AUTORES: CAROLINA SARDENBERG SUSSEKIND, CRISTIANO CHAVES DE MELO, GISELA SAMPAIO DA CRUZ, LAURA FRAGOMENI E MONIQUE GELLER MOSZKOWICZ GRADUAÇÃO 2012.1
Sumário Contratos INTRODUÇÃO... 5 1.1 Visão Geral... 5 1.2 Objetivos Gerais... 5 1.3 Metodologia... 6 1.4 Desafios... 6 1.5 Métodos de Avaliação... 6 1.6 Atividades Complementares... 8 1.1. AULA 1: CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS. ELEMENTOS ESSENCIAIS.... 9 1.1.1. Ementário de temas:... 9 1.1.2. Bibliografia obrigatória:... 9 1.1.3. Bibliografia complementar:... 9 1.1.4. Roteiro de Aula... 9 1.1.5. Questões de concurso... 13 1.1.6. Jogo Discussão em sala de aula... 13 1.2. AULA 2: CONTRATO DE COMPRA E VENDA... 14 1.2.1. Ementário de temas:... 14 1.2.2. Bibliografia obrigatória:... 14 1.2.3. Bibliografia complementar:... 14 1.2.4. Caso Gerador... 14 1.2.5. Roteiro de Aula... 16 1.2.6. Questões de Concurso... 21 1.2.7. Modelo de lista de due diligence...22 1.2.8. Modelo de contrato de compra e venda de quotas... 33 1.3. AULA 3: CONTRATO DE COMPRA E VENDA (CONT.) CLÁUSULAS ESPECIAIS DA COMPRA E VENDA... 37 1.3.1. Ementário de temas:... 37 1.3.2. Bibliografia obrigatória:... 37 1.3.3. Bibliografia complementar:... 37 1.3.4. Caso gerador:... 37 1.3.5. Roteiro de Aula... 38 1.3.6. Questões de Concurso... 41 1.3.7. Modelo... 41 1.4. AULA 4: TROCA OU PERMUTA. CONTRATO ESTIMATÓRIO... 43 1.4.1. Ementário de temas:... 43 1.4.2. Bibliografia obrigatória:... 43 1.4.3. Bibliografia complementar:... 43 1.4.4. Caso gerador... 43 1.4.5. Roteiro de Aula... 44 1.5. AULA 5: DOAÇÃO... 46 1.5.1. Ementário de temas:... 46 1.5.2. Bibliografia obrigatória:... 46 1.5.3. Bibliografia complementar:... 46 1.5.4. Caso gerador:... 46 1.5.5. Roteiro de Aula... 49 1.5.6. Questões de Concurso... 53 1.6. AULA 6: CONTRATO DE LOCAÇÃO. LOCAÇÃO DE COISAS.... 54 1.6.1. Ementário de temas:... 54 1.6.2. Bibliografia obrigatória:... 54 1.6.3. Bibliografia complementar:... 54 1.6.4. Roteiro de Aula... 54
1.7. AULA 7: CONTRATO DE LOCAÇÃO (LOCAÇÃO DE PRÉDIOS URBANOS LOCAÇÃO RESIDENCIAL)... 61 1.7.1. Ementário de temas:... 61 1.7.2. Bibliografia obrigatória:... 61 1.7.3. Bibliografia complementar:... 61 1.7.4. Caso Gerador... 61 1.7.5. Roteiro de Aula... 62 1.7.6. Questões de Concurso... 66 1.8. AULA 8: CONTRATO DE LOCAÇÃO... 68 1.8.1. Ementário de temas:... 68 1.8.2. Bibliografia obrigatória:... 68 1.8.3. Bibliografia complementar:... 68 1.8.4. Caso Gerador... 68 1.8.5. Roteiro de Aula... 69 1.8.6. Questões de Concurso... 73 1.9. AULA 9: EMPRÉSTIMO (COMODATO)... 74 1.9.1. Ementário de temas:... 74 1.9.2. Bibliografia obrigatória:... 74 1.9.3. Bibliografia complementar:... 74 1.9.4. Caso gerador:... 74 1.9.5. Roteiro de Aula... 78 1.10. AULA 10: EMPRÉSTIMO (MÚTUO)... 81 1.10.1. Ementário de temas:... 81 1.10.2. Bibliografia obrigatória:... 81 1.10.3. Bibliografia complementar:... 81 1.10.4. Caso gerador:... 81 1.10.5. Roteiro de Aula... 82 1.10.6. Questões de concurso... 85 1.11. AULA 11: PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. EMPREITADA.... 86 1.11.1. Ementário de temas:... 86 1.11.2. Bibliografia obrigatória:... 86 1.11.3. Bibliografia complementar:... 86 1.11.4. Caso gerador... 86 1.11.5. Roteiro de Aula... 87 1.11.6. Questões de concurso... 90 1.12. AULA 12: DEPÓSITO... 91 1.12.1. Ementário de temas:... 91 1.12.2. Bibliografia obrigatória:... 91 1.12.3. Bibliografia complementar:... 91 1.12.4. Caso gerador... 91 1.12.5. Roteiro de Aula... 92 1.13. AULA 13: MANDATO.... 95 1.13.1. Ementário de temas:... 95 1.13.2. Bibliografia obrigatória:... 95 1.13.3. Bibliografia complementar:... 95 1.13.4. Caso gerador... 95 1.13.5. Roteiro de Aula... 96 1.13.6. Questões de concurso... 99 1.14. E 1.15 AULAS 14 E 15: COMISSÃO. AGÊNCIA E DISTRIBUIÇÃO (REPRESENTAÇÃO COMERCIAL).... 101 1.14.1. e 1.15.1 Ementário de temas:... 101 1.14.2. e 1.15.2 Bibliografia obrigatória:... 101 1.14.3. e 1.15.3 Bibliografia complementar:... 101
