CONTRATOS (COMPRA E VENDA) Professor Dicler COMPRA E VENDA Contrato de compra e venda é aquele pelo qual um dos contratantes t t se obriga bi a transferir o domínio de certa coisa, e, o outro, a pagar-lhe o preço em dinheiro. O contrato de compra e venda não transfere a propriedade. Esta é transferida pela tradição (bens móveis) ou pelo registro do título aquisitivo no cartório de Registro de Imóveis (bens imóveis). O contrato somente cria uma obrigação de transferência da coisa. Características da compra e venda Bilateral ou sinalagmático: cria obrigações para ambos os contratantes, queserãoaomesmotempo credores e devedores. Oneroso: ambas as partes auferem vantagens patrimoniais de suas prestações. 1
Características da compra e venda Comutativo (regra): objeto certo e seguro com equivalência i das prestações e contra-prestações; t Aleatório (exceção): depende de um evento incerto. Características da compra e venda Consensual (regra): forma-se pelo consenso dos contraentes; Solene e ou não-solene: e a lei, e,dependendo do do tipo tpo de bem, exige uma forma para a sua manifestação (ex: escritura pública para a compra de imóveis). Características da compra e venda Translativo do domínio: embora a propriedade só seja transferida com a tradição ou com o registro, serve como titulo adquirendi, isto é, serve como fato gerador da transmissão da propriedade. Elementos da compra e venda Além dos elementos comuns a todos os atos jurídicos e a todos os contratos, o contrato de compra e venda deve ter: a) coisa (res); b) preço (pretium); e c) consentimento (consensus). 2
Elementos da compra e venda A) COISA (res): é o objeto da compra e venda, seja ela corpórea (móveis ou imóveis) ou incorpórea (direitos de invenção, de propriedade literária, científica ou artística). ti - deve ser disponível ou estar in commercium (bem de família, bem público, etc.); - pode se referir a coisa futura como ocorre nos contratos aleatórios (ex: frutos de uma colheita esperada). Elementos da compra e venda B) PREÇO (pretium): é o valor da compra e venda. - Deve ser pago em dinheiro ou coisas representativas de dinheiro (cheque, nota promissória, duplicata, etc.). Se constituir numa coisa por outra, ter-se-á permuta. -Devesercerto, e fixado de comum acordo pelas partes. É nulo o contrato em que se deixar o preço para ser fixado ao livre arbítrio de uma das partes. Elementos da compra e venda Todavia, o preço pode ser fixado: no futuro, ao arbítrio de terceiro escolhido pelos contratantes. Neste caso, se o terceiro não aceitar a incumbência, o contrato será considerado sem efeito (nulo), salvo se as partes concordarem, no contrato, em designar outra pessoa; à taxa de mercado ou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar. Elementos da compra e venda C) CONSENTIMENTO dos contratantes sobre a coisa, preço e demais condições do negócio. 3
Efeitos da compra e venda A) Tradição: obrigação do vendedor de entregar a coisa com todos os seus acessórios, transferindo ao adquirente a propriedade. p Pode ser de vários tipos: 1) Tradição real: é aquela que se dá pela entrega efetiva ou material da coisa; Efeitos da compra e venda 2) Tradição simbólica: ocorre quando há um ato representativo da transferência da coisa. É o que ocorre na traditio longa manu, em que a coisa a ser entregue é colocada à disposição da outra parte (ex: entrega das chaves de um apartamento). Efeitos da compra e venda 3) Tradição ficta: é aquela que se dá por presunção, como ocorre na traditio brevi manu, em que o possuidor possuía em nome alheio e agora passa a constituir em nome próprio (ex: comprar o imóvel que você mora de aluguel); e no constituto possessório, em que o possuidor possuía em nome próprio e passa a possuir em nome alheio (ex: vender o seu imóvel e continuar morando nele de aluguel). Efeitos da compra e venda B) Garantia: o vendedor deve garantir a qualidade e bom funcionamento da coisa alienada (garantia contra vícios aparentes ou redibitórios) eassegurar ao proprietário a propriedade (garantia contra a evicção). Os vícios aparentes poderão ser reclamados dentro do prazo decadencial de 30 dias (produtos não duráveis) ou 90 dias (produtos duráveis), contados da entrega do produto. 4
