Registro: 2013.0000510559 ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelação nº 0005675-29.2012.8.26.0452, da Comarca de Piraju, em que é apelante GELSO ESPOSTO (JUSTIÇA GRATUITA), é apelado O JUIZO. ACORDAM, em 4ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, proferir a seguinte decisão: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acórdão. O julgamento teve a participação dos Exmo. Desembargadores MAIA DA CUNHA (Presidente sem voto), FÁBIO QUADROS E NATAN ZELINSCHI DE ARRUDA. São Paulo, 22 de agosto de 2013. MILTON CARVALHO RELATOR Assinatura Eletrônica
Voto n. 6059. Apelação cível n 0005675-29.2012.8.26.0452. Comarca: Piraju. Apelante: Gelso Esposto. Apelado: O Juízo. Juiz prolator da sentença: Hélio Aparecido Ferreira de Sena. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. Não há que se falar em usucapião do imóvel, uma vez que a posse do apelante era exercida em caráter precário, na condição de mutuário, ausente, portanto, o animus domini, requisito essencial à aquisição do imóvel por usucapião, assim como a boa-fé e o justo título, igualmente não comprovados. Extinção do processo fundamentada na carência de ação mantida. Recurso desprovido. Trata-se de apelação em face da respeitável sentença de fls. 21, cujo relatório se adota, que julgou extinta a ação de usucapião com fundamento no artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil. Inconformado, apela o autor sustentado, em síntese, que preenche todos os requisitos legais exigidos para o reconhecimento da usucapião e que presentes as condições da ação. É o relatório. O recurso não é de ser acolhido. A demanda proposta tem por objeto o reconhecimento da aquisição da propriedade do imóvel descrito na inicial por usucapião, 2/8
sustentando o autor que exerce posse ininterrupta, sem oposição, com animus domini, com justo título e boa-fé, há mais de cinco anos. Todavia, não é possível considerar o autor possuidor de boa-fé, tendo em vista que, de acordo com os fatos descritos na inicial, e com os documentos a ela acostados, sempre teve ciência de o imóvel estar hipotecado, tendo como credora a Caixa Econômica Federal, tudo em razão da concessão de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação. O possuidor de boa-fé é aquele que desconhece a existência de vícios relativos à posse, tanto no momento da aquisição quanto no curso de seu exercício, consoante se extrai do artigo 1.202 do Código Civil. O autor, no entanto, estava ciente do vício, pois se imitiu na posse do imóvel em decorrência do contrato celebrado e nele permaneceu mesmo sabendo que se encontrava em débito quanto ao pagamento do preço avençado, uma vez que, segundo informações do oficial de registro de imóveis da comarca de Piraju, às fls. 20, o autor foi proprietário do imóvel usucapiendo, com hipoteca em favor da Caixa Econômica Federal e que, mediante ação de execução de referida hipoteca, o imóvel foi arrematado pela credora e posteriormente vendido a terceiro, que o alienou fiduciariamente à mesma instituição financeira, em 19 de novembro de 2012. Confira-se a respeito do tema a lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Roselvald: O conceito restrito da boa-fé psicológica é um prêmio para os desidiosos e lenientes e uma punição para os diligentes e cuidados, que seriam sancionados por perceber aquilo que todo cidadão comum poderia facilmente atinar. Ademais, é humanamente impossível ingressar no íntimo de cada pessoa 3/8
para desvendarmos se ela conhecida ou não determinada circunstância. Portanto, a boa-fé deixa de ser um mero desconhecimento, convertendo-se em desconhecimento sem culpa. (...) Assim, aquele que ampare a sua boa-fé em uma avaliação meramente subjetiva a respeito da origem lícita da posse deverá comprovar o erro no qual se assenta o seu estado psicológico, pois aqui não se opera a inversão do ônus da prova. O possuidor sem justo título não precisará chegar ao ponto de provar diligência extrema, pois isto acabaria por objetivar a boa-fé, mas demonstrará que a situação jurídica ao momento da aquisição da posse não transparecia vício ou obstáculo ou lesão a direito alheio ordinariamente identificáveis. (Direitos reais, 6ª ed., Rio de Janeiro, Lumen Juris, 2009, p. 88-89) Ademais, além do requisito da boa-fé, há a necessidade do animus domini. Na hipótese dos autos, realmente não há que se falar em usucapião do imóvel, uma vez que a posse do apelante era exercida em caráter precário, na condição de mutuário, ausente, portanto, o animus domini, requisito essencial à aquisição do imóvel por usucapião. Nesse sentido: Usucapião especial urbano de imóvel objeto de financiamento pelo SFH. Evidências de seguidas cessões informais de contrato de venda e compra. Cessionários que assumem a posição de promitentes compradores. Inadimplência dos adquirentes, com consequente execução extrajudicial, arrematação e posterior venda do imóvel a novo mutuário. Impossibilidade do 4/8
