1 Introdução. Autor: Francisco Aracildo de moura Universidade Federal do Rio Grande do Norte

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1 Autor: Francisco Aracildo de moura Universidade Federal do Rio Grande do Norte Orientador: ADEMIR ARAÚJO DA COSTA Universidade Federal do Rio Grande do Norte LOTEAMENTOS EM PEQUENAS CIDADES: UM ESTUDO DO PARCELAMENTO DO SOLO EM LAGOA SALGADA RN. 1 Introdução Este trabalho teve como foco, analisar o crescimento que vem ocorrendo na área urbana de uma cidade pequena a partir do processo de parcelamento do solo que está cada dia mais latente em Lagoa Salgada. Este parcelamento vem se concretizando sob a forma de loteamentos. O surgimento destes loteamentos vem despertando-nos o interesse em compreender a contribuição que a forma de se vender a terra parcelada vem dando para que ocorra o crescimento da cidade, como também, entender a dimensão que estes loteamentos de terras estão tomando, se é legalizado, quem são os adquirentes desses lotes e principalmente buscamos descobrir dentre outros, o motivo que faz alguém comprar uma parcela de terra em Lagoa Salgada. Falar sobre a pequena cidade não é tarefa das mais fáceis, no entanto, os desafios

2 que vão surgindo ao longo da pesquisa estimulam a seguirmos adiante para que, no futuro, tenhamos mais embasamento teórico e metodológico no tocante ao urbano de cidades pequenas, uma vez que, estas, compreendem a grande maioria de cidades existentes no país. No que concerne à temática da pequena cidade, pouco tem sido produzido na área da Geografia Urbana. O tema pequena cidade parece ainda, não despertar interesse dos pesquisadores. Localizada na Microrregião do Agreste Potiguar, Lagoa Salgada sofre forte influência da capital do Estado, sendo esta a referência de cidade grande para os salgadenses. Assim, num segundo momento nos debruçamos a desvendar a cidade e seus elementos sociais que a tornam pequena em seu espaço temporal. Para que concretizássemos esta pesquisa, fez-se necessário o uso de procedimentos e técnicas metodológicas que nos conduziram ao seu desenvolvimento. Assim, realizamos pesquisa bibliográfica a respeito da temática abordada, fazendo uso de fontes primarias e fontes secundárias; entrevistas com os proprietários de terras que foram transformadas em loteamentos, localizadas em Lagoa Salgada, como também, com os adquirentes dos lotes para que tivéssemos as respostas para as hipóteses levantas para tal estudo, permitindo assim a concretização desse trabalho monográfico. Utilizamos a entrevista como técnica metodológica o que permitiu o contato direto com os atores envolvidos nesta pesquisa; consulta em acervos da Câmara Municipal; busca de dados e informações sobre o município na rede mundial de computadores. Por esse prisma, buscou-se entender sobre a legalidade da terra e dos processos de loteamento, o conteúdo social e a infraestrutura de cada loteamento. 2 CIDADE, PEQUENA CIDADE: O URBANO EM EVIDÊNCIA A cidade, independente do seu tamanho, evidencia antes de mais anda o viver a vida no urbano, através de suas relações sociais, econômicas, de consumo de bens e

3 serviços, dentre outras. Buscamos aqui, fazer uma discussão de temas como: cidade e pequena cidade (ou cidade local). 2.1 Considerações sobre a cidade A cidade é uma criação humana e remonta a tempos distantes. Por este prisma, a cidade tem todo um simbolismo, seja no modo de vida, na forma de organização e nas relações que comporta: sociais, econômicas, políticas, culturais, administrativas, dentre outras, que nos fazem compreender ser um lugar diferente do campo ou do mundo rural. Para Carlos (2007, p. 11): A cidade, enquanto construção humana é um produto histórico-social e nesta dimensão aparece como trabalho materializado, acumulado ao longo do processo histórico de uma série de gerações. Expressão e significação da vida humana, obra e produto, processo histórico cumulativo, a cidade contém e revela ações passadas, ao mesmo tempo em que o futuro, que se constrói nas tramas do presente o que nos coloca diante da impossibilidade de pensar a cidade separada da sociedade e do momento histórico analisado. Diante do exposto, é possível perceber que, desde o início, a cidade surge como um local que apresenta a capacidade de ser um espaço de possibilidades e mesmo apresentando faces diferentes, é capaz de concentrar em único espaço pessoas de distintas classes, é o local do contato direto entre os indivíduos. A cidade promove o encontro entre passado e presente, sendo resultado de esforços e trabalhos realizados outrora e que se concretizam na atualidade através da legitimação jurídica do espaço. Mas, também é na cidade que as desigualdades se apresentam mais claramente, pois, mesmo sendo um espaço de possibilidades, nem todos desfrutam das mesmas ou tem condições plenas para usufruírem o que esta pode lhe oferecer. Para uns, a cidade é o local onde é possível a obtenção de uma renda diferenciada, principalmente para os que trabalham diretamente com o comércio e a prestação de serviços, para outros, é vista como a esperança de encontrar uma alternativa de

