ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS ADQUIRIDOS NA PLANTA. QUAIS SÃO OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES PROVENIENTES DESSE ATRASO? A Justiça brasileira nos últimos anos vem sendo acionada constantemente por milhares de consumidores em decorrência de atrasos na entrega de imóveis por grandes construtoras. Os contratos de compra e venda de imóveis na planta, em regime de incorporação imobiliária, tornaram-se um grande atrativo aos consumidores, que puderam realizar o sonho da casa própria através de um pagamento em longo prazo, até mesmo por inclusão em programas do Governo Federal, como o Minha Casa Minha Vida, com financiamento feito pela Caixa Econômica Federal. As demandas que chegam ao Poder Judiciário trazem ao mundo jurídico uma discussão importante acerca do cumprimento de prazos contratuais pelas Construtoras, que corriqueiramente não são cumpridos, alterando significativamente a vida de quem por anos esperou para ter a casa própria e que, por culpa da ganância e falta de planejamento da indústria da construção civil brasileira, tem seu sonho adiado, além de lhes serem atribuídos encargos de forma indevida. As construtoras inserem, em seus contratos, cláusulas estabelecendo prazos de carência para a entrega do imóvel. Assim, ao analisar o contrato o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e a fazer a entrega do bem em uma data específica. Contudo, já prevendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo uma prorrogação do prazo de entrega, que geralmente é de 60 a 180 dias, em razão de casos fortuitos ou força maior. Aqui, já surge uma primeira indagação: O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, 1º, exige o equilíbrio contratual, sendo que a simples inserção do prazo de carência no contrato já caracteriza, para alguns, uma ilegalidade. Observa-se que a obrigação da construtora é a de entregar o imóvel enquanto que a do consumidor é a de pagar as prestações. Se não existe a possibilidade do consumidor
atrasar por três meses os seus pagamentos, invocando caso fortuito ou força maior, porque somente a construtora teria o direito de cumprir sua obrigação com atraso sem incorrer nas penalidades legais? Logo, na medida em que o contrato confere à construtora o direito de atrasar o cumprimento de sua obrigação (entregar a unidade imobiliária), o mesmo direito deve ser conferido ao adquirente, de modo a ter um prazo de carência para o cumprimento de suas obrigações realização dos pagamentos. E se o contrato concede esse direito à construtora e não o defere ao adquirente, pode-se concluir que houve desrespeito à exigência do Código de Defesa do Consumidor no que se refere ao equilíbrio contratual, sendo, portanto nula qualquer disposição contratual neste sentido. Em meio a tantos lançamentos que em geral trazem condições semelhantes em sentido amplo, o diferencial que faz o comprador optar por um deles é justamente aquele oferecido pelo corretor responsável pela venda nas conversas pré-contratuais, sendo assim, eventuais cláusulas que estabeleçam obrigações desproporcionais entre as partes e tragam excessiva vantagem a uma delas, especialmente quando o prejudicado é o consumidor, como dito anteriormente, são nulas. Importante ressaltar que a própria Lei 4.591/64, que dispõe sobre incorporações imobiliárias, em seu artigo 43, inciso II, prevê a responsabilidade das incorporadoras perante os consumidores em caso de atraso na entrega de imóveis, com extensão às construtoras por solidariedade, dispositivo legal esse utilizado pelos muitos adquirentes de imóveis lesados em suas iniciais. Outra questão que merece destaque, no que concerne ao atraso na entrega de imóveis pelas construtoras, é o direito dos consumidores a pleitearem uma indenização por danos materiais, além da indenização por danos morais. Esse direito do consumidor de ser indenizado materialmente decorre muitas vezes do fato de que este se vê impedido de morar no imóvel adquirido e precisa arcar com aluguel e demais despesas, exclusivamente porque houve atraso na entrega do mesmo.
