entre determinadas entidades institucionais que têm vindo a prosseguir estratégias de investimento visíveis no mercado imobiliário nacional, como sejam o Fundo de Pensões do Banco de Portugal, o Fundo de Pensões do Pessoal da Caixa Geral de Depósitos, o Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social e a 2

7 Fundação Calouste Gulbenkian, tendo em vista a execução de um Office Park na Zona de Intervenção da EXPO 98. A execução do projecto e o seu adequado financiamento têm por veículo um fundo de investimento imobiliário fechado de subscrição particular, o Office Park Expo - Fundo de Investimento Imobiliário Fechado cujas unidades de participação foram adquiridas pelas acima referidas entidades, as quais, entre si, já assumiram o compromisso de proceder aos necessários aumentos de capital até um montante de duzentos milhões de euros. Durante o Ano 2004 foi efectuada a subscrição do aumento de capital do Fundo, no montante de aproximadamente 45 milhões de Euros ( Unidades de participação subscritas a 4,81 Euros cada e Unidades de participação subscritas a 4,80 Euros cada) que foi subscrito 25% por cada um dos investidores acima mencionados. Após o aumento de capital o Fundo efectuou a escritura do terreno tendo ficado ainda uma tranche de Euros ,00 por pagar que só será liquidada à Parquexpo aquando da obtenção da licença de construção. Durante o ano 2004 o consórcio entre o atelier do Arq. Nuno Leónidas e o atelier do Arq. Frederico Valssassina foi executando os vários projectos, nomeadamente a coordenação entre os de especialidades, sendo os mesmos remetidos à Parquexpo para posterior aprovação pela Câmara Municipal de Lisboa. Espera-se obter a licença de construção no inicio de Durante o ano 2004 foi obtida da CML, com base na aprovação da arquitectura do projecto, a licença de escavação e contenção que segundo foi transmitido pela Câmara permite igualmente a execução da estrutura mesmo sem se deter ainda a licença de construção. Assim foi entretanto seleccionada a empresa Mota Engil para proceder à empreitada de escavação e contenção, tendo essa fase da obra sido executada durante os últimos meses de 2004, estando praticamente concluída esta fase da obra que decorreu em tudo de acordo com o previsto (custo e prazo). No inicio de 2005, ouvida a Comissão Técnica e o Comité de Investimento do Fundo irá ser analisada a próxima empreitada a contratar bem como as empresas a contactar para concorrerem a esses trabalhos. Em 31 de Dezembro de 2004 o total de activos do FUNDO era de uros 77,660, dos quais uros 49,283, em aplicações imobiliárias e o restante em aplicações financeiras remuneradas, a prazo e à ordem. 3

8 2 - ENQUADRAMENTO MACROECONÓMICO O ano de 2004 continuou a caracterizar-se por um menor crescimento da economia portuguesa relativamente à média da União Europeia. A taxa de inflação mantém ao longo de 2004 uma razoável estabilidade, substancialmente suportada por uma inflação também estável na União Europeia. O Banco Central Europeu, desceu ainda mais as suas taxas directoras durante o ano de 2004 acompanhando um efeito semelhante mas ainda mais acentuado do Banco Central dos Estados Unidos da América. Em termos gerais, o ano de 2004 foi marcado por uma continuação do ambiente depressivo, que se traduziu numa continuação da volatilidade dos mercados bolsistas, o que pôs em relevo a oportunidade do investimento imobiliário como classe alternativa de activos de rendimento. Durante o ano 2005 espera-se alguma recuperação dos mercados accionistas. No entanto o investimento imobiliário deverá continuar a mostrar dinamismo e atractividade, quer pelo continuado baixo nível das taxas de juro, quer pela necessidade de diversificação dos investimentos. 4

