AÇÃO REVISIONAL - LEI Nº 8.245, DE

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1 AÇÃO REVISIONAL - LEI Nº 8.245, DE Heloise Wittmann* Resumo: O presente trabalho busca fazer uma breve análise da ação revisional de aluguel com base na legislação vigente, bem como com as alterações do Código de Processo Civil para fins de melhor compreender o procedimento adotado e auxiliar os profissionais de direito no momento de sua utilização. Palavras-chave: Código de Processo Civil. Lei nº Lei de Locação. Ação Revisional. Contrato. * Mestranda em Direito Processual Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Bacharel em Direito pela Universidade Estadual de Londrina (UEL). Pós-graduada em Processo Civil pelo Instituto de Direito Romeu Felipe Bacellar, em Direito Público pela Escola da Magistratura Federal do Paraná e em Direito do Estado pela Escola Superior da Procuradoria Geral do Estado de São Paulo. É Procuradora do Estado de São Paulo.

2 2 1. INTRODUÇÃO O presente trabalho busca analisar a Lei nº 8.245, de que trata da locação no âmbito dos imóveis urbanos. A Lei de Locação traz em seu Título II quatro ações específicas para serem utilizadas nas relações entre locador e locatário. Desta forma, a lei regulamenta o procedimento a ser aplicado a estas ações. As ações previstas na lei de locação são ação de despejo, a de consignação em pagamento de aluguel, a revisional de aluguel e a renovatória de locação. A Lei do Inquilinato trouxe um capítulo com as disposições gerais aplicáveis as quatro ações e destinou um capítulo especial para o procedimento específico de cada uma das ações. Portanto dentro da própria lei de locação é previsto diversos procedimentos diferenciados as ações nele previsto. Em razão da extensão do tema discutido o presente estudo se limitará a analisar a ação revisional de aluguel. Assim o presente estudo buscará analisar as normas próprias da Lei de Locação, ou seja, em um primeiro momento se estudará a legislação especifica para a referida ação. Posteriormente se estudará as alterações que ocorreram em razão da vigência do Novo Código de Processo Civil, para fins de alcançar uma melhor compreensão sobre o tema. Por fim, também será analisado a jurisprudência aplicável ao caso para fins de verificar como os Tribunais têm analisado a questão posta.

3 3 2. DA LEI DE LOCAÇÃO - LEI Nº 8.245, DE A Lei nº 8.245, de dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. A referida lei também é conhecida como Lei de Locações ou a Lei do Inquilinato. contratos: Conforme nos esclarece a doutrina 1, a Lei de Locação inclui três espécies de (a) Locações residenciais: como o próprio nome indica, essas locações destinamse à cessão do imóveis para que sirva de morada a alguém; (b) Locações não residenciais: são aqueles que destinam à moradia, mas a outros fins, inclusive comerciais; (c) Locações especiais: são aquelas em que o imóvel se presta à locação para temporada; A referida legislação em seu artigo 1º traz as hipóteses as quais não se aplicam a legislação em questão. Seriam elas: (a) imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; (b) vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; (c) espaços destinados à publicidade; (d) apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar e (e) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. A Lei de Locações dispõe em seu Título II quatro ações específicas para serem utilizadas nas relações entre locador e locatário. As quatro ações previstas na Lei de Locação são: ação de despejo, a de consignação em pagamento de aluguel, a revisional de aluguel e a renovatória de locação. 1 MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Curso de Processo Civil Tutela dos Direitos Mediante Procedimentos Diferenciados - Volume 3. 3 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, p. 292.

4 4 O presente estudo se propõe a estudar a ação revisional cuja regulamentação consta nos artigos 68 a 70 da Lei nº 8.245, de AÇÃO REVISIONAL O rito da ação revisional é prevista dos artigos 68 a 70 da Lei de Locação. Contudo o objeto da mesma está prevista no artigo 19 da mesma lei e assim dispõe: Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá- lo ao preço de mercado. Do que se compreende da leitura de tal artigo é que a lei autoriza que tanto o locador como o locatário, após três anos de contrato, requerer judicialmente a revisão do contrato para fins de ajustá-lo ao preço do mercado. Assim a revisão do preço defasado de aluguel prevê qualquer contrato alcançado pelo regime da Lei nº se sujeita à ação revisional. Desta forma, nos termos do seu art. 19 a ação de revisão pode ser tanto para locações residenciais e não residências, eis que a Lei não distingue: O pressuposto temporal também será o prazo único de três anos decorridos do contrato ou do acordo de atualização anterior, em todo e qualquer contrato (art. 19). Todavia, por força da Lei nº /2012, que inseriu o 1º ao art. 54-A da Lei de Inquilinato, ficou assegurada a liberdade de ajustar-se a renúncia ao direito de revisão dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação não residencial de imóvel urbano. 2 A Lei do Inquilinato foi alterada recentemente para incluir o artigo 54-A, através da Lei nº , de 2012 que assim dispõe: Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no 2 NERY JÚNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, P.1594.

