Relatório de Gestão Management Report Exercício de Financial Year. A todo o gás Full speed ahead

03 Relatório de Gestão Management Report Exercício de 2006 2006 Financial Year A todo o gás Full speed ahead

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Índice Index Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 03 Comité de Investimentos Investment Committee 05 Banco depositário Custodian Bank 05 Avaliadores Appraisers 05 Auditor Chartered Accountants 05 Property Managers Property Managers 05 Carteira Property Managers 05 Ambiente de Negócio Business Environment 10 Escritórios Office Space 10 Retalho Retail 10 Actividade do Fundo Fund Activity 11 Perspectivas para 2007 Forecast for 2007 14 Agradecimentos Acknowledgements 14 Demonstrações Financeiras Financial Statements 17 Anexo às Demonstrações Financeiras Annex to the Financial Statements 19 Nota introdutória Introductory Note 19 Bases de apresentação Presentation Background 19 Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos Main accounting principles and valuemetric criteria 19 Comissão de Gestão Management Fee 19 Comissão de Depósito Custody Fee 20 Taxa de Supervisão Supervision Fee 20 Unidades de Participação Units 20 Especialização dos exercícios Accrual Basis 20 Regime Fiscal Tax Regime 21 Imóveis Real Estate Properties 22 Despesas com imóveis Expenses with Real Estate Properties 22 Demonstração dos fluxos monetários Cash-flow Statement 23 Balanço 32 Balance Sheet 34 Demonstração de Resultados 36 Income Statement 37 Demonstração de Fluxos de Caixa 2006 38 Cash-Flow Statement 2006 39 Certificação Legal das Contas e Relatório de Auditoria 40

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Comité de Investimentos James Alistair Preston João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Banco depositário Banco Invest Avaliadores Aguirre Newman Cushman & Wakefield J. Curvelo PVW ( Abacus Savills) Auditor Price Waterhouse Coopers Property Managers CBRE Cushman & Wakefield Leirigec Carteira Número de investimentos: 3, dos quais 1/3 escritórios e 2/3 retalho Área bruta coberta total: 13.184 m² Número de Inquilinos: 53 Localização dos Investimentos: Portugal (Bragança, Leiria e Lisboa) Investment Committee James Alistair Preston João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Custodian Bank Banco Invest Appraisers Aguirre Newman Cushman & Wakefield J. Curvelo PVW ( Abacus Savills) Chartered Accountants Price Waterhouse Coopers Property Managers CBRE Cushman & Wakefield Leirigec Portfolio Number of Investments: 3, of which 1/3 are offices and 2/3 retail Total Gross Covered Area: 13,184 sq.m. Number of Tenants: 53 Location of Investments: Portugal (Bragança, Leiria and Lisbon) 05

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Avenida da Liberdade 06

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Edificio Comercial Paço 07

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Rui Alpalhão João Paulo Safara 08

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year Tiago Mattos Águas Nuno Trindade 09

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Ambiente de Negócio Escritórios Na Europa, o mercado de escritórios relevou um dinamismo inédito desde 2001, com valores de take up com crescimento marcado relativamente ao ano anterior. O take up crescente traduziu-se numa redução menos que proporcional das vacancy rates, dado que o volume de novas promoções imobiliárias aparenta ter reacelerado mais cedo do que em ciclos anteriores. De qualquer forma, 2006 caracteriza-se, a nível europeu, como um ano em que o ciclo no mercado de escritórios atravessou fase ascendente. Correspondentemente, não se registaram quedas de prime rents. O mercado lisboeta, o único português com expressão, não fugiu à regra. O take up subiu significativamente, mas relativamente em termos líquidos, dado o volume elevado de novas promoções que chegaram ao mercado. Segundo a CBRE, a nova construção de escritórios em 2006 atingiu 106.000 m², significativamente acima dos anos anteriores (figura 1). Business Environment Office Space In Europe, the office space market witnessed a dynamism unseen since 2001, with a marked growth of the take up in relation to the previous year. The growing take up resulted in a more than proportional reduction of the vacancy rates, given that the volume of new real estate developments seems to have reaccelerated earlier than in previous cycles. In any case, 2006 was characterised on a European level as a year in which the office market cycle was rising and consequently there was no drop in the prime rents. The Lisbon market, the only one with some relevance in Portugal, was no exception. The take up rate rose significantly but in relative terms due to the high number of new developments that entered the market. According to CBRE, in 2006 the area of new office space under construction reached 106,000 sq.m., a figure far above that of previous years (chart 1). 250.000 m2 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Figura 1: Nova oferta no mercado de escritórios de Lisboa Fonte: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, análise FundBox Chart 1: Graph of new supply office space in Lisbon. Source: CWHB, CBRE, Aguirre Newman, analysis by FundBox Em 2006, Portugal continuou a ser um dos países da Europa com yields de escritórios mais altos. De acordo com a Knight Frank, entre as capitais europeias apenas Moscovo fechou o ano com um prime yield acima do praticado em Lisboa. Não obstante a manutenção como um dos mercados com mais altos yields na Europa, a tendência do ano foi de descida, tendo o prime yield atingido um mínimo histórico com a aquisição, no terceiro trimestre, do edifício sede da Generali em Lisboa (Duque de Palmela, 11) num negócio de 16.5 milhões com um going in yield de 5.2%. Esta transacção acelerou uma tendência de descida bem evidente nos anos mais recentes. In 2006, Portugal continued to be one of the European countries with the highest office yields. According to Knight Frank, of all the European capitals only Moscow closed the year with a higher prime yield than that seen in Lisbon. Despite remaining one of the markets with the highest yields in Europe, the trend seen during the year was one of decline. The prime yield reached an all time low with the acquisition during the third quarter of the Generali headquarters in Lisbon (Duque de Palmela, 11) in a 16.5 million deal with a going in yield of 5.2%. This transaction accelerated a trend of decline already fairly evident in recent years. Retalho Também neste sector os yields em Portugal continuaram a contar-se entre os mais altos da Europa. A Knight Frank indica um retail prime yield em Lisboa, no final de 2006, de 6%, apenas superado por Moscovo, Budapeste, Praga e Bruxelas. Em 2006 foram inaugurados ou lançados em Portugal 6 centros comerciais (Campo Pequeno, Corte Inglês Gaia, Ferrara Plaza, Fórum Coimbra, Retail Also in the retail sector, the yields in Portugal continued to be among the highest in Europe. Knight Frank indicates a retail prime yield of 6% for Lisbon at the end of 2006, a figure surpassed only by Moscow, Budapest, Prague and Brussels. During 2006, 6 shopping centres (Campo Pequeno, El Corte Inglês Gaia, Ferrara Plaza, Fórum Coimbra, RioSul Shopping, and Trindade Domus) and 8 10

