Fazenda Realeza. Imóvel: INCRA: , Área georreferenciada: 640,4334 ha

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1 L A U D O T É C N I C O D E A V A L I A Ç Ã O Imóvel: Fazenda Realeza Município: Itapetininga - SP INCRA: , Área registrada: 676,95 ha Área georreferenciada: 640,4334 ha Interessado: Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi Gordo S/A CNPJ: 58,450,701/ Síndico: Dr. Gustavo Henrique Sauer Arruda Pinto Proc. 000,02, ª V.C. de São Paulo - SP Endereço: Pça da Liberdade, 130 8º. and cj 84/86 Cidade: São Paulo SP CEP: Telefone: Responsável Técnico: Carlos Augusto Arantes Engº Agrônomo CREA CPF/MF

2 Índice Pág Proêmio 3 I Preliminares 4 II Da Vistoria 5 III Benfeitorias Existentes na Propriedade e Valoração 8 III.1 Benfeitorias não reprodutivas e valoração 9 III.2 Benfeitorias reprodutivas e valoração 59 IV Da forma e possibilidade de Exploração 59 V Da região do Imóvel 68 VI.1 Serviços comunitários 68 VI.2 Potencial de Utilização Regional 68 VI Da macro Região do Imóvel 68 VI.1. Da cidade de Itapetininga 69 VI.1.1 Aspectos Físicos 69 VI.1.2. História de Itapetininga 69 VI Infra-Estrutura, Industrialização e Meio-Ambiente 71 VI.1.3. Sistema de Transporte 72 VI Rodovias que servem o Município 72 VII Metodologia Avaliatória 72 VII.1 Metodologia Básica Aplicada 73 VII.2 Graus de Fundamentação e Precisão 74 VII.2.1 Grau de Fundamentação 74 VII.2.2 Grau de Precisão 75 VIII. Valor de Venda e Compra das Propriedades Rurais 78 IX Cálculos 79 X. Conclusão 106 Bibliografia 107 Anexos 108 Encerramento 109 2

3 P R O Ê M I O Conforme determinado pelo juízo, foi realizado levantamento georreferenciado deste imóvel e, pelo hiato temporal entre a primeira avaliação e esta, uma nova avaliação do bem também foi realizado, este laudo pretende complementar o primeiro, no tocante às metragens e valores atualizados. Será realizada a avaliação do imóvel em tela, consoante Norma Técnica ABNT e legislações correlatas. Mercado do mesmo, ou seja: Neste estudo buscar-se-á o Valor de Expressão monetária teórica e mais provável de um bem, a uma data de referência, numa situação em que as partes, conscientemente conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transação, não estejam compelidas à negociação, no mercado vigente naquela data i. 3

4 I. P R E L I M I N A R E S Objeto: Trata-se de estudo avaliatório de imóvel rural, denominado Fazenda Realeza, situado no município de Itapetininga, Estado de São Paulo. Com metragem total georreferenciada de 640,4334 hectares. O imóvel encontra-se registrado no INCRA sob nº O levantamento topográfico georreferenciado foi realizado por nosso escritório, conforme plantas, memoriais e relatórios em anexo, todo material cartográfico encontra-se gravado em CD-Room, também em anexo. Anexo 01 Planta georreferenciada, memoriais e relatórios técnicos Anexo 02 CD-Room Constam no imóvel matrículas como áreas urbanas, porém, pelo Laudo de vistoria do INCRA percebeu-se que elas foram incorporadas ao imóvel maior e são utilizadas como destinação agropastoril. O que as torna, efetivamente, áreas rurais. Este perito avaliador assim também entende em obediência ao previsto em Lei Federal nº 4504/64 Estatuto da Terra e ao Código Tributário Nacional. O imóvel conta com um número elevado de benfeitorias, muitas delas não usuais em meio rural (como asfaltamento de vias internas e silos super dimensionados). Por 4

5 este motivo, quais, não agregam valor ao imóvel, pois podem ser consideradas benfeitorias voluptuárias. Observações Iniciais: Análise do mercado regional: Em pesquisa frente ao mercado regional, observa-se que o mesmo encontra-se desaquecido, por motivos diversos. Pela proximidade da cidade sede (Itapetininga) e da capital do estado, observa-se que o imóvel avaliando, embora possuidor de características de solo e relevo as quais o classificariam para produção agrosilvopastoril, também o classificariam para possível exploração com loteamento de chácaras de produção, lazer, ou até residencial. I I. D A V I S T O R I A Datas de vistoria: O trabalho de campo teve início 27/04/2010, com seqüência nos dias 28/04/2010 a 04/05/2010. Roteiro de Acesso: Partindo do trevo Ataliba de Carvalho de Itapetininga na Rodovia Raposo Tavares sentido à Angatuba, aproximadamente no KM 170 está a entrada do imóvel à esquerda. 5

6 Coordenadas Centrais do Imóvel N E Titularidade: Como proprietária: Massa Falida de Fazendas Reunidas Boi Gordo S/A, devidamente inscrita no CNPJ sob nº , com endereço à Pça da Liberdade, 130-8o. Andar cj 84/86, na cidade de São Paulo SP, CEP nº , telefone nº , representada por seu síndico, Dr. Gustavo Henrique Sauer de Arruda Pinto, perante o processo de falência nº 000,02, , em trâmite na 1ª Vara Cível da Comarca de São Paulo - SP Domínio: CRI Oficio Registro Matrícula Livro Itapetininga 1º Anexo 03 - Matrículas Distribuição das Áreas do Imóvel: georreferenciado: Consoante levantamento topográfico 6

