SÃO PAULO: LANÇAMENTOS 2002 E PERSPECTIVAS FUTURAS.

SÃO PAULO: LANÇAMENTOS 2002 E PERSPECTIVAS FUTURAS. A QUALIDADE DO PROJETO HABITACIONAL SOB A ÓTICA DOS PRINCIPAIS AGENTES ENVOLVIDOS NA PRODUÇÃO DO EMPREENDIMENTO. Marina Borges Pires dos SANTOS Graduanda da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo. Bolsista de Iniciação Científica da Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo (FAPESP). Rua do Lago, 876, Cidade Universitária, São Paulo-SP CEP 05508-900 Correio eletrônico: marybps@aol.com Sheila Walbe ORNSTEIN Professora Titular da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo. Bolsista do Conselho Nacional de Desenvolvimento Científico e Tecnológico (CNPq). Rua do Lago, 876 Cidade Universitária, São Paulo SP CEP: 05508-900 Correio Eletrônico: sheilawo@usp.br RESUMO O objetivo desta pesquisa foi fazer uma análise minuciosa dos empreendimentos residenciais verticalizados lançados no ano de 2002. Pretende-se verificar a flexibilidade dos espaços dos apartamentos e das áreas comuns dos empreendimentos lançados neste ano para atender a novas demandas da sociedade em relação ao ambiente doméstico, como, por exemplo, o fato do trabalho estar cada vez mais sendo realizado neste local. Além disso, foi verificada verificar qual a influência de cada um dos agentes do mercado imobiliário (Incorporadoras, Construtoras, Vendedoras e Arquitetos) no processo de projeto, construção e desempenho no decorrer do uso de tais empreendimentos. Palavras-chaves: habitação verticalizada, flexibilidade funcional, agentes imobiliários. 1. INTRODUÇÃO A difusão dos atuais meios de comunicação, como a Internet, tem possibilitado cada vez mais que as pessoas realizem, em casa, tarefas que antes só poderiam ser realizadas em espaços diferenciados. Por exemplo, a Internet hoje permite que se faça compras, oferece um certo entretenimento e também permite que as pessoas trabalhem em sua própria casa. (Masi, 2000) Logo, com a difusão desta tecnologia, surge no ambiente doméstico o computador (Tramontano, 1998). Esse aparecimento se torna marcante principalmente a partir da década de 80, e tem importância fundamental para o estabelecimento de critérios para redesenho do espaço doméstico. Cada vez mais este equipamento se torna acessível à população, e vem gerando a necessidade de um espaço para o acomodar. Assim, foi formulado um panorama de como os principais agentes do mercado imobiliário, como Incorporadoras, Construtoras, Vendedoras e Arquitetos estão lidando com esta situação, e como cada um destes influencia o que é produzido hoje e oferecido à sociedade, qual a funcionalidade dos atuais lay-outs e a flexibilidade destes espaços para novas demandas, a necessidade de espaços específicos para o trabalho e as transformações das áreas comuns e da infra-estrutura disponibilizada nestes empreendimentos recém-lançados.

Este panorama foi organizado num banco de dados a partir de anúncios de jornais, revistas e de entrevistas com agentes envolvidos no processo, do planejamento, passando pelo projeto e a construção até a venda. A análise destes documentos permitiu a definição das tendências dos projetos habitacionais e os níveis de qualidade que se pretende alcançar em cada etapa do processo 2. METODOLOGIA Para que fosse possível entender como ocorre o processo de geração e de desenvolvimento dos empreendimentos imobiliários, foram definidos os seguintes procedimentos: a) Coleta de propagandas de empreendimentos residenciais veiculadas em 2002. O principal requisito para que um empreendimento fosse inserido na amostra foi que, na propaganda publicitária, houvesse uma planta tipo do apartamento. Com isso, conseguiu-se uma amostra de 112 empreendimentos, todos destinados às classes de renda média e alta, que foram organizados em uma matriz classificatória, considerando-se os seguintes dados: Fonte da informação coletada Nome do empreendimento Classe social Área Privativa Localização Construtora Incorporadora Vendedora Arquiteto responsável pelo projeto Número de quartos Número de salas Presença do ambiente escritório Estacionamento (vagas na garagem ou não) Presença de ambiente alternativo para escritório Área comum Estilo de fachada Data de entrega Observações Planta b) Análise e categorização destes anúncios de acordo com algumas características comuns como a tipologia das plantas e equipamentos da área comum do edifício, além da área privativa média. A criação de um site (www.empreendimentos2002.hpg.com.br) foi de grande valia nesta etapa da pesquisa, auxiliando na organização dos empreendimentos selecionados. Obteve-se quatro categorias. Nesta etapa foi possível detectar algumas tendências do mercado imobiliário residencial, as quais persistem em 2003 (Centofanti, 2003)

