LINHA DE SEBENTAS REAIS

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1 LINHA DE SEBENTAS REAIS

2 Índice As várias conceções de direito real e as subespécies da figura... 4 As subcategorias de direitos reais e seus conteúdos... 4 Direitos reais de gozo versus direitos reais de garantias; direitos reais de aquisição... 4 Obrigações Reais (propter rem) e Ónus Reais... 5 Características comuns e princípios orientadores dos direitos reais... 6 Os Direitos Reais de Gozo... 8 Direito de Propriedade:... 8 Características do direito de propriedade:... 9 Modos de aquisição: Modos de extinção: A transmissão da propriedade inter vivos A Compropriedade Noção e natureza Principais aspetos do regime: A defesa da propriedade: Relações de vizinhança Direito de demarcação: Direito de tapagem: Direito de plantação: Acessão imobiliária Fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos: A propriedade horizontal, âmbito de aplicação Partes comuns e frações autónomas: Título constitutivo e regulamento: Natureza do direito de condomínio: Constituição: Direitos e obrigações dos condóminos: Obras inovadoras: Alteração do título constitutivo: Administração do condomínio Assembleia dos Condóminos Propriedade Fiduciária Página 2 de 72

3 Usufruto Direitos do usufrutuário (Art. 1446º e ss) Obrigações do usufrutuário (Art. 1468º e ss.) Extinção do usufruto Uso e habitação (Arts. 1484º e ss) Direito de superfície (art. 1524º e ss.) Constituição da superfície: Extinção (arts e ss) Servidões (arts e ss.) Exercício das servidões (arts e ss) Extinção (arts e ss) Direitos Reais de Garantia Principais garantias reais Hipoteca (art. 686º e ss) Penhor (arts. 666º e ss) Consignação de rendimentos (art. 656º e ss) Privilégios creditórios (Art. 733 e ss) Direito de retenção (art. 754º e ss) A utilização da propriedade com função de garantia Direitos reais de aquisição Penhora e Arresto Posse (art. 1251º e ss) Usucapião Registo Predial Efeitos do Registo Vícios do registo Constituição e direitos reais Repetitório de Perguntas Página 3 de 72

4 As várias conceções de direito real e as subespécies da figura É possível definir os direitos reais pela sua natureza privada, pelo seu carácter absoluto, pela sua patrimonialidade e por o seu objeto consistir em coisas corpóreas. Nos direitos reais o titular poderia satisfazer o seu interesse mediante o exercício direto de poderes sobre o objeto, não necessitando da cooperação de qualquer outro sujeito corrente realista ou clássica. A corrente eclética sublinham que o conceito de direito real envolve um lado interno (consiste num poder direto e imediato de uma pessoa sobre uma coisa) e um lado externo (consistente na oponibilidade erga omnes por essa pessoa desse poder). M. Henrique Mesquita diz-nos que o núcleo de qualquer relação é ( ) o domínio ou soberania de uma pessoa sobre uma coisa, explicando que é através deste domínio, e não pela via do relacionamento com outras pessoas mais concretamente, pela via do cumprimento do dever de abstenção a que todas elas se encontram adstritas -, que o titular do direito obtém a satisfação do interesse. Os direitos reais não são direitos contra as pessoas ou em relação a pessoas, mas sim direitos de soberania sobre as coisas. Essa soberania sobre as coisas está presente não apenas no direito de propriedade, mas também, ainda que em graus diversos, nos outros direitos reais de gozo, nos direitos reais de garantia e nos direitos reais de aquisição. No direito de propriedade a soberania manifestar-se-ia na titularidade do monopólio das vantagens que a coisa é suscetível de proporcionar. Nos outros direitos reais de gozo, a soberania traduzir-se-ia pelo poder de praticar atos que pertenciam à esfera do proprietário, se esses diretos não existissem. Nos direitos reais de garantia a soberania consistiria na possibilidade de causar alienação da coisa, sem a cooperação do seu proprietário, com vista a realizar o valor do crédito garantido. Nos direitos reais de aquisição, a soberania exprimir-se-ia pelo poder de adquirir a coisa, sem a cooperação do devedor. As subcategorias de direitos reais e seus conteúdos Direitos reais de gozo versus direitos reais de garantias; direitos reais de aquisição Página 4 de 72

5 Nos direitos reais de gozo as coisas objeto dos direitos são afetadas a que os seus titulares retirem delas utilidades, seja pelo seu uso, seja pela apropriação dos frutos por elas produzidos. Nos direitos reais de garantia as coisas objeto dos direitos são afetadas a que os seus titulares possam obter o cumprimento de uma obrigação pelo valor dessas coisas ou pelos seus rendimentos, com preferência sobre os demais credores dos titulares dessas coisas. O critério de distinção é a função dos direitos e há direitos reais que não se destinam a propiciar a retirada de utilidades nem a garantir créditos: aqueles cuja função é propiciarem a possibilidade aos seus titulares de, em certas circunstâncias, adquirem uma coisa determinada, com preferência sobre terceiros - direitos reais de aquisição. São apontados com direitos reais de gozo o direito de propriedade, o usufruto, o direito de uso e habitação, o direito de superfície, as servidões e o direito real de habitação periódica. São apontados com direitos reais de garantia a hipoteca, o penhor, a consignação de rendimentos, os privilégios creditórios, o direito de retenção, a penhora e o arresto. São apontados como direitos reais de aquisição, principalmente, o direito do beneficiário de promessa de alienação dotada de eficácia real e o direito do titular de preferência dotada de eficácia real. Obrigações Reais (propter rem) e Ónus Reais Obrigações Reais - muitos direitos reais implicam deveres. Dever dos comproprietários de contribuírem para as despesas necessárias à conservação ou fruição de coisas comum (art.1411 nº1), do dever dos condóminos de contribuírem para as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns (art.1424 nº1) e do dever dos usufrutuários de efetuarem as reparações ordinárias e de suportarem as despesas de administração (art.1472 nº1). As obrigações reais não são direitos reais, mas sim, como dissemos, verdadeiras relações obrigacionais; na medida em que integram o estatuto de alguns direitos reais, convém, por razões didáticas, referi-las no presente contexto. Página 5 de 72

6 As obrigações reais dizem-se ambulatórias quando se transmitem automaticamente com o direito real. O interesse da categoria obrigações reais ambulatórias é obviamente mais nítido que o da categoria obrigações reais não ambulatórias pois estas não parecem ter regime jurídico. O principal problema que as obrigações reais colocam é precisamente, saber se são ambulatórias ou não. Será que quando alguém compra uma fração autónoma assume as dívidas de tal tipo relativas a períodos anteriores à transmissão de propriedade? A lei não esclarece. Procurando apresentar um critério geral para o problema M. Henrique Mesquita sugere que: sejam consideradas ambulatórias as obrigações reais de facere que imponham ao devedor a prática de atos materiais na coisa objeto do direito real; sejam tendencialmente consideradas não ambulatórias todas as demais, nomeadamente a generalidade das obrigações pecuniárias. Já Rui Pinto Duarte considera que são ambulatórias as obrigações que só podem ser cumpridas pelo atual titular do direito real. Ónus Reais julgamos que se pode dar à expressão um sentido preciso e diferenciado fazendo-a designar uma situação jurídica real caracterizada pela circunstância de uma coisa (a que é objeto do ónus) responder por uma obrigação mesmo após a sua eventual transmissão para um sujeito diferente daquele que é o seu titular no momento da constituição da obrigação, gozando o titular ativo do ónus, em caso de execução, de preferência sobre a coisa onerada, relativamente aos demais credores do titular da coisa em causa. Conclui-se que o adquirente da coisa objeto do ónus real, apesar de não ser devedor da obrigação real transmitida, vê esse seu bem responder pela obrigação em causa o que, em termos práticos, o conduzirá normalmente a solver a dívida, quando o devedor não o faça. Características comuns e princípios orientadores dos direitos reais Oponibilidade erga omnes a generalidade da doutrina qualifica os direitos reais como absolutos, no sentido de serem oponíveis erga omnes. Página 6 de 72

7 Publicidade consiste em a existência do direito real ser ostensiva e facilmente cognoscível, seja por força dos sistemas de registo, seja por força da posse. Está obviamente ligada ao carácter absoluto, erga omnes, do direito real: só um direito que é conhecido ou cognoscível pela comunidade pode ser oposto aos seus membros em geral. Sequela consiste no poder de o titular seguir a coisa por onde quer que ela se encontre, ou seja, independentemente das suas vicissitudes de ordem material; por outras palavras, é a suscetibilidade de invocação do direito contra qualquer detentor da coisa. Esta característica exprime-se na chamada reivindicação, ou seja, na exigência judicial de reconhecimento do direito real e da sua restituição (arts.1311º e 1315º). Tipicidade consiste em os mesmos formarem um elenco fechado, um numerus clausus, não suscetível de alargamento por vontade das partes. Consiste em cada direito real estar organizado por lei como um tipo, isto é, como categoria não encerrável numa definição clássica por a sua caracterização implicar o recurso a um conjunto de traços identificadores. O art.1306 nº1 consagra o numerus clausus dos direitos reais. A tipicidade é mesmo coessencial aos direitos reais. Se estes se caracterizam por consistirem em certas formas de aproveitamento dos bens para gozo ou garantia oponíveis a todos, parece difícil conceber que o legislador possa deixar a criação de novos tipos de direitos reais na disponibilidade dos sujeitos privados. Elasticidade ou consolidação consiste em os direitos reais tenderem a abranger o máximo de utilidades que abstratamente podem propiciar; os direitos reais tenderiam a expandir-se até ao máximo das faculdades que podem abstratamente podem comportar. Assim, o direito de propriedade, que pode ser comprimido por outros direitos o usufruto e o direito de superfície tende a recuperar a sua plenitude no momento da extinção desses outros direitos. Especialidade ou individualização consiste em ser necessária a especificação das coisas objeto dos direitos reais; a doutrina chama a inerência ou inseparabilidade própria dos direitos reais, derivada de os direitos reais só nascerem se os seus objetos existirem e só subsistirem enquanto esses objetos Página 7 de 72

8 subsistirem. Como exemplo da projeção na lei da ideia de necessidade de determinação do objeto do direito real são os arts.666 nº1, 686 nº1 e 656 nº1. Imediação e atualidade consiste em o titular do direito real poder aceder direta e imediatamente à coisa sobre que o mesmo incide. Um corolário da imediação é só poder haver direitos reais sobre coisas presentes, não sobre coisas futuras. Prevalência consiste no poder de o titular do direito real impor o seu direito a todos os sujeitos que não tenham um direito anterior incompatível sobre a coisa. Curiosamente, o Código Civil (art. 407º) fixa um critério de superação da incompatibilidade aparente entre direitos pessoais de gozo, estabelecendo como princípio a prevalência do direito mais antigo em data. Não é certo que o mesmo critério possa ser utilizado para a colisão de direitos reais. Consensualidade consiste este princípio em a constituição ou transmissão dos direitos reais resultar, sem necessidade de qualquer outro ato ou formalidade, do negócio jurídico que serve de base à operação económica em que se insere tal constituição ou transmissão. Está afirmado nos arts.408º e 1317º alínea a). Os Direitos Reais de Gozo Direito de Propriedade: Com incidência no mundo dos conceitos jurídicos são três os sentidos mais relevantes da palavra propriedade : um tipo de direito de carácter real; qualquer direito real de gozo; o objeto de um direito real. Hoje, em Portugal, na linguagem técnico-jurídica, o vocábulo propriedade é utilizado apenas, ou quase apenas, no primeiro sentido. Um exemplo de utilização noutro sentido parece ser o art.62º da CRP. É muito difícil definir direito de propriedade. O nosso legislador, no art.1305º, fornece elementos que ajudam à fixação do conteúdo do direito, mas que não equivalem a uma definição. A primeira destina-se a lembrar a ideia clássica de que o direito de propriedade é o domínio ilimitado e exclusivo de uma pessoa sobre uma coisa. Porque dá ao seu titular tantos poderes sobre a coisa seu objeto que não é possível fazer o elenco dos mesmos. Página 8 de 72