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year RioSul Shopping, e Trindade Domus) e 8 retail parks (Braga Retail Center, Chaves Retail Park, Portimão Retail Park, Viana Retail Center, Viana Retail Park, Viseu Retail Park, Atlantic Park Tondela, Gaia Retail Park), tendo a nova área bruta locável lançada ou a lançar no mercado rondado 175.000 m² em centros comerciais e 96.000 m² em retail parks, segundo os relatórios disponibilizados pelos agente mais activo neste segmento, CBRE, Cushman & Wakefield e Jones Lang LaSalle. Durante o ano assistiu-se a valores de capital e de arrendamento tendencialmente estáveis, ainda com que uma ligeira inclinação para a queda de yields. Em 2006 o retalho, com marcada concentração nos centros comerciais e retail parks, continuou a ser o segmento do mercado português mais procurado pelos investidores internacionais, muito embora o interesse dos investidores domésticos se tenha revelado em crescimento. Actividade do Fundo 2006 foi o primeiro exercício completo do Portuguese Prime Property Box, constituído a 15 de Dezembro de 2005. No seu primeiro exercício, o Fundo adquiriu os três investimentos que constituem a sua carteira, a saber: O capital investido foi de cerca de 42,5 milhões, tendo o investimento sido financiado com um aumento de capital de 5.000.000,00 colocado a 30 de Outubro, e com endividamento no montante líquido de 36.355.157. retail parks (Braga Retail Center, Chaves Retail Park, Portimão Retail Park, Viana Retail Center, Viana Retail Park, Viseu Retail Park, Atlantic Park Tondela, Gaia Retail Park) were inaugurated or launched. According to reports of the most active agents in this sector, CBRE, Cushman & Wakefield and Jones Lang LaSalle, this represents a new gross leasable area of around175,000 sq.m. of shopping centres and 96,000 sq.m. of retail parks that were or will be launched. During the course of the year, analysts witnessed essentially stable capital and leasing values, albeit with a slight tendency for a fall in the yields. In 2006 the retail segment, with a noted emphasis on shopping centres and retail parks, continued to be the Portuguese market sector most in demand by international investors, although the interest from domestic investors was also seen to be growing. Fund Activity This Fund was established on December 15th, 2005, and therefore 2006 was Portuguese Prime Property Box s first complete financial year. During its first financial year, the Fund made three acquisitions for its portfolio composition, namely: The invested capital was around 42.5 million. The investments were financed with a capital increase up to 5,000,000.00 placed on October 30th and by raising a loan in the net amount of 36,355,157. Capital Gross Data Localização Segmento Propriedade Investido going in yield Invested Gross Date Location Segment Property Capital going in yield 15 de Fevereiro Lisboa Escritórios Av. da Liberdade, 224 23.400.000,00 6.75% February 15th Lisbon Offices Av. da Liberdade, 224 23,400,000.00 6.75% 5 de Dezembro Leiria Retalho Paço Episcopal 8.211.742,95 7.3% December 5th Leiria Retail Paço Episcopal 8,211,742,95 7.3% 21 de Dezembro Bragança Retalho Fórum Theatrum 10.940.000,00 8% December 21st Bragança Retail Fórum Theatrum 10,940,000.00 8% Total 42.551.742,95 No final do exercício, o Fundo apresentava um Activo Liquido de 48.075.257, dos quais 91% representado pelos três investimentos efectuados e 8,4% por Imposto sobre o Valor Acrescentado a recuperar, emergente das aquisições efectuadas. Era assim um fundo integralmente investido. Os investimentos realizados foram seleccionados no respeito do estilo de investimento core plus que preside à gestão do Fundo. A primeira aquisição foi de um edifício de primeiríssima linha, na melhor Avenida de Lisboa, totalmente arrendado a inquilinos de primeira linha (a PLMJ, a maior sociedade de advogados portuguesa, e a Dunhill e a Villebrequin, retalhistas internacionais de topo). As duas aquisições seguintes resultaram da identificação de oportunidades interessantes no segmento de retalho em cidades provinciais. O Paço Episcopal de Leiria, adquirido em Dezembro, resulta da reconversão do antigo Paço Episcopal numa zona comercial, com projecto do Prof. Arq. João Luís Carrilho da Graça (Prémio Valmor 1998). O imóvel foi adquirido arrendado a cinco inquilinos, entre os quais retalhistas de primeira linha como Zara e Nike. At the end of the financial year end, the Fund had a GAV of 48,047,469, of which the three investments made represented 91% and the refundable Value Added Tax paid for the transactions represented 8.4%. It was therefore a fully invested fund. The investments made were carefully selected so as to respect the core plus investment policy that guides the management of this Fund. The first acquisition was a prime-level building in Lisbon s most prestigious avenue and which is also totally rented to exceptional tenants such as Portugal s largest law firm (PLMJ), and other internationally renowned retail multinationals such as Dunhill and Villebrequin. The two subsequent purchases resulted from spotting interesting opportunities in the retail segment in more provincial cities of the country. The Paço Episcopal de Leiria, which is an old Bishops Palace reconverted into a retail park (designed by Prof. Architecht João Luís Carrilho da Graça, winner of the Valmor Prize 1998) was acquired in December. The building was bought with its five tenants, amongst which are well-known retailers Zara and Nike. 11

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Avenida da Liberdade, 224, Lisboa Paço Episcopal, Leiria Fórum Theatrum, Bragança 12