9 3 PATRIMÓNIO IMOBILIÁRIO O FUNDO adquiriu, durante o ano 2002, por cessão de posição contratual dos investidores no CPCV: O lote identificado como Área Central de Serviços, parcelas , , e do PP1, com uma área total de m2. Este lote tem uma capacidade construtiva de cerca de m2 de área bruta de construção acima do solo e de cerca de m2 de área de construção abaixo do solo. 4 PERSPECTIVAS PARA O ANO 2005 Com a continuação do crescimento, se bem que moderado, da economia e a previsível continuada volatilidade do mercado de acções, é de prever para o ano 2005 uma evolução ligeiramente mais positiva do mercado imobiliário, sobretudo no que se refere aos escritórios de construção recente e bem localizados. A reestruturação do tecido empresarial português e a evolução da necessidade de instalações daí decorrentes, apontam para uma continuada procura de prédios de escritórios modernos, bem equipados e flexíveis e com boa acessibilidade e estacionamento. Sobretudo se localizados no centro de Lisboa. Por outro lado, a globalização de investimento imobiliário, pelos grandes agentes internacionais, irá continuar a tornar as rendibilidades obteníveis no mercado português muito interessantes para esses investidores imobiliários transfronteiriços, atraindo volume de investimentos para o nosso país, com a consequente manutenção de alguma tensão na procura de bons imóveis para arrendamento e possível aumento dos preços dos mesmos. O ano 2005 será portanto o ano em que será continuado o desenvolvimento do projecto do Office Park Expo esperando-se que seja obtida em breve a respectiva licença de construção. Durante o Ano 2005 a Norfin irá também desenvolver, sempre em estreita colaboração com os orgãos de acompanhamento do Fundo, esforços no sentido de poder concretizar arrendamentos a prazo ( forward contracts ) do Office Park. 5

10 Já durante o Ano 2004 se desenvolveram esforços no sentido de se encontrar desde já um ou mais ocupantes para o Office Park, tendo-se levantado várias hipóteses que se encontram em estudo. Lisboa, 12 de Janeiro de

11 NORFIN Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S.A. ANEXO ÀS CONTAS OFFICE PARK EXPO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO O Office Park Expo Fundo de Investimento Imobiliário, foi constituído de acordo com Regime Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário, aprovado pelo Decreto - Lei nº.60/2002, de 20 de Março, e foi autorizado por comunicação da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários, datada de 25 de Setembro de 2002, tendo iniciado a sua actividade em 15 de Outubro de Trata-se de um fundo de investimento imobiliário fechado, constituído por um prazo de 10 anos. Nos termos da lei e do regulamento de Gestão do Fundo, este será essencialmente composto por valores imobiliários e activos líquidos previstos no regulamento de gestão, ou outros legalmente autorizados. As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela CMVM, através do Regulamento nº.11/2002, de 5 de Julho de 2002, e regulamentação complementar emitida por esta entidade. Nota 1 Reconhecimento, para cada imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico e o valor resultante da média aritmética simples das avaliações periciais: O terreno foi escriturado em Julho de 2004, faltando ainda liquidar o valor de 10,230,856.00, que será entregue à Parque Expo aquando da obtenção da licença de construção. Descrição dos Imóveis Valor Contabilístico Média dos Valores Valia Potencial (A) das Avaliações (B) (B)-(A) Terreno 1.08-A Av. D. João II 49,283, ,083, ,799, TOTAL 49,283, ,083, ,799, Foram efectuadas avaliações independentes cujos valores permitiriam registar uma revalorização do imóvel superior à efectuada. Optou-se por registar uma revalorização no montante de apenas um milhão porque a obra se encontra ainda em fase inicial e portanto, numa óptica de conservadorismo, não se pretende relevar a valorização total do imóvel nesta fase. Nota 2 Número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação no período em referência: Descrição No Início Subscr. Resgates Dist. Res Outros Res.Per No Fim Valor base 20,000, ,831, ,831, Diferença subs. resgates ,831, ,831, Resultados distribuídos Resultados acumulados -600, , Ajustamentos em imóveis ,000, ,000, Resultados do período , , A v. d a R e p ú b l i c a, º D T e l e f. : Capital Social: Euros ,00 F a x. : C. R. C. Lisboa nº Lisboa - norfin.pt Contribuinte nº