5 5 contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº , de 2012) 1 o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído pela Lei nº , de 2012) 2 o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº , de 2012) Portanto verifica-se que nos artigo 54-A, 1 o da Lei de Locação é permitido a renuncia do direito da ação de revisão. Com relação a ação revisional importante destacar que a revisão prevista na lei não se confunde com o reajuste periódico previsto no contrato: O valor do aluguel pode, ao longo da vigência do contrato, deixar de atender aos padrões de mercado. Imagine que o imóvel alugado é valorizado em função de importante obra viária que a Prefeitura conclui nas imediações; ou que é desvalorizado graças à deterioração do entorno urbano, pelo aumento de violência no bairro ou pela instalação de indústria na vizinhança. Fatores como esses influem, para mais ou para menos, no valor locatício de mercado dos imóveis de mesmo padrão situados na redondeza. Não têm esses movimentos nenhuma relação com a inflação e, por isso, contribuem para a defasagem do aluguel, a despeito dos reajustes anuais praticados 3 A ação revisional visa compatibilizar o valor do aluguel ao do mercado seja por parte do locador, seja por parte do locatário. Desta forma, as majorações periódicas contratualmente ajustadas não impedem a ação revisional Da Natureza Jurídica De acordo com Humberto THEODORO JÚNIOR a ação revisional possui natureza jurídica constitutiva, uma vez que altera o vínculo do contrato. Da mesma forma que, uma vez fixado por sentença, o novo valor do aluguel a natureza é condenatória: Trata-se de ação de natureza constitutiva, pois o que se alcança com a sentença de acolhimento do pedido do autor é uma alteração do vínculo obrigacional vigente entre as partes. Independentemente do consenso 3 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil Contratos. 5 ed. São Paulo: Saraiva, p DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 7ed. São Paulo: Saraiva, p. 303

6 6 entre os contratantes, o provimento judicial imporá um novo preço à locação existente, para compatibilizá-la com o mercado. A ação está dotada pela Lei nº 8.245, também, da força condenatória, pois, uma vez fixado por sentença o novo valor do aluguel, as diferenças serão executáveis nos próprios autos da ação revisional (art. 69, 2º). 5 Portanto a ação em questão, em caso de procedência, gera uma sentença constitutiva e condenatória. 3.2 Da Legitimidade Nos termos do artigo 19 da Lei podem propor a referida ação tanto o locador como o locatário. Tratar-se-ia de uma espécie de ação dúplice: A lei atual atribui legitimidade ativa a ambos os contratantes (art. 19) e ainda permite a qualquer deles, enquanto réu, a apresentação de contraproposta ao pedido do outro (art. 68, IV), com o que fica patenteada a natureza dúplice da ação. Por outras palavras, pretendendo ver judicialmente alterado (majorado ou reduzido) o valor locativo, o interessado na alteração promoverá a ação revisional, sempre restando ao réu a possibilidade de igualmente pleitear a revisão, para tanto ofertando, na contestação (independentemente, pois, de reconvenção), a sua respectiva contraproposta. E a via reconvencional é vedada, nesse caso, por ausência de interesse de agir por parte daquele que figuraria como réu reconvinte. 6 Neste sentido não se pode esquecer que nos termos da Lei do Inquilinato a legitimidade também se estenderia aos sucessores dos contratantes originais (arts. 10 a 12 da Lei de Locação), bem como aos que figuram como parte da relação de sublocação (art. 14). 5 THEODORO JUNIOR. op. cit. p MARCATO, Antonio Carlos. Breves Considerações Sobre a Revisão de Aluguel. In: Acesso em 11 de janeiro de 2019.