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year A terceira e última aquisição foi efectuada em Bragança e incidiu sobre o centro comercial Fórum Theatrum, superfície comercial arrendada a 44 inquilinos, entre os quais retalhistas de primeira linha como Pull & Bear e MacModa. Os resultados líquidos foram positivos, com relevação de um lucro de 967.869. No final do exercício, o valor da unidade de participação encontrava-se em 5,7991, por comparação com um valor de 4,9945 no final do exercício anterior. A rentabilidade do Fundo fixou-se em 19,7%, amplamente dentro dos objectivos definidos para uma carteira core plus como é o caso. O Return on Equity fixou-se em 12.27%, decomposto como patente na figura 2, num net yield marginalmente negativo (porque muito penalizado pelos custos de aquisição, integralmente concentrados neste exercício) de -0.14%, em ganhos de capital potenciais de 6.64% do capital investido e numa leverage margin positiva de 5.78%, correspondente a um custo da dívida de 3.99% e a um ratio debt to equity de 2.31. The third and last acquisition was in the city of Bragança and the object of the purchase was a shopping centre known as Fórum Theatrum. This commercial area is rented to 44 tenants, amongst which are well-known brands such as Pull & Bear and MacModa. The net results were positive and revealed a profit of 967,869. At the end of the financial year, the unit value had risen to 5,7991 which may be compared to 4,9945, the unit value of the previous financial year. The Fund s profitability was determined to be 19.7%, a figure clearly within the objectives defined for a core plus portfolio such as this one. The Return on Equity was set at 12.27% which, broken down as seen in figure 2, shows a slightly negative net yield of -0,14% (This was due essentially to the penalizing acquisition costs which were all concentrated in this financial year). It also shows potential capital gains of the invested capital of 6.64% and a positive leverage margin of 5.78%, corresponding to a debt cost of 3.99% and a debt to equity ratio of 2.31. Decomposição do RoE Breakdown of the RoE 14,00% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 2,00% 0,00% -2,00% Return on Equity Net Yield Potential Capital Gains Leverage Margin Figura 2: Decomposição do RoE (fonte: análise FundBox) Chart 2: Break-down of the RoE (source: analysis by FundBox) 13

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Perspectivas para 2007 Com as aquisições de 2006, a carteira de activos imobiliários do Fundo atingiu a 31 de Dezembro de 2006 cerca de 43.7 milhões de euros, valor que satisfaz as ambições actuais dos investidores. Assim sendo, em 2007 a Sociedade Gestora focará a sua atenção na gestão dos activos que integram a carteira, com vista à manutenção da rentabilidade nos níveis apreciáveis adregados no exercício de 2006. Agradecimentos O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário; À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada; Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou; Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da actividade; Aos property managers, pela diligência empregue na gestão quotidiana das propriedades. Forecast for 2007 With the acquisitions made during 2006, the Fund s real estate asset portfolio reached 43.7 million by December 31st 2006, a value that is satisfactory for the current investors. Therefore, in 2007, the Management Company will focus its attention on the management of the portfolio s asset, with the goal of maintaining the considerably high level of profitability seen during the 2006 financial year. Acknowledgements The Management Company s Board of Directors wishes to convey the following thanks: To Banco Invest, for its important role as depository bank; To the Portuguese Securities Market Commission (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários) for its cooperation; To the Expert Appraisers, for their experience and wisdom, both of which greatly benefited the management of the Fund; To the Fund s Chartered Accountants, for the dedication shown in the accompaniment of the Fund s activity. To the property managers, for their diligence in the daily management of the properties. Lisboa, 28 de Fevereiro de 2007 O Conselho de Administração da Sociedade Gestora, Lisbon, February 28th, 2007 The Management Company s Board of Directors, Carlos de Sottomayor Vaz Antunes Presidente Carlos de Sottomayor Vaz Antunes President Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Vice-Presidente e Administrador Delegado Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Vice-President and CEO Luís Manuel Soares Franco Vogal Luís Manuel Soares Franco Member James Alistair Preston Vogal James Alistair Preston Member João Paulo Batista Safara Vogal e Director de Operações João Paulo Batista Safara Member and Chief Operations Officer Alfonso Cuesta Castro Vogal Alfonso Cuesta Castro Member Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Vogal Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles Member Ricardo Bruno Cardoso Amantes Vogal Ricardo Bruno Cardoso Amantes Member 14

Relatório de Gestão Exercício de 2006 Management Report 2006 Financial Year 15

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 Anexo às Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 (Valores expressos em Euros) Nota introdutória O Portuguese Prime Property Box é um fundo de investimento imobiliário fechado gerido pela Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA e é considerado como um fundo de distribuição com periodicidade mensal. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários em 16 de Setembro de 2005, tendo iniciado a sua actividade no dia 15 de Dezembro de 2005. A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002, actualizado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliários, e consiste em alcançar, numa perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização crescente de capital, através da constituição e gestão de uma carteira de valores predominantemente imobiliários. O Banco Invest, SA (anteriormente denominado Banco Alves Ribeiro, SA) assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia de todos os activos mobiliários, sendo todas as aplicações do Fundo realizadas com este Banco. Bases de apresentação As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005, de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade dos Fundos de Investimento Imobiliário. O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que permita desenvolver e comentar os valores incluídos nas demonstrações financeiras, e ainda quaisquer outras consideradas úteis para os Participantes dos Fundos de Investimento. O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento n.º 2/2005, pelo que as notas 1 a 13 previstas que não constam neste anexo não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. A Nota introdutória e a Nota 14 são incluídas com outras informações relevantes para a compreensão das demonstrações financeiras em complemento às Notas 1 a 13. Principais princípios contabilísticos e critérios valorimétricos Comissão de Gestão A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título de serviços prestados pela sociedade gestora. De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre a média aritmética simples, dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de 50.000 e valor máximo anual de 150.000. Annex to the Financial Statements December 31st, 2006 (Amounts in Euros) Introductory Note Portuguese Prime Property Box is a closed ended real estate investment fund managed by Fund Box Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliários, SA and is considered to be a distribution fund of monthly periodicity. Its establishment was authorised by the Portuguese Securities Market Commission on September 16th, 2005, and it initiated its activity on December 15th of that same year. The Fund s activity is regulated by Law-Decree no. 60/2002 (updated by Law-Decree no. 13/2005) which established the legal framework for real estate investment funds and consists of the aim of obtaining a growing appreciation of the Fund capital in the medium to long run through the creation and management of an asset portfolio made up essentially of real estate properties. Banco Invest, SA (previously known as Banco Alves Ribeiro, SA) assumes the role of depository bank of this Fund and, also acting in that same capacity, is likewise the custodian of all the movable assets. All the Fund s investments are made through this Bank. Presentation Background The financial statements, composed of the Balance Sheet, Income Statement and Cash-Flow Statement were drafted and presented in accordance with the terms of the CMVM Regulation no. 2/2005, of April 14th, which regulates the standards that Real Estate Investment Fund s accounting must comply with. Regulation no. 2/2005 requires the disclosure of information that enables the analysis and commentary of the values included in the financial statements and also any other information deemed useful for the Investment Fund s participants. The present Annex s structure complies with that stipulated in Regulation no. 2/2005, and therefore notes 1 through 13 that are foreseen and not included in this annex are either not applicable or have irrelevant values and situations which do not require disclosure. In addition to Notes 1 through 13, the introductory Note and Note 14 are included with other relevant information for the better comprehension of the financial statements. Main accounting principles and valuemetric criteria Management Fee The management fee represents a Fund liability, on account of the services provided by the management company. According to the Management Regulation, this commission is calculated daily by applying an annual rate of 0.5% on the simple mathematical average of the Fund s overall net values. The commission is charged quarterly and has a minimum annual value of 50.000 and a maximum annual value of 150.000. 19

