ULYSSES 2013 Relatório de gestão O Ulysses teve um exercício repleto de árduas negociações com os inquilinos do edifício Lisboa, dificuldades de tesouraria o que originou um aumento de capital, encontrando-se atualmente em análise uma proposta de aquisição do único imóvel do fundo. Fundo Especial Fechado de Investimento Imobiliário
Ulysses Ulysses R E L A T Ó R I O D E G E S T Ã O AMBIENTE DE NEGÓCIO 2013 foi um ano de inversão de tendência no mercado residencial, com sinais de recuperação evidentes. O Portuguese Housing Market Survey, pool de 150 promotores imobiliários e mediadores baseados em Lisboa, Porto e Algarve produzido pela Confidencial Imobiliário e pela Royal Institution of Chartered Surveyors, indicava na sua edição de Outubro uma evolução do mercado bem menos negativa que a alguma vez observada ao longo dos três anos de realização deste inquérito. Pela primeira vez desde 2009, os preços das habitações em Portugal subiram, em cadeia, dois trimestres consecutivos, segundo dados do Eurostat relativos ao segundo e terceiro trimestre. No entanto, a variação homóloga dos aludidos preços continuou em terreno negativo (-2,9% entre os terceiros trimestres de 2012 e 2013, dados trimestrais mais recentes à data da escrita). Relativamente ao final de 2010, a descida acumulada nos preços da habitação fixava-se em 11,5%, segundo a mesma fonte. Esta situação de queda em diminuição de ritmo permitiu a redução do número de imóveis devolvidos aos bancos por incapacidade de satisfação do respectivo serviço da dívida hipotecária. Segundo a APEMIP, este indicador fixou-se, em 2013, em 2.504 casas, menos de metade do número de 2012. ACTIVIDADE DO FUNDO E PRINCIPAIS ACONTECIMENTOS O presente exercício foi o quinto exercício do Fundo, que iniciou actividade no dia 15 de Dezembro de 2009, e, portanto, o seu terceiro completo. O Ulysses voltou a não proceder a qualquer aquisição durante o ano, mantendo a sua natureza de single asset fund, com a carteira totalmente investida no Edifício Lisboa, no Parque das Nações. Infelizmente o mercado imobiliário no Parque das Nações teve um ano bastante difícil, devido ao aumento da oferta imobiliária, aliado ao aumento de stock imobiliário de empresas que tiveram que reduzir área bruta locável por motivos de redução de custos. Essa conjuntura fez aumentar a área devoluta do imóvel que passou de 15 % em 2012 para 32% no corrente exercício e que teve naturalmente efeito no valor das rendas recebidas, em que o rendimento caiu de 1.5 milhões de euros para aproximadamente 900.000 euros. Devido à diminuição dos rendimentos prediais, durante o exercício de 2013 o Fundo procedeu a um aumento de capital realizado em numerário de 112.000 euros para fazer face às necessidades de tesourarias, nomeadamente para fazer face ao serviço da divida. Conforme evidenciado pelo Balanço do Fundo, a 31 de Dezembro de 2013 o Fundo apresenta um total do capital próprio de 942.943 euros, originado pelas constantes revisões em baixa do valor do imóvel pelos peritos avaliadores e um passivo bancário de 11.5 milhões de euros, terminando esse empréstimo em Março de 2014. Página 1
Ulysses A pressão da maturidade do empréstimo bancário e uma estrutura de capitais desequilibrada, levou o comité de investimentos do Fundo a considerar uma proposta de aquisição do imóvel durante o mês de Dezembro, a qual se encontra em processo de due diliegence. Proposta de distribuição de resultados Conforme contas em anexo, o resultado líquido foi negativo e cifrou-se em 336,630 euros. Propõe-se que o prejuízo apurado seja levado a Resultados Transitados. Perspectivas para 2014 O potencial comprador, à data da escrita, ainda está a efectuar o processo de due diligence. Estimandose que o contrato definitivo de compra e venda ocorra durante o primeiro trimestre de 2014, o que irá permitir liquidar o empréstimo bancário. Após a liquidação do empréstimo, a Sociedade Gestora deverá propor a convocação da reunião da assembleia de participantes, propondo a dissolução e liquidação do fundo. Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que acompanhou sempre prontamente a actividade e formulou valiosas recomendações; Aos Senhores Peritos Avaliadores; Página 2