7 7 3.3 Do Fiador No que tange ao fiador de acordo com o que nos ensina Nelson NERY JUNIOR e Rosa Maria de Andrade NERY 7 a citação do mesmo seria desnecessário, pois não é o caso de litisconsórcio necessário. Entretanto, analisando a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema verifica-se que o mesmo veda a execução dos valores dos alugueis que foram fixados em sede de ação revisional e a qual o fiador não participou: LOCAÇÃO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DOS FIADORES, A FIM DE QUE ELES POSSAM SER RESPONSABILIZADOS PELOS VALORES ACRESCIDOS. PRECEDENTES DESTA CORTE. 1. É pacífico nesta Casa o entendimento de que é indispensável a citação dos fiadores em ação revisional de aluguel, a fim de que eles possam ser responsabilizados pelos valores que por ela foram acrescidos ao originalmente contratado. 2. Na hipótese vertente, restou consignado nos autos que os fiadores realmente não foram cientificados da propositura da ação revisional de aluguel, razão por que não podem ser parte em execução proposta pelo locador com vistas a exigir os valores acrescidos. 3. Agravo regimental improvido. (STJ. AgRg nos EDcl no REsp / SP AGRAVO REGIMENTAL NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL 2002/ Ministra MARIA THEREZA DE ASSIS MOURA. T6 - SEXTA TURMA. DJ. 15/05/2008 Portanto para assegurar o cumprimento do novo aluguel por parte do fiador necessário seria que o mesmo participasse do processo. 3.4 Prazo de três anos para o ajuizamento da ação revisional Conforme se depreende do artigo 19 da Lei de Locação somente após três será cabível a ação revisional de aluguel. Conta-se o prazo de três anos a partir da vigência do contrato ou do acordo realizado entre as partes. 8 7 NERY JUNIOR;. NERY. op. cit. p VENOSA, Silvio Salvo. Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei nº de ed. São Paulo: Atlas, p.118.

8 8 Assim, conforme nos ensina a doutrina, não cumprido o requisito dos três anos há falta de interesse de agir na demanda proposta: (...) Não será admissível a revisão do aluguel, antes de completado o triênio, ainda que se invoque onerosidade excessiva ou grande mutação nas condições econômicas (JTA, Ed. Lex, 133:233). Se tal prazo não se perfez, decretar-se-á a carência da ação, seja por arguição do réu, seja por iniciativa do magistrado (CPC, arts. 295, III, e 301, 4º). O locador ou locatário, na falta de acordo depois de três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir a revisão judicial do aluguel ou a sua atualização para ajustá-lo ao preço de mercado. Logo, não se tendo acordo, havendo ou não cláusula de reajuste, após três anos de contrato, poder-se-á pedir revisão judicial. O magistrado, então, determinará por arbitramento o aluguel atualizado, fixando-o por sentença. 9 De acordo com a doutrina, em que pese a lei ser omissa com relação a tal ponto, se o aluguel foi revisado anteriormente por ação judicial nada impede que da fixação do novo aluguel, por decisão judicial, seja contado o prazo de três anos para a propositura de nova ação judicial: Realmente, nada impede venha a ser reclamada a revisão de aluguel já revisado anteriormente pelas vias judiciais, valendo como termo inicial da contagem do respectivo prazo, nesse caso, a data fixada pela autoridade judiciária para a vigência do novo aluguel. E como o inquilino estará em mora a partir da sua citação(cpc, art. 219), este ato processual valerá como ponto de partida quer para a vigência do novo valor locativo, quer para o escoamento do triênio legal autorizador de futura revisão (cfr. art. 69 da atual lei de locação) 10 Assim as partes devem se atentar para comprovar o prazo de três anos que permite o ajuizamento da demanda. 3.5 Impossibilidade do ajuizamento da demanda Com relação a eventual impedimento para a propositura da referida demanda a lei é expressa em vedar que a ação de revisão seja proposta na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, 2 e 57 da Lei do Inquilinato), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente (art. 68, 1 o ). Tal fato decorre porque não 9 DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. 13 ed. São Paulo: Saraiva, p MARCATO. op.cit.