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Comissão de Depósito Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco Depositário referente aos serviços prestados ao Fundo. Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,125 % sobre a média aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de 12.500. Taxa de Supervisão Na sequência do decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), aprovado pelo decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de 0.00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente ao ultimo dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a 200 nem superior a 20.000. Unidades de Participação O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o Valor Líquido Global do Fundo pelo número de unidades de participação em circulação. Ao valor líquido do património corresponde o somatório das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação, variações patrimoniais, resultados transitados e distribuídos e o resultado líquido do período. As Variações Patrimoniais resultam da diferença entre o valor de subscrição e o valor base da unidade de participação, no momento em que ocorre a subscrição. Especialização dos exercícios O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio contabilístico da especialização dos exercícios, sendo reconhecidos à medida que são geridos, independentemente da data do seu recebimento ou pagamento. Custody Fee This fee aims to compensate the Depositary Bank for services rendered to the Fund. According to the Management Regulation, this commission is calculated daily by applying an annual rate of 0.125% over the simple mathematical average of the Fund s overall net values. This commission is charged biannually and has a minimum value of 12,500. Supervision Fee Following Law-Decree no. 183 / 2003, of August 19th, that altered the Portuguese Securities Market Commission (CMVM) Statutes, approved by Law-Decree no. 473/99, of November 8th, the CMVM issued a resolution that was published as Decree no. 913-I/2003 of August 30th. This new legislation made it necessary for Funds to pay a fee of 0.00266% on the Fund s overall net value on the last working day of the month, said fee being no less than 200 and no more than 20,000. Units The value of each unit is calculated by dividing the Fund s Overall Net Value by the number of units in circulation. The net value of the assets corresponds to the sum of all the headings of the Fund s capital or, in other words, units, asset variations, retained earnings and the net result of the financial year. The Asset Variations result from the difference between the unit s subscription value and their base value at the time of their subscription. Accrual Basis The Fund registers its revenues and expenses in accordance with the accrual basis principle, whereby the former are recognized as they are obtained and incurred despite whether they are actually received or paid. 20

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 Regime Fiscal Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre os rendimentos de forma autónoma, considerando a natureza dos mesmos. Desta forma, os rendimentos distribuídos aos participantes são líquidos de imposto. Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português, à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de 20% encontrandose dispensados de retenção na fonte. Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Relativamente a outros rendimentos que não prediais, são os mesmos tributados da seguinte forma: os rendimentos obtidos no território português, que não sejam maisvalias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto ou, caso a retenção não ocorra, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício; os rendimentos obtidos fora do território português, que não sejam mais-valias, são tributados, autonomamente, à taxa de 20%, tratandose de rendimentos de títulos de dívida e de rendimentos provenientes de fundos de investimento, e à taxa de 25% nos restantes casos; relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 10% sobre a diferença entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de IRC. O imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais-valias, é registado na rubrica de Impostos da demonstração dos resultados; os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto em Juros e proveitos equiparados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte àquele a que os rendimentos respeitam, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais, durante um período de 4 anos contado a partir do ano a que respeitam. Tax Regime According to the Tax Benefit Statute, taking into consideration their very nature, Real Estate Investment Funds are subject to autonomous income tax. Therefore, the income distributed to the unitholders is net of tax. The net real estate related income obtained on Portuguese territory, with the exception of real estate capital gains, are taxed at the autonomous rate of 20%, said tax not being withheld at the source. With regard to real estate capital gains, they are taxed autonomously at the rate of 25% on 50% of the positive difference between the capital gains and capital losses of the financial year. In relation to other non-real estate related revenues, these are taxed in the following manner: the revenues obtained in Portuguese territory that are not capital gains are withheld at the source, as currently happens with natural persons, and thus are received net of tax. In the event that the tax is not withheld, the income is taxed at the rate of 25% on the net value obtained during the financial year; the revenues obtained outside the Portuguese territory that are not capital gains are taxed, autonomously, at the rate of 20% if they are revenues from debt securities and investment funds and at the rate of 25% in the remaining situations; with regard to the capital-gains obtained in or outside Portuguese territory, these are subject to an autonomous rate of 10% on the differences between the capital-gains and capital-losses ascertained during the financial year. On the tax determined in this way, the refunded tax paid to the unitholders that are exempt of corporate income tax is also deducted. The estimated tax on the generated income during the financial year, including the capital-gains, is recorded in the heading Taxes in the income statement. The income obtained, when not exempt, is thus considered by its respective gross value in the heading Interest and equivalent gains. The settlement of the ascertained tax must be made by the end of April of the following financial year to which the income is related. This is subject to the inspection and possible readjustment by the tax authorities during a period of 4 years counting from the year to which they are related. 21