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Ulysses" (valores em Euros) FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "ULYSSES" BALANÇO ACTIVO PASSIVO Código Designação Nota 31-12-2013 Bruto Mv/Af mv/ad Líquido 31-12-2012 Código Designação Nota 31-12-2013 31-12-2012 Activos imobiliários Capital do fundo 32 Construções 1, 3, 10 19,666,549 7,316 (6,918,270) 12,755,595 13,126,500 61 Unidades de Participação 2 8,225,285 7,560,045 62 Variações Patrimoniais 2 (663,283) (110,043) Total de activos imobiliários 19,666,549 7,316 (6,918,270) 12,755,595 13,126,500 64 Resultados Transitados 2 (6,282,430) (1,601,579) Carteira de Titulos e participações 65 Resultados Distribuídos 2 - (194,420) 24 Unidades de Participação 80,000 186-80,186-66 Resultados Líquidos do Período 2 (336,630) (4,486,431) Total da carteira de Titulos e Participações 80,000 186-80,186 - Contas de terceiros 412 Devedores por rendas vencidas 8 191,936 - - 191,936 286,958 Total do capital do fundo 942,943 1,167,572 413+...+419 Outras contas de devedores 14 a) 70,431 - - 70,431 207,920 Total dos valores a receber 262,367 - - 262,367 494,878 Ajustamentos e Provisões 47 Ajustamentos de dívidas a receber 11 191,936 286,958 Disponibilidades Total de Ajustamentos e Provisões 191,936 286,958 11 Caixa 7 34 - - 34 34 12 Depósitos à ordem 7 11,318 - - 11,318 142,135 Contas de terceiros 13 Depósitos a prazo e com pré-aviso 7 310,000 - - 310,000-423 Comissões e outros encargos a Pagar 14 c) 21,627 22,789 Total das disponibilidades 321,352 - - 321,352 142,169 424+...+429 Outras Contas de Credores 14 c) 635,153 607,392 432 Empréstimos Não Titulados 3, 10, 14 c) 11,532,000 11,532,000 Acréscimos e diferimentos Total dos valores a pagar 12,188,780 12,162,181 51 Acréscimo de Proveitos 2 - - 2 - Acréscimos e diferimentos 52 Despesas com Custo Diferido 14 b) - - - 27,072 53 Acréscimo de Custos 3, 14 d) 2,520 4,976 58 Outros Acréscimos e Diferimentos 14 b) 6,695 - - 6,695 9,515 56 Receitas com Proveito Diferido 14 d) 86,646 130,840 58 Outros Acréscimos e Diferimentos 14 d) 13,372 47,607 Total dos acréscimos e diferimentos activos 6,697 - - 6,697 36,587 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 102,538 183,423 Total do activo 20,336,965 7,502 (6,918,270) 13,426,197 13,800,134 Total do passivo 13,426,197 13,800,134 Total do número de unidades de participação 1,645,057 1,512,009 Valor unitário da unidade de participação 0.5732 0.7722 O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS PELO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO Relatório e Contas 2013
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Ulysses" (valores em Euros) Código Designação Nota 2013 2012 Código Designação Nota 2013 2012 Custos e perdas correntes Juros e custos equiparados Proveitos e ganhos correntes Juros e proveitos equiparados 711+718 De operações correntes 14 e) 440,194 388,088 811+...+818 Outros, de operações correntes 64 12,630 Comissões 724+...+728 Outras, de operações correntes 14 f) 74,993 78,659 Perdas oper. financeiras e act. imobiliários Ganhos oper. financeiras e act. imobiliários 732 Na carteira de titulos e participações 1 5-832 Na carteira de titulos e participações 1 190-733 Em activos imobiliários 1 629,552 4,930,990 833 Em activos imobiliários 1 258,647 14,500 Impostos FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "ULYSSES" DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS Custos e perdas 7411+7421 Impostos sobre o rendimento 12 237,099 259,493 Reversões de ajustamentos e provisões 7412+7422 Impostos indirectos 14 g) 117,945 93,227 851 De ajustamentos de dividas a receber 11 183,195 76,293 75 Provisões do Exercício 11 88,173 226,795 76 Fornecimentos e serviços externos 14 h) 126,335 146,345 86 Rendimentos de activos imobiliários 3 907,005 1,536,733 77 Outros custos e perdas correntes 2,119 2,990 Proveitos e ganhos Total dos custos e perdas correntes (A) 