Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital Formas de Redução e Isenção da Obrigação Tributária gerada pelo ganho de capital com a venda de imóveis. Lucas Calafiori Catharino de Assis
Conceito de Tributo Deacordocomoart.3ºdoCTN: Tributo é toda prestação pecuniária compulsória, em moeda ou cujo valor nela se possa exprimir, que não constitua sanção de ato ilícito, instituída em lei e cobrada mediante atividade administrativa plenamente vinculada.
Constituição Federal Não cria tributos, apenas outorga competências: Art.153-CompeteàUniãoinstituirimpostossobre: I- importação de produtos estrangeiros; II - exportação, para o exterior, de produtos nacionais ou nacionalizados; III-rendaeproventosdequalquernatureza; IV- produtos industrializados; V - operações de crédito, câmbio e seguro, ou relativas a títulos ou valores mobiliários; VI- propriedade territorial rural; VII- grandes fortunas, nos termos de lei complementar
Código Tributário Nacional Art.43-Oimposto,decompetênciadaUnião,sobrearendae proventos de qualquer natureza tem como fato gerador a aquisição da disponibilidade econômica ou jurídica: I-derenda,assimentendidooprodutodocapital,dotrabalho ou da combinação de ambos;. II - de proventos de qualquer natureza, assim entendidos os acréscimos patrimoniais não compreendidos no inciso anterior.
Regra Matriz do Imposto de Renda sobre a valorização imobiliária Critério Material: Auferir renda com a venda de imóveis; Critério Espacial: Território Nacional (Não incide o imposto de renda sobre o ganho de capital auferido na alienação de bens localizados no exterior); Critério Temporal: Momento da venda do imóvel por preço maiorqueovalordecompra; Critério Pessoal: Sujeito Ativo: União; Sujeito Passivo: Proprietário Vendedor; Critério Quantitativo: Alíquota: 15%; Base de Cálculo: Diferençaentreovalordecompraevendadoimóvel.
ISENÇÕES E REDUÇÕES DA BASE DE CÁLCULO
Bens e Direito de Pequeno Valor Fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação de bens e direitos de pequeno valor, cujo preço unitário de alienação, no mês em que esta se realizar, seja igual ou inferior a: I - R$ 20.000,00 (vintemil reais), nocasode alienaçãode ações negociadas no mercado de balcão; II - R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos demais casos. Ex. de aplicação: Comprei um imóvel por R$50 mil reais, quero revender por R$70 mil reais: Se vender 50% em um mês e 50% em outro, não pagará imposto de renda sobre ganho de capital.
Usar o Dinheiro da Venda do Imóvel na Compra de outro Imóvel: Art. 39. Fica isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 (cento e oitenta) dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no País. 1 o No caso de venda de mais de 1 (um) imóvel, o prazo referido neste artigo será contadoapartirdadatadecelebraçãodocontratorelativoà1 a (primeira)operação. 2 o A aplicação parcial do produto da venda implicará tributação do ganho proporcionalmente ao valor da parcela não aplicada. 3 o No caso de aquisição de mais de um imóvel, a isenção de que trata este artigo aplicar-se-á ao ganho de capital correspondente apenas à parcela empregada na aquisição de imóveis residenciais. 4 o Ainobservânciadascondições estabelecidasnesteartigoimportará emexigência doimpostocombasenoganhodecapital,acrescidode: I - juros de mora, calculados a partir do 2 o (segundo) mês subseqüente ao do recebimentodovaloroudeparceladovalordoimóvelvendido;e II-multa,demoraoudeofício,calculadaapartirdo2 o (segundo)mêsseguinteaodo recebimento do valor ou de parcela do valordo imóvel vendido, se o imposto não for pagoaté30(trinta)diasapósoprazodequetrataocaputdesteartigo. 5 o O contribuinte somente poderá usufruir do benefício de que trata este artigo 1 (uma)vezacada5(cinco)anos.
Usar o Dinheiro da Venda do Imóvel na Compra de outro Imóvel: Requisitos: Benefício restrito apenas a compra e venda de imóveis residenciais; Contrato de compra deve ser assinado até 180 (cento e oitenta) diasapósavenda; Temdireitoaessaisençãoapenasumavezacada5(cinco)anos; Se não aplicar a integralidade do valor na compra do outro imóvel, a alíquota de 15% incide sobre o montante não aplicado; A opção pela isenção de que trata este item é irretratável e o contribuinte deve informá-la no respectivo Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da Declaração de Ajuste Anual.
Vender Imóveis de até R$440.000,00; Para beneficiar a classe média e a população de baixa renda, a Receita não cobra Imposto de Renda sobre o ganhodecapitaldeimóveisvendidosporaté440milreais; Requisitos: O vendedor não pode possuir outro imóvel em seu nome e; Apessoa não pode tervendido outro imóvel nos últimos 5 (cinco) anos. Estevalornãoéatualizadodesde1995.
Vender imóveis comprados antes de 1969 Se o imóvel tiver sido adquirido pelo contribuinte antes de 1969, não importa o valor da aquisição ou da venda: haverá isenção total do imposto sobre o ganho de capital. Entre 1970 e 1988 há uma redução anual de 5% sob o valor: Ex: imóvel adquirido em 1970 tem 95% de redução; imóvel adquiridoem1988tem5%deredução.
Isenção de Imposto de Renda sobre imóvel de Herança Está isento se a transferência se der pelo valor declarado no IR do Falecido (valor histórico); Não estará isento se o herdeiro optar pela atualização do valor no momento da transferência. O Superior Tribunal de Justiça decidiu que não incide Imposto de Renda no caso de recebimento de herança de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998;
O Tempo como fator redutor do Imposto de Renda Lei 11.196/2005 Quanto mais tempo alguém passou como proprietário de um imóvel, menos vai pagar; O próprio programa de declaração do Imposto de Renda informa ao contribuinte qual será o efeito redutor sobre o imposto devido.
Declare todas as Benfeitorias OImpostodeRendaincideapenassobreoganholíquido de capital; Benfeitorias (ex: reformas) podem ser somados ao valor de compra do imóvel para reduzir a base de cálculo do Imposto de Renda; Requisitos: Declarar todos os anos as quantias gastas com benfeitorias; Guardar os recibos (devem contar CPF ou CNPJ dos profissionais que realizaram a reforma); Troca de móveis, instalação de cortinas e etc. não rendem nenhum benefício tributário.