Ainda, se o adquirente não recebeu a unidade imobiliária na data prevista e a sua intenção era de obter rendimento com o imóvel, com locação, poderá pleitear indenização correspondente ao valor que a construtora lhe cobraria se desse causa à rescisão do contrato, a chamada taxa de ocupação, podendo ser convertida em indenização pelo valor do aluguel de imóvel similar, na mesma região, durante o período de mora da construtora. Além da indenização por danos materiais e morais que pode ser fixada pelos juízes em ações judiciais, existe, em geral, no próprio contrato de compra e venda cláusula com previsão de multa para o consumidor em caso de não pagamento das parcelas em dia, e, sendo assim, diante do princípio da boa-fé objetiva que rege os contratos e dos princípios da igualdade e proporcionalidade, deve ser aplicada também tal multa às Construtoras que atrasam a entrega dos imóveis aos seus adquirentes. Outro direito que pode ser pleiteado pelos consumidores em caso de atraso na entrega de imóveis pelas construtoras refere-se à cobrança da chamada taxa de evolução de obras após a data prevista para a entrega dos mesmos. Tal taxa é cobrada principalmente nas aquisições de imóveis pelo programa habitacional Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, onde o contrato de promessa de compra e venda é assinado junto à construtora e somente após com a Caixa Econômica Federal. A diferença desse contrato de compra e venda para um contrato de compra e venda tradicional é que neste o promissário comprador está alienando o imóvel para a Caixa Econômica Federal como garantia para a concretização do financiamento almejado, com o aval da construtora, que também assina o contrato. Dentre inúmeras cláusulas que devem constar nesse tipo de contrato, uma delas deve se referir ao valor que deverá ser financiado pela Caixa Econômica Federal e os valores provenientes de recursos próprios do comprador que serão utilizados. As construtoras receberão os recursos financeiros apenas no decorrer da obra, de acordo com sua evolução. A Taxa de evolução de obra, então, nada mais é do que a quantia que será repassada às construtoras no decorrer da obra, relacionada aos recursos próprios dos compradores. Esses valores são repassados para as construtoras no decorrer da obra juntamente com o financiamento concedido pela Caixa Econômica Federal como uma forma de proteger o promissário comprador de uma eventual mora do vendedor. Sendo assim, a cobrança de tal taxa apenas pode ser feita no decorrer da obra e após a assinatura com a Caixa Econômica Federal. As construtoras também não podem
cobrar taxa de evolução de obra depois do prazo previsto para a entrega do imóvel, pois ela é inerente à fase prevista para a obra. As decisões do nosso Tribunal de Justiça corroboram a tese abordada neste texto, considerando como abusivas as cobranças de taxa de evolução de obra após a data prevista para a entrega de cada imóvel, sendo de responsabilidade exclusiva das construtoras e não dos consumidores. Questão também apresentada ao Judiciário, referente ao atraso na entrega de imóveis pelas construtoras, deu ensejo a um entendimento novo, que vem sendo adotado, ainda que timidamente, no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, no sentido de que quando a construtora, por sua culpa exclusiva, atrasa a entrega da unidade imobiliária, não pode reajustar o saldo devedor. Ou seja, o saldo devedor, que deverá ser quitado no ato da entrega das chaves, por recursos próprios do adquirente ou através de financiamento imobiliário, deve ser congelado até a data que o imóvel for entregue. Tal entendimento fundamenta-se no fato de que o reajuste do saldo devedor, nessas condições, por qualquer índice, durante o atraso da obra, premia somente a conduta ilícita da própria construtora, sendo injusto que esta seja beneficiada com o reajuste do saldo devedor, pois a cobrança a maior do saldo devedor gera, inclusive, dificuldade para a aprovação do financiamento imobiliário. Para viabilizar a compreensão desse caso suscitado, temos o exemplo de um caso em que o consumidor adquiriu um imóvel no valor de R$ 500.000,00, assinou o contrato e se comprometeu a pagar R$ 200.000,00 durante a obra e os R$ 300.000,00 restantes seriam atualizados pelo INCC ou IGPM, até a entrega das chaves. O imóvel teve previsão de entrega para o dia 01/06/2013 e, pelos cálculos apresentados pela construtora, o saldo devedor deveria corresponder, por estimativa, o valor de R$ 340.000,00. No caso em tela, a construtora não entregou a unidade na data pretendida pois, pela demora na obtenção das licenças legais, o habite-se demorou por ser concedido e averbado junto à matrícula do imóvel. Com tal atraso, o habite-se foi averbado somente em 28/02/2015 e o consumidor recebeu uma carta da construtora intimando a quitar o saldo devedor por recursos próprios ou por financiamento, no importe estimado de R$ 440.000,00, sob pena de ser colocado em mora.
Sua renda familiar, que permitia um financiamento de R$ 340.000,00 não autoriza o financiamento de R$ 440.000,00. No nosso exemplo, com o atraso na entrega das chaves, a construtora lucrou, somente nesse caso, R$ 100.000,00. É justo que este saldo devedor seja corrigido durante o período de atraso na entrega da unidade imobiliária por culpa exclusiva das construtoras? É justo transferir este custo ao consumidor? No nosso entendimento e no entendimento que vem sendo adotado pelo nosso Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro, este saldo devedor deve ser congelado desde a data que o imóvel deveria ter sido entregue até a data da averbação do habite-se. Como se vê, os consumidores podem ter inúmeros direitos lesados pelo atraso na entrega de imóveis por parte das construtoras e devem ser indenizados proporcionalmente aos danos que lhes foram causados, levando-se em consideração todas as questões inerentes a cada caso concreto.