Efeitos da compra e venda C) Risco: relaciona-se com a responsabilidade, caso a coisa ou preço não seja pago. Assim, temos dois tipos de riscos: a) risco da coisa; e b) risco do preço. Efeitos da compra e venda risco da coisa: se o bem vier a se perder ou a se deteriorar, por caso fortuito ou força maior, até o momento da entrega (tradição), o vendedor sofrerá as conseqüências, devendo restituir opreço,sejá o havia recebido; se o fato se der após a tradição, sem culpa do vendedor, este terá direito ao preço. Efeitos da compra e venda risco do preço: se o preço se perder ou se degradar antes da tradição, o comprador sofrerá o risco; se isso ocorrer após o pagamento, o vendedor arcará com o prejuízo. Efeitos da compra e venda D) Despesas para a transferência do bem. Temos as seguintes regras: da tradição: são do devedor (ex: de carreto, frete, corretagem, comissão, etc.). da escritura: são do comprador (ex: impostos sobre transmissão da propriedade - ITBI, registro, etc.). 5
COMPRA E VENDA Proibição - os ascendentes não podem vender aos seus descendentes quaisquer bens, sem que haja o consentimento dos outros descendentes e o cônjuge do alienante, salvo se casado sob o regime de separação obrigatória, sob pena de anulação do ato. COMPRA E VENDA Proibição - pessoa casada (exceto no regime de separação absoluta de bens) não poderá alienar ou gravar de ônus os bens imóveis do seu domínio sem a autorização do outro cônjuge. COMPRA E VENDA Proibição - os cônjuges não poderão, em regra, celebrar contrato entre si, pois a compra e venda entre marido e mulher está proibida com relação aos bens incluídos na comunhão. Ou seja, é lícita a compra e venda entre cônjuges, com relação a bens excluídos da comunhão. COMPRA E VENDA Regras específicas Alguns tipos de vendas apresentam certas peculiaridades que são resolvidas por regras específicas. Tratam-se das seguintes modalidades: - venda ad corpus; - venda ad mensuram; - venda por amostra; - venda de coisa conjunta. 6
Venda ad corpus X Venda ad mensuram Venda ad corpus X Venda ad mensuram A venda ad corpus compreende uma coisa certa e determinada, de modo que o preço não tem relaçãodiretacomaextensãoexatadoimóvel.a metragem é mencionada de forma enunciativa. A venda ad mensuram é aquela em que o preço é fixado tendo em vista a dimensão exata da área. Caso esta seja menor o comprador poderá reclamar a complementação da área ou abatimento no preço ou redibição do contrato. Venda ad corpus X Venda ad mensuram Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 1 o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 7
2 o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso. 3 o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. COMPRA E VENDA por amostra Art. 484. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem. Parágrafo único. Prevalece a amostra, o protótipo ou o modelo, se houver contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no contrato. COMPRA E VENDA coisa conjunta Art. 503. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeitoocultodeumanãoautorizaarejeiçãode todas. 8
1) retrovenda; 2) venda a contento; 3) preempção; 4) reserva de domínio; e 5) venda sobre documentos. Retrovenda é o direito que tem o vendedor de readquirir o imóvel que vendeu, dentro de certo prazo (3 anos), restituindo i ao comprador o preço recebido, mais as despesas feitas pelo comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. Venda a contento consiste na hipótese de venda feita sob condição suspensiva. Neste caso, a venda não se aperfeiçoa enquanto o comprador não se declara satisfeito. it Ex: A vende para B uma certa quantidade de vinho dependendo de B manifestar sua aceitação após provar o produto. Na venda a contento, enquanto o comprador não manifestar sua vontade, suas obrigações são de mero comodatário (empréstimo). 9