Quadro 1. Página do site c) Aplicação de entrevistas com arquitetos, representantes de vendedoras, incorporadoras e construtoras. As entrevistas foram comparadas entre si com o intuito de entender qual o papel de cada um destes agentes no processo de geração de um novo empreendimento No quadro a seguir, pode-se visualizar de forma sistemática o fluxograma de pesquisa: Coleta de dados Organização em matriz classificatória Criação do site Classificação dos empreendimentos Entrevistas Incorporadoras Construtoras Vendedoras Arquitetos CONCLUSÕES: influência de cada um dos agentes na processo de produção, uso, operação e manutenção destes empreendimentos Cat.1 Cat.2 Cat.3 Cat.4 Quadro 2. O Fluxograma de Pesquisa 3. AS CATEGORIAS Como foi dito anteriormente, os empreendimentos foram divididos em quatro categorias. Levou-se em conta a tipologia funcional do apartamento, área comum do edifício e a área privativa média. Tal categorização teve como referência a dissertação de mestrado de Villa (2002) e a matéria de Pitta (2003) no O Estado de São Paulo.

3.1 Categoria 1 São os empreendimentos de 1, 2, e excepcionalmente até 3 dormitórios pequenos, geralmente compactados na área de 2 dormitórios. São apartamentos pequenos (cerca de 60m² de área privativa). Essa primeira categoria se caracteriza principalmente por: A planta é visivelmente tripartida em área social, área de serviços e área íntima. A área social é pequena, mas as plantas apresentam possibilidades para divisão em 2 pequenos ambientes, a sala de estar e a sala de jantar. Quanto a área de serviços, esta também é bem compacta, unindo-se cozinha e lavanderia na maior parte dos casos. A área íntima possui 1, 2 ou 3 quartos geralmente bem modestos. Não aparece nenhum caso em que entre a área social e a área íntima exista um espaço de transição, como uma sala da família, mais conhecida como sala íntima, por estar localizada justamente nesta área da casa. A área comum é basicamente composta por: Salão de festas, Salão de jogos, Piscina, Playground, Sauna e Churrasqueira. Eventualmente podem ocorrer Quadra e o Salão para Ginástica. É interessante que hoje, mesmo os apartamentos mais modestos, tentam incluir em seu programa a maior variedade possível de serviços comuns para atrair compradores, que buscam cada vez mais o sossego e segurança interno ao condomínio, o que não possuem mais na cidade. Os apartamentos desta categoria apresentam varandas muito pequenas. A maioria dos empreendimentos desta categoria não apresenta dormitório de empregada. Geralmente estes empreendimentos possuem 1 ou 2 vagas na garagem. A localização é preferencialmente próxima ao Metrô. Figura 1 _ Condomínio Princes, sem identificação do autor do projeto. Fonte: Guia Qual Imóvel Janeiro de 2002, p. 73

2. Categoria 2 Essa é a categoria que abrange três tipologias: os Studios e os Lofts, mais recentes, e os apartamentos Duplex. Essa categoria se caracteriza, principalmente por apresentar um lay-out pouco convencional se comparado às outras categorias. Geralmente, no caso de Lofts e Studios, a planta não fica tão claramente dividida em áreas social, íntima e de serviços. Esses ambientes acabam se confundindo. No caso dos apartamentos Duplex, com frequência a área íntima fica localizada no pavimento superior, alterando profundamente a relação entre espaços. Lofts e Studios são apartamentos em que se busca a maior flexibilidade possível. Poucas paredes, ambientes que se confundem e ambientes multi-uso são comuns nessa categoria. Difundidos aqui em São Paulo nos anos 90, os lofts são apartamentos menos divididos, geralmente de dois pisos (piso térreo + mezanino). Trata-se de uma versão bem reduzida do loft norte-americano. Já os Studios se apresentam em um piso único. Tanto os Lofts quanto os Studios apresentam geralmente pequenas áreas. Esse tipo de apartamento, na verdade, é proposto para uma certa faixa da sociedade: moradores mais ricos, geralmente solteiros. Via de regra estes prédios apresentam diversos serviços no térreo, como, por exemplo, lavanderia, cozinha, serviços de compra em supermercados e de manobrista, o que encarece bastante o preço do apartamento. Já nos apartamentos Duplex, pode-se encontrar os mais variados ambientes. É comum a presença destes na cobertura dos edifícios, embora também ocorram edifícios em que todos os pavimentos apresentam apartamentos duplex. Figura 2 _ Edifício Monte Carlo Tropical, Studio, sem identificação do autor do projeto. Fonte: Guia Qual Imóvel, Janeiro de 2002, p. 76