1.14.4. e 1.15.4 Caso gerador... 101 1.14.5. e 1.15.4 Roteiro de Aula... 102 Bibliografia complementar:... 122 AULA 16: CORRETAGEM... 131 16.1 Ementário de Temas:... 131 16.2 Bibliografia Obrigatória:... 131 16.3 Caso Gerador:... 131 16.4 Roteiro de Aula:... 131 16.5. Questões de Concurso:... 134 AULA 17: TRANSPORTE... 135 17.1: Ementário de Temas:... 135 17..2: Bibliografia Obrigatória:... 135 17.3: Bibliografia Complementar:... 135 17.4: Caso Gerador:... 135 17.5:Roteiro de Aula:... 136 17.6: Questões de Concurso:... 141 1.18. AULA 18: FIANÇA.... 142 1.18.1. Ementário de temas:... 142 1.18.2. Bibliografia obrigatória:... 142 1.18.3. Bibliografia complementar:... 142 1.18.4. Caso gerador... 142 1.18.5 Roteiro de Aula... 143 1.18.6 Questões de concurso... 146 1.19. E 1.20 AULAS 19 E 20: JOGO E APOSTA. SEGURO.... 147 1.19.1. e 1.20.1. Ementário de temas:... 147 1.19.2. e 1.20.2. Bibliografia obrigatória:... 147 1.19.3. e 1.20.3. Bibliografia complementar:... 147 1.19.4. e 1.20.4 Caso gerador... 147 1.19.5. e 1.20.5 Roteiro de Aula... 148 1.21. AULA 21: TRANSAÇÃO. COMPROMISSO.... 153 1.21.1. Ementário de temas:... 153 1.21.2. Bibliografia obrigatória:... 153 1.21.3. Bibliografia complementar:... 153 1.21.4. Caso gerador... 153 1.21.5. Roteiro de Aula... 154 Bibliografia complementar... 155 APÊNDICE I... 163 1.1 Análise de Contratos... 163 1.2.: Licença e Cessão de Marcas.... 164 Leitura complementar:... 180
INTRODUÇÃO 1.1 VISÃO GERAL Bem-vindo ao Curso de Contratos em Espécie! Esta disciplina é de suma relevância, pois qualquer que seja o ramo do direito que venha a ser escolhido pelo aluno no futuro, seja público ou privado, uma boa base em direito civil, incluindo contratos em espécie, será sempre exigida. Aliás, independentemente do ramo de atividade escolhido, o conhecimento de contratos em espécie é fundamental, tendo em vista que diariamente nos deparamos com inúmeros contratos, seja, no aluguel de um imóvel, em um empréstimo no banco, ou mesmo na simples compra de uma passagem de ônibus. Veremos que o novo Código Civil (Lei nº 10.406/2002) incluiu, no rol de contratos em espécie, contratos que anteriormente eram tratados apenas pelo Código Comercial, como o contrato de comissão, agência e distribuição. Em nossas aulas estudaremos boa parte dos contratos nominados ou típicos, ou seja, aqueles disciplinados no Código Civil, assim como alguns contratos inominados ou atípicos, que, embora não sejam previstos e disciplinados expressamente pela lei, são lícitos e parte do diaa-dia do intérprete do Direito, como o contrato de leasing e o contrato de cessão de marca. 1.2 OBJETIVOS GERAIS O mercado exige, cada vez mais, a participação do advogado como viabilizador do negócio, auxiliando o executivo a negociar o contrato e atuando sempre na advocacia preventiva. Desta forma, nosso objetivo, além de ensinar (é claro), será o de fazer com que o aluno conheça os diversos tipos de contrato e saiba identificar seus requisitos necessários e seus vícios para a conclusão do negócio. Queremos preparar o aluno não apenas para a prova, mas principalmente, provê-lo com as ferramentas (objetivo do curso) que o habilite a identificar as características dos principais contratos do nosso ordenamento jurídico, não só com a abrangência que a matéria requer, mas também com a profundidade necessária de um bom enfoque acadêmico e prático, para que, com isso, ele possa ter um diferencial na sua vida profissional. FGV DIREITO RIO 5
1.3 METODOLOGIA A metodologia do curso será participativa com exposição dialogada e debates sobre casos propostos. Na próxima aula apresentaremos o caso mestre, que será o fio condutor da disciplina. Por meio dele, os alunos serão convidados a integrar a equipe responsável pela análise de contratos em uma due diligence fictícia. Dessa forma, os alunos terão contato com as diversas espécies de contratos e com os possíveis problemas enfrentados no dia-a-dia de um advogado. Adicionalmente, em todas as aulas serão apresentadas questões, relacionadas ao tema exposto para que sejam debatidas em aula. Para tanto, vale lembrar que: como todas as aulas serão participativas, a leitura prévia do material didático e da leitura obrigatória é indispensável. a indicação da bibliografia obrigatória e da bibliografia complementar deve servir de base para o aluno. Espera-se, porém, que o aluno pesquise textos adicionais que possam dar enfoques diferentes ou mais profundos sobre o mesmo tema. 1.4 DESAFIOS Tendo em vista o grande número de contratos no Código Civil e a abrangência da matéria, um dos principais desafios a serem enfrentados pelos alunos nesta disciplina, é saber aplicar o conhecimento teórico, adquirido a partir do estudo e de pesquisa, em casos práticos. A discussão de casos em todas as aulas servirá justamente para estimular o aluno a pensar a teoria na prática. 