9 A segunda nota visa referir a tese que sustenta a impossibilidade de construção de um conceito único de propriedade, ou seja, a existência de vários tipos ou formas de propriedade não reconduzíveis a um só conceito. O conteúdo do direito de propriedade seria diverso consoante os seus objeto e natureza, em função de se tratar de propriedade de solo urbano ou de solo natural, de bens de produção ou de bens de consumo. A terceira destas observações prévias tem por fim sublinhar que o direito de propriedade é não só o direito real máximo como o paradigmático, é por referência a ele que os outros direitos reais se constroem e que a teoria dos direitos reais é feita. Características do direito de propriedade: Plenitude consiste em o direito de propriedade tender a abranger todos os poderes que podem existir sobre uma coisa; na medida em que esses poderes são todos, eles dificilmente elencáveis, gozam de alguma indeterminabilidade; numa enunciação clássica, recebida no art.1305º, esses poderes respeitam ao uso, à fruição e à disposição das coisas objeto do direito de propriedade, contudo há limites e restrições. Elasticidade se se pode discutir se ela abrange os outros direitos reais, parece certo que se aplica ao direito de propriedade; ele tende a expandir-se até ao máximo das faculdades que pode comportar. Perpetuidade o direito de propriedade é perpétuo, não tem prazo, não cessa pelo decurso do tempo; o nº 3 do art.298º diz que os direitos de propriedade, usufruto, uso e habitação, enfiteuse, superfície e servidão não prescrevem, mas podem extinguir-se pelo não uso nos casos especialmente previstos na lei; de frisar que são concebíveis casos de propriedade temporária, como o art.1307º nº2 anuncia. Transmissibilidade a possibilidade de transmissão abrange a generalidade dos direitos privados patrimoniais, sejam eles obrigacionais ou reais; tendo em vista a sua importância, não é, porém, excessivo sublinhá-la, referindo-a como característica do direito de propriedade; acresce que há direitos reais intransmissíveis, como é o caso do direito de uso e habitação (art.1488º). Página 9 de 72

10 Modos de aquisição: São referíveis como de resto o faz o art.1316º, os seguintes: contrato, sucessão por morte, usucapião, ocupação e acessão. Usucapião: é a aquisição (de imóveis ou móveis) resultante da manutenção da posse por certo lapso de tempo; quando estudarmos a posse, aprofundaremos esta figura; Ocupação: consiste na apropriação de uma coisa sem dono ou, por outras palavras, na apreensão material de uma coisa sem dono com a intenção de a adquirir; só podem ser ocupadas coisas sem dono. A relevância social da ocupação como modo de aquisição do direito de propriedade é, nos nossos dias, muito baixa. Só as coisas móveis são suscetíveis de ocupação (art.1318º). As coisas imóveis sem dono conhecido consideram-se do património do Estado. O art.1318º inclui ainda nas coisas que podem ser adquiridas por ocupação as coisas perdidas ou escondidas, sendo que, os arts.1323º e 1324º desenvolvem essas hipóteses. Acessão: é a aquisição por incorporação na coisa do objeto do direito de propriedade de outra coisa pertencente a terceiro; os requisitos são dois: a incorporação de uma coisa noutra e a diversidade de titulares das coisas unidas; a incorporação em causa pode resultar de fenómenos naturais ou de facto humano; tanto pode respeitar a coisas móveis como imóveis; segundo a lei é exemplo de acessão natural o acréscimo de terreno de um prédio resultante do depósito sucessivo e impercetível de areias (art.1328º) e é exemplo de acessão industrial a construção em terreno próprio com materiais alheios (art.1339º). Modos de extinção: O direito de propriedade, apesar da sua já referida tendencial perpetuidade, pode extinguir-se. As principais causas de extinção do direito de propriedade são a perda da coisa, o abandono e a renúncia. A perda da coisa é o seu perecimento físico. Em resultado da perda da coisa seu objeto, o direito real extingue-se. Página 10 de 72

11 Quanto ao abandono, a lei refere-se nos arts.1318º e 1397º. No primeiro para dizer que podem ser adquiridos por ocupação as coisas móveis que foram abandonadas. No que à renúncia respeita, há que começar por dizer que o legislador nada diz acerca da possibilidade de renunciar ao direito de propriedade sobre prédios ou de os abandonar. O CC prevê a renúncia como causas de extinção do direito de compropriedade (art.1411º), do usufruto e dos direitos de uso e habitação (art.1472º nº3, 1476º e 1490º) da servidão, do penhor (art.677º), da consignação de rendimentos e dos privilégios creditórios. Antes de abandonar diretamente as dúvidas em causa, vale a pena abordar os conceitos de abandono e de renúncia. A renúncia pode ser definida como negócio jurídico unilateral pelo qual o seu autor extingue um direito de que é titular. O abandono é uma modalidade de renúncia especializada por o negócio consistir não num texto mas numa conduta (exemplo: o lançamento de um objeto para a lixeira). Há ainda que distinguir a renúncia abdicativa da renúncia liberatória. Na primeira a extinção do direito é pura e simples, na segunda a extinção é feita a favor de alguém, não gratuitamente, mas como meio de obter a exoneração de uma obrigação. Sirvam de exemplos de renúncia liberatória a renúncia ao usufruto prevista no art.1472 nº3, a renúncia à compropriedade prevista no art. 1411º e a renúncia ao direito de propriedade sobre prédio onerado com servidão prevista no art.1567º nº4. Quando se discute a possibilidade de renúncia ao direito de propriedade sobre prédios o que está em causa é a renúncia abdicativa e não a renúncia liberatória. A transmissão da propriedade inter vivos Contrato e transmissão da propriedade: O principal meio de transmissão inter vivos do direito de propriedade é sem dúvida o contrato. Do ponto de vista jurídico, porém, a ligação entre contrato e transmissão de propriedade não se dá sempre pelo mesmo modo. Três paradigmas de relação entre o contrato e transmissão inter vivos do direito de propriedade: um sistema em que o efeito transmissivo resulta meramente do contrato que serve de base à operação económica em causa; um sistema em que o Página 11 de 72

12 efeito transmissivo resulta meramente de um ato autónomo do contrato; um sistema em que o efeito transmissivo só se dá pela força conjugada do contrato que serve de base à operação económica em causa com ato autónomo desse contrato. O ato autónomo de transmissão da propriedade que constitui o núcleo do segundo sistema e que integra também o terceiro sistema é tipicamente: no que respeita a bens móveis a entrega da coisa; no que respeita a bens imoveis, a inscrição no registo, a qual pode existir um contrato separado. O segundo paradigma é alemão. Vigora aí o princípio da separação, segundo o qual a transmissão da propriedade é resultado de um negócio real abstrato, autónomo do contrato obrigacional. Esse negócio diz-se abstrato por as suas validades e eficácia serem independentes da validade e da eficácia do contrato obrigacional. Ao primeiro sistema pode chamar-se sistema de título, ao segundo sistema, sistema do modo e ao terceiro sistema de título e modo. No direito português, como já referimos, a regra base, resultante dos arts.408 nº1 e 1317º, alínea a), é a de que a constituição ou transferência de direitos reais sobre a coisa determinada se dá por mero efeito de contrato. Efeitos reais dos contratos e os terceiros: É de notar que a questão do efeito translativo do contrato não interessa apenas às partes, mas também aos terceiros em especial aos credores das partes. Visto o problema deste modo, a principal preocupação a ter em conta é a da publicidade da titularidade dos bens: à comunidade interessa que a titularidade dos bens seja conhecida, nomeadamente para que seja possível assegurar a garantia dos direitos de crédito. Quando esta titularidade depende de algo mais do que um contrato, como, por exemplo, da entrega ou do registo, a certeza é acrescida e os interesses dos credores mais facilmente asseguráveis. As aquisições a non domino: Há na verdade, situações em que os direitos determinam transmissões de propriedade inter vivos por força de atos praticados por quem não é dono da coisa. A Página 12 de 72

13 generalidade desses casos são os casos em que alguém aparenta ser proprietário de um bem móvel e um terceiro o adquire, ou aparenta adquirir, uma coisa a esse proprietário aparente. O nosso direito não consagra tal princípio. Assim, terceiros que se relacionam com quem não é dono de um bem móvel, mas aparentam sê-lo, não adquirem a propriedade do bem. A Compropriedade Noção e natureza A compropriedade é a situação de titularidade plural do direito de propriedade sobre uma coisa (art.1403º). Essa situação dá a cada comproprietário faculdades sobre a coisa no seu todo, mas não sobre partes especificadas da coisa (art.1408º). Os direitos dos comproprietários, como diz o art. 1403º nº2, são qualitativamente iguais, embora possam ser quantitativamente diferentes. Entre nós, para além daquela que dissemos perfilhar (existência de um único direito com vários titulares), as principais teses têm sido as seguintes: existência de vários direitos sobre partes alíquotas do mesmo objeto; a existência de vários direitos sobre o mesmo objeto. Deste modo parece significar que a compropriedade é a contitularidade do direito de propriedade do direito de propriedade. Entre outros, vão nesse sentido os arts.1403º nº1, 1405º nº2 e Principais aspetos do regime: Uso da coisa comum: é possível os comproprietários regularem por acordo o uso da coisa comum; na falta de regulação, todos se podem servir dela, com dois limites: não a empregarem para diferente fim da sua destinação e não privarem os demais de uso similar (art.1406º). Obrigação de comparticipar nas benfeitorias necessárias: é obrigação dos comproprietários contribuírem, na proporção das suas quotas, para as despesas necessárias à conservação ou fruição da coisa comum (art.1411º); Administração da coisa comum: todos têm, salvo acordo em contrário, igual poder para administrar (art.1407º); Página 13 de 72

14 Direito à divisão: é possível convencionar a indivisão, mas só por prazos de cinco anos, não vigorando tal convenção, qualquer comproprietário pode pedir a divisão da coisa (arts.1412º e 1413º); Alienação da quota na comunhão: a alienação da quota está sujeita a preferência por cada um dos demais comproprietários; esse direito de preferência é oponível a terceiros, tendo, pois, carácter real (arts.1408º, 1409º e 1410º); A defesa da propriedade: A propriedade pode ser defendida tanto judicial como extrajudicialmente; o art.1314º é expresso na admissão da defesa por meio de ação direta, nos termos do art.336º. A mais relevante das ações judiciais para defesa do direito de propriedade é a chamada reivindicação, cuja finalidade é a obtenção da restituição da coisa (art.1311º). A ação de reivindicação caracteriza-se, pois, pelo pedido (que é o de restituição da coisa) e pelo fundamento do pedido (que é a titularidade da propriedade). Expropriação, confisco, nacionalização e requisição: O art. 1308º determina que ninguém pode ser privado, no todo ou em parte, do seu direito de propriedade senão nos casos fixados na lei. O art.1310º acrescenta que havendo expropriação por utilidade pública ou particular ou requisição de bens, é sempre devida a indemnização adequada ao proprietário e aos titulares dos outros direito reias afetados. Expropriação designa qualquer modo de privação de um direito patrimonial. Nesta aceção, o termo abarca não apenas a expropriação propriamente dita, mas também outras figuras, como a perda em benefício do Estado, por efeitos de condenação penal, o confisco e a nacionalização. Quanto à nacionalização, o que parece especializá-la dentro da noção ampla de expropriação é o seu objeto: a nacionalização teria como objeto característico as empresas. Seria também característico da nacionalização que a mesma fosse determinada por ato legislativo ao passo que a expropriação por utilidade pública resultaria sempre de um ato administrativo. A ideia de nacionalização não tem um Página 14 de 72

15 conteúdo técnico-jurídico preciso, o conceito envolve uma intenção de mudança do tipo de afetação do bem seu objeto que juridicamente não parece fácil de receber. Relações de vizinhança Considerações gerais: Cada prédio é necessariamente vizinho de outros. Daí a inevitabilidade dos problemas juridicamente designados por relações de vizinhança. A primeira reflexão azada é sobre o caráter não absoluto do direito de propriedade. Pelo menos no que respeita a prédios, é óbvio que não é, nem nunca foi possível caracterizar o direito de propriedade como ilimitado. É, e sempre foi, frequentíssimo os proprietários prediais terem de se relacionar com os proprietários dos prédios vizinhos. A segunda observação destina-se a sublinhar a ligação das relações de vizinhança com as figuras dos atos emulativos e do abuso de direito. A terceira reflexão visa sublinhar as relações reais, no sentido que Oliveira Ascensão deu à expressão: o de relações entre titulares de direitos reais. Em nossa opinião, o conceito em causa não é apto a servir de centro à teorização dos Direitos Reais, mas é, com certeza, uma excelente formulação para os problemas em jogo nas relações de vizinhança. A quarta nota tem por objeto o nexo entre as limitações ao direito de propriedade resultantes das relações de vizinhança e a figura da servidão predial. A quinta nota dirige-se ao caráter tradicional das regras em causa. Essa dimensão tradicional tem repercussões algo contraditórias: por um lado, algumas dessas regras mostram-se hoje pouco úteis, por serem superadas, na sua eficácia prática, por regras administrativas; por outro lado, essas regras estão abertas a novas aplicações, apropriadas aos problemas atuais, nomeadamente os relativos à proteção do ambiente. Página 15 de 72

16 Direito de demarcação: Uma das faculdades tradicionalmente compreendidas no direito de propriedade sobre o prédio é a de demarcação; o proprietário tem direito a exigir o concurso dos proprietários confinantes para a demarcação (art.1353º). Os pressupostos da demarcação são: a existência de dois prédios contíguos, a sua pertença a titulares diferentes e a existência de dúvidas ou divergências quanto às suas linhas divisórias. A demarcação consiste em colocar sinais permanentes das linhas divisórias de prédios contíguos. Um interessado na demarcação que se depare com a recusa de um proprietário confinante em proceder a ela extrajudicialmente pode solicitar que a demarcação seja feita judicialmente. Se um proprietário quiser alterar uma demarcação feita extrajudicialmente, terá de invocar outro direito, por exemplo a anulação do negócio jurídico de demarcação celebrado. Direito de tapagem: Outra das faculdades tradicionalmente reconhecidas ao proprietário é a de tapar no sentido de marcar, valar, rodear de sebes e praticar atos análogos o seu prédio. O CC consagra essa faculdade, limitando-a no que respeita às valas (art.1357º) e às sebes vivas (art.1359º). Direito de plantação: As árvores e os arbustos que tocam mais de um prédio levantam vários tipos de problemas. Raízes, troncos e ramos invasores a regra base (art.1366º, nº1) é a da permissão da plantação de árvores e arbustos até à linha divisória dos prédios. O contraponto da permissão dada pela nossa lei é o direito atribuído ao proprietário cujo prédio seja invadido por raízes, troncos ou ramos de arrancar e cortar essas raízes troncos ou ramos desde que o dono das mesmas não o faça no prazo de três dias. Frutos caídos noutro prédio art. 1367º, o dono da árvore ou arbustos de que os frutos caiam, não perde a propriedade deles e tem o direito a que o dono do prédio onde eles caiam lhe permita fazer a apanha dos mesmos. Página 16 de 72

17 Acessão imobiliária Considerações gerais: Tanto pode ser natural ou industrial. O CC trata da acessão imobiliária natural nos arts. 1327º a 1332º. Os casos mais relevantes serão os do aluvião e da avulsão regulados nos arts. 1328º e 1329º. A acessão imobiliária industrial é tratada nos arts. 1339º a 1343º. Entre eles merece especial relevo o art. 1340º, sobretudo na parte em que estabelece que quem de boa-fé, faz obra em terreno alheio tem o direito a adquirir esse terreno se o valor que as obras tiverem trazido à totalidade do prédio for maior do que o valor que o mesmo tinha antes. O art. 1339º trata de obras, sementeiras e plantações em terreno próprio com materiais alheios. Os arts. 1340º e 1341º tratam de obras, sementeiras e plantações em terreno alheio, distinguindo várias sub-hipóteses em função de: o autor da incorporação estar de boa-fé; o valor acrescido ser igual, maior ou menos que o valor do terreno. Quem, de boa-fé, faz obra em terreno alheio, tem o direito a adquirir esse terreno se o valor das obras que fez for maior quo valor que o prédio tinha antes das mesmas 1340/4. Nestes casos, há que distinguir se o valor acrescentado é superior, igual ou menor que o valor do terreno antes da incorporação: 1. Se for menor: as obras, sementeiras ou plantações ficam a pertencer ao dono do terreno, cabendo a este indemnizar o autor da incorporação pelo valor das mesmas ao tempo da incorporação nº3. 2. Se for maior: o autor da incorporação pode adquirir o terreno, pagando o valor que o mesmo tinha antes das obras nº1. 3. Se for igual: licitação entre o dono do terreno e o autor da incorporação nº2. Se o autor das obras estiver de má-fé, ou seja, conhecer o carácter alheio do terreno, o dono do terreno tem direito à sua escolha de: Ficar com a obra, pagando o valor calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa. Página 17 de 72

18 Exigir que a incorporação seja desfeita `custa do autor da incorporação. 1342º: obra ou sementeira com materiais alheios em terreno alheio. NOTA: dono dos materiais não tem de ser o dono do terreno. Cabem ao dono dos materiais os direitos conferidos no artigo 1340º ao autor da incorporação, esteja o dono dos materiais de boa ou má-fé. Havendo culpa do dono dos materiais, o seu direito é só de receber o valor dos mesmos segundo as regras do enriquecimento sem causa, devendo repartir esse valor com o autor da incorporação 1342/2. Autor da incorporação não tem direito nenhum, a não ser neste último caso. 1343º: no decurso da construção em terreno próprio, alguém prolonga, de boa-fé, o edifício por uma parcela do tereno alheio. Se, num prazo de três meses, o dono do terreno ocupado não se opuser, o autor da ocupação pode adquirir a propriedade da parcela em causa, pagando o respetivo valor e reparando o prejuízo causado (Ex. desvalorização do resto do terreno). Se houver reclamação, o autor da construção deverá, a contrario, destruir o que tiver edificado. DIVERGÊNCIAS DOUTRINÁRIAS: A SUPERFÍCIE CEDE SEMPRE PERANTE O SOLO: O QUE SE CONSTRUIR NO TERRENO PERTENCE AO PROPRIETÁRIO DO TERRENO PRINCÍPIO ROMANÍSTICO. Artigo 1340º: solução não é unanime, pois contrarie este princípio superficies solo cedit. Será que isto é justo e faz sentido em todos os casos? O artigo interpretado literalmente levaria a soluções absurdas: Contrato de arrendamento que permite a construção, não faz sentido que depois o inquilino venha dizer que é dele. Assim como não faz sentido que um empreiteiro contratado para construir vem de pois reivindicar o terreno. Página 18 de 72

19 ASSIM, quer doutrina quer Jurisprudência não tomam o preceito à letra. A interpretação do artigo deve ser muito restritiva o caminho para o resultado varia. Através de um confronto entre o regime da acessão e das benfeitorias a doutrina assenta essa restrição. Esta em causa a fronteira entre a acessão e as benfeitorias. Benfeitorias: possuidor que detém materialmente a coisa pode ser indemnizado se fizer melhoramentos nas coisas. 216º º e seguintes Eventual indemnização é uma mera compensação pelo custo das benfeitorias, não havendo qualquer poder de aquisição do terreno. Doutrina: só podemos ir para o 1340º quando não é aplicável o regime das benfeitorias. Quando aplicar um ou outro? Posição 1: algumas decisões jurisprudenciais vão no sentido de só poder haver acessão quando as obras são feitas por quem não tinha uma relação jurídica anterior com a coisa beneficiada, sendo aplicado o regime das benfeitorias quando tal relação exista. o Ex. Anterior do arrendatário; caso do empreiteiro com contrato de empreitada nunca poderiam adquirir por acessão, por haver essa relação anterior com a coisa beneficiada. o Antunes Varela e Pires de Lima Posição 2: Manuel Rodrigues e Manuel de Andrade. o Só há acessão quando há uma obra inovadora e transformadora da substância da coisa. o Ou seja, o regime da acessão não é aplicável quando a obra é qualificável como benfeitoria, que consistiria em simples melhoramentos da coisa. Posição 3: Critério que cumula os dois primeiros: Página 19 de 72

20 o Só há acessão se houver uma obra inovadora e transformadora da substancia da coisa se feita por alguém que não tinha uma relação jurídica anterior com a coisa beneficiada. NOTA: letra da lei não permitia nada disto, mas a jurisprudência tem o sentido de justiça presente e esta sempre a fazer interpretações restritivas (sem base legal forte). Há que encontrar caminhos que permitam a restrição do âmbito de aplicação do artigo. NOTA1: a possibilidade de acessão está excluída nos casos em que o proprietário do terreno tenha comparticipado na obra. Professor prefere a posição de uma interpretação o mais restritiva possível. O brocado latino é que faz sentido. Problemas levantados pelo artigo 1340º: 1340º: imaginando que existe mesmo acessão esta incide sobre todo o prédio ou a parte do terreno ocupado? 1340º: aquisição é de todo o prédio. Mas há jurisprudência (law in action) contra a letra da lei que diz que é possível adquirir só a parte ocupada e não todo o prédio. Isto contorna as normas que impõem o fracionamento dos prédios. A tendência natural é para haver fracionamento, o objetivo é evitar esta tendência, evitar o aparecimento de minifúndios. Daí que Rui Pinto Duarte considere que a orientação jurisprudencial dominante não seja a correta, pois prejudica os proprietários e favorece a fragmentação dos prédios, para além de não ter suporte na letra da lei. A aquisição é automática ou trata-se de um direito potestativo dependente de uma declaração negocial? Perante a letra da lei, é mais fácil defender que é automático. Posição também sustentada por pires de lima e Antunes Varela. Outra parte da Doutrina defende que há uma necessidade de declaração negocial do autor das obras-defende que há um direito potestativo. Página 20 de 72

21 Assim, o que fazer quando não se exerce o direito potestativo? Há alguma alternativa ao direito de adquirir? o Ou adquire ou não tem nenhum direito ou o Assumir que a não-aquisição configura uma lacuna: 1341º -para a obra feita de má-fé, em que o seu autor tem sempre direito a algo, embora à escolha do dono do terreno. 1340/3: obra feita de boa-fé em que o valor acrescentado é inferior ao valor do prédio antes das obras. Se não quiser o terreno, mas quiser ser indemnizado? Lei não responde diretamente, temos de fazer uma analogia e tentar sustentar que quem fez a obra tem direito a compensação, recorrendo por exemplo à figura do enriquecimento sem causa. Qual o valor a pagar pela aquisição? Valor do imóvel anterior à obra Valor do imóvel anterior à obra, mas atualizado (pois os processos em tribunal demoram muito tempo) mercado imobiliário pode valorizar exponencialmente. Valor atualizável em função da depreciação da moeda Rui Pinto Duarte Valor atual do imóvel Fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos: O fracionamento da propriedade é uma tendência histórica facilmente comprovável. Desde há dezenas de anos, o estado tenha formulado medidas não apenas no sentido de evitar esse fracionamento como também no de promover a reconfiguração das propriedades, sobretudo pela aglutinação dos prédios de cada indivíduo que não atinja a dimensão mínima desejada o chamado emparcelamento. Algumas regras consagradas no CC: proibição do fracionamento dos terrenos aptos para cultura em parcelas de área inferior à fixada como superfície mínima arts.1376º, 1377º e 1379º; atribuição aos proprietários de prédios de área inferior à unidade de cultura de direito de preferência na alienação, a quem não seja titular de Página 21 de 72

22 prédio confinante, de prédios confinantes de área também inferior à unidade de cultura, arts. 1380º e 1381º. A propriedade horizontal, âmbito de aplicação Referimos sempre a propriedade horizontal a edifícios. Na verdade, no art. 1414º resulta apenas que podem ser submetidos ao regime de propriedade horizontal edifícios isoladamente considerados, mas do art. 1438º A resulta também que podem ser submetidos ao mesmo regime conjuntos de edifícios contíguos, funcionalmente ligados entre si, pela existência de partes comuns afetadas ao uso de todas ou algumas unidades ou frações que os compõem. Será de prevenir que nem todos os edifícios podem ser constituídos em propriedade horizontal: a lei (arts. 1414º e 1415º) exige que as partes dos edifícios destinadas a constituírem frações autónomas tenham condições de ser unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria para a parte comum do prédio ou para a via pública. Partes comuns e frações autónomas: A existência de propriedade horizontal implica a existência de frações autónomas e de partes comuns. A lei determina que certos elementos do prédio sejam obrigatoriamente partes comuns (art nº1). Um pátio ou jardim que, pela sua situação, se destine a ser usado pelos utilizadores de uma fração autónoma sem que, contudo, se verifique a exclusividade referida na alínea em causa (alínea e) do art nº2) poderá ser considerado, apesar dessa não exclusividade, como parte integrante dessa fração, se houver elementos nesse sentido. É de dizer que do elenco de partes necessariamente comuns, constante do art nº1, e da presunção de caráter comum de outros elementos dos prédios constante no nº2 do mesmo artigo não resulta a resolução de todos os problemas que podem surgir quanto à qualificação de certos elementos dos prédios submetidos a propriedade horizontal. Eis alguns exemplos das dúvidas que se podem suscitar: as fachadas e os revestimentos exteriores dos edifícios são necessariamente comuns? A alínea a) do art. 1421º diz que são comuns as paredes-mestras e todas as restantes Página 22 de 72

23 que constituem a estrutura do prédio; quais as instalações de água, eletricidade e de outros serviços que são gerais, para efeitos da alínea d) do nº1 do art. 1421º? A lei permite que o título constitutivo afete ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns (art. 1421º nº3). Exemplo óbvio de objeto possível de tal permissão são os terrenos de cobertura (art nº1 b)). Título constitutivo e regulamento: A propriedade horizontal é estabelecida por um documento que tem de especificar as partes do edifício que correspondem às várias frações e atribuir um valor relativo a cada fração (art. 1418º nº1). O título constitutivo pode conter um regulamento do condomínio (art. 1418º nº2). Algumas dúvidas que podem surgir: é possível alterar o regulamento que conste do título constitutivo por mera maioria ou é necessária, para tanto, a unanimidade? Nesse caso temos dois artigos que consagram posições distintas (art. 1419º nº1 e o art. 1432º nº3); é possível o regulamento estabelecer maiorias mais exigente que as da lei, nomeadamente para efeitos do art. 1422º nº3 e do art. 1425º nº1? E menos exigentes? A favor disso joga o princípio da autonomia privada contra joga um certo entendimento da tipicidade dos direitos reais; é possível o regulamento dispor sobre outras matérias que não o uso, fruição e conservação das partes comuns, nomeadamente sobre o funcionamento da assembleia de condóminos e o exercício do cargo de administrador? Dos artigos 1418º e 1429º A retirar-se-ia que não, contudo o art. 1435º nº4 refere que o regulamento pode conter outras matérias. Natureza do direito de condomínio: A propriedade horizontal consiste na existência de uma pluralidade de direitos de propriedade sobre um prédio onde exista um edifício, incidindo cada um de tais direitos, isoladamente, sobre uma parte especificada do prédio. Parte da Doutrina sustenta que a propriedade horizontal é mesmo a soma de duas situações jurídicas distintas: propriedade individual sobre as frações autónomas e compropriedade das partes comuns. A diferença entre a propriedade horizontal e a compropriedade resulta da comparação dos poderes dos condóminos com os poderes dos comproprietários. Página 23 de 72

24 Merece talvez figurar em primeiro lugar a referência aos poderes dos condóminos sobre as frações autónomas. Na expressão da lei cada condómino é proprietário exclusivo da fração que lhe pertence (art. 1420º nº1); como vimos, na compropriedade nenhum dos contitulares tem qualquer direito sobre qualquer parte especificada da coisa. Em segundo lugar, avulta a indivisibilidade da propriedade horizontal (art.1423º), contraposta à divisibilidade da compropriedade (art e 1423º). Em terceiro lugar são diferentes os poderes dos comproprietários e os poderes dos condóminos relativamente às partes comuns. Em quarto lugar, os condóminos, ao contrário dos comproprietários, não gozam do direito legal de preferência na alienação dos objetos dos direitos pelos outros condóminos (art. 1423º e 1409º). Constituição: A propriedade horizontal pode resultar de negócio jurídico, usucapião, decisão administrativa e decisão judicial proferida em ação de divisão de coisa comum ou processo de inventário (art.1417º nº1). Em qualquer caso o título constitutivo tem de (art.1418º nº1): especificar as partes do edifício ou edifícios correspondentes às várias frações; fixar o valor relativo de cada fração, em percentagem, do valor total do prédio. Para além disso o título constitutivo pode ainda (art.1418º nº2): atribuir fins às frações e às partes comuns; estabelecer um regulamento do condomínio; estabelecer um compromisso arbitral. Direitos e obrigações dos condóminos: Os principais direitos dos condóminos são os seguintes: o direito sobre a fração autónoma (art. 1414º e 1420º nº1); o direito sobre as partes comuns (art nº1); o direito de participar na administração do condomínio (arts. 1430º e ss.); o direito de promover reparações indispensáveis e urgentes das partes comuns (art.1427º); o direito de, em caso de destruição do edifício ou de parte dele que represente três quartos ou mais do seu valor, exigir a venda do prédio e participar na partilha do produto da venda (art. 1428º nº1). As principais obrigações dos condóminos são as seguintes: afetar a sua fração apenas no fim a que esteja destinada (art. 1422º nº2 c)); suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e para os serviços de interesse Página 24 de 72

25 comum (art.1424º); no que respeita aos condóminos não residentes no prédio, comunicar o seu domicílio ou o do seu representante (art. 1432º nº9); contribuir, em proporção do valor das frações, para as despesas com obras que não sejam mera conservação (art. 1426º); efetuar seguro contra incêndio da fração autónoma e das partes comuns (art. 1429º); contribuir para o fundo de reserva do condomínio; respeitar o título constitutivo (art. 1422º nº2 d)); não praticar quaisquer atos ou atividades que sejam proibidos por deliberação da assembleia de condóminos aprovada sem oposição (art. 1422º nº2 d)); não prejudicar, por ação ou omissão, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422º nº2 a)). Obras inovadoras: O art. 1422º nº3, diz que as obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas mediante autorização prévia dos condóminos, deliberada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Já o nº2 do mesmo, como vimos, diz que é vedado aos condóminos, prejudicar, nomeadamente com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica e o arranjo estético. Aparentemente, desta parte do nº2 do art. 1422º resulta, assim, que nenhuma maioria pode impor um prejuízo de tal tipo. Ou seja, condóminos minoritários podem opor-se a deliberações de autorização de modificação da linha arquitetónica ou do arranjo estético com fundamento em que a modificação em causa prejudica aquela linha ou arranjo. A ideia de prejuízo invocada na alínea a) do nº2 do art. 1422º parece diversa da ideia de modificação invocada no nº3 do mesmo artigo. O art. 1425º trata de obras inovadoras não sendo claro se apenas abrange as obras nas partes comuns ou também as obras na frações autónomas. O nº2 do artigo refere-se especificamente às partes comuns. Será que isso quer dizer que o nº1 abrange as obras nas frações autónomas e portanto, que as obras inovadoras nas frações também dependem de autorização dos condóminos, deliberando por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio? A doutrina encontra-se dividida. Pires de Lima e Antunes Varela: só as obras inovadoras nas partes comuns dependem da autorização dos condóminos vai mais de encontro com a prática em Portugal. Página 25 de 72

26 Rui Vieira Miller sustenta o contrário. A Maioria doutrinária defende que se podem fazer quaisquer obras na fração autónoma desde que estas não afetem partes comuns. Rui Pinto Duarte considera que o artigo 1425º, quer nº1 quer nº2, só regula obras nas partes comuns. O que acrescenta o nº3 do art. 1422º relativamente ao nº1 do art. 1425º? Não serão todas as obras previstas no nº3 do art. 1422º inovações para efeitos do art. 1425º só abrange as partes comuns e que o nº3 do art. 1422º tem em vista apenas as frações autónomas? Inclinamo-nos a pensar que sim. Alteração do título constitutivo: As alterações ao título constitutivo têm de merecer o acordo de todos os condóminos (art. 1419º nº1). São exceções a esta regra: as alterações consistentes na junção de duas ou mais frações do mesmo edifício (art. 1422º A nº1,4 e 5); as alterações consistentes na divisão de uma fração. Todas as alterações ao título constitutivo têm de ser formalizadas por escritura pública (arts. 1419º nº1 e 2 e 1422 A nº 4 e 5). Administração do condomínio A lei diz que a administração das partes comuns compete à assembleia de condóminos e a um administrador. Administrador compete à assembleia de condóminos elegê-lo e exonerá-lo (art.1435º nº1,2,3). São elegíveis para o cargo não apenas os condóminos mas também terceiros (art.1435º nº4). O período de funções é de um ano que pode ser renovável (art. 1435º nº1). Na maioria dos prédios em propriedade horizontal, as funções de administrador são exercidos pelos vários condóminos rotativamente e sem remunerações. Cabe ao administrador representar os condóminos na medida do seu interesse comum. A lei atribui ao administrador legitimidade para agir em juízo quer contra terceiros quer contra condóminos (art. 1437º nº1). Dos actos do administrador cabe recurso para a assembleia. Página 26 de 72

27 As principais funções do administrador são as elencadas no art. 1436º. Assembleia dos Condóminos É o órgão representativo de todos os condóminos, onde manifestam as opiniões sobre matérias que a lei remete para a Assembleia. É o órgão principal, não por ser o órgão que mais atua, mas por ser o órgão que toma as decisões mais importantes, que se podem impor às do Administrador, se for preciso. Art. 1430º/2 CC Cada um dos condóminos tem tantos votos quanto o valor da sua fração. Não contribuem todos na mesma forma na constituição das maiorias. A Assembleia deve reunir pelo menos uma vez por ano, na primeira quinzena de Janeiro. No entanto, não há sanção para o facto de não ocorrer em Janeiro. Deve, nela, ser aprovado o orçamento para o ano que se inicia. Existem matérias que a lei reserva para a Assembleia de condóminos. Nessas, o Administrador não pode decidir. Por iniciativa dos condóminos, a Assembleia pode decidir sobre todas as matérias. Existem matérias que o Administrador deve tratar art. 1436º - mas, nada disso implica que a competência seja retirada à Assembleia. Art. 1438º CC - Não há matérias sobre as quais a Assembleia não possa decidir; pode decidir sobre tudo! Mesmo que a matéria em causa não esteja legalmente prevista nas matérias de competência reservada. Art. 1432º CC Para funcionar, a Assembleia tem de ser convocada. Quem é que pode convocar? R: o Administrador art. 1431º/1 + art. 1431º/2 CC ou pelos condóminos que representarem pelo menos 25% do capital investido. Há ainda uma terceira hipótese, a do art. 1438º CC. Art. 1432º CC Convocação e funcionamento da Assembleia. Como acontece em todas as reuniões, existe um quórum. Art. 1432º/3 CC Só há possibilidade de votar deliberações, quando está presente a maioria dos condóminos; os casos especiais correspondem às maiorias qualificadas. Propriedade Fiduciária A propriedade fiduciária existe nos casos em que a atribuição do direito de propriedade a determinado sujeito cumpre uma função limitada. Página 27 de 72

28 São aqueles casos em que se atribui o direito de propriedade a uma pessoa, não para ela exercer o direito na sua plenitude, mas para que o direito exerça na sua esfera jurídica uma função limitada. Essa função pode ser: De garantia; De mandato. A fidúcia suscita problemas jurídicos porque constitui a negação do próprio direito de propriedade, funcionalizando a propriedade para que ela cumpra com determinadas funções. A fidúcia dita ao proprietário que só pode agir de determinada maneira, de acordo com a função que ele cumpre. Uma das formas típicas da fidúcia é a trust (Direito comparado, na comparação com o Direito Common Law). De acordo com o Direito Common Law, a propriedade está atribuída a uma determinada pessoa, o trustee. Só que, de acordo com as regras, essa propriedade que é exclusiva, está limitada em função do beneficiário, o beneficiary. Em muitos casos, o próprio proprietário é o beneficiário. A trust surgiu naquelas situações/épocas históricas em que os homens, ao irem para a guerra, atribuíam a administração e conservação a outra pessoa. A propriedade é do guerreiro, mas o beneficiário é o administrador. O beneficiário é, assim, proprietário, mas detém uma propriedade limitada. Se houver abusos, o beneficiário é, por isso, punido. Em vez de se imporem limitações, impendem-se sobre a pessoa um conjunto de obrigações, que, por sua vez, é que irão limitar o exercício do direito de propriedade da pessoa. Assim, a propriedade fiduciária é uma criação de confiança entre estes dois sujeitos, porque assegura-se ao proprietário pleno que o proprietário fiduciário não possa alienar a coisa; se alienar, é punido e a coisa pode ser exigida de volta. Usufruto É mais um dos Direitos Reais de gozo. É um direito de gozo menor. Página 28 de 72

29 Os direitos de gozo menores continuam a ser DR e direitos de gozo, mas são menores, precisamente porque, comparativamente à propriedade, só incluem alguns poderes e faculdades previstos para a propriedade. Só são direitos reais de gozo aqueles que a lei prevê como tal Art. 1306º CC. Este artigo não me proíbe que crie outras formas de direitos de gozo, mas esses direitos terão eficácia puramente obrigacional. Art. 1439º e ss. O usufruto é temporário (2ª característica), contrariamente à propriedade, que se presume eterna. Carácter transitório. O usufruto não permite alterar a forma ou substância da coisa (3ª característica). O usufrutuário recebe a coisa, mas terá de voltar a entrega-la ao proprietário sem que esteja alterada a forma ou substância da coisa. Não implica obrigação de conservação. O usufruto nunca existe sozinho. Incide sempre sobre uma determinada coisa, em simultâneo com um direito de propriedade. O direito de propriedade nunca se extingue quando o usufruto é criado. A propriedade mantém-se sempre ( Nua propriedade designa-se assim, porque a propriedade está despida de todas as suas características de gozo). NOTA: a transmissão da propriedade não afeta direitos reais menores. Art. 1440º CC A constituição do usufruto só pode ser feita pelo proprietário, porque só ele tem coisa suficiente para dar esse direito. Assim, o contrato, que constitui uma forma de constituição, é um contrato celebrado entre o proprietário e o usufrutuário. Usufruto simultâneo quando temos mais do que uma pessoa como usufrutuário. Mais do que um usufrutuário, sobre a mesma coisa. Regem-se pelo regime da compropriedade. Usufruto sucessivo Aqui, não há usufrutuários simultâneos. Há usufrutuários que se sucedem. Ex.: quando A constitui o usufruto em B, C, D e E, pode constituí-lo de Página 29 de 72

30 forma sucessiva, ou seja, B, C, D e E serão usufrutuários exclusivos em determinados períodos de tempo. O primeiro usufrutuário será o B, o segundo será o C, o terceiro será o D, etc Direitos do usufrutuário (Art. 1446º e ss) É deixada para a autonomia privada a possibilidade de as partes regularem a forma como as partes exercem os direitos de usufruto e propriedade, desde que se respeitem os requisitos/características do art. 1439º CC. Se não forem respeitados, viola-se o art. 1306º CC. Regime do art. 1445º CC. Mas, em geral, o que é que o usufrutuário pode fazer? Pode dispor do seu direito (juridicamente, não materialmente). O seu direito é transmissível, mas não a coisa. Art. 1444ºCC. Ou seja, o usufrutuário pode dispor do seu direito (o usufruto), mas não da propriedade. Pode dispor sem autorização do proprietário, a não ser que haja requisito de autorização no título constitutivo ou na Lei. Art. 1444º/2 CC Ou seja, se A, usufrutuário, transmitir o seu direito a B, e foram provocados danos na coisa por culpa do novo usufrutuário, tanto B como A são responsáveis pelos danos perante o proprietário da coisa. São corresponsáveis! Se o dano não foi culpa de B, mas de A, só A será responsável perante o proprietário. Obrigações do usufrutuário (Art. 1468º e ss.) Quais as principais obrigações? Art. 1468º CC o dever de relacionar permite que, no final do direito do usufruto, se consiga perceber se todas as coisas são devidamente restituídas. Se, no final, as coisas não forem restituídas como deve ser, o usufrutuário deve indemnizar o proprietário. A caução é, então, uma garantia. Esta caução deve ser restituída ao usufrutuário se as coisas forem devidamente restituídas; deve servir como indemnização em caso de restituição indevida; Art. 1472º CC dever de conservação. Para além das obrigações deste capítulo, há as que vêm de trás: O usufrutuário tem de agir como bom pai de família, atendendo aos interesses do proprietário; nunca pode alterar a forma e substância da coisa; se o título constitutivo assim o referir, deve respeitar o destino económico da coisa. Página 30 de 72

31 Extinção do usufruto Sendo um direito temporário, irá extinguir-se. (Art. 1476º CC e ss). Morte do primitivo usufrutuário (caso o usufruto seja vitalício) ou decurso do prazo, caso não seja vitalício. Reunião: quando se reúne na mesma pessoa o direito de propriedade e o direito de usufruto. Não exercício do usufruto durante 20 anos. Ver 298º/3. Perda total da coisa usufruída. o Se houver lugar a indemnização, o usufruto passa a incidir sobre a mesma 1480º º. Artigo 1478º: quando o usufruto incidir sobre uma exploração agrícola e cessar antes de uma colheita cujos frutos o usufrutuário já tenha alienado, a contrapartida da alienação cabe ao proprietário, deduzida das despesas de produção a que o usufrutuário tem direito. Proprietário substitui o ex-usufrutuário, não ficando com a simples posição de seu credor, pois, na maioria dos casos, no momento da alienação já houve um pagamento parcial dos frutos. Efeito da extinção do usufruto sobre o contrato de locação, quando o locador seja o usufrutuário 1051/1)c) /1/b). caducidade do contrato de locação. Ver Uso e habitação (Arts. 1484º e ss) Uma coisa é o direito de uso; outra coisa é o direito de habitação. São dois direitos diferentes. O direito de uso recai sobre quaisquer coisas; o direito de habitação recai apenas sobre uma habitação. São direito diferentes porque, embora tenham igual natureza, têm objetos diferentes. O direito de habitação é uma espécie de direito de uso. Art. 1484º/1 CC descrição do direito de uso. Daqui, conseguimos extrair as características fundamentais: É um direito que recai sobre coisa alheia; ou seja, que recai sobre a propriedade de outrem mas, qualquer dos direitos menores recai sobre Página 31 de 72

32 coisa alheia, porque implica a existência prévia do direito de propriedade; estão em causa as faculdades de uso e fruição uma característica que aproxima o uso do usufruto. O usufrutuário goza e usufrui plenamente da coisa; o usuário goza da coisa, mas apenas em condições limitadas. Esta é a grande diferença entre usufruto e uso. O usuário apenas pode gozar da coisa na medida das necessidades ; Art. 1486º CC ajudam-nos a perceber que necessidades estão em causa. Neste caso, são as necessidades pessoais. Quando a lei remete para as necessidades pessoais, remete para um critério abstrato. Por isso, para saber quais são as necessidades pessoais, devemos ter em conta cada caso concreto avaliando a sua condição social. Estas necessidades sociais não podem implicar condições relacionadas com a atividade profissional. O que estamos a procurar conciliar é o direito de propriedade e o direito de uso. Por isso, pretende encontrar-se um critério de previsibilidade. Pretende-se, com isso, encontrar uma fronteira entre os dois direitos, para que o proprietário possa criar expectativas quanto à previsibilidade da conduta do usuário. O proprietário espera determinados comportamentos do usuário, que corresponderão à sua condição social. O que não pode acontecer é que o usuário muda a sua condição social pelo facto de, agora poder usar determinada coisa. Não pode mudar a sua condição social com base nesse fundamento. Mas, pode mudar a sua condição social por si mesmo. Isso é-lhe permitido. Direito de superfície (art. 1524º e ss.) Art. 1524º CC Quando temos direito de superfície, temos duas propriedades a incidir sobre um imóvel: temos a propriedade do solo fundeiro e a propriedade do edifício superfície. Na superfície podemos ter uma obra ou uma plantação. Assim, existe um proprietário sobre o solo, e um proprietário sobre o direito de superfície. O direito de superfície é limitativo do direito do fundeiro, mas coexistem. O direito de superfície, é o poder que se confere a uma pessoa de constituir uma obra ou constituir uma plantação em terreno alheio. O direito de superfície pode ser constituído quando a obra ou plantação já existem ou quando a obra ou a plantação ainda não existem. Página 32 de 72

33 Por isso é que o direito de superfície é o direito de construir (caso a coisa não exista) ou de manter (caso a coisa já exista). Momento de constituição do direito de superfície. Para construir a coisa que pretende, implica que já tenha o direito de superfície na sua esfera jurídica. Do ponto de vista jurídico, falar de dois direitos de propriedade diferentes e autónomos não é correto. Porque, quando o titular de direito de superfície quer construir, não pode fazê-lo como e quando bem entender. Constituição da superfície: Contrato; testamento; usucapião. (art. 1428º) Também pode ser constituído no momento em que as obras ou plantações já existem, ou no momento em que ainda não existem, sem que seja transmitida a propriedade do solo. Vigora apenas o direito sobre a construção. O proprietário do terreno tem de consentir o acesso ao prédio e à plantação. (art. 1529º). A constituição da superfície pode ser onerosa ou gratuita. O mesmo acontecia com o usufruto, uso e habitação. (art. 1530º). Extinção (arts e ss) Art. 1536º/1 CC elenco das causas de extinção da superfície. Algumas destas causas de extinção são comuns a outros direitos reais melhores. Ex.: alínea c); alínea d) Confusão; alínea e) princípio da inerência; alínea f). Nenhuma destas alíneas é específica da superfície. Quando se extingue a superfície, o que acontece é que a propriedade expande o seu direito de propriedade, passando a voltar a poder exercer o seu direito de forma plena e exclusiva. O titular do direito de superfície pode, regra geral, fazer tudo aquilo que quiser à obra ou à plantação. Só não pode prejudicar o exercício do direito de fumeiro pelo titular do direito do solo. O proprietário pode receber as obras ou plantações meramente como consequência da extinção da superfície. O ordenamento jurídico não tutela qualquer proteção do proprietário do solo sobre as coisas. Protege-se o proprietário de superfície. Art. 1538º/2 CC. Na outra situação, parte-se do princípio que as coisas existem na superfície no interesse do superficiário e do proprietário do solo. Assim, qualquer deterioração que ocorra nas coisas, o proprietário do solo deve ser indemnizado. Art. 1538º/3 CC. Página 33 de 72

34 Servidões (arts e ss.) Para que exista servidão, é preciso que existam dois prédios. É aquilo que onera um prédio em benefício do outro. Um dos prédios será o dominante, o outro será serviente. Art CC por intermédio têm de ser utilidades que o prédio dominante propicia ao seu proprietário. Não pode ser uma utilidade em abstrato; é preciso ser uma utilidade que, em concreto, irá beneficiar o proprietário do prédio dominante. Art. 1545º CC princípio da inseparabilidade as servidões beneficiam e oneram prédios. Por isso, são inseparáveis do prédio. Na situação do exemplo acima, se se recusa a servidão, recusa-se a própria propriedade do prédio serviente. A propriedade é inseparável da servidão. Art. 1546º CC princípio da indivisibilidade a servidão é una. Mantém-se una independentemente da divisão do prédio serviente ou do prédio dominante. As servidões podem ser: aparentes aquelas que envolvem um qualquer nível de perceção por terceiros. No exemplo, a observação dos prédios permite concluir que há ali uma servidão; não-aparentes aquelas cuja observação não permite percecionar que ali existe uma servidão. Podem também ser: Legais arts. 1550º e ss. Voluntárias Arts. 1547º e ss. Exemplo: Os prédios 1 e 2 são propriedade de A. A precisava de aceder ao prédio 2 e, por isso, fazia-o regularmente. Não há servidão. No entanto, quando vende o prédio 2 ao proprietário B, e A continua a ter de passar pelo prédio 2 e vice-versa, essa faculdade é também transmitida ao B. Transmite-se a servidão, que passa a existir nesta situação. Só as servidões aparentes é que podem ser constituídas por usucapião. Porque só se sabe se a servidão existe há x tempo quando é observável, quando é percetível por terceiros. Caso contrário, nunca pode ser declarada. Página 34 de 72

35 Exercício das servidões (arts e ss) Extinção (arts e ss) Existem mais DR menores para além dos previstos no CC. Estão em legislação extravagante. DR de habitação periódica DL 275/93, 5 de Agosto 1ª ideia da tipicidade (v. Páginas anteriores) 2ª ideia o que a lei nos dá é um elenco de direitos, com elementos essenciais. Uma vez verificados os elementos, podem ajustar-se ainda mais os DR. O princípio da tipicidade só obriga, para que haja eficácia real, que se respeite os elementos essenciais. 3ª ideia Respeitados os elementos essenciais, é o título constitutivo que passa a valer. Os títulos só não podem: alterar estes elementos, e contrariar quaisquer imposições do legislador. Na omissão do título, temos de recorrer ao regime supletivo que a lei estabeleceu. A não estipulação do título não implica o vazio! 4ª ideia o regime que a lei prevê para cada DR menor, é um regime complexo, virado para a resolução de muitos problemas concretos. Por isso, é importante conhecer os regimes para conhecer, não as soluções, mas os problemas quando nos são apresentados. Direitos Reais de Garantia Não estão regulados no Livro III, mas no Livro II. Porque estes correspondem às garantias especiais das obrigações. Toda a obrigação tem garantia geral; a esta podem, ou não, somar-se garantias especiais. Garantia geral conjunto de meios que o ordenamento jurídico põe à disposição do credor pelo simples facto de ele ser credor. Toda a situação jurídica tem uma garantia associada. Aquilo que é tutelado pelo Direito tem garantias. As garantias são gerais quando assistem a todos os credores. art. 601º e ss. O CR está estruturalmente dependente da satisfação de um interesse por outro sujeito. Página 35 de 72

36 Quando o devedor não colabora, o meio jurídico disponibiliza meios/instrumentos ao credor para satisfazer o seu interesse recorrendo ao património do devedor que entra em incumprimento. Estes instrumentos das garantias gerais, todos os credores têm os mesmos instrumentos. Estes assistem de igual forma a todos os credores. As garantias especiais são aquelas que as partes ou a lei fazem acrescer às garantias gerais. Não assistem de igual forma a todos os credores; permitem que um ou outro credor tenha mais meios que os façam destacar dos restantes credores. Estas garantias pretendem aumentar a proteção do credor e aumentar a expectativa da satisfação do seu interesse. A forma como esta proteção aumenta pode assumir duas formas distintas: garantias pessoais e garantias reais. De acordo com a garantia geral das obrigações, esta tem um limite, e este limite é património do devedor aquilo que responde em última instância é o património do devedor art. 601º + 817º + 818º. Principais garantias reais Art. 656º consignação de rendimentos; art. 666º penhor; art. 686º hipoteca; art. 733º e ss; art. 754º e ss; art. 409º reserva de propriedade. O que é que distingue o penhor e a hipoteca? R: o seu objeto. art. 686º CC definição da hipoteca incide sobre coisas imóveis e equiparadas (aquelas coisas móveis sujeitas a registo, regra geral). art. 666º CC definição de penhor incide sobre coisa móvel, créditos ou outros direitos não suscetíveis de hipoteca. Hipoteca (art. 686º e ss) Existe um conjunto de disposições que são gerais, para todas as hipotecas, e um conjunto de disposições especiais, que só podem ser aplicadas a algumas hipotecas. Existem três formas de hipoteca art. 703º: hipoteca legal; hipoteca judicial art. 710º a 711º; hipoteca voluntária art. 712º a 717º. Regime geral - Art. 686º definição de hipoteca e de garantia real de obrigações. Temos a noção de garantia real e a distinção do regime da hipoteca. Página 36 de 72

37 Art. 688º para além de definir o objeto, diz-nos que a hipoteca onera sempre um direito. A situação jurídica de base é qualquer direito real sobre bens imóveis, que seja transmissível (como a propriedade ou usufruto). Se o direito que se tem não é transmissível, não se pode constituir hipoteca sobre a coisa que corresponde a esse direito. Enquanto a hipoteca não é executada, a propriedade mantém-se una. Quando há execução, obriga-se a que a coisa, que não era autónoma, se torne como tal, para não se afetar o direito de propriedade de outros. Assim, se não estamos na execução, a hipoteca só exige que a coisa seja autonomizável. Se a coisa não se tornar autónoma antes do momento de execução, irá alienar-se direito de outra pessoa e, por isso, será uma venda de coisa alheia. Quando há execução por hipoteca, o terceiro que executa torna-se titular do direito hipotecado, porque na hipoteca o que se executa não é o bem; é o direito sobre o bem. As garantias reais nunca existem sozinhas. São sempre instrumentais à satisfação de um DC. Portanto, a lei também se preocupa em regular a situação jurídica garantia, ou seja, as obrigações que podem ser garantidas. A primeira regra é, apesar de a hipoteca ser acessória de uma obrigação garantida, não se exige que essa obrigação seja atual. Pode constituir-se hipoteca para uma obrigação futura art. 686/2 Pretende-se assegurar a prioridade. Se se torna certo que a obrigação não vai nascer, a hipoteca extingue-se; mas, enquanto a obrigação for suscetível de existir, enquanto for possível, a hipoteca mantém-se. Segunda regra art. 693 A hipoteca garante o DC e os seus acessórios. O registo da hipoteca é constitutivo; não existe hipoteca sem que haja registo art. 687º CC. Portanto, a hipoteca só sobre os acessórios que estão registados. Constituída a hipoteca, o que acontece durante a vida da hipoteca? R: como a hipoteca se constitui, mediante registo, a coisa hipotecada mantémse, em regra, em poder do devedor. Assim, na pendência da hipoteca, o titular do direito hipotecado continua a poder utilizar a coisa. Por isso, a hipoteca não pressupõe a entrega da coisa, ao contrário do penhor. Página 37 de 72

38 Se a obrigação garantida for incumprida? R: normalmente, a hipoteca só tem relevância quando a obrigação garantida é incumprida. Aí, procede-se à execução e, em caso de sub-rogação real, do pagamento de uma indemnização. Se o devedor vender a coisa a terceiro, o pagamento não reverte para o devedor, mas sim para o credor, satisfazendo-se o interesse deste. Art. 697º CC + 698º CC a hipoteca não dá ao credor um direito novo; só dá ao credor o poder de satisfação de um DC que ele já tem. Podia o devedor, antes de a hipoteca ser constituída, ter exigido que esta acompanhasse a redução do crédito, indo também sendo reduzida, consoante a obrigação garantida também reduz. A transmissão da hipoteca pode resultar em duas coisas: Pode resultar na transmissão da hipoteca temos um determinado devedor, que tem mais dois credores (C1 e C2). O C1 tem uma hipoteca, que passa a C2. A hipoteca deixa de garantir algo perante C1, para passar a garantir C2; pode resultar na transmissão do grau da hipoteca C1 tem uma hipoteca constituída no dia 1 (hipoteca de 1º grau) e C2 tem uma hipoteca constituída no dia 2 (hipoteca de 2º grau). C1 vai ter de ser satisfeito em primeiro lugar, e só depois pode C2 ser satisfeito. O C2 só recebe se C1 for satisfeito. Pode C1 transmitir o grau da hipoteca. As respetivas hipotecas não são transmitidas, mas C2 passa a poder ser satisfeito primeiro do que C1. Regimes especiais: Hipotecas legais art. 704º e ss; Hipotecas voluntárias art. 712º e ss são aquelas que são mais relevantes, sendo constituída pela vontade das partes. Pode ser constituída por contrato ou por negócio jurídico unilateral. Não dependerá, neste caso, da aceitação do devedor; Hipotecas judiciais art. 710º e ss são aquelas que são decretadas pelo tribunal. Penhor (arts. 666º e ss) Direito do credor a ser pago com preferência sobre os credores comuns por uma coisa corpórea móvel, créditos ou outros direitos, pelo valor do seu objeto. Página 38 de 72

39 É a figura paralela à hipoteca, mas aplicada a coisas móveis. A lei distingue entre penhor de coisas - é a verdadeira garantia real - e penhor de direitos não é DR (art. 679º). Diferenças entre hipoteca e penhor: A hipoteca constitui-se pelo registo, porque recai sobre coisas imóveis, sujeitos a registo. O penhor, não havendo registo, constituise pela entrega da coisa ao credor. A publicidade, no caso do penhor, não se faz por registo, mas pela publicidade percetível. Mas, é algo que pode não ser percetível em todas as circunstâncias. A hipoteca só existe na medida em que há registo; se não houver registo, não há hipoteca. O penhor só existe se a coisa for entregue ao credor. A publicidade não é critério para que exista penhor, porque nem sempre é percetível compreender qual o proprietário do bem, já que nos encontramos perante coisas móveis; No caso da hipoteca, a coisa mantém-se no poder do devedor. Ao contrário, no penhor, a coisa é entregue ao credor. Mas esta entrega só serve como garantia e não como transmissão da propriedade! O credor não pode fazer aquilo que quiser à coisa. O credor só se torna proprietário da coisa se o devedor realmente incumprir. Caso contrário, se o devedor cumprir, a coisa é devolvida ao devedor. (arts. 669º + 670º + 678º) A forma de execução do penhor é igual à da hipoteca art. 675º. Existem, no entanto, duas formas alternativas de execução do penhor: admite-se que a venda seja feita extrajudicialmente, se as partes assim o tiverem convencionado; é lícito/possível que as partes convencionem que a coisa seja, afinal, adjudicada ao credor Consignação de rendimentos (art. 656º e ss) Aquilo que é objeto da garantia não é o bem em si mesmo, mas os rendimentos que o bem possa gerar. Temos uma determinada coisa, que é produtiva, e aquilo que se afeta à garantia do crédito são os rendimentos que produz. Como a consignação é feita com base no registo, - art. 661º CC -, ao contrário do penhor, a consignação não depende da entrega da coisa, tal como no caso da hipoteca. Coloca-se a questão de saber se a consignação é uma verdadeira garantia geral art. 661º/2 CC. Porque é que este artigo suscita a dúvida? Página 39 de 72

40 Quando constituímos uma garantia, os bens afetados pela garantia destinam-se a serem transformados em crédito para satisfazer o interesse do credor. Não é o bem em si, que irá satisfazer o interesse do credor. A função da garantia é garantir, e não satisfazer. O próprio penhor tem no art. 672º CC, uma regra sobre frutos, parecida à regra do 661º CC Se os frutos constituírem rendimentos em dinheiro, aquilo que existe concretamente é, em caso de incumprimento, vão satisfazer o interesse do credor. Só quando os frutos não são rendimentos em dinheiro é que não satisfazem diretamente o interesse do credor! Relacionar com pacto comissório, que se aplica nos casos em que os rendimentos não são em dinheiro. Devemos ter em conta que isto é uma garantia e, por isso, só funciona em caso de incumprimento do devedor. Portanto, não só é preciso esperar pelo incumprimento, bem como pelo vencimento. A partir do momento em que se recebe os frutos, deixa-se de ter uma consignação de rendimentos para se ter outra coisa qualquer. Uma garantia só é oponível contra terceiros se estiverem registadas. A consignação termina quando o credor recebe os frutos. Art. 661º/2 CC Se os rendimentos recebidos satisfizerem imediatamente os interesses do credor, a garantia extingue-se nesse momento. No entanto, se os rendimentos não satisfazem logo o interesse do credor (como é o caso dos rendimentos que não são dinheiro), terão um período de tempo em que não são nada e já não são cobertos pela garantia. Se se quiser que estes rendimentos persistem como garantia, devem preencher-se os respetivos requisitos. [Explicação: Quando os frutos são rendimentos em dinheiro, podem satisfazer logo o interesse do credor, se as partes estipularem que a própria entrega da renda vai logo servir para esse propósito. No entanto, podem as partes convencionar que as rendas são entregues, mas o credor não pode satisfazer logo o seu interesse. Depositaas num banco e só em caso de incumprimento, pode satisfazer o seu interesse. Aqui, o dinheiro que está no banco fica penhorado, porque, a partir do momento da execução já não há garantia, ou seja, já não há consignação de rendimentos. Aqui, o banco é Página 40 de 72

41 credor dos rendimentos do dono do imóvel, para substituir a garantia que já não existe. coisa. Esta segunda situação aplica-se também a casos em que o rendimento é uma Privilégios creditórios (Art. 733 e ss) Só existem quando a lei os prevê. A fonte é sempre legal. Existem, por isso, num conjunto de circunstâncias em que a lei considera que devem ser privilegiadamente satisfeitos, em função da causa do crédito. Espécies: Mobiliários quando recaem sobre bem móveis Especiais recaem apenas sobre alguns bens do devedor Gerais recaem sobre todos os bens do devedor; imobiliários quando recaem sobre bens imóveis. O que é que os privilégios creditórios têm de específico? Para além da fonte legal, têm regras especiais art. 447º e ss. Sendo formas de garantia, o que resulta dos privilégios creditórios é o direito que o credor privilegiado tem de se satisfazer primeiro do que os outros credores. É um conjunto de regras que o legislador, tendo em conta as características do crédito e a sua natureza, concede um crédito privilegiado em detrimento de outros créditos existentes. Direito de retenção (art. 754º e ss) Em algumas circunstâncias, o promitente-comprador beneficia de direito de retenção. Alínea f), art. 755º/1 CC. Pressupostos: exige que uma determinada pessoa que tenha em seu poder determinado bem. Verificados determinados pressupostos, esse credor pode reter o bem até ter o seu interesse satisfeito. Ao contrário do que acontece nas restantes garantias, em que se celebra um contrato, aqui, isso não acontece; O direito de retenção exceção de não cumprimento, que existe nos contratos sinalagmáticos, e Página 41 de 72

42 permite a uma das partes não cumprir a sua obrigação se a contraparte não cumpriu. No caso do direito de retenção, não é necessário que estejamos perante uma contraparte ou um incumprimento de uma contraprestação; A exceção de não cumprimento é a possibilidade de não se entregar a coisa; no caso do direito de retenção, não é só dizer que não se cumpre, mas é também dizer que se fica logo com uma garantia que é a coisa retida. A não entrega, neste caso, é instrumental para que haja uma garantia. art ; Para que exista direito de retenção, é preciso que sejam reunidos determinados pressupostos. A lei prevê tipicamente os casos em que pode existir direito de retenção. art A utilização da propriedade com função de garantia É matéria que tem relação com o regime da propriedade fiduciária. Em determinadas circunstâncias, a propriedade está atribuída a uma pessoa, não para usufruir plenamente dela, mas para cumprir uma obrigação. É a isto que se chama utilização da propriedade em garantia. Uma das figuras mais estudadas é a reserva de propriedade (art. 409). Temos então um credor que, enquanto não recebe o pagamento, pode reter a propriedade da coisa. Retém porque se quer garantia de que o pagamento será efetivamente feito. Tem-se discutido muito qual é a natureza jurídica desta figura. A reserva de propriedade não é resultado de um contrato condicionado, ao contrário do que muitos autores dizem. É certo que a propriedade não se transmite com a celebração do contrato, mas também não se verifica qualquer outro efeito. Alguns autores dizem que a forma como a reserva atua não é compatível com a forma como habitualmente atuam as garantias reais. Diferenças: Aquilo que se permite ao credor é reter o direito de propriedade mas nada se diz quanto à forma como vai garanti-lo. Nas garantias reais, há sempre um direito sobre um bem que é retido, mas também se estipula a forma como a garantia é satisfeita. A lei não determina nenhuma forma de satisfação à reserva. Crítica: muitas vezes, as formas de satisfação são estipuladas por via processual. Muitas vezes, a lei não o faz porque o processo pode fazê-lo. Por isso, este primeiro argumento não é decisivo; Alguns Página 42 de 72

43 autores dizem que nem na lei processual se refere ao momento de satisfação. E alegam que a única forma de parar o património para o devedor, o credor tem de renunciar a sua propriedade. As garantias reais incidem sempre sobre bens do devedor. Por isso, alegam que, para a retenção da propriedade ter efeito real tem de ser feita através da renúncia da sua propriedade, passa-la para o devedor e aí criar uma garantia. Crítica: este argumento também não é suficiente. Ex.: Professor é proprietário de imóvel. Vai constituir hipoteca sobre imóvel. Se incumprir, executa-se o imóvel e vende-se o direito de propriedade. Por via da execução, não se venda a garantia, dispondo-se apenas a situação que serve de base à garantia. Direitos reais de aquisição São aqueles direitos que atribuem ao seu titular o poder de adquirir um outro direito real, com prevalência e prioridade face a terceiros. Os principais são os que resultam do contrato-promessa com eficácia real e do contrato de preferência com eficácia real. Em qualquer dos casos, temos À atribuição a um dos sujeitos o direito juridicamente protegido para adquirir um bem. Este direito de aquisição incide sobre um direito real, ou seja, sobre o direito de adquirir alguma coisa. Os direitos reais de aquisição são imunes de interposições por terceiros. Este é aquele aspeto que distingue o direito real de um direito obrigacional. Os DR também são obrigacionais mas também têm uma tutela real. Tudo aquilo que o sujeito pode fazer no direito obrigacional, também aqui pode fazer. Mas, nestes casos, tem ainda a capacidade para exigir o respeito por parte de terceiros. A questão que se coloca é se, para além da promessa ou da preferência reais, existem outras figuras. Penhora e Arresto Penhora insere-se no processo de execução regulado nos arts. 801º e ss do C. Processo Civil. Em rigor, não se trata de uma garantia real, mas de um ato processual que visa criar a indisponibilidade dos bens adstritos à exceção, mediante a produção dos mesmos efeitos substantivos das garantias reais: a preferência e a sequela. Se o Página 43 de 72

