Direção Municipal de Gestão Patrimonial
Área total de terreno =42.550 m²; Superfície máxima de pavimento acima do solo 143.712 m²; Área verde permeável em solo vivo e vegetal >30%; Área a céu aberto de uso coletivo público >50%; 20% Uso Habitacional 40%; Uso terciário 60%; Execução de arruamento público na R. C. Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com 30m de largura;
QUALIFICAR A CIDADE LEGALIDADE TRANSPARÊNCIA CONCORRÊNCIA Direção Municipal de Gestão Patrimonial
OUT/2003 - Encerramento da Feira Popular de Lisboa. JUN/2005 - Aprovado o LIM nº 03/2005 que cria os lotes 068 e 069; JUL/2005 - Lote 069 (59.000 m²) é alienado à P. Mayer, pelo valor de 61.950.000 (1.050 /m²), que exerce direito preferência em hasta pública. O valor base de alienação foi fixado em 906 /m² - 56.050.000, sem Compensações (21.556.800 ) e sem TRIU (2.613.700 ) JUL/2005 - Permuta com a P. Mayer do lote 068 pelos 28 prédios urbanos que constituem o Parque Mayer (61.000 m²), pelo valor de 54.626.720 (895,52 /m²). 2012 - Tribunal declara nulo o LIM, a permuta e a hasta pública; ABR/2014 - Transação judicial e compromisso arbitral. Terrenos da antiga Feira Popular e Parque Mayer são propriedade do Município de Lisboa, que assume dívida bancária de 101M.
PARÂMETROS URBANÍSTICOS Direção Municipal de Gestão Patrimonial
Terreno para construção de Equipamento 4 Rua Diogo de Macedo 8 12.000m² 5 7 42.550m² Av. Álvaro Pais
Área total de terreno =42.550 m²; Superfície máxima de pavimento acima do solo 143.712 m²; Área verde permeável em solo vivo e vegetal >30%; Área a céu aberto de uso coletivo público >50%; 20% Uso Habitacional 40%; Uso terciário 60%; Execução de arruamento público na R. C. Vermelha entre a Av. 5 de Outubro e a Av. da República com 30m de largura;
Limites de Áreas (m²) Limitação de Usos (m²) 21.275 8.510 12.765 57.485 40% 28.742 20% 114.970 80% 86.227 60% Área mínima permeável em solo vegetal Área mínima a céu aberto de utilização coletiva Área de terreno Comércio e serviços Habitação
VALOR DE MERCADO PREÇO BASE Direção Municipal de Gestão Patrimonial
Lojas área bruta valor venda preço m² Loja Entrecampos, junto ao Hotel NH valor de mercado 1.600.000 2.667 600 Campo Grande valor terreno 480.000 800 Loja Av. República junto à estação de valor de mercado 430.000 2.319 185 Entrecampos valor terreno 129.000 697 valor de mercado 1.713.000 4.937 Campo Pequeno 347 valor terreno 513.900 1.481 valor de mercado 785.000 4.906 Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) 160 valor terreno 235.500 1.472 valor de mercado 745.000 4.967 Focus LX ( Antº Augusto Aguiar) 150 valor terreno 223.500 1.490 valor de mercado 180.000 5.625 Av. António Augusto Aguiar 32 valor terreno 54.000 1.688 valor de mercado valor terreno (loja) preço médio m² 1.271 4.237 30%
Habitação Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de 2010 em frente ao terreno da antiga feira Av. 5 de Outubro T3 Edifício Novo de 2013. Junto ao Campo Pequeno. Av. 5 de Outubro T1 Edifício Novo de 2014. junto ao terreno da antiga feira popular Jardins de São Lourenço 2 lugares de parqueamento e arrecadação Jardins de São Lourenço 2 lugares de parqueamento e arrecadação área bruta valor venda preço m² valor de mercado 367.388 3.788 97 valor terreno 110.216 1.136 valor de mercado 650.000 4.333 150 valor terreno 195.000 1.300 valor de mercado 72 280.000 3.889 valor terreno 84.000 1.167 valor de mercado 883.920 4.906 184 valor terreno 265.176 1.441 valor de mercado 1.400.000 4.967 286 valor terreno 420.000 1.469 valor de mercado valor terreno (habitação) preço médio m² 1.303 4.377 30%
5 avaliações externas (março de 2015) de terreno para desenvolvimento de empreendimento imobiliário para melhor uso máxima edificabilidade, com cenário alternativo de venda imediata. O valor médio das compensações incorporado no valor do terreno (143.712 m²) é de 150 /m² (por unidade de superfície acima do solo), totalizando 21.556.800. A TRIU estimada (143.712 m²) a pagar pelo particular é de 57 /m², totalizando 8.191.584.