7 LEGENDA ESPECIFICAÇÃO CONVENÇÃO ÁREA (ha) Benfeitorias Reprodutivas Benfeitorias Não Reprodutivas Área de Interesse Ambiental Pasto Estradas Pavimentadas Área de Sede e Edificações Represa Área de Preservação Permanente Mata Nativa Bioma Mata Atlântica Área Total 514,4160 3, , , , , ,4334 Áreas Reservadas ou Impedidas: Não há áreas reservadas. As áreas impedidas de uso são de preservação permanente e de reserva legal, conforme previstas em Código Florestal Lei 4771/65. Confrontações: Confrontantes ao Norte: Ribeirão dos Cavalos - Fazenda Jandyra, SP Rodovia Raposo Tavares Confrontantes a Oeste: Ribeirão dos Cavalos - Fazenda Jandyra, ETE - Estação de Tratamento de Esgoto Confrontantes ao Sul: Rio Itapetininga, Córrego sem Denominação - Matrícula: , propriedade de Helber Vargas de Oliveira, Córrego sem Denominação - Haras Santa Adelaide, Área Invadida por moradores de Itapetininga Confrontantes a Leste: SP Rodovia Raposo Tavares. 7

8 Equipe de trabalho: Dr. Carlos Augusto Arantes, Engenheiro Agrônomo, CREA- SP Dra. Suelin Helena de Andrade, Engenheira Cartógrafa, CREA-SP /D. Téc. Agrim. Diogo Machado, RG MG , CPF-MF Téc. Agrim. Leonardo da Silva, RG MG , CPF-MF Sr. Fernando Cortês, Topógrafo, CPF/MF Srta. Camila de Arantes, Acadª. em Engª Agronômica estagiária, R.G. nº Informações Adicionais sobre o Imóvel: A localização do imóvel como um todo é considerada ÓTIMA, com fácil acesso à cidade sede do município (Itapetininga). I I I. B E N F E I T O R I A S E X I S T E N T E S N A P R O P R I E D A D E Consoante levantado em vistoria, as benfeitorias existentes encontram-se descritas à seguir: 8

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42 88 8! 8' 8 8( * E 1B, + ;+( 2* 6 E M ;+( 1 ) E 7 ;+(, ; O ( #7 :$ 47 1E ;( 1 E A$,% (;E 9$*$ E :$ 1 E H6N% MB ;( (;!5 %$ 2 Q@Q E "$7B 1$ * 9B 1G * $$E$ /7 K '7'8P, "$7 * :$ B H6 * 1$ * 9B 1G * $$E$ /7 K '78P, "$7B7 ;6:$ 2% 9F /7 * $7 ;E %;B 7+; 7 ; 7 7 1$ * 9B 1G ;EB% * $$E$ / B $ % F *E G%.7 K'7(8P 7 E 7 L H B $$ 1$L *;2 /,$*%L :$ :$7! *7 *, "$ :$ $ 2% 9F /7 7 % 7 $*$ H6 *E $% 2 A *, "$ % * ;. H6N% *B%* B 2% 9F /7 * $7!5 * ;* %$ % Q@Q E 7 ; 7 K'7'7P 1*$ 9B 1G * $$ /7 E 7 L H B6 (57'8! (7!&! (57'8!68'7!687 (7!&!68'&7!700!!700!68& ! 0870! 08788!68' &! 7&!688!68!7!68(7 87(5! 87(5!687!68(7 (7! (7!68'!68'&7!68!7!68(!687!68(87!68(7!68(7 42

43 8 1:$ # ( ;E #7 1B 1* 9;+ ( #%+ %;E* 7 +(,$*G2% ;E7+ ( $ 2% F 7 * $ ;.$F 7(*7% Q@Q7 G7 K'7'8 '7587 E F $ E %7 7 B G * $$ 7 L H B6 $ :$X78!78U B;K'75Y1$3 /7 2% F 7 * $;*+.B.$F *B7 5 *7% % ;E% EB$: 7 B ; + G;.B7*B7% %7 K'7' E F E% $ E%7 F H6 ; E %7 B G * $$ 7 H B6 $ 1$ / 7 B G * $$ $ 7 ' **$ B H6 *E 7 #%+ % ;K!78 6 B;K078 U 878 ;* 2%!788!788 F %E7 6 7 HEB $ $7 E*+7 '7!8'7!8 * %H $ $*G$7$ $% % F % * *.7 $K07(8P BK87583%7 E E $!(!70!!(!70 7! '57'5! '57'5 '(7&! ' '7'5! '7&!!68''!68'07!68(7 7!68'07 (&7'!68!!68'!7!68(!7!68(7!68((7!688!68!7 '7'5!68(07!68(57 '7&!68(7!68(&7 43

44 314 Portaria Vitória (c/ Guarita, jardineira, Cancela, muretas e piso externo cimentado alvenaria, tijolo a vista c/ reboco interno, 2 ambientes internos e portaria coberta, piso cerâmico, portas/janelas em ferro e vidro, teto em laje pré-moldada e cobertura em telhas cerâmica sobre estrutura de madeira envernizada, instalações elétrica / hidráulica funcionando precariamente portão de madeira, cancela metálica na parte interna, piso externo cimentado 38, , a 1-013, 1-027, 1-043, E sua valoração: Observa-se que os valores das benfeitorias foram atualizados pelo INPC. Correção dos valores INPC 675,85 abr/06 Fator INPC 827,98 ago/10 1,

45 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ 1 84, ,24 643,59 788, ,01 Regular 0, , , ,64 25,00 30, ,96 Regular 0, ,58 3 1,44 2 2,88 24,31 29,78 171,55 Regular 0,60 102,93 4 2,24 1 2,24 5 4,64 1 4, , ,89 643,59 788, ,20 Regular 0, , , ,97 35,00 42, ,42 Regular 0, , , , , ,27 643,59 788, ,05 Regular 0, , , , , ,61 24,31 29,78 494,68 Regular 0,60 296, , ,20 65,57 80, ,35 Regular 0, , ,89 1 1, ,55 1 0,55 24,31 29,78 16,38 Regular 0,60 9, , ,93 643,59 788, ,68 Regular 0, , , ,00 28,00 34, ,80 Regular 0, , , , , , , ,19 35,00 42, ,32 Regular 0, , , ,54 65,57 80, ,46 Regular 0, , , ,60 63,00 77, ,28 Regular 0, , , ,03 65,57 80, ,60 Regular 0, , , ,56 643,59 788, ,47 Regular 0, ,08 45