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Imóveis Os imóveis para rendimento são apresentados no balanço pelo seu valor de mercado, que se aproxima do valor de avaliação determinado por dois avaliadores independentes designados nos termos da lei, situando-se entre o valor de aquisição dos mesmos e a média simples dos valores estabelecidos pelos relatórios de avaliação. Como decorre deste critério de valorização, não são contabilizadas amortizações. Os ajustamentos derivados das avaliações efectuadas com uma periodicidade mínima de dois anos, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados nas rubricas de Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários e Perdas em operações financeiras e activos imobiliários, respectivamente, por contrapartida do valor do imóvel registado no Activo. O valor do imóvel corresponde ao valor de aquisição acrescido, quando aplicável, das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto ou com obras de construção que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado para arrendamento no mercado. Despesas com imóveis As despesas incorridas com imóveis, relativas a fornecimentos e serviços prestados por terceiros, são registadas em custos na rubrica de fornecimentos e serviços externos, líquidas das comparticipações realizadas por alguns dos arrendatários, de acordo com o previsto no respectivo contrato de arrendamento, por forma a reflectir o valor que é efectivamente suportado pelo Fundo. Properties The income generating real estate are inserted in the balance sheet by their market value, that is close to the valuation determined by two independent appraisers designated under the terms of the law, said value being one between their respective acquisition value and the simple average of the values determined in the valuation reports. As is implicit in this form of valuation, the amortizations are not taken into consideration. The adjustments that derive from the appraisals made at least every two years, which correspond to the non materialised capitalgains and losses, are recorded in the headings Gains in financial operations and real estate assets and Losses in financial operations and real estate assets, respectively, as a counterpart of the property value recorded in the Assets. The value of the property corresponds to the acquisition value added, when applicable, to the subsequent expenses incurred with large remodelling and improvement works or with building work that substantially alter the conditions in which the property is leased on the market. Expenses with Properties The expenses incurred with real estate proprieties related to the supply of products and services provided by third parties are registered as costs in the heading of External Services and Supplies, net of the contributions made by some tenants, as foreseen in the rental agreement, so as to accurately reflect the expense that is borne by the Fund. 22

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 Demonstração dos fluxos monetários Para efeitos da demonstração dos fluxos monetários, a rubrica de Caixa e seus equivalentes corresponde ao saldo de disponibilidades em instituições de crédito. Nota 1 Mais Valia Potencial em Imóveis Cash-flow Statement For the purposes of the cash-flow statement, the heading Cash and Cash Equivalents corresponds to the balance of available on-hand funds held with credit institutions. Note 1 Real Estate Potential Capital Gain Imóveis Valor Contabilístico (A) Média das Avaliações (B) Valia Potencial (B-A) Real Estate Accounting Value (A) Average of Appraisals (B) Potential Gain (B-A) Edificio Eurolex Eurolex Building 24,440,227 24,440,227 0 Paço Episcopal Paço Episcopal 8,242,189 8,420,100 177,911 Fórum Theatrum Bragança Fórum Theatrum Bragança 11,025,503 11,874,000 848,497 Total 43,707,919 44,734,327 1,026,408 Nota 2 Unidades de Participação e Capital do Fundo O Património do Fundo é representado por unidades de participação iguais com um valor base de 5 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício de 2006 foi a abaixo descrita: Note 2 Units and Fund Capital The Fund s worth is represented by identical units with a base value of 5 each. The movements of Fund Capital during the 2006 financial year were those shown below: Descrição No início Subscrição Distribuição Rendimentos Resultados Período No fim Description At Start Subscription Income Distribution Period Results At End Valor Base 5,000,000 4,290,890 - - 9,290,890 Base Value 5,000,000 4,290,890 - - 9,290,890 Dif. em Subscrições - 709,112 - - 709,112 Dif. in Subscriptions - 709,112 - - 709,112 Resultados Distribuidos - - (186,536) - (186,536) Distributed Results - - (186,536) - (186,536) Resultados Acumulados (5,514) - - - (5,514) Accumulated Results (5,514) - - - (5,514) Resultados do Periodo - - - 967,869 967,869 Results of the Period - - - 967,869 967,869 Soma 4,994,486 5,000,002 (186,536) 967,869 10,775,821 Sum 4,994,486 5,000,002 (186,536) 967,869 10,775,821 nº unidades participação 1,000,000 858,178 1,858,178 nº of units 1,000,000 858,178 1,858,178 valor unidade participação 4.9945 5.8263 5.7991 value of unit 4.9945 5.8263 5.7991 23

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Nota 3 Inventário dos Activos do Fundo Note 3 Inventory of the Fund Assets 1 - Imóveis Situados em Estados da União Europeia Área (m2) Data Aquisição Preço Aquisição 1 Real Estate located in Euopean Union Member-States Área (sq.m.) Acquisition Date Acquisition Value 1.4 - CONSTRUÇÕES ACABADAS FINISHED CONSTRUCTION 1.4.1 - ARRENDADAS RENTED Edificio Eurolex 5659 15-02-2006 23,404,207 Fórum Theatrum Bragança (1) 4830 20-12-2006 10,969,250 Paço Episcopal 6527 05-12-2006 8,215,649 7 - Liquidez 7 - Liquidity Moeda Currency Valor Value 7.1 À VISTA ON-HAND 7.1.2 - DEPÓSITOS À ORDEM DEMAND DEPOSITS Depósitos à ordem Demand deposits EUR 338,937 8 - Empréstimos 8 - Loans Moeda Currency Valor Value 8.1 - EMPRÉSTIMOS OBTIDOS LOANS OBTAINED EUR (36,355,157) 9 - Outros Valores a Regularizar Other Values to Regulate Moeda Currency Valor Value 9.1 - VALORES ACTIVOS ASSET VALUES 9.1.2 - OUTROS OTHERS Outros Others EUR 4,028,402 9.2 - VALORES PASSIVOS LIABILITY VALUES 9.2.2 - OUTROS OTHERS Outros Others EUR (762,916) Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B)+(C)+(D): 10.775.821 Overall Net Value of the Fund (VLGF) (A)+(B)+(C)+(D): 10.775.821 (1) Imóvel parcialmente arrendado. A totalidade das partes não arrendadas corresponde a cerca de 2 % do total das áreas consideradas para efeitos de arrendamento. (1) Partially rented property. The sum of the parts not rented corresponds to about 2% of the total of the areas considered for renting purposes. 24

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 Data Valor Data Valor Valor Imóvel País Município Aval. 1 Aval. 1 Aval. 2 Aval. 2 Date Value Date Value Real Estate Value Country Town Council Appr. 1 Appr. 1 Appr. 2 Appr. 2 25-08-2006 24,430,453 25-08-2006 24,450,000 24,440,226 Portugal Lisboa 13-11-2006 11,248,000 27-11-2006 12,500,000 11,025,504 Portugal Bragança 17-07-2006 8,340,200 21-07-2006 8,500,000 8,242,189 Portugal Leiria (A) 43,707,919 Juros Decorridos Passed interests Valor Global Overall Value 338,937 (B) 338,937 Juros Decorridos Passed interests Valor Global Overall Value (181,364) (36,536,521) (C) (36,536,521) Valor Global Overall Valuel 4,028,402 (762,916) (D) 3,265,486 25

