Fundo de Investimento Imobiliário Memorial Office Relatório da Administração. Exercício de 2015

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1 Fundo de Investimento Imobiliário Memorial Office Relatório da Administração Exercício de 2015 São Paulo, 30 de março de 2016 O Fundo foi constituído em 09 de dezembro de 1996 e iniciou suas operações em 07 de janeiro de 1997 sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração e tendo como objetivo captar recursos junto ao público investidor para incorporar o Edifício Memorial Office o qual foi locado para fins comerciais depois de concluída a construção. Página 1 de 11

2 Principais características do imóvel: Localização privilegiada situado na Rua Júlio Gonzáles,132 Barra Funda, próximo a uma das maiores estações intermodal da América Latina: (Metrô / Trens e Estação de Ônibus Municipais e Interestaduais). Está também próximo às principais rodovias de acesso à Capital de São Paulo, Marginais Pinheiros e Tietê e aos Shoppings West Plaza e Bourbon; Padrão corporativo com fachada imponente e vista privilegiada. Ar condicionado Central, representando uma economia de energia e de custos de manutenção, refletindo diretamente na taxa de condomínio 1. Ocupação. Em Dezembro de 2015: 75% de ocupação 2. Desocupação. Em março/16 o Fundo contratou a empresa Cushman & Wakefield com o objetivo de coordenar os trabalhos de comercialização dos espaços vazios e a vagar, bem como assessorar na definição de estratégias específicas para o empreendimento. Abaixo detalhamos as unidades disponíveis e as rescisões já notificadas: Conjuntos Andar Área Data de Rescisão 11 a 14 7º 546 Disponível 91 a 94 15º 546 Disponível 161 a º 546 Disponível 241 a º 546 Disponível 211 e (metade) 273 Disponível 233 e Disponível 153 e (metade) 273 Disponível 171 e (2/4) 258 Disponível 31 a 84 9 ao /05/ a /05/ a /05/2016 Área Total para locação Página 2 de 11

3 3. Negócios Realizados no Exercício. Segue abaixo tabela contendo o processo de movimentação das locações e desocupações do Edifício Memorial Office Building: Mês Evento Andares/conjuntos Área - m² Área - m² vacância Saldo Início do Exercício 2.730,00 21% mar/15 Devolução 29 andar (metade) Cjs. 233 e 234 (273,00) 3.003,00 23% abr/15 Devolução 17 andar Cjs 111 a 114 (546,00) 3.549,00 27% jun/15 Locação 17 andar Cjs 111 a , ,00 23% set/15 Devolução 27 andar (metade) cjs.211 e 212 (273,00) 3.276,00 25% out/15 Devolução 21 andar (metade) cjs 153 e 154 (273,00) 3.549,00 27% nov/15 Locação 16 andar cjs. 101 a , ,00 23% dez/15 Devolução 23 andar (2/4) cjs. 171 e 172 (258,00) 3.261,00 25% Saldo total final do exercício 3.261,00 25% 4. Programa de Investimentos para o Exercício Seguinte O imóvel integrante do patrimônio líquido do Fundo já está concluído, portanto, não há previsão de investimentos para o próximo exercício. Página 3 de 11

4 A Administradora mantém um programa permanente de manutenção predial e implementação de melhorias, de forma a garantir a atualização e competitividade do empreendimento. Ao longo dos anos o programa de manutenção e melhorias vem sendo executado exclusivamente com recursos do Fundo de Reserva do próprio condomínio. Eventualmente a Administradora poderá propor destinação de verbas do Fundo para execução de melhorias que agreguem valor ao imóvel. 5. Eventos Subsequentes Em 09 de novembro a administradora publicou um Fato Relevante noticiando a decisão de uma das empresas locatárias, ocupante de 8 andares no empreendimento, em rescindir antecipadamente os contratos de locação firmados em 08/03/2012, 19/09/2014 e 01/06/2015 respectivamente, com a devolução de todos os andares locados, totalizando uma área de 4.368m² Em razão da rescisão antecipada do contrato, será devido pela Locatária o pagamento da multa rescisória de 3 (três) aluguéis cobrados proporcionalmente ao prazo a decorrer da locação tomando como base a data da efetiva devolução do imóvel. A efetiva devolução dos imóveis se dará em 25 de maio de 2016, assim, caso não ocorram novas locações, a partir de 25 de maio de 2016 o índice de vacância passará dos atuais 25% para 54%. Em janeiro/2016 concluímos a locação com a empresa interessada no 30 pavimento com área de 546/m² localizado no Edifício Memorial Office. O Contrato possui vigência de 3 (três) anos iniciando-se e 19/01/2016. Página 4 de 11