4 sobrevivência, até mesmo a esperança de ali poder ter um local para habitar, possibilitando o mínimo de conforto à família. 2.2 em tela: A pequena cidade No Brasil, é quase um consenso à utilização de dados quantitativos para se definir uma cidade pequena. No interior de um adensamento habitacional e de residências há um conjunto de elementos que vão dizer da existência de uma cidade, quais sejam, quantidade de estabelecimentos comerciais, serviços oferecidos à população, prédios públicos, administração, entre outros. Assim, a cidade pequena, também pode ser elevada a esta categoria se considerarmos a quantidade de pessoas que ali habitam. Nesse contexto, Silva, Gomes e Silva (2009, p. 48) apontam que: Nos estudos sobre pequenas cidades no Brasil, há uma tendência em classificá-las a partir do aspecto quantitativo populacional; ou seja, do numero de população que habita ou vive na cidade. Nesse sentido, tem sido comum denominar-se de pequena cidade aquela cuja população não ultrapassa vinte mil habitantes ou dez mil habitantes, [...]. A cidade, mesmo estando no mais baixo nível no que concerne a atividade urbana, é assim considerada, pois, além de satisfazer as necessidades básicas de sua população, é capaz de abastecer o seu entorno, ou seja, a sua área rural e em determinados casos, as cidades vizinhas que estão nos limites de sua influência, como por exemplo, quando a cidade não tem a feira livre seus moradores buscam a cidade mais próxima para efetuar suas compras. Silva, Gomes e Silva (2009, p. 60) nos colocam que: A pequena cidade, na sua dimensão espacial, pouco tem sido estudada no âmbito da Geografia. Mesmo que, a maioria das pequenas cidades se apresentem como uma aglomeração urbana capaz de satisfazer tão somente às necessidades mínimas, reais ou criadas, de seus habitantes, elas têm um significado importante no contexto da reprodução ampliada da sociedade. No tocante as peculiaridades, a maneira como a produção destas cidades vem

5 acontecendo, podem ser de diferentes formas, devemos compreender entre outros aspectos o espaço temporal. 3 PERFIL HISTÓRICO E SOCIOECONÔMICO DE LAGOA SALGADA: UM OLHAR SOBRE A PEQUENA CIDADE Historicamente, a área onde se encontra a cidade de Lagoa Salgada esteve voltada para a agricultura, com terras propicias ao cultivo da mandioca, feijão, milho e a produção de castanha de caju. Mesmo fazendo uso de técnicas rudimentares, em sua grande maioria, os moradores do município sobrevivem da agricultura de subsistência. De acordo com informações do IDEMA (2008, p. 08): No final do século XVII, numa área considerada boa para o cultivo agrícola, teve início um povoamento formado por roceiros que em busca de trabalho, ali chegaram e estabeleceram moradia. Situado entre Boa Saúde e Monte Alegre, o povoado que foi chamado Lagoa Salgada ficou como distrito-vila do município de São José de Mipibu, até o dia 24 de novembro de Por força da Lei no 2.747, de 7 de maio de 1962, desmembrou-se de Boa Saúde e tornou-se município. Localizado a 52 quilômetros da cidade do Natal, o município de Lagoa Salgada faz fronteira ao Norte com os municípios de Boa Saúde, Monte Alegre, Vera Cruz; ao Sul com o município de: Lagoa de Pedras; a Leste com: Lagoa de Pedras e Monte Alegre e ao Oeste com: Boa Saúde. Seu principal acesso se dá pela rodovia RN 002 que se conecta com a BR 101, principal porta de entrada para a capital do Estado. O município apresenta uma área de 79,330 km² e uma população de habitantes, IBGE (2010), com densidade demográfica de 95,35 habitantes por quilômetros quadrados, dos quais, habitantes residem na zona urbana e os outros habitantes restantes moram na zona rural. A população do município de Lagoa Salgada está assim dividida: habitantes do sexo masculino e habitantes do sexo feminino.