Ocorre a vendasujeitaaprovaquando o vendedor apresenta ao comprador amostras que indiquem a qualidade do produto a ser vendido. Neste caso, entende-se que o vendedor assegura ter a coisa vendida as qualidades por ele apresentadas. Caso a coisa não apresente as qualidades explicitadas pelo vendedor, será ela enjeitada, aplicando-se as regras do vício redibitório. Na preempção o comprador se obriga a oferecer ao vendedor a coisa objeto do contrato (móvel ou imóvel), se caso o comprador for vendê-la a terceiro ou dá-la em pagamento, para que o comprador use de seu direito de prelação na compra. Prazo para o exercício da preempção: a) se a coisa for móvel, não poderá exceder 180 dias. b) se for imóvel, não poderá exceder 2 anos. Obs. inexistindo prazo estipulado o direito de preempção caducará em 3 dias se for móvel, ou 60 dias se for imóvel. Se houver cláusula de preempção e o comprador alienar a coisa sem ter dado ciência ao vendedor do preço e das vantagens que por ela lhe ofereceram, responderá por perdas e danos. Se o adquirente estiver de má fé, responde solidariamente. 10
Ocorre a reserva de domínio quando se estipula em contrato de compra e venda de coisa móvel infungível (regra), que o vendedor reserve para si a propriedade do bem, até o momento em que se realize o pagamento integral do preço, quando o negócio terá eficácia plena. O vendedor transfere ao comprador a posse da coisa, mas conserva a propriedade até o pagamento. A venda sobre documentos é muito utilizada nos negócios de importação e exportação. Substitui-se a tradição da coisa, pela entrega de seu título representativo ou outros documentos exigidos no contrato. CONTRATO ESTIMATÓRIO Contrato estimatório ou venda em consignação éo negócio jurídico em que alguém (consignatário) recebe de outrem (consignante) bens móveis, ficando autorizado a vendê-los, obrigando-se a pagar um preço estimado previamente, se não restituir as coisas consignadas, dentro do prazo ajustado. EXERCÍCIOS (NCE/SEFAZ-MT/Advogado/2006) Em hipótese de contrato de compra e venda de coisa móvel, pode-se afirmar que a propriedade da coisa se transmite: (A) com a celebração do contrato; (B) com a tradição; (C) com o registro do contrato; (D) dez dias após a entrega da coisa; (E) dez dias após a celebração do contrato. 11
EXERCÍCIOS (Pref. São Paulo/Auditor-Fiscal/2007) Caio vendeu a Tício imóvel de sua propriedade, pelo preço de R$ 100.000,00 (cem mil reais). Durante as negociações, Caio mencionou que o imóvel tinha área de 1.000 m2 (mil metros quadrados). Todavia, ao ingressar na posse, Tício constatou que a área, na realidade, era de 900 m2 (novecentos metros quadrados). Neste caso, Tício (A) não terá direito à restituição proporcional do preço, em nenhuma hipótese. (B) terá direito à restituição proporcional do preço, se a venda houver sido estipulada ad mensuram. (C) terá direito à restituição proporcional do preço, se a venda houver sido estipulada ad corpus. (D) teria direito à restituição proporcional do preço, se a diferença não fosse superior a 1/20 (um vigésimo) da área declarada. (E) terá direito à restituição proporcional do preço, em qualquer hipótese. EXERCÍCIOS (Pref. Recife/Procurador/2008) Considere os seguintes conceitos estabelecidos pelo Código Civil: I. O comprador é obrigado a oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. II. O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias. 12
III. O consignante entrega bens móveis ao consignatário, que fica autorizado a vendê-los, pagando àquele o preço ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa consignada. Estes conceitos referem-se, respectivamente, aos institutos: (A) preempção, retrovenda e contrato estimatório. (B) retrovenda, contrato estimatório e preempção. pç (C) contrato estimatório, preempção e retrovenda. (D) preempção, contrato estimatório e retrovenda. (E) retrovenda, preempção e contrato estimatório. 13