46 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ 24 0,87 1 0, , , ,18 Regular 0, , , ,20 643,59 788, ,77 Regular 0, , ,30 1 1,30 24,31 29,78 38,72 Regular 0,60 23, , ,90 643,59 788, ,90 Regular 0, , , ,62 9,00 11, ,18 Regular 0,60 857, , ,65 28,00 34, ,15 Regular 0, , ,42 1 0,42 24,31 29,78 12,51 Regular 0,60 7, , ,69 643,59 788, ,90 Regular 0, , , ,00 18,00 22, ,49 Regular 0,60 635, ,60 1 0,60 24,31 29,78 17,87 Regular 0,60 10, , ,05 65,57 80, ,82 Regular 0, , ,15 2 0,30 24,31 29,78 17,87 Regular 0,60 10, , , ,11 1 5,11 24,31 29,78 152,19 Regular 0,60 91, , ,21 24,31 29,78 452,99 Regular 0,60 271, , ,15 24,31 29,78 540,55 Regular 0,60 324, , ,71 643,59 788, ,14 Regular 0, , , ,00 25,00 30, ,30 Regular 0, , , ,41 65,57 80, ,37 Regular 0, , ,32 1 4,32 120,00 147,01 635,09 Regular 0,60 381, ,16 2 0,32 24,31 29,78 19,06 Regular 0,60 11, , ,43 9,00 11, ,34 Regular 0, , , ,00 65,57 80, ,98 Regular 0, ,79 46

47 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,60 61,00 74, ,67 Regular 0, , , ,40 61,00 74, ,46 Regular 0, , , ,40 61,00 74, ,92 Regular 0, , , ,80 65,57 80, ,56 Regular 0, , , ,20 65,57 80, ,77 Regular 0, , , ,20 65,57 80, ,35 Regular 0, , , ,00 65,57 80, ,93 Regular 0, , , ,72 65,57 80, ,21 Regular 0, , ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , , ,82 24,31 29,78 352,03 Mau 0,20 70, ,31 1 1,31 643,59 788, ,88 Péssimo 0,20 206, ,50 1 0,50 24,31 29,78 14,89 Regular 0,60 8, ,88 1 0,88 24,31 29,78 26,21 Regular 0,60 15, , ,81 24,31 29,78 560,20 Regular 0,60 336, ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , , , , , ,54 Regular 0, , , ,75 24,31 29,78 320,16 Regular 0,60 192, ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , ,75 1 1,75 643,59 788, ,81 Regular 0,60 827, ,55 1 1,55 24,31 29,78 46,16 Regular 0,60 27, , ,00 25,00 30, ,87 Bom 0, , , ,15 20,00 24, ,43 Regular 0, ,06 47

48 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ 70 1,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , , ,18 643,59 788, ,16 Regular 0, , ,29 1 3,29 18,00 22,05 72,55 Regular 0,60 43, ,89 1 0,89 24,31 29,78 26,51 Regular 0,60 15, , ,30 650,00 796,31 796,31 Bom 0,80 637, , ,03 643,59 788, ,75 Regular 0, , , , ,99 1 2, , , ,88 Bom 0, , ,29 1 4,29 24,31 29,78 127,77 Regular 0,60 76, ,94 1 0,94 24,31 29,78 28,00 Regular 0,60 16, , ,74 24,31 29,78 707,03 Regular 0,60 424, ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , , ,56 24,31 29, ,27 Regular 0,60 617, , ,42 24,31 29, ,88 Regular 0,60 632, ,35 1 0,35 24,31 29,78 10,42 Regular 0,60 6, ,61 1 2,61 24,31 29,78 77,73 Regular 0,60 46, , ,58 643,59 788, ,41 Regular 0, , ,72 1 6,72 18,00 22,05 148,19 Regular 0,60 88, ,82 1 6,82 24,31 29,78 203,11 Regular 0,60 121, ,10 1 1,10 24,31 29,78 32,76 Regular 0,60 19, ,80 1 3,80 24,31 29,78 113,17 Regular 0,60 67, ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , ,80 1 1,80 24,31 29,78 53,61 Regular 0,60 32,16 48

49 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,20 25,00 30, ,65 Regular 0, , , ,15 24,31 29,78 302,29 Regular 0,60 181, ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , ,31 1 1,31 643,59 788, ,88 Regular 0,60 619, ,65 1 1, ,63 1 4,63 24,31 29,78 137,89 Regular 0,60 82, ,00 8 8,00 24,31 29, ,06 Regular 0, , , ,78 150,00 183, ,16 Regular 0, , ,83 1 0,83 24,31 29,78 24,72 Regular 0,60 14, , ,88 643,59 788, ,09 Regular 0, , , ,06 643,59 788, ,23 Regular 0, , , ,47 643,59 788, ,97 Regular 0, , , ,95 12,00 14, ,18 Regular 0,60 828, , ,22 24,31 29, ,26 Regular 0, , , ,78 24,31 29,78 380,62 Regular 0,60 228, , , , , ,43 Regular 0, , ,88 1 0,88 80,00 98,01 86,25 Regular 0,60 51, ,95 1 0,95 80,00 98,01 93,11 Regular 0,60 55, , ,65 28,00 34, ,04 Regular 0, , ,25 2 8, ,80 1 3,80 24,31 29,78 113,17 Regular 0,60 67, ,20 1 6,20 24,31 29,78 184,65 Regular 0,60 110, ,30 7 2,10 350,00 428, ,14 Regular 0, ,88 49