1.5 MÉTODOS DE AVALIAÇÃO O desempenho do aluno na disciplina Contratos em Espécie será avaliado por meio das seguintes atividades: (i) uma prova escrita a ser realizada no início de outubro; (ii) uma prova escrita a ser realizada na última aula do curso; (iii) um trabalho a ser entregue individualmente pelos alunos; e (iv) participação em sala de aula. A primeira prova valerá de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos e será somada ao trabalho que também valerá de 0 (zero) a 5,0 (cinco) pontos. A segunda prova valerá de 0 (zero) a 8,0 (oito) pontos.. A participação do aluno em aula valerá até 2,0 (dois) pontos, que será somado na segunda prova. FGV DIREITO RIO 6
A média do aluno será obtida da seguinte forma: Média final = Primeira prova (5,0) + Trabalho (5,0) + Segunda Prova (8,0) + Participação (2,0) 2 O aluno que obtiver média inferior a 7,0 (sete) e superior ou igual a 4,0 (quatro) pontos, deverá fazer uma prova final. O aluno que obtiver média inferior a 4,0 (quatro) estará automaticamente reprovado na disciplina. Para os alunos que fizerem a prova final, a média de aprovação a ser alcançada é de 6,0 (seis) pontos, a qual será obtida conforme fórmula constante no Manual do Aluno Manual do Professor. Prova Escrita: Para ambas as provas o aluno poderá consultar a legislação pertinente, sem comentários ou anotações, somente com remissões a artigos e súmulas dos tribunais superiores, para elaborar as respostas, salvo orientação distinta por parte do professor. As provas serão compostas de até cinco questões, nas quais o aluno deverá demonstrar o domínio da matéria em casos teóricos e práticos. A princípio, a primeira prova será realizada na primeira semana de outubro e a segunda prova será realizada na semana de 21/11 a 24/11. Caso haja modificação no cronograma que implique em alteração na data das provas, nova data e horário serão divulgados com antecedência para os alunos. Participação em Aula: Os alunos deverão participar ativamente das aulas. A avaliação por participação será feita com base no interesse demonstrado pelo aluno, leitura do material indicado, conhecimento e discussão dos casos apresentados, e, presença e pontualidade nas aulas. Poderá ser atribuído até 2,0 pontos na nota da segunda prova, conforme a participação do aluno durante o curso. Trabalho: Na segunda semana de novembro, cada aluno deverá apresentar relatório apontando os problemas encontrados na diligência legal, conforme os casos apresentados durante as aulas, seus riscos e, quando possível, as formas de solucioná-los. Ao longo do curso serão fornecidas mais informações sobre FGV DIREITO RIO 7
como elaborar o trabalho. Caso haja modificação no cronograma que implique em alteração na data da entrega do trabalho, nova data e horário serão divulgados com antecedência para os alunos. 1.6 ATIVIDADES COMPLEMENTARES Dependendo do andamento das aulas, o professor poderá propor atividades adicionais que valerão 0,5 (meio ponto) cada uma. Os pontos adicionais serão somados à nota da segunda prova. FGV DIREITO RIO 8
1.1. AULA 1: CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS. ELEMENTOS ESSENCIAIS. 1.1.1. EMENTÁRIO DE TEMAS: Introdução. Existência e validade do contrato. Classificação dos contratos. 1.1.2. BIBLIOGRAFIA OBRIGATÓRIA: GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., págs. 83 a 158. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Fo rense, 2010, vol. III, 14. ed., págs. 51 a 66. 1.1.3. BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR: AZEVEDO, Antonio Junqueira de. Negócio Jurídico Existência, Validade e Eficácia. São Paulo: Saraiva, 2002. 1.1.4. ROTEIRO DE AULA A) Introdução No semestre passado, os alunos tiveram oportunidade de fazer o curso de Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. Dentre outros, aprenderam os seguintes tópicos: (i) princípios da nova teoria contratual; (ii) interpretação dos contratos, (iii) formação dos contratos, (iv) revisão dos contratos; e (v) extinção dos contratos. Nosso curso será voltado ao estudo dos contratos em espécie. Hoje, porém, analisaremos os elementos e requisitos para existência e validade do contrato e a classificação dos contratos. FGV DIREITO RIO 9