Figura 3 _ Duplex Oggi, sem identificação do autor do projeto. Fonte: Guia Qual Imóvel, Julho de 2002, p. 92 Figura 4 _ Loft Evolution, autora do projeto: Elizabeth Goldfarb. Fonte: Folheto Avulso de Publicidade, Setembro de 2002 3.3 Categoria 3 São os empreendimentos de 3 dormitórios, ou 4 dormitórios compactos. São muito semelhantes aos apartamentos da primeira categoria, porém com áreas maiores, acabamentos de melhor qualidade, localização privilegiada, enfim, destinam-se à população com maior poder aquisitivo. As principais características desta categoria são: A organização espacial é praticamente igual a da primeira categoria. Apresentam a planta tripartida em área social, de serviços e íntima, porém aqui os ambientes possuem área um pouco maior.

Na área social começa a surgir a possibilidade de uma terceira sala. A área de serviço é maior. Cozinha e lavanderia não se confundem, e eventualmente surge espaço para a sala de almoço, na área de serviço. O dormitório de empregada se torna freqüente. Eventualmente ocorre um espaço de transição entre a área social e a íntima ( sala íntima ). As varandas são bem maiores. Quanto à área comum, encontra-se geralmente: Quadra Poliesportiva, Salão de festas, Salão de jogos, Piscina adulto e infantil, Sauna, Sala de ginástica, Playground, Churrasqueira e Forno para Pizza. Eventualmente começam a ocorrer outras atividades, como Pista de Cooper, Sala de descanso e massagem dentre outros. Os jardins são destacados na área comum, além da segurança. Aumenta consideravelmente o número de banheiros (suítes). Aparecem freqüentemente closets nas suítes principais, chamadas de suíte master. Figura 5 _ Edifício Practical Life Jardim Paulista, sem identificação do autor do projetofonte: Guia Qual Imóvel, Julho de 2002, p.90

Figura 6 _ Edifício Port Ligat, autor do projeto: Ary Werner Muench. Fonte: Guia Qual Imóvel, Outubro de 2002, p. 57 3.4 Categoria 4 São os apartamentos de 4 dormitórios, ou até mesmo 3, porém de alto padrão. As principais características desta categoria são: A planta continua tripartida em área social, área de serviços e área íntima, como nas outras categorias. Porém, as áreas dos ambientes são bem maiores. Começam a surgir novos ambientes, entre eles espaços de lazer, que antes eram localizados exclusivamente na área de lazer comum do edifício, como piscinas e churrasqueiras na varanda, home theater, escritório, lareira, sala de ginástica entre outros. A área comum, além de piscinas, quadras, salão de festas, salão de jogos, Salão de ginástica (Fitness center) apresenta também novos serviços, como: espaço gourmet, forno para pizza, business center, dancing room, space grill, piscina coberta com raia e quadra de tênis. É interessante observar o uso de anglicismos para conferir status ao empreendimento e assim, atrair possíveis compradores. A dependência de empregada ocorre em todos os casos, podendo eventualmente ocorrer mais de uma dependência. A área íntima e a social são separadas por um pequeno ambiente (sala íntima, geralmente). Freqüentemente tem-se suíte master, com amplo banheiro (às vezes 2 banheiros). As varandas são bem maiores.

Figura 7 _ Edifício Rembrandt, sem identificação do autor do projeto. Fonte: Guia Qual Imóvel, Janeiro de 2002, p. 26 e 27. Figura 8 _ Maison des Arts, autor do projeto: Roberto Candusso.Fonte: Guia Qual Imóvel, Janeiro de 2002, p. 48. 4. TENDÊNCIAS VERIFICADAS Durante o processo de análise dos empreendimentos, foram detectadas algumas tendências do mercado imobiliário residencial. Entre elas: -A área privativa dos apartamentos está diminuindo cada vez mais. O poder de compra da população é menor hoje, devido à situação econômica do país. Assim, os apartamentos estão cada vez menores em função do menor poder aquisitivo dos compradores. -Mesmo nos empreendimentos mais simples, a área comum (e conseqüentemente as dimensões do terreno para implantação destes empreendimentos) está aumentando consideravelmente.