1,716,414 6,126,587 Total dos proveitos e ganhos correntes (B) 1,349,101 1,640,156 Custos e perdas eventuais - - Proveitos e Ganhos Eventuais 784 788 Outras perdas eventuais 116 884 888 Outros ganhos eventuais 30,799 - Total dos custos e perdas eventuais (C) 116 - Total de Proveitos e Ganhos Eventuais (D) 30,799-66 Resultado líquido do período (se > 0) - - 66 Resultado líquido do período (se < 0) 336,630 4,486,431 TOTAL 1,716,530 6,126,587 TOTAL 1,716,530 6,126,587 83+86-73-76 Resultado de activos imobiliários 409,765 (3,526,102) D-C Resultados eventuais 30,683 - B-A+742 Resultados correntes (130,214) (4,226,938) B+D-A-C+74 Resultado antes do imposto sobre o rendimento (99,531) (4,226,938) B+D-A-C Resultado líquido do período (336,630) (4,486,431) O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS PELO CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO Relatório e Contas 2013
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado "Ulysses" FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "ULYSSES" Discriminação dos Fluxos OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação 112,000 112,000 - - PAGAMENTOS: Rendimentos pagos a participantes - - (194,420) (194,420) Nota Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 112,000 (194,420) OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de Activos Imobiliários 1,282,411 1,282,411 1,481,788 1,481,788 PAGAMENTOS: Despesas correntes (FSE) com Activos Imobiliários (266,891) (266,891) (305,484) (305,484) Fluxo das Operações sobre Activos Imobiliários 1,015,520 1,176,304 OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS RECEBIMENTOS: Resgastes/reembolsos de unidades de participação PAGAMENTOS: Suscrições de unidades de participação 80,000 Fluxo das operações da carteira de títulos (80,000) - OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de Depósitos Bancários 45 10,022 Empréstimos Obtidos - 45-10,022 PAGAMENTOS: Comissão de Gestão (59,957) (60,042) Comissão de Depósito (13,705) (17,890) Impostos e Taxas (266,181) (289,679) Pagamento de juros de empréstimos obtidos (460,257) (400,621) Pagamento empréstimos obtidos - (1,703,885) Outros Pagamentos Correntes (68,281) (868,381) (55,884) (2,528,001) 2013 2012 OPERAÇÕES EVENTUAIS Fluxo das Operações de Gestão Corrente (868,336) (2,517,979) RECEBIMENTOS: Outros Recebimentos de Operações Eventuais - - - - PAGAMENTOS: Outros Pagamentos de Operações Eventuais - - - - Fluxo das Operações Eventuais - - Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) 179,183 (1,536,095) Disponibilidades no Início do Período (B) 142,169 1,678,264 Disponibilidades no Fim do Período O Técnico Oficial de Contas (C) = (B)+(A) Nota intr. (X) 321,352 142,169 Pelo Conselho de Administração Relatório e Contas 2013
Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 (Valores expressos em Euros) Nota introdutória O Ulysses é um fundo especial fechado de investimento imobiliário, de distribuição integral, gerido pela Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 22 de Outubro de 2009, tendo iniciado a sua actividade no dia 15 de Dezembro de 2009 com uma duração inicial de 7 anos, prorrogável por períodos não superiores a 5 anos mediante a autorização da CMVM e deliberação favorável da assembleia de participantes. A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, de 20 de Março, actualizado por diferentes diplomas e republicado pelo Decreto-Lei nº 71/2010, de 18 de Junho, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário, e consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Invest, SA assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia de todos os activos mobiliários, sendo todas as aplicações do Fundo realizadas com este Banco. Bases de apresentação As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. Relatório e Contas 2013 1