6 A economia do município de Lagoa Salgada é predominantemente baseada na produção agrícola e de maneira um pouco mais tímida na pecuária. Com relação à produção de culturas agrícola, entre lavouras permanentes e lavouras temporárias, algumas culturas se destacam mais que outras. Assim, a produção de mandioca merece destaque por apresentar maior produção no município. Com relação à castanha do caju, esta apresenta uma significativa contribuição para a economia de Lagoa Salgada. Sua produção e sua comercialização ocorrem em grande escala e aquece a economia local. Outro setor da economia que apresenta bastante expressividade é à produção de farinha e fécula de mandioca, o destaque maior ocorre para a Fábrica Prata Fina existente na comunidade do Exú, estando esta entre as mais modernas do Estado. O beneficiamento acontece no município, no entanto, essa produção é destinada para outras cidades e estados da federação. 4 LOTEAMENTOS: NOVOS ESPAÇOS NO URBANO A cidade é o local onde as relações sociais se manifestam de maneira mais clara e intensa. Essas relações permitem a apropriação do espaço urbano e contribuem para que haja o interesse por habitar a cidade, onde sejam oferecidas melhores condições de sobrevivência e permanência. Os loteamentos são vistos como uma alternativa para os que buscam residir na cidade e que ainda não detém seu espaço. Esse tipo de empreendimento geralmente defende a proposta de ser um lugar novo, onde todos fazem parte de um mesmo grupo, uma vez que desfrutam dos mesmos objetos. A Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, em seu Artigo 2º, 1º: Considera Loteamento como a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Cada cidade apresenta suas particularidades, com dinâmica que as moldam de acordo com o interesse dos promotores do espaço urbano. Para Corrêa (2003, p. 12):

7 [...] a ação desses agentes se faz dentro de um marco jurídico que regula atuação deles. Este marco não é neutro, refletindo o interesse dominante de um dos agentes [...] ainda que possa haver diferenciações nas estratégias dos três primeiros agentes, bem como conflitos entre eles, há entretanto denominadores comuns que os unem: um deles é a apropriação de uma renda da terra. Os loteamentos existentes em Lagoa Salgada, em maior quantidade encontram-se nas bordas do núcleo urbano, o que atrai para a sua malha urbana, novos atores sociais. Neste sentido, Carlos (1994a, p. 45) enfatiza que [...] O modo de ocupação de determinado lugar da cidade se dá a partir da necessidade de realização de determinada ação, seja de produzir, consumir, habitar ou viver. É essa ocupação dos lugares das cidades que faz surgir as suas diferenças espaciais. A cidade é por si só contraditória. Apresenta todos os espaços necessários a manutenção e permanência de seus moradores (mesmo que seja o mínimo). Por outro lado, nem todos os moradores terão condições reais de desfrutar do que ela os oferece, seja pela falta de conhecimento ou pela condição social. Assim, o preço do solo urbano está intrinsecamente ligado ao seu uso e ocupação pelos agentes que moldam e transformam os espaços da cidade. 5 COMPREENDENDO ALGUNS PROCESSOS GEOGRÁFICOS A PARTIR DOS LOTEAMENTOS DE LAGOA SALGADA. Buscando melhor compreender os processos que ocorrem nas áreas parceladas sob a forma de lotes, faz-se necessário entendermos alguns aspectos: se os loteamentos estão de acordo com os critérios estabelecidos em lei; o perfil dos adquirentes dos lotes e também dos proprietários de terras loteadas; a infraestrutura apresentada por cada loteamento, que pode servir como um fator de atratividade para quem busca adquirir um lote. Como também, conhecer os atores que estão envolvidos diretamente com o parcelamento do solo em Lagoa Salgada, o que nos mostrará uma analise real do crescimento da área urbana a partir do processo de loteamento da terra.