50 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,67 25,00 30, ,50 Regular 0, , , ,36 65,57 80, ,69 Regular 0, , , ,38 18,00 22, ,31 Bom 0, , , , , ,78 25,00 30, ,80 Bom 0, , , , , , ,22 Regular 0, , ,76 1 8,76 120,00 147, ,82 Regular 0,60 772, , ,56 25,00 30, ,33 Regular 0, , , ,94 65,57 80, ,19 Regular 0, , ,90 1 0, ,14 1 3,14 24,31 29,78 93,52 Regular 0,60 56, , ,52 24,31 29,78 29,78 Bom 0,80 23, , ,00 26,00 31, ,44 Regular 0, , , ,17 26,00 31, ,96 Regular 0, , , ,26 24,31 29, ,14 Regular 0, , ,52 1 4,52 24,31 29,78 134,62 Regular 0,60 80, , ,15 643,59 788, ,89 Regular 0, , ,00 1 7,00 24,31 29,78 208,48 Regular 0,60 125, , ,54 643,59 788, ,16 Regular 0, , ,69 1 2,69 24,31 29,78 80,11 Regular 0,60 48, , ,27 643,59 788, ,36 Regular 0, , , ,40 365,44 447, ,08 Regular 0, , , ,14 65,57 80, ,83 Regular 0, ,30 50

51 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,90 65,57 80, ,21 Regular 0, , ,95 1 9,95 24,31 29,78 296,33 Regular 0,60 177, , ,79 65,57 80, ,81 Regular 0, , ,69 1 8,69 18,00 22,05 191,63 Regular 0,60 114, ,33 1 3,33 24,31 29,78 99,17 Regular 0,60 59, , ,57 643,59 788, ,73 Regular 0, , , ,36 65,57 80, ,50 Regular 0, , , ,06 65,57 80, ,96 Regular 0, , , ,61 24,31 29, ,32 Regular 0,60 654, , ,18 650,00 796, ,18 Bom 0, , , ,60 650,00 796, ,26 Bom 0, , , ,60 24,31 29,78 536,08 Regular 0,60 321, , ,10 650,00 796, ,57 Bom 0, , , ,04 24,31 29, ,16 Regular 0, , , ,11 24,31 29, ,58 Regular 0, , , ,61 65,57 80, ,20 Regular 0, , ,88 1 9,88 120,00 147, ,48 Regular 0,60 871, , ,97 65,57 80, ,24 Regular 0, , , ,60 18,00 22, ,23 Regular 0,60 775, ,29 1 4,29 24,31 29,78 127,77 Regular 0,60 76, ,60 1 3,60 120,00 147,01 529,24 Regular 0,60 317, , , , ,31 643,59 788, ,59 Regular 0, ,35 51

52 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,69 24,31 29, ,09 Regular 0,60 870, ,32 1 1,32 24,31 29,78 39,31 Regular 0,60 23, , ,01 47,50 58,19 698,89 Regular 0,60 419, , ,26 47,50 58,19 888,01 Regular 0,60 532, , ,04 643,59 788, ,40 Regular 0, , ,18 1 0,18 24,31 29,78 5,36 Regular 0,60 3, ,55 1 2,55 24,31 29,78 75,94 Regular 0,60 45, , ,00 650,00 796, ,72 Bom 0, , , ,78 24,31 29,78 618,87 Regular 0,60 371, , ,51 643,59 788, ,66 Regular 0, , , ,65 643,59 788, ,58 Regular 0, , , ,94 18,00 22,05 395,61 Regular 0,60 237, ,33 1 1, , ,13 643,59 788, ,83 Regular 0, , , ,14 65,57 80, ,37 Péssimo 0,20 934, , ,70 120,00 147, ,08 Regular 0, , ,27 1 1,27 80,00 98,01 124,47 Regular 0,60 74, , ,00 643,59 788, ,24 Regular 0, , , ,71 643,59 788, ,59 Regular 0, , ,00 1 2,00 24,31 29,78 59,56 Regular 0,60 35, , ,18 39,23 48, ,17 Regular 0,60 726, , ,04 643,59 788, ,86 Regular 0, , ,31 1 3,31 24,31 29,78 98,58 Regular 0,60 59,15 52

53 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,86 643,59 788, ,02 Regular 0, , , ,04 643,59 788, ,73 Regular 0, , , ,45 643,59 788, ,82 Regular 0, , , ,00 24,31 29, ,16 Regular 0,60 643, ,33 1 0,33 24,31 29,78 9,83 Regular 0,60 5, , ,65 350,00 428, ,44 Regular 0, , ,50 1 6, , , ,86 Regular 0, , ,00 1 1,00 24,31 29,78 29,78 Regular 0,60 17, ,82 1 8,82 365,44 447, ,72 Regular 0, , , ,22 65,57 80, ,13 Regular 0, , , ,56 80,00 98, ,99 Regular 0,60 797, , ,30 35,00 42, ,40 Regular 0, , , ,43 643,59 788, ,60 Regular 0, , , ,95 643,59 788, ,73 Regular 0, , , ,64 24,31 29,78 614,70 Regular 0,60 368, , ,23 42,00 51, ,55 Bom 0, , , ,46 42,00 51, ,51 Regular 0, , , ,35 42,00 51, ,18 Regular 0,60 906, ,41 1 4,41 365,44 447, ,36 Regular 0, , , ,32 643,59 788, ,89 Regular 0, , , ,00 6,50 7, ,66 Regular 0, , ,96 1 2, , , ,88 Regular 0, , , ,98 28,00 34, ,69 Regular 0, ,82 53