B) Existência e validade do contrato Sendo o contrato um negócio jurídico, a ele são aplicáveis os mesmos elementos constitutivos e os pressupostos de validade do negócio jurídico 1. São elementos constitutivos: vontade manifestada por meio de declaração; idoneidade do objeto; forma, quando da substância do ato. Caso um desses elementos não esteja presente, o negócio jurídico nem mesmo existirá. Os requisitos de validade estão previstos no art. 104 do Código Civil: agente capaz; objeto lícito, possível, determinado ou determinável; forma prescrita ou não defesa em lei. Estando ausente algum desses requisitos, o contrato será nulo ou anulável O elemento novo e inerente ao contrato é o acordo entre duas partes sobre determinado assunto. C) Classificação dos contratos Qual é o objetivo de classificar os contratos? Embora haja consenso na doutrina sobre boa parte da classificação dos contratos, cada autor tem um enfoque diferente ao tratar dessa matéria. Nesta aula usaremos por base a metodologia de Silvio Rodrigues, mas recomendamos que o livro de Caio Mario da Silva Pereira 2 também seja estudado. Uma mesma espécie de contrato pode ser classificada de inúmeras maneiras, conforme o ponto de observação do estudo. Relacionamos abaixo alguns exemplos: I CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO A SUA NATUREZA: - Unilaterais e bilaterais Afinal, o contrato em si é um ato bilateral, certo? Como podemos dizer que um contrato é unilateral? Qual é a importância de distinguir o contrato unilateral do bilateral? - Onerosos e gratuitos Os contratos onerosos envolvem sacrifícios e vantagens patrimoniais a ambas as partes. Já os contratos gratuitos envolvem sacríficio econômico para 1 Rever aula 2 do curso de Teoria Geral das Obrigações e dos Contratos. 2 Conforme bibliografia complementar. FGV DIREITO RIO 10
apenas uma das partes e consequentemente vantagem patrimonial a apenas uma delas. O exemplo tradicional de contrato gratuito é a doação sem encargo. O donátario recebe algo do doador e nada lhe dá em retorno. Qual é a importância de distinguir o contrato gratuito do oneroso? - Comutativos e aleatórios Essa distinção aplica-se apenas aos contratos bilaterais e onerosos. Qual é a importância de distinguir o contrato comutativo do aleatório? II CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU APERFEIÇOAMENTO: - Consensuais e reais O contrato consensual não requer a entrega do bem para aperfeiçoamento do contrato, exige apenas o consentimento das partes. Exemplo: contrato de compra e venda de bem móvel. Já no contrato real, o mero acordo entre as partes não é suficiente para constituir o contrato, no máximo, o que ocorre é uma promessa de contratar. Isso ocorre, por exemplo, no mútuo, se o mutuante não empresta o dinheiro ao mutuário, o contrato não se aperfeiçoa por mais que haja um contrato entre mutuante e mutuário. - Solenes e não solenes Geralmente os contratos são não solenes, ou seja, não há forma prescrita em lei para que sejam válidos. Há, porém, alguns casos em que o legislador achou por bem determinar forma para a validade do ato. É o caso do contrato de compra e venda de imóvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país e que tem que ser feito por escritura pública (art. 108 da Lei nº 10.406/2002). Qual é a importância de distinguir o contrato solene do não solene? III CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO A SUA SISTEMATIZAÇÃO: - Nominados e inominados Nominados são os contratos previstos e regulados por lei. Inominados ou atípicos são os contratos que, apesar de não estarem disciplinados em lei, são permitidos quando lícitos, em razão do princípio da autonomia da vontade (art. 425 da Lei nº 10.406/2002). FGV DIREITO RIO 11