O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as notas 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota introdutória e a Nota 14 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13. Os valores de 2013 são comparáveis em todos os aspectos significativos com os valores de 2012. Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos i. Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela sociedade gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,10% sobre o activo total do fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de 60.000 e valor máximo anual de 250.000. ii. Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas incorridas pelo Banco Depositário no âmbito dos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,0875% sobre a média aritmética simples do activo total. A comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de 12.500. Relatório e Contas 2013 2
iii. Taxa de Supervisão Na sequência do Decreto-lei n.º 183/2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo Decreto-lei n.º 473/99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I/2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a estar sujeitos ao pagamento de uma taxa mensal de 0,00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao ultimo dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 nem superior a 20.000. iv. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. v. Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. Relatório e Contas 2013 3
vi. Regime Fiscal Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos a tributação, nos termos estabelecidos no Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 25% encontrando-se dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de mais-valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: Os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício. Com a entrada em vigor da Lei n.º 66-B/2012, que publicou o Orçamento de Estado para 2013, a taxa de retenção na fonte incidente sobre rendimentos de capitais (tais como juros de depósitos bancários) passou a ser de 28%.; Os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratando-se de rendimentos de títulos de dívida, lucros distribuídos e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos; Relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a tributação autónoma, como se de pessoas singulares se tratasse, à taxa de 10% sobre a diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Relatório e Contas 2013 4
O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada pela Sociedade Gestora até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam. Em conformidade com as alterações introduzidas pela Lei nº 53 A/2006 de 29 de Dezembro ao orçamento de Estado para 2007, os imóveis integrados em fundos de investimento imobiliário fechados de subscrição particular por investidores qualificados, como é o caso do Fundo, de acordo com a definição estabelecida no código de Valores Mobiliários, beneficiavam de isenção no Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e no Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Contudo a Lei nº 3-B/2010, de 28 de Abril, veio através do seu artigo 109º alterar o artigo 49º do EBF revogando o seu nº 2 (e posteriormente a Lei nº 55A/2010, de 31 de Dezembro) e limitando a aplicação das isenções referidas exclusivamente aos fundos de investimento imobiliário abertos ou fechados de subscrição pública, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma, que se constituam e operem de acordo com a legislação nacional. Desta forma, desde 2010, os imóveis integrados ou a integrar no Fundo passaram a estar sujeitos a IMI e IMT. vii. Imóveis Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos Relatório e Contas 2013 5
da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação. Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. viii. Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo. ix. Contas de terceiros As dívidas de terceiros no Activo evidenciam o valor recuperável esperado, após deduzido o eventual ajustamento registado no Passivo. Assim, para os arrendatários que detenham mais de 90 (noventa) dias de renda em mora, é registada uma provisão para crédito vencido na totalidade do valor em mora. As situações em contencioso, assim como as que não tendo atingido os 90 dias de mora se revelem incobráveis, Relatório e Contas 2013 6