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box Nota 6 Critérios e princípios de valorização Os critérios e princípios de valorização estão descritos na Nota introdutória. Nota 7 Discriminação da Liquidez do Fundo Durante o exercício de 2006, as contas de Depósitos à Ordem no Banco Depositário passaram a ser remuneradas, sendo que a 31 de Dezembro, as contas com saldo superior a 50.000 estavam a ser remuneradas a uma taxa de juro anual de 3,125 %. Note 6 Appreciation Principles and Criteria The appreciation principles and criteria are described in the introductory section. Note 7 Itemization of the Fund s Liquidity During the 2006 financial year, the Demand Deposits held with the Depository Bank began to earn interest. On December 31st, accounts with a balance above 50.000 earned an interest rate of 3.125%. Rubricas No início Aumentos Reduções No fim Headings At Start Increases Decreases At End Depósitos à Ordem Demand Deposits 5,225 5,225 Depósitos a Prazo c/ pré-aviso Term Deposits with Prior Notice 4,997,000 28,581,500 33,578,500 - Total 5,002,225 28,581,50 33,578,500 5,225 Nota 9 Comparabilidade da informação financeira Tendo o Fundo iniciado a sua actividade no dia 15 de Dezembro de 2005, as demonstrações financeiras com referência a 31 de Dezembro de 2006 não são comparáveis com as do exercício de 2005. Nota 12 Impostos Note 9 Comparability of financial information Given that the Fund began its activity on December 15th, 2005, the financial statements related to December 31st, 2006, are not comparable with those of the 2005 financial year. Note 12 Taxes Natureza dos Rendimentos Impostos Retidos Rendimentos Type of Revenue Withheld Taxes Revenues Rendimentos de Capitais Capital Income 8,183 37,985 Rendimentos Prediais Real Estate Income - 1,446,923 Total 8,183 1,484,908 Os Rendimentos Prediais dispensam retenção na fonte ao abrigo do art.º 90.º n.º1 g) do CIRC. Os rendimentos prediais, líquidos dos encargos de conservação e manutenção efectivamente suportados, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 20%. No exercício de 2006, o montante do imposto sobre rendimentos prediais ascende a 278.895. Pursuant to article 90, no. 1 g) of the Corporate Income Tax Code, real estate income does not require tax to be withheld at the source. The real estate income, net of the maintenance and repair costs actually borne by the Fund, are subject to an autonomous taxation at the rate of 20%. During the 2006 financial year, the amount of tax on real estate based income amounts to 278.895. 26

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 Nota 13 Discriminação das responsabilidades com e de terceiros Foi assinado pela Sociedade Gestora no mês de Julho de 2006 um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), sem qualquer sinalização, associado a um compromisso de aquisição a ser realizada pelo Fundo, pelo montante de 588.257, de uma fracção do imóvel Paço Episcopal, fracção essa que integra os cinemas do dito espaço. Importa referir que a fracção não foi escriturada devido ao facto de o Vendedor não ter, até 31 de Dezembro de 2006, cumprido com todas as condições precedentes assumidas aquando da assinatura do CPCV. Prevê-se que no primeiro quadrimestre de 2007 a fracção passe a integrar o activo do Fundo. Nota 14 Outras informações relevantes para a análise das Demonstrações Financeiras a) Comissões Os valores apresentados foram calculados com base nos valores mínimos e máximos presentes no Regulamento de Gestão. Note 13 Itemization of the responsibilities towards and due from third parties. The Management Company signed a Promissory Purchase Agreement in the month of July, 2006, without any down-payment, for the Fund to acquire a fraction of the Paço Episcopal for the amount of 588,257, said fraction housing the cinemas of that development. It should be said that the final deed has not been finalised because the Seller had not, by December 31st, fulfilled all the conditions agreed during the signing of the aforementioned Promissory Agreement. The said fraction is expected to become a Fund asset sometime during the first four months of 2007. Note 14 Other relevant information for the analysis of the Financial Statements a) Fees The amounts presented were calculated based on the minimum and maximum values mentioned in the Management Regulation. 2006 Comissão de Gestão Management Fee 50,740 Comissão de Depósito Deposit Fee 12,686 Taxa de Supervisão Supervision Fee 2,662 Total 66,088 b) Contas de Terceiros (Activo) Nesta rubrica inclui-se o montante em dívida da entidade vendedora do Fórum Theatrum Bragança, Parq B Estacionamentos de Bragança S.A., dívida essa emergente da Escritura assinada a 20 de Dezembro de 2006 que contempla o acerto em pró-rata basis das rendas recebidas referentes a Dezembro ( 25.671). O saldo remanescente ( 4.002.731) corresponde ao montante do IVA a recuperar, derivado do facto de sobre as aquisições dos imóveis Paço Episcopal e Fórum Theatrum terem incidido IVA. O reembolso do montante registado à data irá ser solicitado à Administração Fiscal no início do exercício de 2007, sendo expectável que nesse exercício o Fundo seja ressarcido deste montante. c) Contas de Terceiros (Passivo) As comissões a pagar reflectem as comissões de gestão, do depositário e de supervisão a pagar à Sociedade Gestora, ao Depositário e à CMVM, respectivamente, relativamente ao último trimestre para a comissão de gestão, ao último semestre para a comissão de depósito e ao mês de Dezembro no caso da taxa de supervisão. A rubrica Outras contas de credores decompõem-se como segue: O saldo apresentado na rubrica Empréstimos não titulados corresponde, na íntegra, à linha de crédito remunerada a uma taxa fixa anual de 4,5% concedida pelo Participante único do Fundo. b) Third Party Accounts (Asset) This heading includes the amount owed by the seller of the Fórum Theatrum Bragança, Parq B Estacionamentos de Bragança S.A. Said debt arose from the Deed signed on December 20th, 2006, which foresees the payment being done on a pro rata basis with the rents received from December ( 25,671). The remaining balance ( 4.002.731) is related to the recoverable VAT, given that VAT was paid in relation to the acquisition of the Paço Episcopal and Fórum Theatrum buildings. The refund of the amount presently recorded will be requested from the Tax Authorities in the beginning of the 2007 financial year. The Fund expects to receive the payment of said refund during that same year. c) Third Party Accounts (Liabilities) The payable commissions are related to the management, depository and supervision commissions owed to the Management Company, the Depository Bank and the Portuguese Securities Market Commission, respectively. With regard to the management commission, it is for the last trimester, whereas for the depository commission it is for the last semester and for the supervision fee it is for the month of December. The heading Other creditor accounts is broken down as followed: The balance shown in the heading Non-Titled Loans is all related to with the credit line granted by the sole Fund unitholder, with an annual fixed interest rate of 4.5%. 27

Fundo Fechado de Investimento Imobiliário Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box d) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Passivo) Na rubrica Acréscimos de Custos encontra-se registado o montante (líquido de imposto a reter na fonte) dos juros a liquidar relativos à linha de crédito concedida pelo Participante único. As Receitas com proveito diferido referem-se na íntegra às rendas pagas em Dezembro de 2006 pelos arrendatários do Espaço Comercial Paço Episcopal, que é à data o único imóvel do portfólio do Fundo onde está previsto o pagamento de rendas antecipadas. e) Impostos O saldo apresentado na rubrica Impostos indirectos corresponde ao imposto de selo, suportado pelo Fundo, respeitante às utilizações de capital disponibilizadas ao longo do exercício pelo Participante único. f) Custos e perdas eventuais Nesta rubrica estão contabilizados os custos incorridos pelo Fundo derivados da prestação de serviços de assessoria jurídica e de consultoria, relacionados com a actividade do Fundo, nomeadamente no que se refere à análise de contratos relativos à aquisição de imóveis. d) Accruals and Deferrals Cost Accounts (Liability) In the heading Cost Accruals one finds the amount (net of the tax to withheld at the source) of the interest to pay associated to the credit line granted by the sole unitholder. The Receipts with Deferred Gain are all related to the rents paid in December 2006 by the tenants of the Commercial Area Paço Episcopal. At present, this is the only real estate asset in the Fund s portfolio which foresees the early payment of rents. e) Taxes The balance shown in the Indirect Taxes heading equals the stamp duty borne by the Fund, related to the use of the capital made available by the sole unitholder during the financial year. f) Eventual Costs and Losses This heading includes the costs incurred by the Fund associated with legal counselling and consultancy services rendered and related to the Fund activity, particularly in the analysis of real estate acquisition contracts. O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração The Accountant The Board of Directors 28

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 29

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box BALANÇO (Valores em Euros) ACTIVO Código Designação Nota 31/12/2006 Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Activos imobiliários 32 Construções 1 42 589 107 1 118 812-43 707 919 34 Adiantamentos por conta de imóveis - - - - Total de activos imobiliários 42 589 107 1 118 812-43 707 919 Contas de terceiros 414+...+419 Outras contas de devedores 14 b) 4 028 402 - - 4 028 402 Total dos valores a receber 4 028 402 0-4 028 402 Disponibilidades 12 Depósitos à ordem 7 338 936 - - 338 936 13 Depósitos a prazo c/ pré-aviso - - - - Total das disponibilidades 338 936 0-338 936 Acréscimos e diferimentos 51 Proveitos a receber - - - - 52 Despesas com custo diferido - - - - O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração Total dos acréscimos e diferimentos activos - - - - Total do activo 46 956 445 1 118 812-48 075 257 Total do número de unidades de participação 1 858 178 30

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 PASSIVO 31/12/2005 Código Designação Nota 31/12/2006 31/12/2005 Líquido Capital do fundo - 61 Unidade de participação 2 9 290 890 5 000 000-62 Variações patrimoniais 2 709 112-64 Resultados transitados 2 (5 514) - - 65 Resultados distribuídos 2 (186 536) - DR Resultados líquidos do período 2 967 869 (5 514) - Total do capital do fundo 10 775 821 4 994 486 - Contas de terceiros 423 Comissões a pagar 14 c) 20 114 3 111 5 225 424+...+429 Outras contas de credores 14 c) 666 242 5 000 4 997 000 432 Empréstimos não titulados 14 c) 36 355 157 Total dos valores a pagar 37 041 513 8 111 5 002 225 Acréscimos e diferimentos 590 53 Acrécimo de custos 14 d) 181 365 1 1 8-56 Receitas com proveito diferido 14 d) 52 298-58 Outros acréscimos e diferimentos 24 260 1 0 0 590 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 257 923 2 1 8 5 002 815 Total do passivo 48 075 258 5 002 815 1 000 000 Valor unitário da unidade de participação 5,7991 4,9945 31

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box BALANCE SHEET (Amounts in Euros) ASSET Code Assignment 2006 Gross Mv mv Net Real Estate Assets 32 Completed/Under Construction 1 42 589 107 1 118 812-43 707 919 34 Advances for real estate assets - - - - Total Real Estate Assets 42 589 107 1 118 812-43 707 919 Accounts with Third Parties 414+...+419 Other debtor accounts 14 b) 4 028 402 - - 4 028 402 Total Receivables 4 028 402 0-4 028 402 Cash and Cash Equivalents 12 Demand Deposits 7 338 936 - - 338 936 13 Term Deposits - - - - Total Cash and Cash Equivalents 338 936 0-338 936 Accruals and Deferrals 51 Income to be received - - - - 52 Expenses w/ Deferred Cost - - - - The Accountant The Board of Directors Total Assets' Accruals and Deferrals - - - - Total Assets 46 956 445 1 118 812-48 075 257 Total n. Investment Units 1 858 178 32

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 LIABILITY 2005 Code Assignment 2006 2005 Net Fund Equity - 61 Units 2 9 290 890 5 000 000-62 Patrimonial Variations 2 709 112-64 Retained Earnings 2 (5 514) - - 65 Dividends Paid 2 (186 536) - DR Net income for the year 2 967 869 (5 514) - Total Fund Equity 10 775 821 4 994 486 - Accounts with Third Parties 423 Fees 14 c) 20 114 3 111 5 225 424+...+429 Other creditor accounts 14 c) 666 242 5 000 4 997 000 432 Loan 14 c) 36 355 157 Total Payables 37 041 513 8 111 5 002 225 Accruals and Deferrals 590 53 Accrued Expenses 14 d) 181 365 118-56 Revenues w/ deferred gains 14 d) 52 298-58 Other Accruals and Deferrals 24 260 100 590 Total Liabilities' Accruals and Deferrals 257 923 218 5 002 815 Total Liabilities' Accruals and Deferrals 48 075 258 5 002 815 1 000 000 Unit Value (NAV per unit) 5,7991 4,9945 33