12 NORFIN Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S.A. SOMA 19,399, ,999, , ,182, Nº unidades participação 4,000,000 9,366, ,366,336 Valor unid. participação Nota 3 Inventário das aplicações em imóveis: Descrição dos Imóveis Área Adiantamentos Avaliação 1 Avaliação 2 Valor do (m 2 ) Data Valor Data Valor imóvel 1.Imóveis Situados em Portugal 1.1 Projectos de Construção Habitação Comércio Serviços 36, Dez ,166, Dez ,000, ,283, Outros 1.2 Construções Acabadas Arrendadas Habitação Comércio Serviços Outros Não Arrendadas Habitação Comércio Serviços Outros 2. Imóveis Situados Noutros Estados Da União Europeia 2.1 Projectos de Construção Habitação Comércio Serviços Outros 2.2 Construções Acabadas Arrendadas Habitação Comércio Serviços Outros Não Arrendadas Habitação Comércio Serviços Outros TOTAL 36, ,166, ,000, ,283, A v. d a R e p ú b l i c a, º D T e l e f. : Capital Social: Euros ,00 F a x. : C. R. C. Lisboa nº Lisboa - norfin.pt Contribuinte nº

13 NORFIN Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S.A. Nota 4 Inventário da carteira de títulos: Não tem aplicação. Nota 5 Carteira de títulos inferior ao mais baixo do custo ou do mercado. Não tem aplicação. Nota 6 Indicação e justificação das disposições do PCFII que tenham sido derrogados. Não tem aplicação Discriminação da liquidez do fundo: Nota 7 (valores em euros) Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final Numerário Depósitos à ordem 49, , Depósitos a prazo e com pré-aviso 6,400, ,800, ,925, ,275, Certificado de depósito Outras contas de disponibilidades TOTAL 6,449, ,800, ,925, ,359, Nota 8 Valor das dívidas de cobrança duvidosa incluídas em cada uma das rúbricas de devedores constantes no Balanço: Não tem aplicação. Nota 9 Indicação e comentários das rúbricas do Balanço, Demonstração de Resultados e Demonstração de Fluxos Monetários. Não tem aplicação. A v. d a R e p ú b l i c a, º D T e l e f. : Capital Social: Euros ,00 F a x. : C. R. C. Lisboa nº Lisboa - norfin.pt Contribuinte nº

14 NORFIN Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, S.A. Nota 10 Valor das dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas pelo fundo, com indicação da natureza e valor destas, bem como a sua repartição em conformidade com as rúbricas do Balanço: Não tem aplicação. Nota 11 Desdobramento das contas de provisões acumuladas e explicitação dos movimentos ocorridos no exercício: Não tem aplicação. Nota 12 Discriminação dos impostos retidos na fonte: Em 31 de Dezembro os impostos suportados apresentam a seguinte composição: Impostos indirectos: (Euros) - Imposto do Selo 15, Impostos directos: - Imposto rendimento predial 5, Imposto rendimento predial 69, Total 90, Discriminação das responsabilidades com e de terceiros: Nota 13 Montantes Tipo de responsabilidade No início No fim Subscrição de títulos Operações a prazo de compra - Imóveis 28,646, Operações a prazo de compra - Outros Operações a prazo de venda - Imóveis Operações a prazo de venda - Outras Valores recebidos em garantia 12,277, ,277, Valores cedidos em garantia ,740, Outras Total 40,923, ,017, Técnico Oficial de Contas TOC A Administração A v. d a R e p ú b l i c a, º D T e l e f. : Capital Social: Euros ,00 F a x. : C. R. C. Lisboa nº Lisboa - norfin.pt Contribuinte nº