IV CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU RELACIONAMENTO COM OS DEMAIS CONTRATOS: - principais e acessórios O contrato que independe de outro para existir é o contrato principal. O contrato acessório, por sua vez, existe em função de outro contrato. A fiança é um bom exemplo de contrato acessório ao contrato de locação. Como pela regra geral, o acessório segue o principal, se o contrato principal é nulo, nulo será o contrato acessório. A recíproca, no entanto, não é verdadeira, já que o contrato principal sobrevive sem o contrato acessório. V CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO MOMENTO DE SUA EXE- CUÇÃO - execução instantânea e de execução diferida no futuro Qual é a importância de distinguir o contrato de execução instantânea do contrato de execução diferida no futuro? VI CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO AO SEU OBJETO - definitivo e preliminar O contrato preliminar tem sempre como objeto a realização de um contrato definitivo. As peculiaridades do contrato preliminar estão previstas nos arts. 462 a 644 da Lei nº 10.406/2002. O contrato definitivo pode ter vários objetos, conforme a espécie de contrato. Como diz o próprio nome, trata-se do contrato que trata do assunto definitivamente. VII CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS QUANTO À MANEIRA COMO SÃO FORMADOS - paritários e de adesão Ao contrário do contrato paritário, no qual as partes discutem os termos do negócio, no contrato de adesão não há espaço para negociação. As regras foram previamente estipuladas por uma das partes, cabendo a outra parte aceitá-las ou rejeitá-las em sua totalidade. Os artigos 423 e 424 mostram a preocupação do legislador em tentar preservar o aderente, ou seja, aquele que não pôde negociar as cláusulas do contrato. FGV DIREITO RIO 12
1.1.5. QUESTÕES DE CONCURSO (Prova: 10º Exame de Ordem 1ª fase) O contrato real é um contrato: a. Em que a entrega da res é pressuposto da sua existência; b. Formal; c. Que tem por objeto coisas corpóreas; d. Efetivamente existente. 1.1.6. JOGO DISCUSSÃO EM SALA DE AULA Contrato/ Classificação Compra e Venda Locação Doação Empréstimo Fiança Mandato Fornecimento de energia Unilateral Bilateral Oneroso Gratuito Comutativo Aleatório Consensual Real Solene Não solene Nominado Inominado Principal Acessório Execução Instantânea Execução diferida no futuro Definitivo Preliminar Paritário De adesão FGV DIREITO RIO 13
1.2. AULA 2: CONTRATO DE COMPRA E VENDA 1.2.1. EMENTÁRIO DE TEMAS: Introdução Natureza Jurídica Elementos Despesas do Contrato e Garantia Riscos da Coisa Limitações à Compra e Venda Regras Especiais 1.2.2. BIBLIOGRAFIA OBRIGATÓRIA: Arts. 481 a 504 da Lei nº 10.406/2002. GOMES, Orlando, Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2007, 26. ed., págs. 265 a 304. PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. Rio de Janeiro: Fo rense, 2010, vol. III, 14. ed., págs. 145 a 169. 1.2.3. BIBLIOGRAFIA COMPLEMENTAR: BESSONE, Darcy, Da compra e venda, 4.ed., São Paulo: Saraiva, 1997. JÚNIOR, José Osório de Azevedo, Compra a venda, troca ou permuta, vol. III, São Paulo: Revista de tribunais, 2005. LÔBO, Paulo Luiz Neto, In Antonio Junqueira de Azevedo (coord.), Comentários ao Código Civil, vol.vi, Saraiva: São Paulo, 2003. TEPEDINO, Gustavo, BARBOZA, Heloisa Helena e MORAES, Maria Celina de. Código Civil Interpretado conforme a Constituição da República. Rio de Janeiro: Renovar, 2006, v. II. 1.2.4. CASO GERADOR O Sr. Eduardo e sua mulher, dona Mônica, abriram o primeiro mercadinho, na década de 80, em Brasília. O que começou com uma loja de conveniência, que visava atender apenas a região, rapidamente ocupou um lugar cativo na vizinhança e a freguesia se tornou cada vez mais fiel. Com o passar dos anos, a pequena empresa de Eduardo e Mônica foi experimentando um contínuo sucesso e o negócio foi crescendo junto com seus filhos gêmeos, Jeremias e Maria Lúcia. Cerca de dez anos após o começo das atividades, a Pechincha Comércio Varejista Ltda. foi brindada com uma oportunidade de expansão dos seus FGV DIREITO RIO 14
negócios. Um velho comerciante de Brasília resolveu aposentar-se e voltar a morar com a filha, no interior de São Paulo, sendo que antes decidiu conferir a Eduardo e Mônica a condução dos seus negócios, vendendo-lhes algumas posses, alugando outras e, de uma maneira geral, transferindo o fundo de comércio para a Pechincha Ltda. A partir de então, o senhor Eduardo ampliou seus negócios e hoje é sócio majoritário de uma sociedade que possui uma modesta rede de supermercados, com três lojas e um armazém. Com o passar do tempo, porém, o senhor Eduardo foi paulatinamente transferindo a administração de seus negócios para seus filhos. Maria Lúcia sempre teve tino para os negócios, e sempre foi capaz de enxergar uma boa oportunidade. Dessa forma, quando nosso cliente a procurou para lhe fazer uma proposta de