15 de outubro. Áreas Contaminadas AC. Meio ambiente e o Registro Imobiliário

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1 15 de outubro Áreas Contaminadas AC 2008 Marcelo Augusto Santana de Melo. Registrador imobiliário em Araçatuba, São Paulo. Especialista em Direito Imobiliário pela Universidade de Córdoba, Espanha e Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais-PUCMINAS. Diretor de Meio Ambiente do IRIB.. Meio ambiente e o Registro Imobiliário

2 Para compreender o conceito de Área Contaminada deve-se inicialmente estudar o conceito de poluição. A Lei de Política Nacional do Meio Ambiente (Lei 6.938, de ) dá uma abrangente definição de poluição: A degradação da qualidade ambiental resultante de atividades que direta ou indiretamente: a) prejudiquem a saúde, a segurança e o bem-estar da população; b) criem condições adversas às atividades sociais e econômicas; c) afetem desfavoravelmente a biota; d) afetem as condições estéticas ou sanitárias do meio ambiente; e) lancem materiais ou energia em desacordo com os padrões ambientais estabelecidos (art. 3.º, III). Assim, sucintamente, as Áreas Contaminadas são espaços geográficos que foram poluídos com qualquer tipo de substância ou resíduo. A Companhia de Tecnologia de Saneamento Ambiental Cetesb, órgão estadual do Estado de São Paulo responsável pela atuação no controle de poluição no Estado define as áreas contaminadas como local ou terreno onde há comprovadamente poluição ou contaminação causada pela introdução de quaisquer substâncias ou resíduos que nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados de forma planejada, acidental ou até mesmo natural. 1 A Lei Complementar do Estado do Rio Grande do Norte 272, de , considera Área Contaminada toda porção territorial que contenha quantidades ou concentrações de resíduos, substâncias ou produtos em condições tais que causem ou possam causar danos à saúde humana ou ao meio ambiente. 1 <

3 O Dec , de , da Prefeitura do Município de São Paulo (art. 2.º) define que Área Contaminada é aquela onde comprovadamente há poluição causada por quaisquer substâncias ou resíduos que nela tenham sido depositados, acumulados, armazenados, enterrados ou infiltrados, e que causa impacto negativo à saúde humana e ao meio ambiente. Diversas são as leis que tratam da poluição, entre as principais podemos relacionar as seguintes: a citada Lei Federal 6.938/81 (Política Nacional do Meio Ambiente), Leis Estaduais (São Paulo) 9.509/97 (política estadual do Meio Ambiente), 997/1997 (controle de poluição), 6.134/88 (preservação dos depósitos naturais de águas subterrâneas), 898/75 (uso do solo para proteção dos mananciais), 7.663/91 (política de recursos hídricos), 7.750/92 (política de saneamento), 9.999/98 (uso de zonas industriais sob o critério de contaminação de solo). No Estado de São Paulo, o Dec /76 que regulamentou a Lei 997/76, nos arts. 5.º e 6.º, estabelece a atuação da Cetesb para o problema de áreas contaminadas, considerando-as como um fator nocivo ao meio ambiente, e citando a integração na esfera municipal. A Lei de Parcelamento de Solo (6.766/79) não permite o parcelamento em áreas poluídas: Art. 3.º [...] Parágrafo único. Não será permitido o parcelamento do solo: [...] II em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados; [...]

4 V em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção. Para se obter uma idéia da dimensão do problema, em todo o Estado de São Paulo em outubro de 2003 eram catalogadas 726 áreas contaminadas ou suspeitas de contaminação, segundo informação da Cetesb, em novembro de 2007 esse número já era de A publicidade das áreas contaminadas ocorre de forma contrária dos demais institutos estudados nos quais se busca que o conhecimento a terceiros ajude na preservação dos espaços especialmente protegidos; neste caso está se dando publicidade do que não deveria acontecer com uma propriedade, ou seja, a poluição. Levar ao Registro de Imóveis as áreas contaminadas pode impedir que aconteçam casos como um muito divulgado na imprensa, ocorrido em São Paulo no Condomínio Barão de Mauá. A Cofap jogou seus resíduos industriais num aterro clandestino entre 1960 e Na década seguinte, a construtora SQG ergueu um condomínio onde vivem quatro mil pessoas. A contaminação do subsolo por resíduos cancerígenos e gases inflamáveis veio à tona no final de 1990, quando uma caixa-d água explodiu, matando uma pessoa. 2 O órgão natural para a publicidade das AC, indubitavelmente é o Registro de Imóveis, pelas referidas áreas configurarem fator relevante para a propriedade, já que limitam seu regular uso, sem falar no potencial risco de adquirentes dessas áreas em razão de desconhecimento do problema. A Espanha foi o primeiro país a utilizar o Registro de Imóveis para outorgar publicidade para as áreas contaminadas. Com o Real Dec. 9/ Revista IstoÉ, n , de , p. 95.