cessionário dos direitos do adquirente inadimplente pleitear a usucapião do imóvel. Ausência de animus domini, tendo em vista o reconhecimento da supremacia do direito do possuidor indireto. Ausência de alteração da qualidade da posse. Improcedência da usucapião e procedência da ação conexa de imissão de posse ajuizada pelo arrematante. Recurso Improvido. (TJSP, Apelação n. 0006863-95.2005.8.26.0066, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Francisco Loureiro, j. 21.07.2011) (realces não originais) IMISSÃO NA POSSE. Imóvel adquirido a agente financeiro, após execução do contrato com financiado anterior. Posse precária exercida por ocupante em nome de cessionária de direitos do antigo proprietário e financiado. Pretensão ao reconhecimento de usucapião especial urbano, por exercício da posse há mais de seis anos. Posse não exercida com animus domini e sujeita, portanto, aos efeitos do rompimento do contrato anterior. Não demonstração, ademais, dos requisitos da usucapião Sentença que julga procedente a ação, mantida. Recurso não provido. (TJSP, Apelação n. 9104964-18.2005.8.26.0000, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. João Carlos Saletti, j. 29.11.2011) (realces não originais) Imissão de posse. Propriedade arrematada pela CEF em razão de execução de antiga mutuária inadimplente. Autores que demonstraram o domínio e possuem o direito de usar livremente o Bem. Impossibilidade de se admitir que a antiga adquirente permaneça no imóvel sem nenhuma contraprestação Exceção de usucapião que não se acolhe, diante da natureza precária da posse. Não provimento. (TJSP, Apelação n. 0014295-04.2010.8.26.045, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. 5/8
Enio Zuliani j. 01.03.2012) (realces não originais) IMISSÃO DE POSSE. Imóvel arrematado por credor hipotecário em leilão extrajudicial, nos termos do Decreto-lei nº 70/66. Venda posterior. Ação proposta pelo adquirente. Sentença de procedência. Pedido do ocupante de reconhecimento de usucapião urbana. Não preenchimento dos requisitos. Posse mansa, pacífica e de boa fé não comprovada. Apelação desprovida. (TJSP, Apelação n. 0013265-02.2009.8.26.0084, 4ª Câmara de Direito Privado, Rel. Carlos Henrique Trevisan, j. 07.07.2011) (realces não originais) A posse precária, por sua vez, somente admite convalidação na hipótese de modificação de sua qualidade, seja pela realização de ato negocial ou pela assunção de conduta incompatível com o reconhecimento da posse do esbulhado. Nota-se, porém, que a transformação da posse não foi sequer alegada na peça vestibular, limitando-se o autor a afirmar que mantém no imóvel sua residência há mais de cinco anos. Não bastasse isso, o autor também não pode postular o reconhecimento da prescrição aquisitiva prevista no artigo 1.242 do Código Civil por faltar-lhe justo título. O justo título é entendido como qualquer documento que, em tese, seria hábil a transferir a propriedade, mas que em razão de apresentar vício substancial ou formal não é apto a fazê-lo. E o contrato de promessa de compra e venda que instrui a inicial não se presta a transferir a propriedade porquanto o imóvel foi hipotecado tendo como credora a instituição financeira que o levou a leilão em razão do inadimplemento das parcelas assumidas pelo apelante. 6/8
Ao comentar o mencionado artigo 1.242 do Código Civil, FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO salienta a necessidade de ter sido integralmente pago o preço avençado para se considerar o contrato de compra e venda como justo título, entendido como aquele capaz de caracterizar a usucapião ordinária: O termo justo título tem duas acepções no Código Civil. No art. 1.201, parágrafo único, significa uma causa que justifique, que explique a posse. No art. 1.242 tem sentido mais estrito, de título hábil em tese para a transferência da propriedade e de outros direitos reais. Para efeito do artigo em exame, deve o justo título emanar do titular efetivo ou aparente do direito real que se pretende transferir, podendo ser levado ou não, ao registro imobiliário. Basta que haja negócio jurídico abstratamente apto a transferir o domínio ou os domínios reais. Entre os títulos hábeis, destaca-se por sua frequência o compromisso de compra e venda respectiva cessão de direitos, por instrumento público ou particular, levado ou não ao registro imobiliário, desde que o preço se encontre pago. (Código Civil comentado, coord. Cezar Peluso, 6ª ed., Barueri, Manole, 2012, p. 1239) (grifos não original) Destarte, ante a ausência dos requisitos legais necessários para o reconhecimento da prescrição aquisitiva, era mesmo o caso de se decretar a carência de ação por falecer ao autor interesse processual. 7/8
recurso. Por tais fundamentos, nega-se provimento ao MILTON PAULO DE CARVALHO FILHO relator 8/8