15 OFFICE PARK EXPO - FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS Data: 31 de Dezembro de 2004 DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS PERÍODO N PERÍODO N-1 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DE PARICIPAÇÃO DO FUNDO RECEBIMENTOS Subscrição de Unidades de Participação 44,999, ,999, ,500, ,500, PAGAMENTOS Resgate de Unidades de Participação Rendimentos pagos aos Participantes Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 44,999, ,500, OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS Alienação de Imóveis Rendimento de Imóveis , Adiantamentos por conta de venda de Imóveis Outros recebimentos de valores imobiliários , PAGAMENTOS Aquisição de Imóveis -12,674, ,125, Grandes Reparações em Imóveis Comissões em Imóveis Despesas Correntes (FSE) com Imóveis -4, , Outros pagamentos de valores imobiliários -10,121, ,800, ,130, Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários -22,800, ,124, OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS RECEBIMENTOS: Venda de Títulos Reembolso de Títulos Resgate de Unidades de Participação Rendimento de de Títulos Juros e Proveitos Similares Vendas de Títulos com Acordo de Recompra Outros Recebimentos relacionados com a Carteira PAGAMENTOS Compra de Títulos Subscrição de Unidades de Participação Juros e Custos Similares Pagos Vendas de Títulos com Acordo de Recompra Taxas de Bolsa Suportadas Taxas de Correctagem Outras Taxas e Comissões Outros Pagamentos relacionados com a Carteira Fluxo das Operações da Carteira de Títulos

16 DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS PERÍODO N PERÍODO N-1 OPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS RECEBIMENTOS Juros e Proveitos Similares Recebidos Recebimento em Operações Cambiais Recebimento em Operações de Taxa de Juro Recebimento em Operações sobre Cotações Comissões em Contratos de Opções Outras Comissões Outros Recebimentos em Oper. a Prazo e de Divisas PAGAMENTOS Juros e Custos Similares Pagos Pagamento em Operações Cambias Pagamento em Operações de Taxa de Juro Pagamento em Operações sobre Cotações Margem Inicial em Contratos de Futuros Comissões em Contratos de Opções Outros Pagamentos Oper. a Prazo e de Divisas Fluxo das Operações a Prazo e de Divisas 0.00 OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS Cobrança de Crédito Vencido Compras com Acordo de Revenda Juros de Depósitos Bancários 275, Juros de Certificados de Depósito Outros Recebimentos Correntes , PAGAMENTOS Comissão de Gestão -448, Comissão de Depósito -25, Despesas com Crédito Vencido Juros Devedores de Depósitos Bancários Compras com Acordo de Revenda Impostos e Taxas -30, Outros Pagamentos Correntes -60, , Fluxo das Operações de Gestão Corrente -289, OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS Ganhos Extraordinários Ganhos Imputáveis a Exercícios Anteriores Recuperação de Incobráveis Outros Recebimentos de Operações Eventuais PAGAMENTOS Perdas Extraordinárias Perdas Imputáveis a Exercícios Anteriores Outros Pagamentos de Operações Eventuais Fluxo das Operações Eventuais Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 21,910, , Disponibilidades no Início (B) 6,449, Disponibilidades no Fim do Periodo (C) 28,359, ,366.00