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS (Valores em Euros) CUSTOS E PERDAS Código Designação Nota 2006 2005 Custos e perdas correntes Juros e custos equiparados 711+718 De operações correntes 724 918 - Comissões 724+...+728 Outras, de operações correntes 14 a) 66 088 3 111 Perdas oper. financeiras e act. imobiliárias 733 Em activos imobiliários 611 081 - Impostos 7411+7421 Impostos sobre o rendimento 287 079 649 7412+7422 Impostos indirectos 14 e) 274 595 76 Fornecimentos e serviços externos 65 718 5 000 77 Outros custos e perdas correntes 86 - Total dos custos e perdas correntes (A) 2 029 565 8 760 Custos e perdas eventuais 78 Outras perdas eventuais 14 f) 217 368 - Total dos custos e perdas eventuais (C) 217 368 - Resultado líquido do período 967 869 - TOTAL 3 214 801 8 760 86-76 Resultado dos activos imobiliários 2 500 017 (5 000) B-A+742 Resultados correntes 1 185 237 (4 865) D-C Resultados eventuais (217 368) - O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 34

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 PROVEITOS E GANHOS Código Designação Nota 2006 2005 Proveitos e ganhos correntes Juros e proveitos equiparados 811+...+818 Outros, de operações correntes 12 37 985 3 246 Ganhos oper. financeiras e act. imobiliárias 833 Em Activos imobiliários 1 729 893-86 Rendimentos de imóveis 1 446 923 - Total dos proveitos e ganhos correntes (B) 3 214 801 3 246 Resultado líquido do período - (5 514) TOTAL 3 214 801 3 246 B+D-A-C+742 Resultado antes do imposto sobre o rendimento 1 254 948 (4 865) B+D-A-C Resultado líquido do período 967 869 (5 514) 35

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box INCOME STATEMENT Amount expressed in Euros COST AND LOSSES Code Description Note 2006 2005 Interests and similar expenses 711+718 Other - Operating activities 724 918 - Fees 724+...+728 Other - operating activities 14 a) 66 088 3 111 Finan. op. and real estate assest losses 733 In real estate assets 611 081 - Taxes 7411+7421 Income Tax 287 079 649 7412+7422 Indirect Taxation 14 e) 274 595 76 General Administrative Expenses 65 718 5 000 77 Other Operating Expenses 86 - Total Losses and Expenses (A) 2 029 565 8 760 Extraordinary expenses and losses 78 Other Extraordinary losses 14 f) 217 368 - Total Losses and Expenses Extraordinary ( C) 217 368 - Net Income for the FY 967 869 - TOTAL 3 214 801 8 760 86-76 Real Estate Results 2 500 017 (5 000) B-A+742 Operating Results 1 185 237 (4 865) D-C Other Extraordinary Results (217 368) - The Accountant The Board of Directors 36

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 INCOME AND GAINS Code Description Note 2006 2005 Interests and similar revenues 811+...+818 Other - Operating activities 12 37 985 3 246 Real Estate Gains 833 Real Estate assets 1 729 893-86 Rent Revenue 1 446 923 - Total Revenues and Gains (B) 3 214 801 3 246 Net Income for the FY - (5 514) TOTAL 3 214 801 3 246 B+D-A-C+742 Net pre-tax income 1 254 948 (4 865) B+D-A-C Net income for the FY 967 869 (5 514) 37

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS MONETÁRIOS (Valores em Euros) Discriminação dos Fluxos Nota 2006 2005 OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO RECEBIMENTOS: Subscrição de Unidades de Participação 5 000 002 5 000 000 PAGAMENTOS: Rendimentos pagos aos Participantes 186 536 Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação 4 813 466 5 000 000 OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS: Rendimentos de activos imobiliários 1 775 160 - Reembolso de IVA 4 914 000 6 689 160 - PAGAMENTOS: Aquisição de activos imobiliários (51 474 695) - Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários (39 302) - Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários - (51 513 997) - Fluxo das Operações sobre activos imobiliários (44 824 837) - OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS: Juros de depósitos bancários 21 485 2 125 Empréstimos obtidos 41 655 157 Outros recebimentos correntes 18 353 41 694 995 100 2 225 PAGAMENTOS: Comissão de gestão (39 727) - Comissão de depósito (6 782) - Impostos e taxas (445 111) - Amortização de capital de empréstimos obtidos (5 300 000) - Juros de empréstimos obtidos (434 815) - Outros pagamentos correntes (120 479) (6 346 914) - Fluxo das Operações de Gestão Corrente 35 348 081 2 225 Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) (4 663 289) 5 002 225 Disponibilidades no Início do Período (B) 5 002 225 - Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) Nota introd. ix. 338 936 5 002 225 O Técnico Oficial de Contas O Conselho de Administração 38

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 CASH FLOW STATEMENT Amount expressed in Euros Detailed Composition Note 2006 2005 INVESTMENT UNITS OPERATIONS RECEIPTS: Subscription of Investment Units 5 000 002 5 000 000 RECEIPTS Subscription of Investment Units 186 536 Net Cash Flow From Investment Unit Operations 4 813 466 5 000 000 REAL ESTATE ASSET OPERATIONS RECEIPTS: Real Estate Asset Revenue 1 775 160 - VAT Refund 4 914 000 6 689 160 - PAYMENTS: Purchase of Real Estate Assets Associated Expenses related to Real Estate Asset Acquisition (51 474 695) - Advances for Real Estate Acquisition (39 302) - Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários - (51 513 997) - Net Cash Flow From Real Estate Asset Operations (44 824 837) GENERAL OPERATING ACTIVITIES RECEIPTS: Interest Bearing Bank Deposits 21 485 2 125 Loans obtained 41 655 157 Other receipts 18 353 41 694 995 100 2 225 PAYMENTS: Management Fee (39 727) - Custodian Fee (6 782) - Taxes and Official Fees (445 111) - Repayment of Loans (5 300 000) - Loan Interest paid (434 815) - Other general operating payments (120 479) (6 346 914) - Net Cash Flow of General Operating Activities 35 348 081 2 225 Net increase in Cash and Cash Equivalents (A) (4 663 289) 5 002 225 Cash and Cash Equivalents and Beginning of FY (B) 5 002 225 Cash and Cash Equivalents and End of FY (C) = (B)+(A) 338 936 5 002 225 The Accountant The Board of Directors 39

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Portuguese Prime Property Box Closed Ended Real Estate Investment Fund Portuguese Prime Property Box 40

Demonstrações Financeiras 31 de Dezembro de 2006 Financial Statements December 31st, 2006 41