compra da Pechincha Ltda., mesmo diante da resistência inicial de seus pais e seu irmão, conseguiu convencê-los de que se tratava de uma chance de ouro para a família, e recebeu autorização deles para iniciar as conversas com o interessado. Nosso cliente, a companhia Grana Certa Empreendimentos S/A, presidida pelo senhor Odin Heiro, que é um investidor profissional, com negócios na área atacadista pretende começar a atuar no segmento de distribuição alimentícia, motivo que o levou a se interessar pela Pechincha Ltda. Além disso, vislumbrou a possibilidade de expandir ainda mais os negócios, dada a fidelização da clientela do senhor Eduardo, e a escassez de bons supermercados na região. Como de costume em negócios deste gênero, nosso primeiro trabalho será realizar uma due diligence ou diligência legal ou auditoria jurídica na companhia Pechincha Ltda.. A diligência legal tem por objetivo conhecer os aspectos jurídicos da empresa, de forma que os potenciais compradores saibam o que realmente estão comprando. Isso normalmente se dá por meio de uma análise de todas as operações da empresa, com o exame criterioso de seus contratos, bem como de uma tentativa de identificação de suas dívidas ou passivos mais relevantes, sejam eles tributários, trabalhistas, cíveis, ambientais etc. O resultado de uma diligência legal pode determinar o sucesso ou não da operação e geralmente influi no preço a ser pago. Coube a nós, então, a tarefa de fazer a diligência legal na área de contratos da Pechincha Ltda. Para tanto, deveremos solicitar todos 3 os contratos da empresa a ser adquirida. Ao fim do processo de diligência legal, muitas vezes é elaborado um relatório descrevendo a situação da empresa, destacando todos os pontos e questões identificados durante o processo de diligência legal e que podem afetar a situação financeira e legal da companhia. 3 Dependendo do tamanho da empresa, os compradores estabelecem um valor base para análise dos aspectos jurídicos, chamado de critério de materialidade. Nesses casos, a diligência é feita apenas nos processos judiciais ou administrativos, contratos e demais áreas que envolvam valor igual ou superior ao critério de materialidade. FGV DIREITO RIO 15
Esse relatório serve de instrumento para que o potencial comprador pondere se deve prosseguir com a aquisição do negócio, e, se o fizer, quais são os riscos a que estaria submetido. Como você, na qualidade de advogado da Grana Certa S/A, começaria o processo de diligência? Quais seriam os primeiros contratos que você solicitaria ao advogado da Pechincha Ltda.? Quais os riscos que, considerando o negócio por ela desenvolvido, você concentraria mais sua atenção? Que problemas você vislumbra que ela pode ter nos contratos existentes? 1.2.5. ROTEIRO DE AULA A) Introdução O contrato de compra e venda, verbal ou escrito, é a espécie mais comum dos contratos. Em nosso dia-a-dia realizamos inúmeras operações de compra e venda, muitas vezes sem prestar atenção. Por exemplo, quando saímos para jantar, compramos um chiclete na barraquinha, vamos ao supermercado, estamos realizando pequenas operações de compra e venda. Não é à toa que essa é a primeira espécie a ser tratada pelo Código Civil, sendo que outros contratos, como permuta, são regulados também pelas disposições do contrato de compra e venda. O contrato de compra e venda não gera efeitos reais, ou seja, não transfere, por si só, o domínio do bem alienado. O contrato de compra e venda gera: para o vendedor, a obrigação de transferir a coisa vendida; para o comprador, a obrigação de pagar o preço ajustado. Porém, a transferência do domínio só ocorre com a tradição (entrega) do bem, no caso de bem móvel, e com o registro do título de compra no Registro de Imóveis na hipótese de bem imóvel. (arts. 1.267 e 1.245 da Lei n 10.406/2002) Os artigos 481 e 482 da Lei 10.406/2002 dispõem: Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. Art. 482. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. A partir da leitura desses dois artigos, podemos extrair a natureza jurídica e os elementos do contrato de compra e venda. B) Natureza jurídica: CONSENSUAL E (EM REGRA) NÃO SOLENE Depende apenas da vontade das partes. Estando ambas de acordo com o objeto e o preço, o contrato é realizado. Não se exige, em regra, formalidade FGV DIREITO RIO 16