5 foi possível a publicidade de áreas contaminadas por meio de três formas, todas pelas notas marginais (averbações) que correspondem à mera publicidade-notícia: I áreas potencialmente contaminadas: dando publicidade de declarações constantes das escrituras públicas envolvendo empresas cujo objeto social inclui atividade potencialmente contaminante; II investigação de áreas contaminadas: quando a autoridade ambiental solicita certidão (certificación) de imóvel em processo de investigação, o registrador lançará em nota marginal a expedição da certidão que deu início ao processo investigatório; e III áreas contaminadas: resolução administrativa da autoridade ambiental declarando o solo como contaminado. O Brasil, seguindo exemplo espanhol, também permitiu a publicidade das áreas contaminadas no Registro de Imóveis. Foi publicada, no dia , Decisão Normativa da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado São Paulo 167/2005 disciplinando a possibilidade de averbação enunciativa ou de mera notícia, no Estado, de termo ou declaração de Área Contaminada oficialmente emitidos pela Cetesb. 3 3 Registro de Imóveis. Cadastramento de áreas contaminadas sob a responsabilidade da Cetesb, qualificado com presunção de veracidade e legalidade, própria dos atos da Administração Pública. Interesse público que envolve a referida matéria ambiental e que impõe amplitude de informação. Segurança jurídico-registral, estática e dinâmica, que reclama concentração da notícia de contaminação, oficialmente declarada, no fólio real. Integração do Registro Predial na esfera da tutela ambiental. Admissibilidade da publicidade registral de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas, por averbação enunciativa de declaração ou termo emitido pela Cetesb. Inteligência do art. 246 da Lei de Registros Públicos. Consulta conhecida, com resposta positiva.

6 Os critérios estabelecidos na decisão normativa para a averbação das áreas comprovadamente contaminadas são objetivos e conferem segurança para a publicidade dessas áreas, dependendo inclusive de notificação dos proprietários e detentores de direito real, além da prévia identificação do imóvel e sua correspondência com matrícula ou transcrição. A decisão autorizou a publicidade registral de áreas contaminadas por substâncias tóxicas e perigosas para a saúde humana, silenciando com relação às substâncias contaminantes. Entendemos que o ideal é que as substâncias que contaminam o solo devem ser incluídas não somente no termo de área contaminada, mas também na conseqüente averbação, porque é preciso conferir a maior publicidade possível ao ato, no entanto, muitas vezes a autoridade ambiental não poderá com certeza indicar a substância, de sorte que necessária a consignação de que o imóvel está contaminado com substâncias tóxicas e perigosas para a saúde humana. O que não pode ocorrer e isso contraria a certeza necessária de que os atos registrários devem conter é ser enviada ao fólio real informação de mera suspeita de contaminação, imprecisa e vaga. Importante ressaltar, outrossim, que o ato normativo fixou e identificou a responsabilidade pelo fornecimento das informações que é e não poderia ser diferente do órgão ambiental respectivo. Ao Registro de Imóveis cabe tão-somente publicizar as informações identificadas e delimitadas no cadastro ambiental da Cetesb, que deve tomar todas as providências e cautelas possíveis para somente enviar a notícia quando todos os procedimentos técnicos forem utilizados para a constatação inequívoca.

7 A publicidade das áreas suspeitas e com potencial de contaminação também não foi prevista ou autorizada, o que concordamos, pois contraria a própria finalidade do Registro de Imóveis que não admite a publicidade de informações precárias e provisórias, o que abalaria o sistema registrário em razão da não-observância do princípio da segurança jurídica. Embora a averbação das áreas contaminadas seja uma experiência recente nos direitos registral e ambiental brasileiro, impossível não conjecturar tamanha a utilidade da publicidade, em conferir referido efeito a outras espécies de contaminação. A contaminação por ruído é um exemplo típico, é sabido que o Estado limita utilizando de seu poder de polícia, a emissão de ruídos até um nível aceitável e que não prejudique a saúde humana, não obstante, existem exceções legais em determinadas regiões em que o ruído é admitido em favor de um interesse público maior como o transporte público, por exemplo. Nessas hipóteses, os imóveis situados em regiões próximas a aeroportos e vias férreas (metro) são submetidos a um elevado nível de ruído que afeta, por conseqüências fáticas, seu valor econômico, merecendo indubitavelmente publicidade registral. Existem outras hipóteses em que a averbação também seria útil a potenciais compradores, como locais contaminados por moléstia (doenças graves) e até odor, como locais próximos a tratamento de esgoto, usinas de álcool, matadouros etc. Finalmente, sobre as conseqüências da publicidade de áreas contaminadas no Registro de Imóveis, ressaltamos que as mesmas não geram incerteza ou perda do valor econômico da propriedade, mas sim maior segurança para o tráfego imobiliário, ou nas palavras de Francisco

8 de Asís Palácios, Registrador de Priego de Córdoba, Espanha, no XV Congresso Internacional de Direito Registral Cinder, realizado em 2005 em Fortaleza: O proprietário pode não se interessar na publicidade se estiver vendendo um imóvel contaminado, mas com certeza fará questão de ter conhecimento dessa circunstância quando for comprador.