5 6. Contratos de Locação. No gráfico acima, estamos considerando a locação do 30 pavimento bem como as desocupações futuras conforme item 5 acima. Página 5 de 11

6 7. Conjuntura Econômica e Perspectiva do Mercado Imobiliário para a Região da Barra Funda. Segundo a Cushman & Wakefield, o 4 trimestre de 2015 encerrou com 361 mil m² de estoque existente na região da Barra Funda, considerando a categoria de imóveis de Classe B e 152 mil m² de imóveis classe A. No ano de 2015 houve a entrega de 65 mil m² de áreas corporativas AB na região, o que corresponde a um aumento de 15 % do estoque da região. Já para o ano de 2016 a previsão de entrega é de 60 mil m² áreas a qual representara um aumento de 12 % do estoque caso tal entrega seja confirmada. No mercado classe B, a taxa de vacância variou de 14% para 17%, enquanto que na classe A, a variação foi de 11% para 22%, tal variação se justifica pelas novas entregas durante o ano, na região. A Cushman & Wakefield está revisando os dados e reclassificando edifícios, o que pode afetar os números aqui apresentados. 8. Perspectiva do Administrador para o próximo semestre O setor imobiliário vem sendo impactado pela retração econômica Brasileira. Tal retração está refletida na lenta absorção por espaços vazios demandados por empresas, por outro lado, a oferta vem sofrendo com forte concorrência. A administradora entende que tal cenário não será diferente para o próximo período, até porque, além da crise econômica, existe uma forte crise política no país, fato que coopera para insegurança por parte dos agentes econômicos quanto à imprevisibilidade futura da economia brasileira. No entanto, mesmo diante das considerações acima, a administradora considera que o imóvel possui um preço competitivo no mercado e que, devido à sua excelente localização bem como seu bom estado de conservação, atualizado tecnologicamente, com visão coorporativa imponente e demais benfeitorias existentes, o ativo possui bom potencial para atrair novos locatários para os espaços vagos e vagar. O Fundo contratou em março/2016 a empresa Cushman & Wakefield com o objetivo de coordenar os trabalhos de comercialização dos espaços vazios e a vagar, bem como assessorar na definição de estratégias específicas para o empreendimento. Página 6 de 11

7 9. Empresas Ocupantes 10. Quotas Negociadas em Bolsa FMOF11 (Código ISIN BRFMOFCTF010). Pregão PreAbe PreMax PreMin PreFec PreMed Quantidade negociada Volume 10/12/ ,01 100,01 100,01 100,01 100, ,44 11/12/ ,00 101,00 98,00 98,00 98, ,80 14/12/ ,00 102,99 99,00 102,99 100, ,98 15/12/ ,98 101,99 100,98 101,99 101, ,64 16/12/ ,00 100,99 92,50 100,99 96, ,40 17/12/ ,00 100,00 100,00 100,00 100, , Informações Contábeis POSIÇÃO EM Patrimônio Líquido: R$ ,17 Total de quotas integralizadas: quotas Valor patrimonial da quota: 182,2030 Variação na quota no mês: -2,27% Variação da quota antes da distribuição de rendimentos: -1,81% Página 7 de 11