específica para o contrato de compra e venda, que só será obrigatória quando prevista especificamente em lei. Tanto é assim que a compra de um chiclete no baleiro da esquina perfaz uma compra e venda perfeita, embora não formalizada em contrato escrito. Pode-se dizer, sem medo de errar, que a maioria esmagadora das operações de venda é feita sem formalidades específicas previstas em lei. Todavia, não se pode esquecer que, para algumas espécies de compra e venda, a observância de determinadas formalidades poderão alterar os efeitos do contrato. Na venda de bem imóvel de valor superior a 30 (trinta) vezes o maior salário mínimo vigente no país, é necessária a realização de contrato escrito mediante escritura pública e seu registro no RGI para que gere efeitos perante terceiros. Importante: o contrato de compra e venda de imóvel realizado por meio de instrumento particular é negócio jurídico existente, válido e plenamente eficaz, mas somente entre as partes. Existem outros contratos que, embora não necessitem de formalidades especiais para seu aperfeiçoamento, necessitam de um determinado registro para que a tradição do bem apesar de móvel tenha sua eficácia plena, inclusive perante terceiros. Cite um exemplo. SINALAGMÁTICO (OU BILATERAL) Envolve prestações recíprocas de ambas as partes. O comprador deve entregar o preço enquanto o vendedor deve entregar a coisa. ONEROSO Tanto o comprador quanto o vendedor tem prestações a cumprir, que envolvem transferência de seu patrimônio. A gratuidade da compra e venda, expressa na desproporção manifesta entre o valor da coisa transferida e o preço acordado, desfigura o contrato. O correspondente gratuito da compra e venda é a doação. C) Elementos: Os elementos do contrato de compra e venda encontram-se destacados em negrito no artigo 482 acima, quais sejam: CONSENTIMENTO Comprador e vendedor têm que chegar a acordo quanto ao objeto e o preço. FGV DIREITO RIO 17
PREÇO Conforme artigo 481 da Lei n 10.406/2002, o preço deve ser pago em dinheiro. Por quê? Além disso, o preço não deve ser irrisório, pois senão pode ser considerado uma doação e não uma compra e venda. Como visto acima, deve haver uma proporcionalidade entre o valor da coisa e seu preço. O preço deve ser determinado ou determinável. Ou seja, a lei permite que o preço não esteja determinado no contrato e que as partes indiquem: (i) terceiro para fixá-lo; ou (ii) taxa do mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e local; ou (iii) índices ou parâmetros, desde que possam ser determinados objetivamente. A fixação do preço em regra segue o livre consentimento das partes. Sendo assim, qualquer fórmula estipulada para fixação do preço é permitida. Pode o preço, inclusive, ser ajustado no tempo, ou seja, mesmo após a tradição do objeto o preço pode estar sujeito a ajustes posteriores. Marvin (comprador) e Vital (vendedor) firmaram contrato de compra e venda no qual deixaram de definir o preço. E agora? Não é possível, porém, estabelecer que o preço será fixado de acordo com a vontade de apenas uma das partes, pois nesse caso seria uma hipótese de condição potestativa 4, vedada pela Lei n 10.406/2002. COISA Em teoria, todas as coisas que não estejam fora do comércio podem ser objetos do contrato de compra e venda. Sua amiga, Mônica, conta que está super empolgada com o presente que ganhou do namorado. Imagine que Eduardo inovou desta vez: comprou-lhe a constelação das Três Marias!!! Ela lhe pergunta quanto vale esse presente. Um pouco constrangido (a) com a situação, você explica que esse presente, embora possa ter muito valor sentimental, não tem qualquer valor econômico. Por quê? Isso não quer dizer, entretanto, que só podem ser objetos de venda os bens tangíveis. Os bens imateriais, ou intangíveis, também podem ser alienados, como as marcas e o fundo de comércio. É possível alienar algo que não existe? Nada impede que seja contratada a alienação de um bem que ainda não existe. Como vimos anteriormente, no direito brasileiro, o contrato de compra e venda não transfere o domínio do bem. Ele representa a obrigação de transferir um bem no presente ou no futuro, de acordo com a combinação das partes. Tanto é assim, que é possível alienar um empreendimento imobiliário, mesmo antes da construção dos prédios. Qual seria um outro exemplo de venda de coisa futura? 4 Relembrando: Condição potestativa é aquela que é sujeita ao puro arbítrio de uma das partes. FGV DIREITO RIO 18