Valor de Avaliação Valor de venda imediata 160.000.000 129.600.000 145.300.000 117.405.000 103.976.168 105.254.141 116.640.000 108.330.000 93.941.641 78.800.000 724 654 732 548 817 754 1.113 1.011 902 812 PRIMEYIELD COLLIERS UON GAREN ENGIVALOR Preço m²
Análise estatística Média dos Valores de Mercado 123.247.062 Média dos Valores Unitários de Mercado 858 Média dos Valores de Venda Imediata 108.602.328 Média dos Valores Unitários de Venda Imediata 756 Valor Mais Elevado 160.000.000 Valor Mais Reduzido 103.976.168 Desvio Padrão 23.023.795
Enquadramento Urbanístico Regularização Registos Avaliação de Mercado Potenciador Concorrência PREÇO BASE LICITAÇÃO
Preço m² CENÁRIO 1 CENÁRIO 2 A mais alta das avaliações de venda imediata. A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado. CENÁRIO 3 Média arimética das 5 avaliações.
A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado 21.556.800 114.143.200 terreno Compensações 135.700.000 143.891.584
P. MAYER Hasta Pública 59.000 m² (acima e abaixo do solo) Habitacional 35.863,05 m² Serviços 14.914,27 m² Comércio 8.222,68 m² (localizados ao nível do piso -1) 906/m² 1.006/m² 53.4M 59.3M Sem compensações e TRIU P. MAYER Hasta Pública + Permuta 120.000 m² (acima e abaixo do solo) Habitacional 62.950,97 m² Serviços 39.771,41 m² Comércio 17.277,62 m² (localizados ao nível do piso -1) 927/m² 111.2M Sem compensações e TRIU HEART of LISBON 143.712 m² (acima do solo) Habitacional > 20% <40% Terciário 60% Turismo Equipamento 944/m² Valor Arrematação 135.7M? Acresce melhor aproveitamento e TRIU
Comparação preço base m² P. MAYER/HEART of LISBON 57 944 44 44 927 44 Valor da TRIU em 2005, caso houvesse lugar a pagamento 906 57 Valor da TRIU atual BRAGAPARQUES Valor base preço m² HEARTOFLISBON Valor base preço m² BRAGAPARQUES Valor final preço m² A média aritmética simples das 3 avaliações com o valor de mercado mais elevado
CONDIÇÕES CONTRATUAIS Direção Municipal de Gestão Patrimonial
Hasta Pública precedida de habilitação com proposta escrita; Cheque visado no valor de 15% do preço oferecido em carta fechada como condição de admissão, que serve de pagamento na adjudicação provisória; Pagamento de 15% do valor arrematação com a adjudicação definitiva; Pagamento de 70% do valor de arrematação na celebração do contrato, até 180 dias após adjudicação definitiva; Cedência total ou parcial de créditos: BCP 45.816.383 Caixa Geral de Depósitos 50.857.053 Santander 48.600.000 Garantia bancária on first demand de 10% do valor arrematado a entregar com a celebração do contrato.
Processo de licenciamento da operação urbanística entregue no prazo máximo de 12 meses a contar da data da adjudicação definitiva; Inclusão no contrato de cláusula de não permite subir dos 143.712 m², exceto utilizando áreas abaixo do solo; Cláusula de Melhor Aproveitamento a funcionar acima dos 143.712 m² de Sp (abaixo do solo), com pagamento do valor m² da arrematação, no momento da emissão da licença de construção; Inicio das obras de edificação no prazo máximo de 6 meses após a emissão da respetiva licença; Possibilidade de faseamento de construção, nos termos do art.º 59 do RJUE, com prazo máximo de 10 anos e salvaguarda dos impactos de estaleiro na envolvente; Libertação de 50% da garantia bancária com o licenciamento, 25% com o início da obra e 25% com a conclusão total da obra.