9 9 haveria fundamento para uma revisão do valor do aluguel se já está sendo discutido a desocupação do imóvel. 3.6 Do Procedimento A ação revisional de aluguel nos termos do artigo 68 da Lei de Locações determina que aplica-se o procedimento sumário. Entretanto tal procedimento foi extinto pelo NCPC. Assim aplica-se o procedimento comum em razão do previsto expressamente no artigo 1.049, parágrafo único do Código de Processo Civil: Art Sempre que a lei remeter a procedimento previsto na lei processual sem especificá-lo, será observado o procedimento comum previsto neste Código. Parágrafo único. Na hipótese de a lei remeter ao procedimento sumário, será observado o procedimento comum previsto neste Código, com as modificações previstas na própria lei especial, se houver. Portanto tendo sido extinto o ritos sumário deve a referida ação seguir o procedimento ordinário. 3.7 Petição Inicial O artigo 68 da Lei de Locação traz os requisitos da petição inicial: Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº , de 2009) I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida; Portanto, além dos requisitos da petição previstos no Código de Processo Civil deverá o autor indicar o valor do aluguel pretendido, sendo requisito essencial da petição inicial. Assim o valor apontado na petição inicial é o limite para o Magistrado, ou seja, ele não poderia fixar um valor inferior ou superior ao requerido pela parte, sob pena de realizar um julgamento ultra ou infra petita:

10 10 (...) autor proporá a ação revisional em petição inicial que, além dos requisitos exigidos pelo art. 276 do CPC/1973 e pelo art do novo Código de Processo Civil, deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida (Lei nº 8.245, art. 68, I). Não pode, pois, deduzirse em juízo um pedido vago de apuração de valor atualizado do aluguel. A petição inicial obrigatoriamente terá de explicitar qual é o preço que o autor considera compatível com as cotações de mercado no momento do ingresso em juízo, seja para aumentar, seja para reduzir o valor contratual vigorante e que se considera defasado. O valor pedido na inicial será, outrossim, o limite da sentença, posto que a lei não permite que o juiz conceda ao autor vantagem maior ou diferente daquela postulada na peça inaugural do processo (NCPC, art. 492) Do Aluguel Provisório O artigo 68, II determina que proposta a referida ação o Juiz deverá designar a audiência de conciliação, bem como fixar o aluguel provisório, se houve pedido em tal sentido: II ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº , de 2009) a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº , de 2009) b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº , de 2009) Para Humberto THEODORO JUNIOR deve ser designada a audiência prevista na Lei de Locação, sendo que somente após tal audiência inicia-se o prazo para contestar. Assim, com tal entendimento seria possível conciliar a audiência do artigo 334 do CPC com a audiência da lei de locação: Passando a prevalecer o procedimento comum, para as ações revisionais, o juiz designará audiência de mediação ou de conciliação (NCPC, art. 334), e, se as partes não se conciliarem, o prazo de oferecimento de defesa do réu iniciarse- á a contar da data da audiência, ou da última sessão de conciliação, quando qualquer parte não 11 THEODORO JUNIOR. op. cit. p. 975.

11 11 comparecer ou, comparecendo, não houver autocomposição (NCPC, art. 335, I). 12 Com relação ao aluguel provisório este vigora enquanto se aguarda o julgamento definitivo da causa. Para o arbitramento provisório não precisaria o magistrado se valer de perícia uma vez que a lei /2009 trouxe os parâmetros para tal arbitramento: a) quando ação foi o proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; A doutrina nos ensina que tais limites devem ser obedecidos, sendo necessário que tanto o locador, como o locatário apresentem valores compatíveis com a realidade do imóvel. 13 O réu, entretanto, poderá pedir seja revisto o aluguel provisório. O pedido de revisão interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. Fixado o aluguel provisório, para fins de evitar a depreciação do valor, os seus reajustes submeter-se-ão à periodicidade pactuada pelos contratantes ou determinada pela lei (art. 68, 2º) despejo: Assim fixado o aluguel provisório pode o locador inclusive ajuizar ação de A vigência do aluguel provisório começará na data da citação. E não há razão para se pretender que o novo aluguel, por sua provisoriedade, não autorizaria o despejo do inquilino, no caso de falta de pagamento.62 Se obrigação de pagá-lo encontra base na lei, não pode, à evidência, ficar o titular de dito crédito privado do meio de sancioná-lo judicialmente. Na verdade, o aluguel provisório, enquanto vigorar, apresentar-se-á, juridicamente, como dívida líquida, certa e exigível, pelo que não poderá, no caso de inadimplemento, deixar de autorizar a execução por quantia certa assim como o despejo por falta de 12 Idem. 13 VENOSA. op.cit. p 371