54 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,18 24,31 29, ,37 Regular 0, , ,31 1 5,31 24,31 29,78 158,14 Bom 0,80 126, , ,35 65,57 80, ,36 Regular 0, , ,62 1 1,62 80,00 98,01 158,77 Regular 0,60 95, ,31 1 8,31 100,00 122, ,06 Regular 0,60 610, ,22 1 1,22 80,00 98,01 119,57 Regular 0,60 71, , ,86 24,31 29, ,68 Regular 0, , , ,97 65,57 80, ,10 Regular 0, , , ,82 365,44 447, ,13 Regular 0, , , ,37 20,00 24, ,62 Regular 0, , ,53 1 2,53 24,31 29,78 75,35 Regular 0,60 45, , ,19 24,31 29,78 363,04 Bom 0,80 290, , ,61 65,57 80, ,90 Regular 0, , , ,00 25,00 30, ,72 Bom 0, , , ,25 25,00 30, ,05 Regular 0, , , ,27 8,00 9, ,62 Bom 0, , ,32 1 4,32 120,00 147,01 635,09 Regular 0,60 381, , ,00 45,00 55, ,79 Regular 0, , ,93 1 0,93 24,31 29,78 27,70 Bom 0,80 22, ,00 1 0, ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , , ,21 24,31 29,78 363,64 Bom 0,80 290, ,12 1 6,12 24,31 29,78 182,27 Bom 0,80 145,81 54

55 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ 231 9,85 1 9,85 24,31 29,78 293,35 Bom 0,80 234, ,86 1 4,86 24,31 29,78 144,74 Regular 0,60 86, ,56 1 7,56 24,31 29,78 225,15 Bom 0,80 180, ,16 1 2,16 24,31 29,78 64,33 Regular 0,60 38, , ,00 25,00 30, ,60 Regular 0, , , ,67 650,00 796,31 796,31 Bom 0,80 637, , ,40 24,31 29,78 547,99 Regular 0,60 328, , , , ,00 20,00 24, ,21 Regular 0, , ,33 1 1,33 80,00 98,01 130,35 Regular 0,60 78, , ,55 24,31 29, ,29 Regular 0, , , ,16 643,59 788, ,17 Regular 0, , , ,45 821, , ,25 Regular 0, , , ,83 643,59 788, ,52 Regular 0, , , ,98 250,00 306, ,03 Regular 0, , , , ,63 1 1, , , ,18 Bom 0, , , ,93 100,00 122, ,35 Regular 0, , , ,00 6,50 7, ,62 Regular 0, , , ,52 25,00 30, ,73 Regular 0, , , ,54 643,59 788, ,01 Regular 0, , , ,95 643,59 788, ,43 Regular 0, , , ,07 320,00 392, ,79 Regular 0, ,87 55

56 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,13 150,00 183, ,60 Regular 0, , ,33 1 1, , ,38 24,31 29, ,50 Regular 0, , , ,90 643,59 788, ,00 Regular 0, , ,13 1 7,13 24,31 29,78 212,35 Regular 0,60 127, ,00 1 1,00 24,31 29,78 29,78 Regular 0,60 17, , ,93 42,00 51, ,15 Bom 0, , , ,16 42,00 51, ,20 Regular 0, , , ,79 65,57 80, ,74 Regular 0,60 809, , , ,77 1 1, , ,45 350,00 428, ,05 Regular 0, , , ,88 39,23 48, ,99 Regular 0,60 832, , ,31 6,50 7, ,32 Regular 0, , , , , ,50 250,00 306, ,36 Regular 0, , , ,35 643,59 788, ,74 Regular 0, , ,50 1 1,50 80,00 98,01 147,01 Regular 0,60 88, , ,85 25,00 30, ,86 Regular 0, , , ,21 643,59 788, ,74 Regular 0, , ,36 1 9,36 120,00 147, ,03 Regular 0,60 825, ,84 1 7, , , ,94 Regular 0, , ,00 1 5,00 365,44 447, ,50 Regular 0, ,10 56

57 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , , ,28 1 3, , , ,33 Regular 0, , ,54 1 3,54 120,00 147,01 520,42 Regular 0,60 312, , ,35 24,31 29, ,67 Regular 0, , , ,04 65,57 80, ,03 Regular 0, , , ,46 24,31 29,78 639,13 Regular 0,60 383, , ,44 65,57 80, ,68 Regular 0, , , ,48 22,81 27, ,36 Regular 0, , , ,18 65,57 80, ,49 Regular 0, , ,27 1 1,27 24,31 29,78 37,82 Regular 0,60 22, , ,66 25,00 30, ,18 Regular 0, , , ,67 39,23 48, ,02 Regular 0,60 884, , , ,68 1 1,68 80,00 98,01 164,65 Regular 0,60 98, , ,01 643,59 788, ,38 Regular 0, , ,32 1 9,32 643,59 788, ,46 Regular 0, , ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , ,00 1 1, , , ,65 Bom 0, , ,00 1 1, , , ,43 Precário 0, , , ,03 24,31 29, ,75 Regular 0, , , ,49 250,00 306, ,20 Regular 0, , , ,93 24,31 29,78 325,52 Regular 0,60 195, , ,27 65,57 80, ,24 Regular 0, ,34 57

58 Benfeitoria nº Área (m²) Quant Área Total (m²) R$/un (abr/06) Valor Corrigido R$/un (ago/10) R$/un Fator Depreciação R$ , ,20 65,57 80, ,56 Regular 0, , , ,19 65,57 80, ,09 Regular 0, , ,66 1 1,66 24,31 29,78 49,44 Regular 0,60 29, , ,00 643,59 788, ,70 Regular 0, , , ,36 120,00 147, ,64 Regular 0, , ,95 1 8,95 24,31 29,78 266,55 Regular 0,60 159, , , , ,35 65,57 80, ,49 Regular 0, , , ,36 643,59 788, ,93 Regular 0, , ,85 1 5,85 320,00 392, ,39 Bom 0, , , ,27 643,59 788, ,21 Regular 0, , , ,82 650,00 796, ,39 Bom 0, , ,27 1 2, , , ,44 Regular 0, , ,98 1 2, , , ,94 Regular 0, , , ,79 643,59 788, ,43 Regular 0, ,66 SOMA ,15 58