Insegurança e trânsito intenso podem estar contribuindo para que as pessoas queiram permanecer mais tempo em casa. Por isso, torna-se conveniente para o empreendedor e para o mercado que a área comum tenha o maior número de serviços possível. Para Centofanti (2003), essa nova tendência é definida como o prédio com cara de clube e comodidades de hotel cincoestrelas.atualmente ainda é denominado de vila ou de resort. -O Home Office e o Home Theater são alguns dos novos ambientes dos apartamentos que apareceram com muita freqüência no ano de 2002, principalmente nos apartamentos de classe média-alta. Na área comum, destacam-se: Cyberspace (salas para computadores), Fitness Center (a antiga sala de ginástica), Espaço Gourmet (espaço para receber amigos, servir um jantar), -Alguns edifícios apresentam serviços hoteleiros, como manobrista, lavanderia, arrumadeira, restaurante, salas de reuniões, entre outros. 5. CONCLUSÕES: PARTICIPAÇÃO DOS AGENTES Foram realizadas 10 entrevistas com os agentes do mercado imobiliário, em sua maioria envolvidos com os empreendimentos. Elaborou-se um roteiro para facilitar a comparação entre as entrevistas. Basicamente as mesmas perguntas foram feitas a arquitetos, incorporadoras, construtoras e vendedoras. Estas entrevistas foram gravadas, transcritas e repassadas para os entrevistados para eventuais correções ou complementações. Com estas entrevistas, pode-se entender como ocorre o processo de geração de um novo empreendimento. Ficou claro que as Incorporadoras são as responsáveis pela montagem de todo o empreendimento. São elas que definem quem serão os outros agentes. São elas quem contratam todos os participantes para que o projeto se efetive. Se a Incorporadora tem um departamento de pesquisa de mercado, ela pode definir o projeto sem a consulta a uma empresa de vendas, que só participará então do processo de comercialização. Além disso, muitas empresas trabalham com o que elas chamam de feelling, ou seja, estão a tanto tempo no mercado, que já possuem uma certa experiência baseada no que já produziram e obtiveram sucesso. Por exemplo, uma das Incorporadoras entrevistadas, que também atua como Construtora (muito comum de acontecer atualmente), não leva em consideração pesquisas de mercado externas, mas sim seu próprio conhecimento de mercado. Atua apenas em alguns bairros de São Paulo, e constrói imóveis como os da Categoria 3 e 4, para um público de maior poder aquisitivo. Porém, o que mais acontece atualmente é uma parceria entre uma Vendedora e uma Incorporadora, na busca de se obter o maior lucro possível. Quando foi perguntado nas entrevistas sobre o papel da empresa de vendas hoje no processo de geração de um empreendimento, todos os entrevistados confirmam que sua participação é bastante forte e decisiva no fechamento de um negócio. Um exemplo da grande influência que estas empresas exercem no projeto arquitetônico citado pela maioria dos arquitetos entrevistados, foi a grande utilização do estilo Neoclássico nas fachadas dos edifícios residenciais, que pode ser verificado em toda a cidade de São Paulo, em todas as regiões, principalmente onde residem as pessoas de maior poder aquisitivo. Foi criada, através da mídia, uma associação deste estilo arquitetônico com requinte, elegância e sofisticação. Como tem se verificado que o público aceitou bem esta associação, as vendedoras tem demandado cada vez mais edifícios neste estilo. Alguns arquitetos declararam que mesmo não concordando, inclusive negando a denominação Neoclássico, são obrigados pelo mercado a realizar projetos deste tipo. As vendedoras hoje possuem um departamento de pesquisa bastante atuante. Sabem onde na cidade existe uma demanda por determinado tipo de empreendimento, sabem qual a renda média da população em certa área, enfim, sabem quanto o comprador pode pagar. Utilizam-se com freqüência da dados sobre a população, atualizados quase semanalmente, de fontes como o IBGE. Ou seja, a Vendedora hoje se tornou o agente fundamental para definir se um empreendimento é viável ou não, ou seja, se será lucrativo ou não.