17 (Em Euros) Office Park Expo - Fundo de Invest. Imob. Fechado BALANÇO Data: 31 de Dezembro de 2004 ACTIVO PASSIVO CÓDIGO DESIGNAÇÃO Bruto Mv mv/p Líquido ANO ANTERIOR CÓDIGO DESIGNAÇÃO ANO ANO (Líquido) ANTERIOR IMÓVEIS CAPITAL DO FUNDO 31 Terrenos 48,283, ,000, ,283, ,040, Construções Unidades de Participação 66,831, ,000, Adiantamentos por Conta de Imóveis Variações Patrimoniais -1,831, TOTAL DE IMÓVEIS 48,283, ,000, ,283, ,040, Resultados Transitados -600, , Resultados Distribuídos CARTEIRA DE TÍTULOS E PART.SOC.IMOB. 66 Ajustamentos em Imóveis 1,000, OBRIGAÇÕES 67 Ajustamentos em opções sobre imóveis Títulos da Dívida Pública DR Resultados Líquidos do Período -217, , Outros Fundos Públicos Equiparados Obrigações Diversas TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 65,182, ,399, Títulos de Participação PARTICIPANTES - COMP. VARIÁVEL 24 Unidades de Participação Direitos PROVISÕES PARA RISCOS E ENCARGOS 26 Outros Instrumentos de Dívida TOTAL DA CARTEIRA DE TÍTULOS Para Riscos e Encargos CONTAS DE TERCEIROS TOTAL DAS PROVISÕES P/ RISCOS E ENCARGOS Obrigações Vencidas, a Regularizar Juros Vencidos, a Regularizar CONTAS DE TERCEIROS 413 Rendas Vencidas, a Regularizar Devedores em Contencioso Resgates a Pagar a Participantes Outras Contas de Devedores Rendimentos a Pagar a Participantes Sector Público Administrativo Comissões a Pagar 73, , TOTAL DOS VALORES A RECEBER Sector Público Administrativo Outras Contas de Credores 12,365, DISPONIBILIDADES 43 Adiantamentos Vendas de Imóveis Numerário e Equivalentes Empréstimos Contraídos Depósitos à Ordem 84, , , Depósitos a Prazo e com Pré-aviso 28,275, ,275, ,400, TOTAL DOS VALORES A PAGAR 12,440, , Certificados de Depósito TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 28,359, ,359, ,449, CONTAS DE REGULARIZAÇÃO CONTAS DE REGULARIZAÇÃO 55 Custos a Pagar 36, , Proveitos a Receber 16, , , Receitas com Proveitos Diferidos Despesa com Custo Diferido Outras Contas de Regularização 1, Outras Contas de Regularização TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES ACTIVAS 16, , , TOTAL DAS REGULARIZAÇÕES PASSIVAS 37, , TOTAL DO ACTIVO 76,660, ,000, ,660, ,503, TOTAL DO PASSIVO 77,660, ,503, TOTAL DO NÚMERO DE UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO ,00 VALOR UNITÁRIO DA UNIDADE DE PARTICIPAÇÃO Abreviaturas: Mv-Mais Valias; mv-menos Valias P-Provisões O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração

18 (Em Euros) Office Park Expo - Fundo de Invest. Imob. Fechado DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS Data: 31 de Dezembro de 2004 CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS CÓDIGO DESIGNAÇÃO ANO ANO CÓDIGO DESIGNAÇÃO ANO ANO ANTERIOR ANTERIOR CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS: JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS: De Operações Correntes Da Carteira de Títulos De Operações Extrapatrimoniais Outros, de Operações Correntes 347, , De Operações Extrapatrimoniais COMISSÕES: 722 Da Carteira de Títulos RENDIMENTO DE TÍTULOS 723 Em Imóveis Da Carteira de Títulos e Participações em Soc. Imobiliárias Outras de Operações Correntes 537, , De Outras Operações Correntes De Operações Extrapatrimoniais De Operações Extrapatrimoniais PERDAS EM OPER. FINANCEIRAS E VAL. IMOBILIÁRIOS 732 Participações em Sociedades Imobiliárias GANHOS OPER. FINANCEIRAS E VAL. IMOBILIÁRIOS 733 Em Imóveis Na Carteira de Títulos e Participações em Soc. Imobiliárias Outras, em Operações Correntes Em Imóveis Em Operações Extrapatrimoniais Outros, em operações correntes IMPOSTOS E TAXAS 839 Em Operações Extrapatrimoniais Indirectos 15, , Directos 74, , REPOSIÇÃO E ANULAÇÃO DE PROVISÕES PROVISÕES DO EXERCÍCIO 851 Para Crédito Vencido Para Crédito Vencido Para Riscos e Encargos Para Riscos e Encargos RENDIMENTOS DE IMÓVEIS FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 5, , OUTROS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 347, , TOTAL CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 633, , PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 881 Recuperação de Incobráveis Valores Incobráveis Ganhos Extraordinários Perdas Extraordinárias Ganhos de Exercícios Anteriores 29, Perdas de Exercícios Anteriores Outros Ganhos Eventuais 38, Outras Perdas Eventuais TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 68, TOTAL CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO -217, , TOTAL 416, , TOTAL 416, , X2-7X2-7X3 Resultados da Carteira Títulos e Part. Soc. Imobiliárias D-C Resultados Eventuais 68, X3+86-7X3-76 Resultados de Imóveis -5, , B+D-A-C+742 Resultados Antes de Imposto sobre o rendimento -142, , X9-7X9 Resultados das Operações Extrapatrimoniais B+D-A-C Resultados Líquidos do Período -217, , B-A+742 Resultados Correntes -211, , O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração