Seminário: PROJETOS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL. Tema:

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1 Seminário: PROJETOS HABITACIONAIS DE INTERESSE SOCIAL Tema: PASSOS PARA O REGISTRO DO EMPREENDIMENTO NO CARTORIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS Página 1 de 16

2 LEGISLAÇÃO APLICÁVEL em matéria de Registro Imobiliário Lei Federal nº /2009 Lei do Programa Minha Casa Minha Vida Lei Federal nº 4.591/1964 Lei dos Condomínios Lei Federal nº 6.766/1979 Lei do Parcelamento do Solo Urbano Lei Federal 6.015/73 Lei de Registros Públicos Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de São Paulo Capítulo XX ( is/nscgjtomoii.pdf) Decreto Estadual nº /2007 Decreto que regulamenta as regras do Graprohab. Lei Complementar Estadual nº 1.166/2012 Lei que criou a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte Lei Municipal nº 428/2010 Dispõe sobre loteamentos e desmembramentos Lei Complemental Municipal nº 490/2013 Lei de incentivo tributário aos empreendimentos PMCMV Página 2 de 16

3 1º PASSO PREPARAÇÃO JURIDICA DA ÁREA Neste passo inicial podemos lhes dar informações técnicas e jurídicas para trilhar um caminho para o trabalho das próximas fases. a-) IDENTIFICAR A MATRÍCULA DA ÁREA b-) EXTRAIR CERTIDÃO VINTENÁRIA DA MATRÍCULA c-) AGENDAR REUNIÃO COM O REGISTRO DE IMÓVEIS d-) INICIAR AS PRIMEIRAS PROVIDÊNCIAS. Ex: a-) Necessidade de cancelamento de ônus, como usufrutos, hipotecas, penhoras. b-) A necessidade de retificação da área. c-) Transformação do imóvel em urbano e dar baixa no INCRA. d-) A prévia unificação de áreas de imóveis com direitos reais iguais. e-) A demolição de prédios antigos averbados na matricula. f-) Verificar a existência de ônus não registrados, como desapropriações ou servidões administrativas. IMPORTANTE neste momento que se tenha em mãos: a-) Um projeto inicial do que se pretenderá empreender. b-) As exigências já feitas pela CEF. c-) As exigências já feitas pela Prefeitura. Página 3 de 16

4 2º PASSO A ÁREA OBJETO DE CONTRATAÇÃO COM O PAR. Na maioria dos casos é necessário o desmembramento da área bruta da matrícula objeto do empreendimento, para atender exigências de contratação do PAR, bem como exigências de aprovação da Prefeitura Municipal e demais órgãos responsáveis pelas aprovações. Exemplos de casos que demandam prévio desmembramento: PAR PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL Áreas non aedificandis Áreas de preservação permanente Áreas oneradas com servidões PREFEITURA MUNICIPAL Melhoramento Viário Áreas verdes Equipamentos urbanos (áreas institucionais) Página 4 de 16

5 DOCUMENTOS PARA AVERBAÇÃO DE UM DESMEMBRAMENTO URBANO (lista não exaustiva, dependendo do caso concreto): a-) Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) do imóvel. b-) Aprovação municipal do desmembramento (validade 180 dias), formada por: b.1-) Planta ou desenho da área, contendo a área total da matrícula e as áreas a serem destacadas. b.2-) Memorial descritivo das áreas destacadas e da área remanescente. b.3-) Certidão da Prefeitura Municipal informando que todos os imóveis tem obras de infraestrutura completa. c-) Aprovação estadual do desmembramento: Mais de 10 lotes/glebas Graprohab Até 10 lotes/glebas Dependerá da analise do caso concreto: podendo ser exigido Cetesb/Emplasa/Graprohab d-) Se era rural antes: d.1-) Certidão de cancelamento do cadastro no INCRA ou a prova do pedido feito ao INCRA, comprovado com o protocolo realizado naquele órgão. d.2-) Lei Municipal que transformou o imóvel em urbano e cadastro imobiliário da área total. e-) Se houver doação de áreas para o Município: Escritura Pública lavrada em Tabelião Público celebrada entre proprietários do terreno, na qualidade de doadores e Prefeitura Municipal, na qualidade de donataria (acompanhada de todos os documentos acima). Página 5 de 16

6 3º PASSO DO REGISTRO DO EMPREENDIMENTO E DO CONTRATO DO FAR EMPREENDIMENTO = CONDOMÍNIO EDILÍCIO Será primeiro registrado o contrato, tendo em vista que só será registrado o empreendimento quando ele estiver pronto, acabado e com Habite-se. Neste caso, o contrato é registrado na matrícula da área toda, sendo feita a compra e venda do imóvel para o FAR Fundo de Arrendamento Residencial. Com a averbação da construção e o registro da especificação do condomínio são abertas as matrículas para cada um dos apartamentos, todos já em nome do FAR. EMPREENDIMENTO = LOTEAMENTO É necessário o prévio registro do loteamento na matricula-mãe, para que se abram as matrículas dos lotes. Neste tipo de negociação, o FAR compra os lotes do loteamento, por isso o contrato vem depois e é registrado na matricula-mãe e transportado para cada um dos lotes vendidos. Página 6 de 16

7 DIFERENÇAS ENTRE LOTEAMENTOS E CONDOMÍNIOS CONDOMINIO Lei e artigos e seg. CC LOTEAMENTO Lei 6.766/79 TEM EDIFICAÇÃO (apartamentos, casas) SÓ TERRENO NÃO HÁ RESERVA DE ÁREAS PARA O DOMINIO PÚBLICO, PORTANTO, AS VIAS DE CIRCULAÇÃO ESPAÇOS DE LAZER = ÁREAS DE USO COMUM COM O REGISTRO, PARTE DA GLEBA, PASSA PARA O DOMINIO PÚBLICO, PORTANTO, RUAS AVENIDAS PRAÇAS = ÁREAS DE DOMINIO PÚBLICO MUNICIPAL ACESSO RESTRITO AOS CONDOMINOS ACESSO ILIMITADO DA POPULAÇÃO DEVIDA TAXA CONDOMINIAL NÃO HÁ TAXAS CONDOMINIAIS TEM UM REPRESENTANTE: O SÍNDICO NÃO HÁ REPRESENTANTES DEFINIDOS EM LEI NÃO HÁ PUBLICAÇÃO DE EDITAIS PARA EVENTUAL IMPUGNAÇÃO DE 3ºs, SENDO O REGISTRO REALIZADO ASSIM QUE O TITULO FOR QUALIFICADO POSITIVAMENTE HÁ PUBLICAÇÃO DE EDITAIS PARA EVENTUAL IMPUGNAÇÃO DE 3ºS, SENDO QUE O LOTEAMENTO SÓ SERÁ REGISTRADO PASSADO O PRAZO DE PUBLICAÇÕES DE 3 DIAS + 15 DIAS, SEM IMPUGNAÇÃO NÃO HÁ GARANTIA EMITIDA EM FAVOR DO MUNICIPIO PARA A EFETIVA CONSTRUÇÃO DO EMPREENDIMENTO DEVE SER CONCEDIDA UMA GARANTIA EM FAVOR DO MUNICIPIO, PARA A EFETIVA REALIZAÇÃO DAS OBRAS DE INFRA- ESTRUTURA Página 7 de 16

8 DO REGISTRO COMO CONDOMÍNIO Seguem os documentos necessários para a averbação da construção e do registro da especificação em condomínio edilício, sem prévio registro da incorporação imobiliária. Toda a documentação deve ser apresentada em duas vias, nos originais ou em cópias autenticadas, devendo todas as firmas estar reconhecidas (salvo as firmas de funcionários da Administração Pública ou do Poder Judiciário). 1-) REQUERIMENTO (modelo no site Modelos Registro de Imóveis Requerimento Especificação sem incorporação registrada). Formulado pelo(s) proprietário(s), com firma reconhecida, solicitando a averbação da construção e o registro da Especificação em Condomínio. 2-) PROPRIETÁRIO PESSOA JURÍDICA a-) Cópia autenticada do contrato social/estatuto da empresa e última alteração contratual, com consolidação. Se S/A apresentar ata de assembleia que nomeou a atual diretoria. b-) Certidão da Junta Comercial competente, informando o último arquivamento contratual. Em SP = 3-) MEMORIAL GENÉRICO DO EMPREENDIMENTO (modelo no site Modelos Registro de Imóveis Memorial de Incorporação) 4-) DAS APROVAÇÕES URBANÍSTICAS a-) PREFEITURA - Projeto de construção devidamente aprovado pela Prefeitura local, acompanhado de licença para início de obras. b-) PISCINA - Projeto da piscina aprovado pela vigilância sanitária municipal, acompanhado de memorial descritivo (exigência da comarca de São José dos Campos). Página 8 de 16

9 c-) GRAPROHAB apresentar Certificado de Aprovação ou Certificado de Dispensa de Análise + as exigências técnicas constantes do certificado, nas seguintes hipóteses: 1-) Empreendimento com mais de 200 unidades autônomas. 2-) Terreno maior que ,00 m². 3-) Terreno maior que m² e situado em área de proteção ambiental. 4-) **Terrenos situados em APP, APM, ARPM, independente do tamanho. **Neste ultimo caso, se o terreno não estiver em APP, APM ou ARPM, deverá ser apresentada declaração da proprietária e do engenheiro responsável pelo projeto, sob as penas da lei, quanto a esta condição (Modelo no site Modelos Registro de Imóveis Declaração APP APM - APRM). 5-) QUADRO DE ÁREAS - NBR /2006 a-) As áreas e frações ideais devem conferir com as do memorial b-) Apresentar a ART do engenheiro responsável pela elaboração do quadro, acompanhada do comprovante de recolhimento. c-) O custo global da obra, necessário ao registro, faz parte integrante do quadro de áreas, fls. 04 e 05 ou quadros III e IV. Este deve estar atualizado à menos de 3 meses. 6-) VALOR VENAL DO TERRENO - ( 7-) HABITE-SE- original ou cópia autenticada do Habite-se do prédio ou certidão emitida pelo site. ( 8-) CND do INSS DA OBRA certidão negativa de débitos previdenciários com relação à construção com área quadrada e endereço do imóvel igual ao habite-se. ( 9-) CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - Deverá ter seus dispositivos de acordo com as disposições do Código Civil e Lei 4.591/64. (modelo no site Modelos Registro de Imóveis Convenção de Condomínio casas e aptos). Página 9 de 16

10 DO REGISTRO COMO LOTEAMENTO Seguem os documentos necessários para o registro do loteamento. Toda a documentação deve ser apresentada em duas vias, nos originais ou em cópias autenticadas, devendo todas as firmas estar reconhecidas. 1-) REQUERIMENTO (modelo no site Modelos Registro de Imóveis Requerimento Loteamento). Formulado pelo(s) proprietário(s), com firma reconhecida. 2-) PROPRIETÁRIO PESSOA JURÍDICA a-) Contrato social/estatuto da empresa e última alteração contratual, com consolidação. Se S/A apresentar ata de assembleia que nomeou a atual diretoria. b-) Certidão da Junta Comercial competente, informando o último arquivamento contratual. Em SP = 3-) MEMORIAL GENÉRICO DO LOTEAMENTO (modelo no site Modelos Registro de Imóveis Memorial Genérico do Parcelamento) 4-) TÍTULOS que geraram as propriedades do terreno loteado, nos últimos 20 anos. A certidão vintenária é extraída por esta serventia e anexada ao processo, com autorização do apresentante. 5-) CERTIDÕES DO LOTEADOR e ANTECESSORES (atenção: algumas devem ser negativas) Consideram-se ANTECESSORES, para os fins do artigo 18, 1º, da Lei 6.766/79, os proprietários do imóvel ou de direitos reais nos últimos dez anos, contados entre a data do registro do título e a prenotação do loteamento no cartório. Página 10 de 16

11 CERTIDÃO: ONDE EXTRAIR: Receita Federal e Dívida Ativa da União (só loteador) ( INSS Finalidade 4 (só loteador) ( Fiscal Estadual (só loteador) Em SP - ( Fiscal Municipal (só loteador) ( Justiça Federal (loteador e antecessores, e respectivos sócios e representantes legais). Em SP ( Justiça Estadual ações cíveis, criminais, fiscais, falência e concordata - (loteador e antecessores) No Cartório Distribuidor do Fórum competente. Justiça Estadual ações criminais (sócios e representantes legais do loteador e antecessores) No Cartório Distribuidor do Fórum competente. Justiça do Trabalho (loteador e antecessores) No Cartório Distribuidor do Fórum Trabalhista competente. Tabelião de Protestos (loteador e antecessores) No Cartório Distribuidor dos Tabeliães de Protesto da comarca ou, se só tiver um, neste. Certidão Negativa de Débitos Municipais do imóvel loteando Se o imóvel foi rural há menos de 5 anos: certidão negativa de débitos do imóvel com a Receita Federal ( ( CertInter/NIITR.asp) Página 11 de 16

12 5.1-) As certidões devem ser extraídas no local do imóvel e domicílio das partes, cuja validade é de 6 meses, exceto as que contenham prazo de validade. 5.2-) As certidões criminais dos sócios, diretores e representantes legais da loteadora e de seus antecessores devem ser extraídas no local do imóvel e nos seus respectivos domicílios. 5.3-) Apresentar certidões esclarecedoras das ações contendo: objeto, valor da causa e do pedido, imóvel objeto da lide, se houver. 6-) DAS APROVAÇÕES PELOS ÓRGÃOS COMPETENTES 6.1-) PREFEITURA a aprovação municipal conterá: a-) Projeto do loteamento aprovado pela Prefeitura local (validade 180 dias). - O projeto deve estar de acordo com a matrícula da gleba loteanda. - A soma de todos os lotes, com as áreas públicas deverá resultar na área total da gleba loteanda. b-) Memoriais Descritivos dos lotes e áreas públicas. c-) Licença para início de obras (prazo em que iniciará a contagem do cronograma). d-) Com relação as obras de infra-estrutura: OBRA PRONTA OBRA PARA SER REALIZADA TERMO DE VERIFICAÇÃO DE OBRAS - emitido pela Prefeitura (que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais. CRONOGRAMA DESCRITIVO DAS OBRAS contendo cada obra, seu respectivo valor e o prazo de execução de cada uma. INSTRUMENTO DE GARANTIA DA EXECUÇÃO EFETIVA DAS OBRAS- acompanha: I-) Instrumento (apólice, escritura de hipoteca...) II-) Contratos Auxiliares III-) Se particular, forma de representação de quem assina. IV-) Se construtora que emitir a apólice for diferente da loteadora = contrato de prestação de serviços entre elas. Página 12 de 16

13 6.2-) GRAPROHAB a aprovação conterá: a-) Certificado de aprovação do empreendimento. b-) Memorial descritivo e projetos aprovados. c-) Termo de Compromisso assinado pelos órgãos. d-) Exigências técnicas citadas no termo de compromisso (ex: Termos de Preservação de Reserva Legal, exigências da Cetesb, Autorização para cortes de arvores, etc). OBS - Se houver necessidade de alteração do projeto aprovado pela Prefeitura, tais alterações também deverão ser feitas no projeto aprovado pelo Graprohab (item 2.6, Manual do Graprohab). 6.3-) APROVAÇÃO PELO CONSELHO DA REGIÃO METROPOLITANA DO VALE DO PARAÍBA hoje representado pela Emplasa, se aprovado pelo Graprohab, está ok. 7-) CONTRATO PADRÃO DO LOTEAMENTO - do qual deverá constar obrigatoriamente as indicações do art. 26 da Lei nº 6.766/79 e estar de acordo com o CDC e CC. Não serão admitidas clausulas abusivas. (Modelo no site Modelos Registro de Imóveis Contrato-padrão de Loteamento e Desmembramento). 8-) CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DA ÁREA LOTEADA para publicação de editais. Página 13 de 16

14 4º PASSO - DO REGISTRO DO CONTRATO DE VENDA PARA O FAR Os contratos do FAR apresentados ao cartório tem clausulas e condições sempre iguais ou no mínimo, semelhantes. Trata-se de uma compra e venda, onde comparecem: a-) Os proprietários da área. b-) A construtora contratada para a realização do empreendimento (se loteamento, tanto das obras de urbanização, como da construção das casas, as vezes são duas as construtoras contratadas, se condomínio, a construtora dos edifícios). c-) Se o empreendimento terá recurso público municipal, o Município. d-) A Caixa Econômica Federal, no ato, atuando como agente operadora do PAR, Programa de Arrendamento Residencial, e emprestando sua personalidade jurídica para aquisição pelo Fundo de Arrendamento Residencial. *O patrimônio do FAR não comunica ou se confunde com o patrimônio da CEF, sendo esta apenas uma representante deste fundo. Página 14 de 16

15 Os documentos necessários para o registro do contrato do FAR são: a-) O contrato celebrado na CEF, em sua via original, reconhecidas as assinaturas em Tabelião Público. b-) Forma de representação das pessoas jurídicas e físicas, que assinam o documento (copias autenticas e atuais dos contratos sociais ou estatutos, acompanhadas da nomeação dos administrados ou diretoria, procurações, substabelecimentos, todos apresentados por certidões fornecidas pelos Tabeliães, atualizadas a menos de 3 meses). c-) Guia do ITBI, paga ou certidão emitida pela Prefeitura Municipal reconhecendo a isenção, se for o caso (Lei Municipal nº 490/2013). d-) Guia de Laudêmio, paga, se o imóvel for enfitêutico para a Prefeitura Municipal. e-) Termos firmados pela CEF declarando que as condições suspensivas constantes do contrato foram cumpridas pelas partes. FORMA DE COBRANÇA DE CUSTAS E EMOLUMENTOS Tabela 1 - Registro com valor declarado - base de cálculo valor do terreno (se condomínio) ou dos lotes (se loteamento) - com redução de 75%. BASE LEGAL Lei Estadual nº /2002 c.c. Lei Estadual nº /2008. Página 15 de 16

16 1º Oficial de Registro de Imóveis, Títulos e Documentos e Civil de Pessoa Jurídica de São José dos Campos Rua Francisco Rafael 199, Centro, CEP , Fone: (12) Ana Paula Perondi Lopes Almada Site: anapaula@1risjc.com.br Página 16 de 16