44 devedor não cumpre a prestação a que se acha adstrito, a lei faculta ao credor a possibilidade de agir, por intermédio dos tribunais, contra o património debitório. Tal direito de execução forçada pertence a qualquer credor e põe-se em movimento através da chamada ação creditória. Recorde-se que, uma vez munido de título executivo, judicial ou extrajudicial, pode o credor promover a execução, decorrendo já na ação executiva os atos destinados a tornar certa, líquida e exigível a obrigação exequenda. Sabe-se que a penhora consiste na apreensão de bens do devedor, a fim de à custa deles serem pagos os credores, e constitui o ato fundamental da modalidade mais frequente de execução (que se destina ao pagamento de quantia certa). Tem a penhora, como consequência, retirar ao executado o poder de livre disposição dos bens sobre que recaia. A administração de tais bens passa para o depositário. Os atos do executado que envolvam disposição, oneração ou arrendamento dos bens abrangidos pela penhora, embora válidos, são inoponíveis à execução. Além disso, a penhora confere ao exequente o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior sobre os bens penhorados (art. 822º CC). Posse (art. 1251º e ss) Art. 1251º CC primeiro, posse é o poder. Poder tem um sentido próprio, que, aqui, não é o mesmo conceito que é utilizado nas posições ativas. Aqui, adota um conceito de domínio. Posse é alguém exercer posição de domínio ou controlo sobre coisa corpórea. Existe quando alguém exerce este domínio como se fosse titular do direito de propriedade sobre essa coisa. A posse é a visão externa do exercício de um determinado DR. É a forma como o titular desse domínio exerce esse poder sobre certa coisa perante as outras pessoas. Pode ser: Causal quando o possuidor é simultaneamente titular do direito de propriedade. Estes direitos, coexistem simultaneamente na esfera do possuidor; Formal quando o possuidor atua como se fosse titular do direito, não o sendo. Aqui, a posse existe na esfera jurídica do possuidor sem que coexista com o direito de propriedade; Podem ser diversas as circunstâncias que façam com que alguém que não é proprietário, tenha posse na sua esfera jurídica. Página 44 de 72

45 Os artigos 1251º e ss. regulam ambas as espécies de posse. São aplicáveis a uma e outra. Embora, a maior relevância do instituto da pose esteja na posse formal. Porque é mais fácil um possuidor que seja proprietário defender-se do que um sujeito que é apenas possuidor fazê-lo. Quando se procura descrever o que é a posse, costuma-se associá-la a um determinado corpus. Discute-se também o animus. Estes são os elementos da posse: O corpus corresponde ao exercício material sobre a coisa corpórea. Corresponde ao exercício normal de quem teria direito de propriedade sobre a coisa. Pode ser direito de propriedade ou um outro DR. Mas, não pode ser um DR qualquer. Portanto, só podemos ter em conta a propriedade ou outro DR que pressuponha uma ação material sobre a coisa. Ex.: a hipoteca é excluída deste caso, porque não pressupõe uma ação material sobre a coisa; Discute-se se é, ou não, necessário o animus. CONCEPÇÃO SUBJECTIVISTA: Sanigny A posse tem dois elementos: o corpus (relação material /física com a coisa) e o animus (intenção). A posse facto é corpus + animus. Escolas subjectivistas: Animus domini: intenção de actuação como proprietário; Animus possidendi: Intenção de actuação como possuidor; Animus Sibi habendi: Intenção de detenção da coisa; CONCEPÇÃO OBJETIVISTA: Jhering A posse facto é o corpus. Possibilidade de actuação material sobre a coisa; Só há corpus quando há a efectiva actuação material sobre a coisa. Para quem defende que existe: para que exista posse, é necessário um elemento subjetivo só existe posse quando o sujeito tem a intenção de agir como titular do direito. Daqui, resulta que, nestes termos, a posse resultaria de um elemento objetivo (o corpus) e de um elemento subjetivo (o animus); se não existir corpus, não Página 45 de 72

46 pode existir o animus. A partir daqui, discute-se se o animus será um elemento essencial para que exista posse. No ordenamento jurídico português no art. 1251º, a lei limita-se a associar a posse a um corpus. Não há dúvida que esta disposição é um argumento a favor de quem crê que só deve existir um elemento objetivo. Mas, se formos ao art. 1253º, alínea a) introduz a distinção entre posse e simples detenção. A pura detenção existe nos casos do art. 1253, que são situações em que estão verificados os requisitos necessários para que exista posse, mas que a convivência com outros requisitos faz com que a posse se descaracterize. Estes elementos que aqui se somam aos elementos da posse, descaracterizam-na, obtendo a pura detenção. O que a alínea a) nos diz é que, quando aquele que atua não mostra intenção de agir como se fosse proprietário da coisa, estamos perante pura detenção e não posse. Isto significa que o animus da posse é presumível. Mas, quando ilidimos este animus com a alínea a), obtemos pura detenção, descartando a possibilidade de existir posse. Para deduzir se há posse, basta concluir se há corpus (art. 1251º) e que esse comportamento também não corresponda à alínea a) do art. 1252º. Por isso, o animus presume-se; só não se presume quando se prove a sua existência. Uma das principais consequências da posse é o acesso à usucapião. Esta é uma das formas de aquisição de DR arts. 1287º e ss. Beneficia aqueles que se mantiveram na posse de determinada coisa durante um determinado período de tempo. A figura permite ao possuidor adquirir o direito de propriedade passado esse período de tempo. É preciso demonstrar, concretamente, se é possuidor e durante quanto tempo se é possuidor. Aquilo que se constata, é que, por vezes, é difícil perceber durante quanto tempo a posse se verificou. A lei resolve este problema com presunções. art. 1254º a 1257º. A lei, perante esta multiplicidade de modalidades, preocupa-se em estipular consequências diferentes para as diferentes espécies de posse Art. 1258º e ss. art Posse titulada Não se confunde com a posse causal, pois esta presume que o Página 46 de 72

47 titular da posse seja também titular do direito de propriedade. Na posse titulada, o possuidor nunca adquire o direito de propriedade. Embora a posse causal seja sempre titulada; art. 1260º CC Posse de boa-fé Esta é uma boa-fé em sentido subjetivo. Aquilo que releva é a representação que o possuidor fazia da realidade no momento em que adquiriu a posse. A lei não nos manda fazer um juízo da censura ou não-censura em que a representação consiste. Não nos interessa a vertente psicológica da representação, mas a vertente objetiva. Posse pacífica é a posse não violenta; Posse violenta posse adquirida por qualquer forma de coação, física ou moral. - art. 255º. É, sendo violenta, presume-se sempre de má-fé; Posse pública art. 1262º CC Se A furta determinada coisa e passa a usá-la, por forma a ser cognoscível por toda a gente, a posse é pública. Aqui, aquele que foi ofendido, tem possibilidade de reagir; Posse oculta Se A furta determinada coisa e esconde-a em casa, constitui posse oculta. Aqui, aquele que foi ofendido, não tem possibilidade de reagir porque não sabe quem o furtou. 1267º e ss). Vicissitudes da posse - A lei trata da aquisição (art. 1263º e ss) e da perda (art. Aquisição Pode adquirir a posse sem que se reporte a terceiro (aquisição originária art. 1263º a)) ou pode adquirir-se a posse sendo que se adquire a posse a um possuidor anterior (aquisição derivado art. 1263º b)). Oposição do detentor do direito contra aquele em cujo nome possuía Ex.: A era detentor e respeitava o possuidor, assumindo que a posse não era sua. A partir de determinado momento, A rebela-se contra o possuidor, não se considerando mais submetido à posse. Constitui, nesse momento, a posse. Não há contrato, nem início de contrato material sobre a coisa (porque já havia); constitui um ato unilateral de A se auto-afirmar como possuidor. Este ato unilateral tem de respeitar os pressupostos das declarações receptícias. Ato de terceiro capaz de transferir a posse A é detentor e B é possuidor. C é proprietário. A adquire propriedade ao C. Por esse efeito, torna-se possuidor. Página 47 de 72

48 Assim, como novo proprietário, acaba com a posse do B, justificando-se pela consolidação do direito na sua esfera jurídica. Efeitos da posse A lei regula quatro matérias diferentes quanto aos efeitos da posse: Quem é possuidor, presume-se que é também titular do direito (n.º 1 do artigo 1268). Baseiase na ideia da normalidade: quem atua como proprietário é porque deve ser proprietário ou quem atua como usufrutuário é porque deve o ser. Este artigo aplicase a todas as modalidades da posse. Este artigo deve sempre ser relacionado com o artigo 1278, que se refere à manutenção ou restituição da posse. Sendo a posse uma situação jurídica, ela tem determinadas garantias de proteção. Este artigo fala dos meios que estão á mercê do possuidor. Sobre determinada coisa pode haver mais do que uma posse: situação de fronteira uma posse ainda não acabou e outra já começou. Mas, nos termos do n.º 2 do artigo 1278 isto só pode ocorrer durante o período de um ano. Se existir mais que uma posse no período inferior a um ano: o possuidor só pode ser mantido ou restituído contra quem não tiver melhor posse. O n.º 3 acrescenta: É melhor posse a que for titulada; na falta de título, a mais antiga; e, se tiverem igual antiguidade, a posse atual. Depois de um ano passar a posse vale contra todos os terceiros. Isto aplica-se apesar do artigo 1268.º do CC prever que todo possuidor presume-se titular; Frutos - O regime encontra-se previsto no artigo 1270 e 1271; Encargos de uma coisa (artigo 1272).Segue o mesmo regime dos frutos. Aquele que tem direito a ficar com os frutos responde pelos encargos exatamente na mesma medida. Aqui fala-se dos encargos associados à titularidade do direito, por isso é que estes são repartidos entre titular e possuidor. Assenta na ideia que estamos perante a posse forma, pois de outro modo, na posse causal, só o titular é que pagaria tudo e não faria sentido haver uma divisão de encargos; Benfeitorias - artigo (artigo 1273). Quanto às benfeitorias necessárias, o regime é uniforme para o possuidor de boa e de má-fé. A regra geral é que o possuidor é ressarcido por estas benfeitorias. (artigo 1275) O regime das benfeitorias voluptuárias já distingue o possuidor de boa-fé e o possuidor de má-fé. O possuidor de má-fé perde todas as benfeitorias voluptuárias, Página 48 de 72

49 já o possuidor de boa-fé perde as que não podem ser retiradas, levadas (reaver o valor), por de outro modo levarem à deterioração da coisa. Usucapião É uma forma legalmente prevista de aquisição de direitos reais. O adquirente por usucapião recebe o direito correspondente com a atuação como possuidor. Se possuiu em termos de usufrutuário, então adquire o direito ao usufruto. A aquisição através desta figura tem os seus efeitos jurídicos retroativos ao momento do início da posse artigo 1288º. O seu âmbito não coincide com o âmbito da posse. Há direitos suscetíveis de posse e não de usucapião. Exemplo máximo é o penhor, não podendo a coisa empenhorada ser adquirida por usucapião. O artigo 1287º esclarece que só se adquire por usucapião direitos reais de gozo. Para se ter o efeito aquisitivo, é necessária a conjunção de dois elementos: Manutenção na posse durante um período de tempo; A aquisição não é uma derivação automática da manutenção da posse, dependendo da aquisição do adquirente. A manutenção na posse apenas faculta ao possuidor a possibilidade de adquirir artigo A posse atribui ao possuidor o direito potestativo de adquirir se este o quiser. Se o possuidor não exercer o direito, então não adquire. A maioria dos casos a que se recorre á usucapião serve para: regularizar situações não regularizadas (em que a substância não corresponde á situação real). Com isto visa-se prescindir das exigências formais do registo, pois por vezes, por exemplo, já não se consegue provar todas as vicissitudes que o direito teve após estar na propriedade de alguém que já morreu há muito tempo. A usucapião está associada à posse. A detenção não permite a aquisição por usucapião. Por isso, tem que se verificar, nos termos o artigo 1251 se os elementos objetivos da posse estão previstos na situação, mas também se as três alíneas deste artigo estão preenchidas. É essencial sabermos que temos posse, quando teve início e o período de tempo no qual esta se perdura, para que seja admitida a usucapião. Saber estes dados depende de diferentes circunstâncias: objeto do direito (móveis Página 49 de 72