59 III.2. Benfeitorias Reprodutivas Como benfeitorias reprodutivas temos as pastagens do imóvel, em metragem de 514,4160 hectares, com o seguinte valor: Estimativa de Custo de Formação de Pastagens - sem desmatamento 1,0 hectare Operações Preparo do Solo Qt. Operações Gasto H/M Custo H/M Total Grade Pesada (14x32 -Esp. 33) 1 1,80 60,00 108,00 Grade Intermed. (24x26 - Esp. 23) 1 1,40 60,00 84,00 Grade Niveladora (36x22 - Esp. 18,5) 2 0,80 60,00 96,00 Terraceamento 1 2,00 60,00 120,00 Correção e Plantio Calagem - 2,5 ton. 1 0,60 60,00 36,00 Fosfatagem 1 0,60 60,00 36,00 Plantio/Adubação 1 1,00 60,00 60,00 Cobertura Sub Total ,60 60,00 36,00 576,00 Insumos Qtdade. R$/un Total Calcário - ton. 3,00 65,00 195,00 Superfosfato Simples 0,50 450,00 225,00 Fosfato Natural 0,00 173,00 0,00 Uréia - ton 0,00 605,00 0,00 Sementes - Brachiarão - kg Sub Total ,00 3,40 85,00 310,00 TOTAL R$ 886,00 Área de Pastagens 514,4160 Estado de Conservação Regular Fator depreciação 0,60 Total ,55 Valor Total das Pastagens R$ ,55 duzentos e setenta e três mil quatrocentos e sessenta e três reais e cinquenta e cinco I V. D A F O R M A E P O S S I B I L I D A D E S D E E X P L O R A Ç Ã O A seguir será apresentado breve estudo sobre fatores diversos da região na qual se localiza esta propriedade. 59

60 Tomando-se por base Projeto de Estudos Integrados do Potencial de Recursos Naturais - Aptidão Agrícola das Terras - IBGE - Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística e Projeto Radambrasil - Levantamento de Recursos Naturais. Tem como objetivo principal à avaliação do solo para uso com lavoura (três sistemas de manejo), pastagem plantada, silvicultura e pastagem natural. Nesta classificação são representadas as classe de terras (solo, fatores climáticos e relevo) das unidades de mapeamento (associação de solos), estruturas em grupos, subgrupos e classes de aptidão agrícola. A representação dos grupos é feita com algarismo, de 1 a 6, em escalas decrescentes, segundo as possibilidades de utilização das terras. As limitações que afetam os diversos tipos de utilização aumentam do grupo 1, para o grupo 6, diminuindo, conseqüentemente, as alternativas de uso e a intensidade com que as terras podem ser utilizadas. Os grupos, 1, 2 e 3, são aptos para lavoura; o grupo 4, é indicado, basicamente, para pastagem plantada; o grupo 5, para silvicultura e/ou pastagem natural; e o grupo 6 é indicado para preservação da flora, fauna ou como área de recreação. 60

61 Classificação das terras de acordo com os Grupos de Aptidão Agrícola (UNESP) Grupos Preservação de Flora e Fauna Silvicultura e/ou pastos natural Lavoura Aptidão Pastagem Plantada Restrita Regular Boa As terras consideradas aptas para lavouras, o são também para usos menos intensivos (pastagem plantada, silvicultura e/ou pastagem natural). O subgrupo é o resultado do conjunto de avaliação da classe de aptidão, relacionada com os níveis de manejo, indicando o tipo de utilização das terras. Os níveis de manejo visam diagnosticar o comportamento das terras em diferentes níveis tecnológicos. Sua indicação é feita através de letras, as quais podem aparecer na simbologia da classificação, escritas de diferentes formas, segundo as classes de aptidão que apresentam as terras, em cada um dos níveis adotados. Nível de manejo A - baseado em práticas agrícolas que refletem um baixo nível tecnológico. Praticamente não há aplicação de capital para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e das lavouras. As práticas agrícolas 61

62 dependem do trabalho braçal, podendo ser utilizada alguma tração animal com implementos agrícolas simples. Nível de manejo B - baseado em práticas agrícolas que refletem médio nível tecnológico. Caracteriza-se pela modesta aplicação de capital e de resultados de pesquisa para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e das lavouras. As práticas agrícolas estão condicionadas principalmente à tração animal. Nível de manejo C - baseado em práticas agrícolas que refletem um alto nível tecnológico. Caracteriza-se pela aplicação intensa de capital e de resultados de pesquisas para manejo, melhoramento e conservação das condições das terras e da lavoura. A moto-mecanização está presente nas diversas fases da operação agrícola. As Classes de Aptidão expressam aptidão agrícola das terras para um determinado tipo de utilização, com nível de manejo definido, dentro do subgrupo de aptidão. Refletem o grau de intensidade com que as limitações afetam as terras: Classe Boa: terras sem limitações significativas para produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. Há um mínimo de restrições que não reduz a produtividade ou benefício, expressivamente, e não aumentam os insumos, acima de um nível aceitável. 62

63 Classe Regular: terras que apresentam limitações moderadas para produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. As limitações reduzem a produtividade ou os benefícios, elevando a necessidade de insumos de forma a aumentar as vantagens globais a serem obtidas do uso. Ainda que atrativas, estas vantagens são sensivelmente inferiores àquelas auferidas as terras de classe boa. Classe Restrita: terras que apresentam limitações fortes para produção sustentada de um determinado tipo de utilização, observando as condições do manejo considerado. Essas limitações reduzem a produtividade e os benefícios, ou então aumentam os insumos necessários, de tal maneira, que os custos só seriam justificados marginalmente. Classe Inapta: terras apresentando condições que parecem excluir a produção sustentada do tipo de utilização em questão. Ao contrário das demais, esta classe não é representada por símbolos. Sua interpretação é feita pela ausência das letras no tipo de utilização considerada. O enquadramento das terras em classe de aptidão resulta da interação de suas condições agrícolas, do nível de manejo considerado, da viabilidade de melhoramento e das exigências dos diversos tipos de utilização. A interpretação da aptidão agrícola é feita para culturas de ciclo curto e longo. Basicamente, terras aptas para culturas de ciclo curto o são também parta culturas 63