12 12 pagamento.63 A reforma do art. 62 da Lei do Inquilinato, efetuada pela Lei nº , não deixa mais dúvida sobre o cabimento do despejo por falta de pagamento não só dos aluguéis definitivos como dos provisórios e das diferenças de aluguéis, decorrentes de arbitramento judicial Contestação Em sede de contestação o réu poderá colocar valor que entenda correto, devendo o Magistrado tentar a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, bem como a audiência de instrução de instrução, se entender necessário: Vindo o réu também (ou exclusivamente) a discordar do valor pretendido pelo autor, deverá apresentar contraproposta, abrindo margem à possibilidade de conciliação, a qual, se frutífera, acarretará a pronta extinção do processo, nos moldes acima referidos; inviabilizada a tentativa de conciliação, o juiz decidirá de plano (dispondo de elementos para tanto) ou ordenará a realização de perícia, determinando a data para a continuação da audiência. 15 A prova pericial quase sempre é obrigatória nessas ações: Se não alcançar o acordo, a prova decisiva para a ação revisional é quase sempre a pericial, para cuja realização o juiz encerrará a audiência de conciliação, designando, desde logo, outra audiência para instrução e julgamento (Lei nº 8.245/1991, art. 68, IV). Para evitar a procrastinação desnecessária e inconveniente, a nomeação do perito deverá ser feita no próprio ato de suspensão da audiência, momento em que as partes serão intimadas a formular quesitos e indicar assistentes. A perícia poderá ser dispensada, a critério do juiz, nos casos de revelia e de discussão em torno apenas de prova documental já produzida com a inicial e a contestação e para cujo deslinde não seja necessário o recurso à prova técnica (hipótese que se deve reconhecer como rara). 16 A jurisprudência entende que mesmo perante a revelia o juiz pode determinar a produção de prova pericial THEODORO JUNIOR. op.cit. p MARCATO. op.cit. 16 THEODORO JUNIOR. op. cit. p VENOSA, op.cit. p 367.

13 Sentença O artigo 69 da Lei do Inquilinato determina que, julgada procedente a demanda, o valor fixado retroage a citação. Portanto a sentença deverá fixar o valor do aluguel, bem como a periodicidade caso seja o pedido: Art. 69. O aluguel fixado na sentença retroage à citação, e as diferenças devidas durante a ação de revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. 1 Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do aluguel. Se o pedido for julgado improcedente, o autor responderá pelo ressarcimento dos danos acarretados ao réu, se houver aluguel provisório, ou seja, pagará as diferenças com juros e correção monetária. O recurso contra a sentença da revisional não tem efeito suspensivo. Assim a sentença tem eficácia imediata, ou seja, passam a valer os valores fixados na sentença. Portanto o valor do aluguel devido a partir da sentença é o por ela fixado, não mais prevalecendo os alugueis provisórios. Entretanto as diferenças serão cobradas com o transito em julgado, uma vez que o novo valor fixado retroage a citação, portanto poderá haver uma diferença a ser paga: A LI, que atualmente regula as locações de imóveis urbanos, embora mantenha apenas o efeito somente devolutivo aos recursos (LI 58, V), dispõe, na LI 69, que o aluguel fixado na sentença retroage à citação e as diferenças devidas durante a ação de revisão descontados os alugueres provisórios satisfeitos, seroa pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel. 18 Desta forma, em ação revisional, fixando-se o novo valor do aluguel, o juiz deve, fixar o valor dos aluguéis vencidos no curso da demanda, não se tratando de decisão extrapetita NERY JUNIOR; NERY. op. cit. p DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. op. cit. p. 304

14 Da Execução Com relação a execução das diferenças, após o trânsito em julgado, ocorrerá nos próprios autos seguindo o rito determinado pelo Código de Processo Civil. Assim, se o inquilino for o devedor da diferença deverá pagar de uma só vez as diferenças dos valores do aluguel. Entretanto sendo o locador o devedor, para uma parte da doutrina, poderia o mesmo se utilizar da compensação ao invés de ter de pagar uma indenização ao inquilino: Sendo o inquilino (como ordinariamente sucede) o devedor das diferenças, poderá ele, por evidente, exonerar-se dessa dívida através de pagamento. E deverá satisfazê-la de uma só vez, já que a atual lei não recepcionou, nesse particular, a regra contida no parágrafo 3º do artigo 53 da anterior, que permitia o parcelamento do débito; poderá o devedor, por óbvio, efetuar o pagamento parceladamente, desde que para tanto obtenha a concordância do locador. Imaginando-se que esse último seja o devedor das diferenças (na hipótese de vir a ser julgada procedente a revisional proposta pelo inquilino, com a fixação de aluguel de valor inferior àquele satisfeito no curso do processo), operar-se-á compensação com os aluguéis vincendos, à medida que vençam (Cód. Civil, arts e segs.); considerando que a compensação se opera ex vi legis, não se pode cogitar, nesse caso, a execução da diferença (art. 69, 2º), salvo se, finda a locação, remanescer crédito em favor do inquilino. 20 Assim a execução será da diferença nos próprios autos da ação revisional, após o transito em julgado Da Desocupação Por fim, ainda no capítulo referente a ação de revisão de aluguel, o artigo 70 autoriza as partes, no curso do processo de revisão, pactuar a dissolução da relação locativa, fixando prazo para a desocupação voluntária do imóvel pelo locatário: O inquilino está autorizado, no prazo da contestação, a declarar que, concordará com a pretensão do autor em troca de concessão 20 MARCATO. op. cit.