LIMITAR A 10 ANOS O PRAZO PARA CONCLUIR TODA A CONSTRUÇÃO RETER 25% DA GARANTIA BANCÁRIA ATÉ EMISSÃO DE TODAS AS LICENÇAS DE CONSTRUÇÃO PRECISAR AS CONDIÇÕES DE REALIZAÇÃO DE NOVA HASTA CASO A PRIMEIRA FIQUE DESERTA OBRIGAR A UMA ÁREA DE CONSTRUÇÃO PARA USO HABITACIONAL COM MÍNIMO DE 20% CLARIFICAÇÃO QUE AS AVALIAÇÕES DO TERRENO DAS QUAIS RESULTOU O VALOR BASE DE LICITAÇÃO JÁ TIVERAM EM CONTA QUE NÃO HAVERÁ PAGAMENTO DE COMPENSAÇÕES CORREÇÃO DA FÓRMULA PARA CÁLCULO DE MELHOR APROVEITAMENTO SALVAGUARDA QUE OS 143.712M² NÃO CONSTITUEM DIREITO ADQUIRIDO
outubro 2015 Ato Público dezembro 2015 Adj. Definitiva Garantia Bancária (10% do Arrematado) junho 16 Contrato Compra Venda 15% 15% 70% set 15 out 15 jan 16 abr 16 jul 16 out 16 dez 16 Dívida + Numerário Numerário dezembro 2016 Limite Entrega Projeto julho 2017 Emissão Licença Construção Pagamento mais valia urbanística jan 16 2017 2018 2020 2019 2024 2020 2027 2021 2022 2028 dez dez 2822 Libertação de 50% GB prestada Libertação de 25% GB prestada com início obra Libertação de 25% GB prestada conclusão total de obra
27 dias 243 dias para contratualizar Decisão CML Decisão AML Publicação Ato Público Adjudicação definitiva Contrato data início qua 24-jun ter 21-jul qui 23-jul qui 15-out seg 14-dez seg 13-jun 2016 data final qua 24-jun ter 21-jul qui 23-jul qui 15-out seg 14-dez seg 13-jun 2016 60 dias 183 dias
Probabilidade de dispersão face à dimensão do empreendimento, à variedade dos cenários e às diferentes projeções para os períodos de construção e comercialização. Ainda assim: A razão entre o valor atual atribuído ao terreno e o valor do empreendimento como concluídos varia entre 21% a 35%, o que são parâmetros aceitáveis. O grau de fiabilidade é suficiente para considerar a validade dos trabalhos, principalmente porque: Com exceção da Garen, todas as restantes avaliações apresentam diferenças relativas para a média aritmética inferiores a 15%; A Garen apresenta um cenário alternativo credível, que consiste em assumir que o grupo promotor também constitui o principal futuro cliente do empreendimento, caso em que o promotor do empreendimento ficará com a rentabilização de uma parte muito significativa do terciário, seja comércio, ou unidade de saúde, ou centros de escritórios; Existe uma convergência dos valores para o empreendimento como concluído, não ultrapassando a diferença relativa para a média os 12%; A maior diferença relativa para os valores atuais do terreno é explicada, sobretudo, pelas projeções mais ou menos otimistas das fases de construção e comercialização.
A AVALIAÇÃO MAIS ELEVADA GAREN Cenário de comercialização mais otimista, considerando que a parte comercial e parte dos escritórios estão vendidos à partida; Consideram que um futuro promotor imobiliário, vem associado a um grande grupo, comercial ou da área da saúde e, portante, essa parte está colocada no mercado; Taxa de atualização mais reduzida 6,81%, o que contribui para subir o valor atual; Consideram que, para esta localização prime se justifica ter uma parte com um empreendimento habitacional do segmento de luxo e que, neste segmento, os valores de venda atingem perto dos 6.000,00/m2, para a área habitacional concluída. A AVALIAÇÃO MAIS BAIXA PRIMEYIELD Período longo de construção, com um total de 6 anos faseados, e desfasados da comercialização, logo, todo o investimento à custa de financiamento; As receitas sucedem sempre numa fase mais tardia de maturação do projeto imobiliário; Só começa a gerar cash-flows positivos a partir do 7.º ano; Área muito elevada de estacionamentos em caves (82.000m²), com elevando custo e reduzida rentabilidade.
BRAGAPARQUE 1- Valor Base Licitação (com TRIU) "HEART OF LISBON" Valor da Valor da área de Valor Base TRIU área de Valor Base TRIU preço m² construção m² Licitação Compensações estimado preço m² construção m² Licitação Compensações estimado 950 59.000 56.050.000 9.914.400 44,30 944 143.712 135.664.128 21.556.800 57,00 Valor Base Licitação (sem TRIU) preço m² área de construção m² Valor Base Licitação Compensações 906 59.000 53.436.300 9.914.400 Valor Base Licitação (sem TRIU) Comparação pm² Valores Base Licitação 944 2-Valor Venda Hasta área de preço m² construção m² Valor Venda Compensações 1.050 59.000 61.950.000 9.914.400 906 3- Valor Permuta preço m² área de construção m² Valor Venda Compensações 896 61.000 54.626.720 9.914.400 Comparação pm² Valor final BRAGAPARQUE valor Base "HEART OF LISBON" 4-Valor Permuta + Venda Hasta (com TRIU) preço m² área de construção m² Valor Venda Compensações 971 120.000 116.576.720 9.914.400 Valor Permuta + Venda Hasta (sem TRIU) preço m² área de construção m² Valor Base Licitação Compensações 927 120.000 111.260.720 9.914.400 927 944