são provisionadas na totalidade. Estas provisões são registadas no Passivo na rubrica de Ajustamentos de dívidas a receber. x. Demonstração dos fluxos monetários Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Disponibilidades corresponde ao saldo de disponibilidades em balanço. Os valores incluídos como recebimentos de rendas dos imóveis (Rendimentos de activos imobiliários) e parte significativa dos pagamentos incluídos em despesas correntes (Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários) incluem o IVA aplicável às transacções. Nota 1 Valias potenciais em activos imobiliários Em 31 de Dezembro de 2013 o Fundo não tem valias potenciais a registar conforme decorre do quadro seguinte: Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Valia Potencial A-B Edificio Lisboa 12,755,595 12,755,595 - Total 12,755,595 12,755,595 - O montante acumulado de menos-valia potencial líquida registado em balanço de 6.910.954 corresponde ao reconhecimento, para cada fracção do imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico bruto e o valor correspondente da média aritmética simples das avaliações periciais. Em 2013 o efeito em resultados das avaliações dos imóveis foi de 6,918,270 de ajustamentos desfavoráveis e de 7,316 de ajustamentos favoráveis. Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo Relatório e Contas 2013 7
O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2013 foi a abaixo descrita: Durante o exercício de 2013 o Fundo procedeu a um aumento de capital realizado em numerário de 112.000 para fazer face a necessidades de tesouraria. As diferenças em subscrições refletem o diferencial para o valor da unidade de participação em vigor às datas dos aumentos de capital ( 663.283). Os resultados acumulados negativos de 6,282,430 correspondem à soma dos resultados acumulados negativos de exercícios anteriores, dos resultados distribuídos durante os exercícios de 2011 e 2012 de 476,2 e do prejuízo de 4,486,431 do mesmo exercício. Conforme acima evidenciado, a 31 de Dezembro de 2013 o Fundo apresenta um total do capital próprio de 942.942, deste modo, a Sociedade Gestora tudo fará para que esta situação seja regularizada durante o próximo exercício. Relatório e Contas 2013 8
Nota 3 Inventário dos activos do Fundo Descrição Área Data de Preço de Data da Valor da Data da Valor da Localização Valor do Imóvel (em euros) (m2) Aquisição Aquisição Avaliação 1 Avaliação 1 Avaliação 2 Avaliação 2 País Município 1. Imóveis situados em Estados da União 1.4 Construções Acabadas 1.4.1 Arrendadas Serviços Edificio Lisboa 7376 Dez-09 19,666,549 Dez-13 12,064,000 Dez-13 13,447,190 12,755,595 Portugal Lisboa Total A 12,755,595 7. Liquidez Moeda Valor Jurros Decorridos Valor Global 7.1. À Vista 7.1.1. Numerário EUR 34-34 7.1.2. Depositos à Ordem EUR 11,318-11,318 7.1.3. Fundos de Tesouraria EUR 80,000 186 80,186 7.2.1. Depositos com Pré Aviso e a Prazo EUR 310,000 2 310,002 Total B 401,352 188 401,540 8 - Empréstimos 8.1 - Empréstimos Obtidos EUR (11,532,000) (2,520) (11,534,520) Total C (11,532,000) (2,520) (11,534,520) 9. Outros Valores a Regularizar 9.1.2 Valores Activos EUR 269,062 269,062 9.2.2 Valores Passivos EUR (948,734) (948,734) Total D (679,672) (679,672) Valor líquido Global do Fundo: (A)+(B)+(C)+(D) = 942,943 (i) Imóvel parcialmente arrendado. A 31 de Dezembro de 2013 totalidade das partes não arrendadas corresponde a cerca de 32% do total das áreas consideradas para efeitos de arrendamento (2012: 15%). Em 2013 o total de rendimentos obtidos das várias fracções do imóvel que se encontram arrendadas, correspondentes às rendas debitadas aos arrendatários, foi de 907,005 (2012: 1,536,733). Relatório e Contas 2013 9
Nota 4 Inventário da Carteira de Títulos a 31/12/2013 Descrição Quant. Divisa Cotação Mais e menos valias Juros decorridos Valor Global Carteira de Títulos Unidades de participação 8,003.36 EUR 10.019 186 80,186 SOMA 80,186 Nota 6 Critérios e princípios de valorização introdutória. Os critérios e princípios de valorização estão descritos na Nota Nota 7 Discriminação da liquidez do Fundo Rúbricas No inicio Aumentos Reduções No fim Caixa 34 34 Depósitos à Ordem 142,135 11,318 Depósitos a prazo 0 1,620,000 1,310,000 310,000 Unidades de Participação de Fundos de Tesouraria 0 80,186 80,186 Total 142,169 1,700,186 1,310,000 401,538 Nota 8 Entidades com dívidas de cobrança duvidosa Contas/Entidades Devedores por Rendas Vencidas Dourest 117,940 doca do brasil 32,477 EMI 41,518 Total 191,936 Durante o exercício de 2013, a provisão para as dívidas de cobrança duvidosa registada no passivo na rubrica de Ajustamentos de dívidas a receber Relatório e Contas 2013 10
diminui, em termos líquidos, em 95,023 (Ver Nota 11). Em 31 de Dezembro de 2013, o saldo da provisão corresponde a 100% dos saldos em dívida das entidades supra mencionadas. Nota 10 Dívidas a terceiros cobertas por garantias reais A 31 de Dezembro de 2013 o valor de dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas pelo Fundo decompõe-se conforme segue: Rubrica de Balanço Valor Natureza das Garantias Prestadas Valor Empréstimos não titulados (i) Garantia hipotecária sobre o imóvel 11,532,000 "Edifício Lisboa" (Parque das Nações) 12,755,595 Total 11,532,000 12,755,595 (i) Empréstimo obtido junto do Hypothekenbank Frankfurt AG, coberto na sua totalidade com garantia hipotecária sobre o imóvel. A presente hipoteca permanecerá em vigor enquanto não se liquidarem todas as quantias devidas.o contrato de empréstimo foi interrompido, através da assinatura de um stand-still, entre 29 de dezembro de 2013 e 31 de março de 2014. Durante este período não existe lugar ao pagamento de capital e juros. A 31 de março serão definidas as novas condições. Nota 11 Desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber Contas Saldo Inicial Aumento Redução Saldo Final 471 - Ajustamentos p/ crédito vencido - rendas vencidas 286,958 88,173 183,195 191,936 Durante o exercício de 2013, foram constituídas provisões no montante de 88.173 correspondente às dívidas de diversos lojistas consideradas de cobrança duvidosa, tendo contudo sido possível reverter em 183.195 o montante do total provisionado na sequência acordos de perdão de dívidas e do cumprimento dos acordos de pagamento de rendas em vigor e à execução de garantias bancárias. Relatório e Contas 2013 11
Nota 12 Impostos Durante o exercício, e de acordo com o regime previsto no Estatuto dos Benefícios Fiscais (ver nota introdutória vi.), os rendimentos do Fundo foram sujeitos aos seguintes impostos: Descrição 2013 2012 Base incidência Montante apurado Base incidência Montante apurado Imposto retido em aplicações financeiras 64 18 12,630 3,160 Imposto sobre rendimentos prediais 948,326 237,082 1,281,666 256,333 Total 237,099 259,493 Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art. 97.º n.º1 g) do CIRC. Os rendimentos prediais efectivamente recebidos em 2013 de 1.085.167 (2012: 1.388.174), líquidos dos encargos de conservação e manutenção e imposto municipal sobre imóveis (IMI) efectivamente suportados, no montante de 136.841 (2012: 106.508), estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 25%. Nota 13 Discriminação das responsabilidades com e de terceiros Tipo de Responsabilidade Montantes (em euros) No inicio No fim Valores cedidos em garantias ( Ver nota 10) 13,126,500 12,755,595 Total 13,126,500 12,755,595 Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das demonstrações financeiras a) Contas de terceiros (Activo) Relatório e Contas 2013 12