15 15 de prazo para a desocupação do imóvel locado. O magistrado, por sentença, homologará aquele acordo e mandará expedir, de pronto, o mando de despejo. O juiz, portanto, poderá, durante a revisional, homologar acordo de desocupação do prédio locado, que será executado mediante expedição de mandado de despejo. 21 Assim nos termos do artigo 70 da Lei de Locação cabe acordo de desocupação, o qual permite a expedição de mandado de despejo. 21 DINIZ, Maria Helena. Lei de locações de imóveis urbanos comentada. op.cit. p. 346

16 16 4. CONCLUSÃO No presente trabalho buscamos analisar a Lei nº 8.245, de sob o prisma de um dos procedimentos especiais que ela regulamenta: a ação revisional. A ação revisional trata-se de uma ação de suma importância eis que ela trata-se do mecanismo utilizado para fins de manter o valor do aluguel com a realidade do mercado. Assim o presente estudo se demonstrou-se relevante uma vez que trata-se de um procedimento utilizado no dia a dia forense. Além disso com o advento no Código de Processo Civil necessário se fez compreender a referida lei de acordo com as novas normas de direito processual vigente. Do estudo da legislação em questão analisou-se a natureza jurídica do instituto, bem como quem são os legitimados para o ajuizamento da mesma. Da mesma forma foi possível compreender a questão do fiador, bem como o funcionamento do prazo de três anos para o ajuizamento da demanda. Conforme pode se verificar ao longo do presente trabalho a análise dos artigos que regulamentam a ação revisional se demonstraram essenciais para entender o instituto, eis que permitiu o estudo todo procedimento da ação revisional, desde a petição inicial, contestação, sentença, além dos parâmetros para a fixação do aluguel provisório. Por fim foi analisada a forma de execução da referida ação. Portanto verifica-se que este tema exige um estudo aprofundado sobre a questão, eis a compreensão do instituto revela-se de suma importância para assegurar o direito das partes, tanto pelos seus advogados como pelo próprio Poder Judiciário, uma vez que por se tratar de um procedimento diferenciado exige uma maior atenção por parte dos operadores do direito.

17 17 BIBLIOGRAFIA ALVIM, J.E Carreira. Ação Renovatória de Locação. Curitiba: Juruá, COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil Contratos. 5 ed. São Paulo: Saraiva, 2012 DINIZ, Maria Helena. Tratado Teórico e Prático dos Contratos. 7ed. São Paulo: Saraiva, DINIZ, Maria Helena. Lei de Locação de Imóveis Urbanos Comentada. 13 ed. São Paulo: Saraiva, MARCATO, Antonio Carlos. Breves Considerações Sobre a Revisão de Aluguel. In: MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Novo Código de Processo Civil comentado. 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, MARINONI, Luiz Guilherme. ARENHART, Sérgio Cruz. MITIDIERO, Daniel. Curso de Processo Civil Tutela dos Direitos Mediante Procedimentos Diferenciados - Volume 3. 3 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, NERY JUNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Leis Civis Comentadas. 3 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, NERY JÚNIOR, Nelson. NERY, Rosa Maria de Andrade. Comentários ao Código de Processo Civil. São Paulo: Revista dos Tribunais, PACHECO, José da Silva. Tratado das locações ações de despejo e outras. 8 ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, SOUZA, Sylvio Capanema. Nova lei do inquilinato comentada. 4 ed. Rio de Janeiro: Forense, p.183. THEODORO JUNIOR, Humberto. Curso de Direito Processual Civil. V. II 50 ed. Rio de Janeiro: Forense; VENOSA, Silvio Salvo. Lei do Inquilinato Comentada Doutrina e Prática. 14 ed. São Paulo: Atlas, 2015.