8 Em dezembro/2015 os ativos do fundo classificados como Propriedade para Investimento foram avaliados ao valor justo. Tal avaliação resultou em uma variação negativa de -2,27% no valor da quota patrimonial. Esta avaliação não impactará na distribuição de rendimentos do Fundo. A avaliação foi realizada por empresa especializada e está demonstrada no item 14 deste relatório. 11. Distribuição de Rendimentos: No exercício findo em 31 de dezembro de 2015, a Administradora disponibilizou para pagamento de rendimento aos quotistas detentores de quotas do Fundo o montante de R$ (R$ em 2014) representando 6,58% (7,34% em 2014) do patrimônio líquido médio do exercício. Página 8 de 11

9 12. Evolução do Valor da Cota e Rentabilidade Acumulada: Variação Valor Patrimônio patrimonial patrimonial Cotas Líquido da cota da cota Em 31 de dezembro de ,79 Lucro líquido do semestre ,98% Saldo antes da distribuição de rendimentos ,99 Distribuição dos rendimentos ,82% Em 30 de junho de ,66 Lucro líquido do semestre ,05% Saldo antes da distribuição de rendimentos ,53 Distribuição dos rendimentos ,92% Em 31 de dezembro de ,63 Lucro líquido do semestre ,10% Saldo antes da distribuição de rendimentos ,11 Distribuição dos rendimentos ,02% Em 30 de junho de ,61 Lucro líquido do semestre Ajuste ao Valor Justo ( CVM 516) ,64% Saldo antes da distribuição de rendimentos ,25 Distribuição dos rendimentos ,44% Em 31 de dezembro de ,61 Lucro líquido do semestre ,43% Saldo antes da distribuição de rendimentos ,01 Distribuição dos rendimentos ,39% Em 30 de junho de ,46 Lucro líquido do semestre ,09% Ajuste ao Valor Justo ( CVM 516) Saldo antes da distribuição de rendimentos ,90 Distribuição dos rendimentos ,03% Em 31 de dezembro de ,20 Página 9 de 11

10 13. Percentual de Encargos Debitados dos Exercícios Findos de 31 de dezembro de 2015 e 2014 e obrigações contraídas pelo Fundo. Encargos debitados do Fundo no exercício ( va lores em milha res d e rea is) *PL médio Exercício de *PL médio Exercício de *Perc.% 2014 *Perc.% Ajuste a o Va lor Justo ( p rop ried a d e p a ra investimentos) (2.196) 2,323% Desp esa s d e c ond omínio d e unid a d es nã o - loc a d a s (833) 0,881% (777) 1,007% Desp esa s d e ta xa d e a d ministra ç ã o (378) 0,400% (329) 0,427% Desp esa s trib utá ria s (280) 0,296% (216) 0,280% Desp esa s c om serviç os téc nic os esp ec ia liza d os (50) 0,053% (137) 0,178% Desp esa s d e Ta xa d e c ustód ia (20) 0,021% (19) 0,025% Desp esa s d e ta xa d e registro BMFBovesp a (7) 0,007% (7) 0,009% Outra s d esp esa s a d ministra tiva s (5) 0,005% (6) 0,008% TOTAL (3.769) 3,987% (1.491) 1,933% 14. Valor de Mercado Dos Bens Integrantes do Patrimônio do Fundo De acordo com a avaliação técnica realizada pela empresa CUSHMAN & WAKEFIELD VALUTION ADVISORY, o valor de mercado do empreendimento incluindo terreno e construções civis, totalizam R$ ,00 - base dezembro de ATIVOS (Propriedades para Investimentos) Valor de Mercado em 2014 Variação (R$) Valor de Mercado em 2015 Terreno , ,00 Ed ifíc io Memoria l Offic e ,00 308,00 TOTAL , , , , , Auditoria BDO RCS Auditores independentes Página 10 de 11

11 16. Processo de Interesse do Fundo. Não há processo de interesse do Fundo em andamento. COIN DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA. Página 11 de 11