O saldo da rubrica Outras contas de devedores de 70,431 corresponde ao montante das rendas vencidas mas não consideradas incobráveis ou de cobrança duvidosa, pelo que para estes saldos não foram constituídas provisões de cobrança duvidosa. b) Contas de acréscimos e diferimentos (Activo) O saldo da rubrica Outros acréscimos e diferimentos em 31 de Dezembro de 2013 refere-se a refaturação efetuada a clientes relacionada com despesas comuns. c) Contas de terceiros (Passivo) As comissões e outros encargos a pagar reflectem as comissões de gestão, de depósito e de supervisão a pagar à Sociedade Gestora, ao banco depositário e à CMVM, respectivamente, a serem liquidadas em Janeiro de 2014: 31-12-2013 31-12-2012 Comissão de Gestão 15,125 15,083 Comissão de Depositário 6,302 7,506 Taxa de Supervisão 200 200 Total 21,627 22,789 A rubrica Outras contas de credores decompõe-se como segue: 2013 2012 Imposto sobre o rendimento a pagar( Ver Nota 12) 237,082 256,333 Outros impostos a pagar (IVA e Retenção na fonte) (4,059) 1,281 Credores por fornecimentos e serviços externos 402,131 349,778 Total 635,153 607,392 O saldo apresentado na rubrica de Empréstimos não titulados corresponde a uma linha de crédito concedida pelo banco Hypothekenbank Relatório e Contas 2013 13
Frankfurt AG no montante inicial de 13.800.000, que teve como objectivo financiar a aquisição do imóvel Edifício Lisboa, sito no Parque das Nações. Esta linha de crédito, contratada a taxa variável, já se encontrava associada a este imóvel à altura da aquisição do mesmo, pelo que foi englobada na operação. Durante o exercício de 2013 este contrato foi objecto de duas prorrogações: uma em Junho de 2013, prorrogando a maturidade para Dezembro de 2013 mantendo o spread em 3.55% e outra em Dezembro de 2013, assinando um stand-still até Fevereiro 2014, mantendo inalterado o spread. No exercício de 2013 não foram efetuadas amortizações de capital pelo que a 31 de Dezembro de 2013 o saldo em dívida ascende a 11.532.000. d) Contas de acréscimos e diferimentos (Passivo) A rubrica Acréscimo de custos apresenta a 31 de Dezembro de 2013 a especialização dos juros do empréstimo de 2,520 (ver Nota 14 b). O saldo apresentado a 31 de Dezembro de 2013 na rubrica Receitas com proveito diferido refere-se na íntegra às rendas de Janeiro de 2014 pagas em Dezembro de 2013 pelos arrendatários dos imóveis, de acordo com os respectivos contratos de arrendamento no total de 86,646. Na rubrica Outros acréscimos e diferimentos apresenta-se a 31 de Dezembro de 2013 um saldo de 13.371 que diz respeito (i) ao saldo líquido entre os valores pagos pelo Fundo a fornecedores que prestam serviços no Edifício Lisboa e os facturados aos lojistas em dezembro de 2013 referente as despesas comuns de Janeiro de 2014, no montante de 7.519; e (ii) ao recebimento por parte do Fundo de montantes de renda devidos pelo lojista Stockdesign ao anterior proprietário do imóvel, a City Beach, no valor de 5.853, os quais serão entregues no decorrer do exercício de 2014. e) Juros e custos equiparados Relatório e Contas 2013 14
O saldo da rubrica Juros de operações correntes refere-se na totalidade aos custos do financiamento obtido junto do Hypothekenbank Frankfurt AG (ver Nota 14 c). f) Comissões Os custos com comissões decompõem-se como segue: Comissões 2013 2012 Comissão de Gestão 59,999 60,000 Comissão de Depósito 12,501 16,259 Taxa de Supervisão 2,400 2,400 Outras Comissões 93 0 Total 74,993 78,659 g) Impostos indirectos O saldo apresentado na rubrica Impostos indirectos inclui o imposto de selo sobre os juros, capital mutuado e contratos de arrendamento assinados ( 75,904) e o Imposto Municipal sobre Imóveis ( 42,041). h) Fornecimentos e serviços externos O saldo desta rubrica detalha-se conforme segue: Fornecimentos e Servços Externos 2013 2012 Seguros 33,300 32,587 Conservação 13,255 17,583 Auditoria 7,156 18,557 Avaliações Imobiliárias 3,075 5,474 Honorários 55,832 64,856 Outros Custos e Perdas 13,717 7,288 Total 126,335 146,345 Relatório e Contas 2013 15
O saldo apresentado na conta de Fornecimentos e Serviços Externos apresenta uma redução de cerca de 14%, quando comparado com o ano de 2012. As rubricas que justificam esta variação foram os custos de Auditoria, e também à rubrica de honorários. Nota 15 Eventos subsequentes À data da elaboração deste Relatório não se conhecem quaisquer eventos subsequentes com impacto nas demonstrações financeiras de 31.12.2013 de que careçam de divulgação. O Técnico Oficial de Contas Pelo Conselho de Administração Relatório e Contas 2013 16