8 5.1 A terra, o lote e a legalidade A localização pode ser considerada um fator primordial no momento em que se propõe a criação de um loteamento. O fator localização tem um peso significativo ao se propor um loteamento, pois quanto mais se aproximar do centro urbano, mais vai facilitar o cotidiano de quem pretende ali morar. Já para os que adquirem pensando na valorização, o centro também é visto como influenciador para tal, uma vez que na cidade tudo converge para o centro, não importa o seu tamanho. A centralidade se exerce principalmente nas ações e processos que se iniciam a partir da área core, ou seja, o centro da cidade. Quando o loteamento encontra-se dotado com a infraestrutura exigida pelos órgãos competentes, tais como rede de energia e abastecimento de água, ruas com meio fio, delimitação das quadras, áreas destinadas ao poder publico, ruas de acesso ligando o loteamento com as principais avenidas da cidade, dentre outros, de acordo com a Lei nº 6.776/79, este terá um valor diferenciado no mercado de terras. 5.2 Os loteamentos e sua infraestrutura A infraestrutura básica dos parcelamentos é constituída por equipamentos indispensáveis a permanência na área urbana. Quando analisamos a infraestrutura dos loteamentos, percebemos a ausência dos itens considerados essenciais para que o loteamento seja posto a venda, tais como agua encanada, energia elétrica, vias de circulação, etc. e mesmo não contando com tais itens a terra é loteada e colocada à venda. Dentre os loteamentos existentes na referida cidade, com exceção do Loteamento Jardim Planalto e o Vila Imperial, pode-se perceber que em todos os demais utilizaram apenas a divisão de terras sob a forma de lotes, demarcando cada lote sinalizando o tamanho e a sua localização dentro da parcela maior. Quanto a outros pré-requisitos necessários para que de fato a área seja considerada um loteamento legalizado, dentre os quais a presença de meio fio delimitando as ruas e

9 quadras é inexistente; a área de uso coletivo e destinada ao poder público para dotar a área com equipamentos de interesse da população, a documentação que é algo indispensável que comprova a compra legal de qualquer bem, para os lotes, em cerca de 80% não se tem registro em cartório que comprove a transação de compra e venda. As facilidades encontradas para se fazer o pagamento do lote é um atrativo a mais para quem busca um lugar para morar no município, contribuindo para que aquelas pessoas que não podem adquirir a terra em uma única parcela possam quitar em um intervalo de tempo maior estipulado entre vendedor e comprador. Vale salientar que o município não dispõe de um código de obras, nem mesmo de uma Lei de tributos para que seja feito algum tipo de fiscalização no que concerne aos loteamentos. Nesse caso, o processo de compra e venda, quase sempre ocorre a partir de relações de amizades e confiança entre quem está vendendo e aqueles que estão adquirindo a terra. No entanto, o lucro com a terra continua sendo o objetivo principal de quem a transforma em lotes e coloca a venda no mercado loteamentos: uma análise real do crescimento urbano de Lagoa Salgada Atualmente, a referida cidade conta com 10 loteamentos que variam na quantidade de lotes postos à venda. Juntos, somam 722 lotes postos a venda. Nesse contexto, o menor loteamento conta com 9 unidades de lotes posto à venda. No outro extremo temos o maior loteamento. Este apresentou previsão de colocar no segundo semestre de 2014, 274 lotes para serem vendidos. Já o restante dos outros loteamentos variam entre 20 e 50 unidades de lotes. Em relação à área de cada lote, o tamanho é bem variável. É possível encontrar lotes com 150 metros quadrados indo até 220 metros quadrados. Ao perguntarmos para os proprietários dos loteamentos sobre a origem dos adquirentes dos lotes, a resposta foi quase que unanime ao nos informarem que, com raras exceções, a maior parte dos compradores é do próprio município ou que mantem algum

10 vínculo com a cidade, principalmente familiar. A pesquisa constatou que 70% das pessoas que adquiriram algum lote, o fizeram apenas para investimento, vislumbrando uma maior valorização da área futuramente. Os outros 30% informaram que o objetivo de terem adquirido um lote foi construir sua casa própria e residir. No tocante ao registro legal que autoriza a venda da terra parcelada em lotes, os loteamentos de Lagoa Salgada, com exceção de dois, não apresentam nenhum documento que demonstre sua liberação para comercializar a terra em lotes. De acordo com entrevista realizada com os proprietários das terras loteadas, em média cinquenta por cento dos lotes foram vendidos à vista. Com relação aos demais lotes, a negociação ocorreu de forma parcelada. Parcelas estas que variam de 6 até 72 meses para que seja efetuado o pagamento total da compra do lote. Esperar a valorização da terra para obter um maior lucro, principalmente se houver melhorias na área loteada ou em suas adjacências, parece ser um bom negócio na cidade de Lagoa Salgada. A especulação imobiliária vem contribuindo para que haja essa propagação de loteamentos em uma cidade pequena como Lagoa Salgada. Ao mesmo tempo contribui para que a zona urbana apresente crescimento e ganhe novas áreas para a cidade. No entanto, a especulação também ocorre entre os lotes, daí a aquisição de mais de um lote pela mesma pessoa. Não é raro encontrarmos pessoas que adquiriram de 3 até 6 lotes em diferentes loteamentos da cidade e que estão a espera de que a tão sonhada valorização da terra adquirida ocorra de fato. A inserção de novos elementos em seu cotidiano, como este processo de parcelamento do solo existente em Lagoa Salgada, faz parte de novas realidades presentes no cenário das pequenas cidades. Fato que requer mais atenção por parte daqueles que discutem o urbano e pensam a cidade em suas múltiplas dimensões. Novas realidades que exigem novos olhares para que possamos compreender e entender como vem se