64 de ciclo longo, consideradas menos exigentes ii. Ainda, como classificação pela Capacidade de Uso do Solo, segundo Norton, teremos: Classe I: solos férteis (fertilidade natural ou características que possibilitam reação favorável das culturas às aplicações de fertilizantes), planos ou suavemente ondulados, com boa retenção de umidade, profundos e com alta produtividade, com necessidade de práticas simples de controle de erosão e conservação do solo. solos com pouca restrição de uso. Classe II: solos que possuem algumas limitações que reduzem a escolha dos vegetais ou exigem práticas moderadas de conservação. Poderão ser utilizados pelas mesmas plantas do solo Classe I. Estes solos poderão ser limitados por uma ou mais dos seguintes fatores: declividade suave, riscos moderados de erosão, inadequada profundidade do solo, ligeiras ou moderadas condições alcalinas ou salinas, drenagem algo restrita. Necessitam de práticas conservacionistas mais intensas e rotação de culturas. Classe III: Os solos desta classe têm fortes limitações que reduzem a escolha de vegetais ou exigem práticas especiais de conservação, ou as duas coisas. As mesmas culturas das Classes I e II poderão ser desenvolvidas nestes solos. Culturas que proporcionem cobertura de solo, como gramíneas e leguminosas, deverão ser predominantes nas 64

65 rotações utilizadas. Estes solos poderão ser limitados por uma ou mais dos seguintes fatores: declividade moderada, grandes riscos de erosão, permeabilidade muito lenta, pouca espessura e zona restrita de raízes, pequena capacidade de retenção de água, baixa fertilidade natural, salinidade ou alcalinidade moderada, estrutura instável do solo. Classe IV: solos intermediários entre os apropriados às culturas e os considerados impróprios, limitação decorrente da declividade elevada, média fertilidade dos solos e pedregosidade. Solos propícios a culturas permanentes. Classe V e VI: solos com textura arenosa e baixa fertilidade, mais recomendados para pastagens e/ou reflorestamentos. Classe VII e VIII: solos adequados somente a reflorestamento e abrigo silvestre. Classificação das terras de acordo com Classes de Serventia Classe I II III IV V VI VII VIII Preservação da Flora e Fauna Silvicultura e/ou pastos Limitada Pastos Moderada (Norton) Intensa Limitada Moderada Lavoura Intensa Muito Intensa 65

66 DO IMÓVEL EM TELA Resumindo: Situação Ótima. Classe III. Boa aptidão lavouras nos níveis de manejo A, B, e C. Declividade: na maior parte, 0-20%. Mapa de Vegetação Vegetação original área de tensão ecológica. Mapa de Solos Solos predominantes: Latossolo vermelho amarelo, amarelo médio argiloso e areias quartzosas. Latossolo Mapa Geomorfológico - Localização Bacia Sedimentar do Paraná. Depressão Periférica Paulista. Depressão Paranapanema (Mapa Geomorfológico do Estado de São Paulo IPT) Níveis de fragilidade Potencial: Baixa: formas com dissecação média, vales entalhados e densidade de drenagem média a alta, o que, aliado a constituição litológica implica em um nível de fragilidade potencial médio o que torna a área susceptível a fortes atividades erosivas nos relevos mais dissecados onde 66

67 também ocorre os solos tipo Areias quartzosas desenvolvidos sobre os arenitos friáveis das formações Pirambóia e Botucatu. Declividades predominantes: 10 20%. Litologias Predominantes: arenitos eólicos e arenitos. Altitudes Predominantes: metros Modelados Predominantes: colinas com topos convexos. Mapa Climatológico Cta Clima Temperado Úmido com estação seca inexistente (Köeppen). A temperatura média no mês mais quente é de 27,5º C e no mês mais frio é de 16,5º C. Pluviometria: média anual 1,368 mm O período mais seco é abril-setembro e o mais chuvoso é outubro-março. Mapa Hidrográfico Bacia do Alto Paranapanema Toda a drenagem, nesta unidade de relevo, é tributária do Rio Paranapanema e apresenta um padrão paralelo. A drenagem principal é ressequente, com adaptações locais às direções de diáclases orientadas a NE e NW, direções que também se manifestam no traçado dos menores cursos d água (ALMEIDA, 1964). 67

68 V. D A R E G I Ã O D O I M Ó V E L V.1. SERVIÇOS COMUNITÁRIOS Região servida por malhas rodoviárias de boa e ótima qualidade, com fácil acesso à cidade sede regional (Itapetininga). Rede de energia elétrica: a maior parte dos imóveis rurais nesta região conta com rede trifásica de alimentação. Telefonia rural (via celular ou comum) em grande parte dos imóveis desta região. V.2. POTENCIAL DE UTILIZAÇÃO REGIONAL A região é servida por cooperativas agropecuárias instaladas e outras com sede em municípios vizinhos. Boa disponibilidade de mão de obra rural. V I. D A M A C R O R E G I Ã O D O I M Ó V E L A vocação econômica da região é agropastoril e agro industrial. Além de forte pólo comercial próximo à capital. Presença de algodoeiras, usinas e/ou destilarias de álcool, laticínios, silos, granjas, etc... 68

69 VI.1. DA CIDADE DE ITAPETININGA VI.1.1. Aspectos Físicos Fundação: 05/11/1770 Altitude: 656 metros Latitude do distrito sede do município: -23,59167 Longitude do distrito sede do município: -48,05306 Estimativa Populacional: habitantes População Residente: habitantes Fonte: IBGE-2004 Área Total: 1,870 km² Densidade. Demográfica: 67,14 hab/km² VI.1.2. História de Itapetininga A primeira povoação surgiu em torno de um antigo pouso de bandeirantes, tropeiros ou negociantes de animais, nas proximidades do rio Itapetininga, nos séculos XVII e XVIII. Seu desenvolvimento começou por volta de Em 05 de Novembro de 1770 o povoado foi erguido em vila - a Nossa Senhora dos Prazeres de Itapetininga -, tendo sido, na ocasião levantado o pelourinho. São considerados fundadores da cidade Simão Barbosa Franco e Salvador Oliveira Leme (o Sarutayá). A Vila foi elevada à categoria de cidade no dia 13 de Março de O município foi criado a 01 de Janeiro de 1771 e, no final do mesmo ano foi instalada a primeira paróquia - a Igreja da Matriz. A partir de então, Itapetininga começou a atrair comerciantes de todos os lugares do país. Não demorou muito para que os japoneses, libaneses, italianos e alemães viessem desfrutar de nossas riquezas, colaborando intensamente para o progresso que hoje 69