As Incorporadora podem contratar uma Construtora, ou, como acontece na maioria dos casos, ela é a própria Construtora. Quanto aos arquitetos, estes são contratados, primeiramente para realizar um estudo de massa para a Incorporadora. Eles recebem o briefing e, baseado nas restrições do local, como por exemplo a legislação, definem o que pode ser feito em determinado terreno. Caso o projeto do arquiteto não for viável para vendas do ponto de vista da empresa que faz a comercialização, pode ser alterado, desde a planta até a fachada do edifício. Porém se for viável, passa-se então para a fase de aprovações nos órgãos públicos e finalmente a construção propriamente dita. Concluiu-se assim que atualmente o agente que tem mais força nas tomadas de decisão sobre a arquitetura e a construção e a qualidade destes ambientes construídos é a empresa de vendas. Daí as pesquisas mais comuns realizadas são aquelas relacionadas ao campo mercadológico das vendas. Nenhum dos agentes entrevistados realiza Avaliação Pós-Ocupação de modo sistemático, de forma que se consiga medir a satisfação dos moradores com o produto que foi ofertado (Roméro, Ornstein, 2003). Nas pesquisas que são feitas atualmente, por parte das empresas de comercialização, na maioria dos casos o alvo principal não é o morador como usuário do espaço projetado e construído, mas sim o morador como potencial comprador. Quando questionados sobre eventuais níveis de insatisfação sobre os apartamentos depois de utilizados por algum tempo, a maioria dos entrevistados declararam que não tem este tipo de informação. Os que citaram algumas reclamações, tiveram acesso a estas através de conversas informais, e não por meio de pesquisas realizadas. Assim, conclui-se que as pesquisas no campo da Construção Civil deveriam ser feitas regularmente, de forma que se pudesse avaliar até que ponto os empreendimentos atuais são adequados as atuais demandas da população. A Avaliação da Qualidade Arquitetônica (Pedro, 2000, Pedro, 2001) e a Avaliação Pós-Ocupação aliadas às atuais pesquisas de mercado poderiam se tornar um importante instrumento para a realização de empreendimentos viáveis do ponto de vista não só mercadológico, mas também do ponto de vista do uso. Além disso, as pesquisas sistemáticas para detectar as relações e as influências de cada um dos agentes no processo de geração de empreendimentos é de fundamental importância, já que estas têm impacto direto na concepção e no projeto do ambiente construído. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS BOUERI FILHO, J.J. Antropometria: fator de dimensionamento da habitação. 1989. Tese (Doutoramento) - FAUUSP CENTOFANTI, Marcela. Até parece clube. Veja São Paulo. Editora Abril. 30 de abril de 2003. p.25 MASI, D. de. O Ócio Criativo. Rio de Janeiro, Sextante, 2000. PEDRO, J. B. Definição e avaliação da qualidade arquitetônica habitacional. 2000. Tese (Doutoramento). Faculdade de Arquitetura do Porto. PEDRO, J. B. Programa Habitacional:espaços e compartimentos.lisboa, Laboratório Nacional de Engenharia Civil, Informação Técnica Arquitectura ITA 4, 2001. PITTA, I. No século XXI, moradia segue a belle époque. O Estado de São Paulo. 23 de Fevereiro de 2003. p.c1

ROMÉRO, M. de A. ORNSTEIN, S. W. Avaliação Pós-Ocupação Métodos e Técnicas Aplicados a Habitação Social. Porto Alegre. Associação Nacional da Tecnologia do Ambiente Construído, 2003. TRAMONTANO, M. C. Novos modos de vida, novos espaços de morar, Paris, São Paulo, Tókio : uma reflexão sobre a habitação contemporânea. 1998. Tese (Doutoramento). FAUUSP VILLA, S. B. Apartamento Metropolitano: habitações e modos de vida na cidade de São Paulo. 2002. Dissertação (Mestrado). USP-São Carlos. SITES: www.abyara.com.br www.asbea.com.br www.cyrella.com.br www.embraesp.com.br www.eesc.sc.usp.br/nomads www.gafisa.com.br www.imovelweb.com.br www.inpar.com.br www.itaplan.com.br www.lopes.com.br ARQUIVO CONSULTADO: Embraesp: Empresa Brasileira de Estudos sobre o Patrimônio