11 estruturando a rede urbana de nosso Estado, quiçá a brasileira. CONSIDERAÇÕES FINAIS Falar sobre a cidade pequena não é fácil. Sabemos que a sua classificação não é impedimento para que estas mantenham relações com os mais diferentes lugares e em variadas escalas. Com a oferta dos lotes em Lagoa Salgada, mesmo tendo a grande maioria das pessoas que os adquiriram nos informado que compraram como investimentos, ainda uma parcela bastante considerável fez a aquisição dos lotes para a construção de moradia. Por esse prisma, sugere-se para os órgãos municipais de Lagoa Salgada que seja criado um código de obras e lei de parcelamento uso e ocupação do solo que possa regularizar o ordenamento territorial urbano da cidade. Como também que desenvolva uma política destinada a orientar os proprietários de terras que desejam transformá-las em loteamentos. É notório, por parte do poder público, o desconhecimento da real importância para a cidade de que se tenha uma fiscalização de como vem ocorrendo às relações comerciais envolvendo o seu solo urbano. Com a especulação imobiliária cada vez mais evidente em Lagoa Salgada ainda não se despertou atenção para a necessidade de uma regularização do comércio da terra. Esperamos que este trabalho possa servir de embasamento para futuras pesquisas. Que mais geógrafos possam desvendar a pequena cidade e suas relações dentro da malha urbana nas mais diferentes escalas e contextos sociais que envolvem a temática cidade, descortinando-se assim, um universo de possibilidades para estudos geográficos. As pequenas cidades não são inertes, estão em constantes transformações e é essa metamorfose pela qual Lagoa Salgada vem passando que nos possibilitou um olhar diferenciado sobre a pequena cidade. Compreender a pequena cidade é muito mais que entender os números que a estigmatizam como pequena. É poder usar esses números para nos ajudar a fazer projeções

12 futuras e traçar o perfil futuro das relações que se desencadeiam em cada cidade independente de posição ou lugar que esta ocupe na hierarquia urbana. REFERÊNCIAS BRASIL. Lei nº de 19 de dezembro de Brasília, CARLOS, Ana Fani Alessandri. A cidade. 2. ed. São Paulo: Contexto, 1994a. (Coleção repensando a Geografia). A (Re) produção do espaço urbano. São Paulo: Universidade de São Paulo, 1994b.. A cidade. 4. ed. São Paulo: Contexto CORRÊA, Roberto Lobato. O espaço urbano. São Paulo: Ática, IBGE. Perfil administrativo de todos os municípios brasileiros. Disponível em: <Erro! A referência de hiperlink não é válida.> Acesso em: 02 jan Censo demográfico Disponível em: <Erro! A referência de hiperlink não é válida.> Acesso em: 02 jan Cidades. Disponível em:

13 <http://www.cidades.ibge.gov.br/xtras/temas.php?lang=&codmun=240660&idtema=122&search=ri o-grande-do-norte lagoa-salgada lavoura-permanente-2012>. Acesso em: 06 abr População. Disponível em: <http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/censo2010/indicadores_sociais_municipais/tab elas_pdf/tab28.pdf >. Acesso em: 26 abr IDEMA. Perfil do seu município. Disponível em: <http://www.idema.rn.gov.br/contentproducao/aplicacao/idema/socio_economicos/arquivo s/perfil%202008/lagoa%20salgada.pdf > Acesso em: 21 set SILVA, Anieres Barbosa da; GOMES, Rita de Cássia da Conceição; SILVA, Valdenildo Pedro da. Pequenas cidades: lugares geográficos do Rio Grande do Norte. In: (Orgs). Pequenas cidades: uma abordagem geográfica. Natal: EDUFRN, p Por uma concepção conceptual: as pequenas cidades em tela. In: SILVA, Anieres Barbosa da; GOMES, Rita de Cássia da Conceição; SILVA, Valdenildo Pedro da. (orgs). Pequenas cidades: uma abordagem geográfica. Natal: EDUFRN, p

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