70 se instala. Itapetininga, nome de origem indígena (tupi-guarani), tem sido alvo de várias traduções, como registram estudiosos de nosso vocábulo, concluindo-se que o significado é pedra enxuta ou lageado seco, assim fundamentado historicamente. A tradução mais correta, porém, na opinião dos filologistas que pesquisaram o vocábulo, é laje seca ou enxuta, sendo Itape uma contração de Itapebe (pedra chata, rasa ou plana) e tininga (seco, seca ou enxuta). Nossa história oral também traz um depoimento sobre o nome Itapetininga: Um dos mais antigos comerciantes de Itapetininga, Francisco Weiss (já falecido), que era proprietário da Casa Weiss, informou, outrora, em conversa informa o seguinte: "De acordo com a opinião do historiador Dr. Luiz Macedo, o nome de nossa cidade deveria ser Tapetininga, que significa caminho seco. Dizia isso baseado em documentos de 1700, segundo os quais o governador da época determinou a abertura de um caminho novo para o Sul, que permanecesse sempre seco, em substituição ao antigo, que era constantemente encharcado". Para Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, itá é uma palavra tupi-guaraní que significa pedra, metal, etc. Cognome: "Terra das Escolas"; "Atenas do Sul", "Terra da Cultura" e "Terra da Hospitalidade" são cognomes utilizados para caracterizar Itapetininga, sua educação de qualidade, sua localização privilegiada no Sul do Estado, a cultura transmitida por seu povo e a hospitalidade garantida a seus visitantes. Curioso evidenciar que, em 1983, por iniciativa da Câmara do Município, houve uma tentativa de oficialização de nosso cognome. Com tal finalidade, foi realizada, a três de setembro do mesmo ano, por alunos da Fundação Karnig 70

71 Bazarian, uma enquete popular, que obteve os seguintes resultados: Terra da Cultura e Cultura da Terra. 35,7% Atenas do Sul 32,4 Terra das Escolas 28,6% Nenhum dos nomes 3,3% Possivelmente, por não ter havido, na pesquisa realizada, uma vitória significativa, sobrepondo algum cognome aos demais, o Projeto de Lei foi retirado, deixando de ser oficializado o cognome de Itapetininga. Santa Padroeira - a santa padroeira de Itapetininga é Nossa Senhora dos Prazeres. Fundação: 05 de Novembro de 1770 Elevação à Vila: 06 de Novembro de 1771 Elevação à Sede de Comarca: 17 de Julho de 1852 Elevação à Cidade: 13 de Março de 1855 iii Localizada a 160 km de São Paulo-Capital, possui um sistema de rodovias que a interliga à Piracicaba, Sorocaba, Campinas, Curitiba e outras cidades do Sul do país MERCOSUL - e ao estado de Mato Grosso. Podemos dizer que todos os caminhos do Sul, Oeste e Centro-Oeste cruzam-se em Itapetininga. VI Infra-Estrutura, Industrialização e Meio-Ambiente que chegam a 99%. Ligações residenciais de água e esgoto A rede de energia é interligada ao Sistema Elétrico Sul-Sudeste do qual fazem parte as hidrelétricas de Itaipu, Ilha Solteira, Furnas, Urubupungá e demais dos rios Paranapanema, Paraná e Grande. Possui uma estação de abaixamento da CESP que garante a capacidade instalada de 130 MVA, com distribuição da "Companhia Sul Paulista de Energia". 71

72 O processo de urbanização em desenvolvimento, hoje, nos proporciona uma cidade com suas ruas pavimentadas e modernas avenidas perimetrais. A Saúde conta com hospitais para atendimento geral, à infância, maternidade e uma rede de Postos instalados tanto na zona urbana quanto rural. Fonte: IBGE VI.1.3. Sistema de Transporte VI Rodovias que servem o Município SP 075 e SP 270 Rodovia Raposo Tavares V I I. M E T O D O L O G I A A V A L I A T Ó R I A N o r m a A B N T Consoante NORMA TÉCNICA ABNT , temos: Metodologia Básica Aplicável para avaliação de imóveis rurais: MÉTODOS DIRETOS Comparativo (com outros preços de mercado) do Custo (de reposição / reprodução) 72

73 MÉTODOS INDIRETOS da Renda (Otimização se bem explorado) Residual VII.1 METODOLOGIA BÁSICA APLICADA Para cálculo de valor do imóvel: Avaliação pelo Método Direto Comparativo, utilizando Inferência Estatística Para cálculo das benfeitorias não reprodutivas: Avaliação pelo Método do Custo de Reposição Modus Operandi: Levantou-se, comparativamente, o preço de oferta de imóvel formado (VTN + Benfeitorias); efetuou-se o tratamento estatístico por inferência onde foram consideradas as seguintes variáveis do modelo: Asfalto: existência (1), não existência (0). Pecuária: existência (1), não existência (0). Agricultura: existência (1), não existência (0). Benfeitorias: existência (1), não existência (0). Topografia: plana (1 ou 0), suave (1 ou 0) do imóvel avaliando, ou seja: E como situação paradigma, as condições Asfalto: existência (1). Pecuária: existência. 73

74 Agricultura: não existência (0). Benfeitorias: existência (1). Topografia: plana (1 ou 0), suave (1 ou 0) VII.2 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO VII.2.1 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO Calculado com base na seguinte tabela: Ficando para o imóvel em tela: 74