50 artigo e imóveis artigo 1293); diferentes características da posse (depende da modalidade e o tempo que a posse deve ter). Usucapião de móveis (artigos 1298) Registo Predial Existem determinados bem, relativamente aos quais o ordenamento jurídico estabelece que se justificava uma publicação formal da existência de certas posições jurídicas sobre esses bens. Para entendermos completamente o regime do regime predial, temos de compreender o regime substantivo (ex. art. 291º) e a forma como as regras específicas do registo funcionam (Código do Registo Predial). Para que serve o registo? Serve para dar publicidade da posição jurídica sobre um prédio. Este tipo de registo não se aplica, por isso, a todos os imóveis. Art. 204º. O registo predial só se aplica a prédios! - Quais os fins deste registo? Art. 1º CR. Predial. Fim imediato dar publicidade à situação jurídica dos prédios. É permitir que qualquer terceiro possa, por acesso ao registo, identificar qual a situação jurídica que recai sobre o bem. Mas, o que se pretende é facilitar a segurança no comércio. O que realmente se pretende não é só dar a conhecer a situação jurídica do prédio a terceiros, mas informar as pessoas se, por exemplo, podem comprar, vender, ocupar, etc., o imóvel. Pretende-se estabelecer informações acerca da comercialização do bem e, principalmente, defender e segurar o direito de propriedade. Fim mediato. O registo tem a forma de fichas (género de historial do prédio). Há duas formas de organizar o registo: Pelas coisas sistema real tem-se uma ficha por cada prédio; Ou pelas pessoas sistema pessoal. No ordenamento jurídico português, vigora o sistema real. Ao acedermos às fichas dos prédios, conseguimos obter a informação relevante acerca do prédio: Tem a descrição do prédio (construção física, área envolvente, etc.); Factos relevantes (o Página 50 de 72

51 facto de existir hipoteca, o facto de existir propriedade, o facto de existir usufruto, o facto de se ter cancelado factos anteriores, etc.). O registo predial é regulado pelo princípio da tipicidade significa que só se procede a registo os factos que a lei refere que devem ser registados. Art. 2º + 3º C. R. Predial Elenco dos factos que a lei obriga a que vão a registo. Existe um conjunto de princípios que rege o registo predial: Princípio da obrigatoriedade o registo predial é obrigatório. Estamos essencialmente a fazer referência ao art. 8º-A do C.R. Predial. Para além disso, o registo é necessário e exigível; Princípio da oficiosidade a realização do registo depende do pedido; Princípio da tipicidade factos sujeitos a registo são estipulados pela lei; Princípio da legalidade O pedido de registo deve ser instruído com todos os documentos que comprovem o registo que se quer proceder. Exemplo dos contratos (de compra e venda, de hipoteca, etc.) que tenham de ser apresentados; Princípio do trato sucessivo Art. 34º C.R. Predial. Se quisermos fazer um registo de transmissão de um determinado direito, só o podemos fazer se já existir registo do direito da pessoa que está a dispor em nosso benefício; Princípio da prioridade os registos têm uma determinada sequência. Eles são feitos pela ordem da sua apresentação. Efeitos do Registo O registo integrar-se-ia no processo em que o facto a registar se traduz. Consequência: sem o registo, o facto não seria perfeito/completo e, por isso, não produziria quaisquer efeitos. O registo seria necessário, não para que o facto se tornasse perfeito, mas para que o facto pudesse produzir efeitos reais o registo só seria preciso para assegurar os efeitos reais. Ou seja, neste caso, o registo vincularia as partes envolvidas. Art. 4º C.R. Predial + Nº2 Quando atribuem carácter real a uma situação jurídica, estamos a fazê-lo para haver oposição a terceiros. Mas, esse carácter real tem, muitas vezes, consequências entre as partes. Aqui, terceiros, não são quaisquer Página 51 de 72

52 sujeitos que não sejam partes Art. 5º C.R. Predial que refere o que devemos considerar como terceiros. Daqui resulta que a hipoteca não pode produzir os seus efeitos típicos (atribuição de preferência sobre os outros credores) antes de ser registada. Mas não significa que, mesmo que não exista registo, a hipoteca não produza efeitos. Só que, não serão efeitos típicos. Aqui, o registo só existe para assegurar os efeitos reais. Para haver efeitos obrigacionais, não é necessário registo. Em abstrato, existem três tipos de efeitos possíveis: Registo com efeito puramente declarativo ou enunciativo; Efeito constitutivo; Efeito consolidativo. Efeito declarativo efeito típico de qualquer registo, no sentido em que ele revela determinadas situações jurídicas relativas a imóveis, tornando-as públicas e permitindo a consulta por terceiros. Não nos questionamos se o registo é requisito essencial para que os efeitos se produzam; o efeito é apenas o da publicidade. Eficácia constitutiva O registo predial tem um efeito constitutivo em relação à hipoteca art. 4º/2 C.R. Predial o contrato ou negócio jurídico unilateral de hipoteca não produz quaisquer efeitos entre as partes sem antes existir registo. Sem o registo, esses negócios não produzem efeitos reais. Se estes efeitos não são produzidos, o credor pelo qual se cria hipoteca não terá prioridade sobre os outros credores que existirem. Só existe prioridade quando há registo. Isto é especificamente previsto para o regime da hipoteca. Para as outras situações jurídicas, aplica-se o art. 408º CC, perante o qual o art. 4º C.R. Predial constitui uma exceção, porque só se aplica à hipoteca. O regime do ordenamento jurídico português, assenta no princípio do consensualismo, bastando o contrato para produzirem-se efeitos reais Artigo 408º Página 52 de 72

53 CC. Portanto, este regime da eficácia constitutiva constitui uma exceção ao princípio do consensualismo, pois não basta o contrato, necessitando do registo para se produzirem efeitos reais. ASSIM: Regra-geral em Portugal. Por regra, não tem efeito constitutivo, mas tem sempre efeito enunciativo e de oponibilidade a terceiros. Artigo5/1 Código do Registo predial- registo é condição de eficácia perante terceiros. O alcance desta regra vai ser mais ou menos amplo consoante a amplitude do conceito de terceiros: Se terceiros são todos os que não são intervenientes no negócio jurídico ou apenas certos interessados. Assim, na leitura do artigo 5/4 do CRPredial podemos fazer interpretações mais ou menos restritivas mais favoráveis ao registo ou ao consensualismo. Interpretações restritivas estão consagradas na lei 5/4 CRPredial. Só surgiu em Antes disso, terceiros eram todos os não intervenientes. Se por terceiros se entendessem todos à exceção dos intervenientes no facto sujeito a registo, então os factos sujeitos a registo, antes do mesmo, só produziriam efeitos entre os neles intervenientes o que seria equivalente a atribuir efeito constitutivo ou transmissivo ao registo. No entanto, o conceito de terceiros que parece ser adotado pela doutrina é outro. Terceiros não são todos os não intervenientes no facto relevante, mas apenas os nele interessados. Exemplo da penhora abrangido pelo 5/4? Será que quando se adquire propriedade em venda judicial se Adquire de autor comum implicará um ato voluntário? Se sim, não se aplica o artigo, ou seja, quem adquire em venda judicia não vai ser protegido. Orlando Carvalho, Escola de Coimbra, diz que é preciso ato voluntário. Faz uma interpretação maximamente restritiva do artigo. Página 53 de 72

54 Escola de Lisboa não faz essa interpretação restritiva, não exigindo acto voluntário. Letra da lei é mais favorável à escola de Lisboa, pois para além de transmitente tem o autor. Legislador deve ter querido abranger mais do que as transmissões voluntárias, possibilitando a defesa da tese da prevalência do direito do penhorante e do adquirente na venda executiva. Problema de interpretação: A vende ao B e no dia seguinte vende a C dupla alienação. B e C adquiriram direitos incompatíveis. Outra hipótese: A vende a B e o banco/credor faz uma penhora Numa execução contra o A (penhora prédio porque pensa que ainda é de A, pois B não registou). Banco, de boa-fé foi registar a sua penhora. Será isto direito incompatível adquirido de autor comum? A vontade do legislador parece ter ido no sentido de só abarcar o primeiro caso conceito restritivo de terceiro. Já a letra da lei parece abarcar ambos os casos. Conclusão: perante um caso concreto teremos de optar pela prevalência do princípio do consensualismo (408º CC + 5/4 CRredial) ou pela proteção assegurada pelo registo (5/1 CPredial). Eficácia consolidativa associada à oponibilidade dos direitos não registados. Art. 5º C.R. Predial. No fundo, é uma exceção às situações constitutivas de direitos reais mas que não são sujeitas a registo. Porque, nessas situações, o negócio jurídico com efeito real é oponível a qualquer pessoa! Vícios do registo Vícios do registo que se traduzem na circunstância de se encontrar algo registado que não devia tê-lo sido. Nestes casos, uma pessoa acede ao registo, verificando que estão feitas determinadas certidões, mas não sabe que o registo foi mal feito. A pessoa que não conhece as circunstâncias em que o registo foi feito, não saberá se está perante um registo viciado. Isto apenas será do conhecimento daqueles que fizeram a própria certidão. Por isso, a lei protege a pessoa exterior. Página 54 de 72

55 Art. 14º e ss C.R. Predial A circunstância da nulidade do registo não afeta o beneficiário desse registo, caso o contrato tenha sido oneroso e o beneficiário tenha estado de boa-fé. Art. 17º/2 C.R. Predial Constituição e direitos reais Os direitos reias tem relevância constitucional em mais de uma área: DLG; Matéria de organização económica do estado (artigo 80º CRP); Matéria de competência legislativa (artigo 165º CRP) saber de quem é a competência no que toca a direitos reais. Direito de propriedade privada Artigo 62º CRP. Trata-se de uma realidade diferente do direito de propriedade em matéria de direitos reais: Artigo 62º: direito de propriedade privada abrange todos os direitos reias e todos o direitos de centeúdo patrimonial e privado. Como ações e instrumentos financeiros. As constituições não podem tutelar apenas os direitos reais no que toca à tutela da riqueza privada, pois isso iria deixar muitas coisas de fora. Está na parte dos direitos económicos não nos DL, havendo uma desvalorização face a constituições antigas. Saber se tutela se estende a todas as dimensões do direito ou se só há uma parte do seu conteúdo que merece uma tutela análoga à dos DLG. Discute-se se o artigo 62º estabelece um conteúdo mínimo constitucionalmente protegido (62/1). Haverá um conteúdo mínimo de proteção ao direito de propriedade privadas que é sempre garantida? Por muito difícil que seja definir os limites que o legislador originário tem de respeitar, tem de haver um conteúdo mínimo a ser protegido. A garantia contra expropriação já é mais densa (nº2). As ainda aqui há dúvidas sobre o alcance da garantia da propriedade privada. Quando se expropria um prédio essa expropriação deve corresponder ao valor da potencialidade edificativa, ou seja, o valor da indemnização vai depender da existência ou não de licença de construção? Página 55 de 72

56 Se se pode construir tem mais valor. Quando há licença de construção aprovada tem direito a uma indemnização, mas quando não há, as coisas são mais difíceis de definir. O mais acertado será decidir em função do caso concreto. Há um caso em que o C reconhece o direito a indemnização mesmo quando não há licença de construção situação em que ainda não surgiu do ponto de vista administrativo o direito a contruir mas é provável que isso aconteça. Página 56 de 72

57 Repetitório de Perguntas 1. O que são obrigações reais ambulatórias? 2. O que é um negócio real quad effectum? E um negocio quad constitutione? 3. Como se caracteriza o direito de propriedade? 4. Quais são os limites aos poderes de cada condómino de um edifício em propriedade horizontal sobre a sua fração? 5. O que significa a expressão: um proprietário de uma fração autónoma de um prédio tem uma posição dupla de propriedade. 6. Que importância pode ter o título constitutivo de propriedade horizontal para a vida dos proprietários de frações autónomas? 7. Corremos algum risco se comprarmos uma fração autónoma a alguém que não tem pago o IMI, nem as contribuições para o condomínio? 8. O que é que acontece se um proprietário de um terreno, ao construir uma casa, ocupa, com a construção, uma certa porção de um terreno contíguo alheio? 9. Titularidade simultânea liga-se a que regime de propriedade? Explique a sua regulação no CC. 10. O usufruto é penhorável? E o direito de habitação? 11. É possível renunciar ao direito de superfície? 12. O que é o fundeiro? O que significa a sua existência? 13. Que poderes tem um banco que concede um empréstimo hipotecário sobre o imóvel dado de hipoteca? Em caso de incumprimento, pode fazê-lo seu? 14. Se eu comprar a alguém uma coisa furtada a um terceiro (ignorando eu o furto), fico dono ou não? Se não fico, que direitos tenho? 15. O proprietário de um terreno encravado (ou seja, sem acesso à via pública) tem direito a atravessar os terrenos vizinhos? Só a pé ou também de carro? 16. O que é um direito real de aquisição? 17. Qual a distinção entre o possuidor, o detentor e o proprietário de uma coisa? 18. Que bens estão sujeitos a registo predial? 19. Qual a importância da boa-fé para a constituição de propriedade a partir da usucapião? 20. Qual a importância/o significado do registo da posse para relações com terceiros? E para a usucapião? Página 57 de 72

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