D) Despesas do contrato e garantia Em regra, as despesas de escritura e registro ficam a cargo do comprador e as despesas com a tradição ficam sob responsabilidade do vendedor. As partes podem, porém, estabelecer regra diversa. No contrato de compra e venda à vista, quem tem que cumprir primeiro com sua obrigação: o vendedor ou o comprador? Além disso, no caso de venda a termo, o vendedor pode deixar de entregar a coisa, se o comprador torna-se insolvente, até que o comprador lhe dê garantia de que efetuará os pagamentos no prazo ajustado. Essa regra do art. 495 está em consonância com a previsão da exceção de contrato não cumprido 5 estudada anteriormente. Há uma diferença entre elas. Qual é? E) Riscos da coisa Res perit domino princípio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este os prejuízos. Esse princípio foi utilizado pelo legislador ao determinar, no art. 492, que até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador. Tendo em vista que a celebração do contrato de compra e venda não é suficiente para transferir o domínio da coisa até o momento da tradição (para bens móveis) e do registro (para bens imóveis), a coisa continua a pertencer ao alienante. Por isso, até o momento de sua efetiva entrega ou registro, os riscos com a coisa são do vendedor. Porém, os riscos com a coisa correm por conta do comprador quando: a coisa encontra-se à disposição do comprador para que ele possa contar, marcar ou assinalar a coisa e, em razão de caso fortuito ou força maior, a coisa se deteriora; o comprador solicita que a coisa seja entregue em local diverso daquele que deveria ser entregue; o comprador está em mora de receber a coisa, que foi posta à disposição pelo vendedor no local, tempo e modo acertado. Esta hipótese é uma exceção ao princípio da Res perit domino, pois neste caso não houve a tradição da coisa. Não seria justo, entretanto, que o vendedor arcasse com os riscos da coisa, uma vez que cumpriu sua parte do contrato. houver mútuo acordo entre as partes. F) Limitações à compra e venda 5 Art. 477 da Lei nº 10.406/2002: Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe comete ou dê garantia bastante de satisfazê-la. FGV DIREITO RIO 19
A lei veda que determinadas pessoas participem de compra e venda. Essa vedação não resulta da incapacidade das pessoas para realizar essa operação, mas sim da posição na relação jurídica. No caso, eles não têm legitimidade para realizar determinadas operações. Isto ocorre nas seguintes situações: tutores, curadores, testamenteiros e administradores não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens confiados à sua guarda ou administração; servidores públicos não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração, direta ou indireta; juízes, secretários de tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares da Justiça não podem comprar, ainda que em hasta pública, os bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a sua autoridade; leiloeiros e seus prepostos não podem adquirir, ainda que em hasta pública, os bens de cuja venda estejam encarregados. descendentes não podem adquirir bens do ascendente, sem consentimento expresso dos demais descendentes e do cônjuge do alienante. Quais são os motivos pelos quais o legislador resolveu restringir a aquisição pelas pessoas elencadas acima? O condômino de coisa indivisível pode alienar sua parte a terceiros, desde que dê direito de preferência aos demais condôminos, ou seja, ele precisa oferecer aos demais condôminos sua parte pelo mesmo preço e condições pelos quais pretende vender a terceiros. O que ocorre se houver mais de um condômino interessado em adquirir a quota parte a ser alienada? G) Regras especiais VENDA POR AMOSTRA Ocorre quando a venda ocorre com base em amostra exibida ao comprador. O comprador tem direito de receber coisa igual à amostra. VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAM Venda ad mensuram as partes estão interessadas em uma determinada área. Exemplo: Fazendeiro tem interesse em adquirir mil hectares para poder plantar. O objetivo do adquirente é comprar uma coisa com determinado comprimento necessário para desenvolver uma finalidade. FGV DIREITO RIO 20