N.º 54/ CC /2014 N/Referência: PROC.: C. P. 63/2013 STJ-CC Data de homologação: 20-10-2014 Consulente: Conservatória do Registo Predial de. Assunto: Termo inicial do prazo para promover o registo de aquisição de bens futuros: «parcelas de terreno a constituir em Plano de Pormenor» Deferimento e registo da operação de loteamento com identificação dos lotes com a devida correspondência para as parcelas previstas no Plano de Pormenor, entretanto não aprovado pela Assembleia Municipal Registo de aquisição dos lotes com base naquelas escrituras de venda de bens futuros celebradas em data posterior a 21 de julho de 2008 Aplicação de leis no tempo. Palavras-chave: Prazo para promover o registo Aquisição Bens futuros Plano de Pormenor Loteamento. PARECER Relatório 1. No seguimento de uma consulta efetuada pela senhora conservadora da Conservatória do Registo Predial de. sobre a questão de saber quando se inicia o prazo da obrigação de registar a aquisição de bens futuros, concretamente parcelas de terreno a constituir em Plano de Pormenor, por compras e vendas tituladas por escrituras públicas outorgadas pela Câmara Municipal do concelho, foi superiormente decidido por despacho de 05/09/2014 e com base em proposta do Setor Técnico-Jurídico dos Serviços de Registo (STJSR), que este Conselho Consultivo emitisse doutrina sobre o tema. 1.1. A consulente informou que a Câmara Municipal de.., primeiramente no seu notário privativo e posteriormente em cartórios privados, em datas posteriores a 21 de julho de 2008, outorgou várias escrituras de compra e venda de «[ ] parcelas de terreno a constituir no Plano de Pormenor da Zona Sul da Cidade de. (revisão)». 1.2. Que o Plano de Pormenor não terá sido aprovado, atendendo a várias circunstâncias que não interessa precisar, mas, com vista à regularização da situação em causa, veio a ser aprovado o Alvará de Loteamento n.º 1/2014, emitido em Junho de 2014 e devidamente registado com base na AP. 1 de 2014/06/23. 1/5
1.3. E que do mesmo alvará de loteamento consta a devida correspondência entre as parcelas previstas no Plano de Pormenor da Zona Sul da Cidade de e os lotes ora constituídos, pelo que não há quaisquer dúvidas na identificação dos prédios transmitidos. 1.4. Pelo que questiona se todos os registos a efetuar com base nas escrituras posteriores a 21 de julho de 2008 estarão fora do prazo 1 ou se, diversamente, o início do prazo ocorre a partir da data em que foi titulado o alvará de loteamento ou antes, a partir da data em que o mesmo alvará foi sujeito a registo. 1.5. Levanta ainda a hipótese de se exigir uma escritura de confirmação para todos os casos, sendo que [nesse caso] será a partir dessa data que se considerará titulada a transmissão do prédio, pois [afirma], antes de tal confirmação estaríamos perante a venda de bens futuros. 2. Anunciado o motivo do presente parecer, iremos apresentar a que nos parece ser a resposta mais adequada, sendo certo que a nossa pronúncia abordará, não a situação que concretamente ocorreu, mas a venda de lotes a constituir numa operação de loteamento aprovada no âmbito do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE) e não numa operação de transformação fundiária loteamento estabelecida no âmbito do Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (RJIGT) 2, mais concretamente, em plano de pormenor 3, dado que é dessa forma que, em última instância, é formulada a consulta, Com a sequente, Pronúncia 1 No referido sentido crê que aponta a doutrina emitida no Proc. R.P. 1 e 2/2009 SJC-CT. Adiantámos já que não nos parece que este processo se possa aplicar ao caso, pois aí a data da titulação (transferência do efeito real) é a da celebração da escritura pública, que é posteriormente retificada. 2 Aprovado pelo Decreto-Lei n.º 380/99, de 22 de setembro, com a republicação do Decreto-Lei n.º 46/2009, de 20-02 e com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 2/2011, de 6-01. 3 Sobre este tema pode ver-se, JOÃO BASTOS, O Plano de Pormenor enquanto Título de Transformação Fundiária com Repercussão no Registo Predial, in http://cenor.fd.uc.pt/site/#; DULCE LOPES, Planos de Pormenor, unidades de execução e outras figuras de programação urbanística em Portugal, Direito Regional e Local, n.º 3, julho/setembro 2008, p. 3 a 6; FERNANDA PAULA OLIVEIRA, Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial Comentado, Coimbra: Almedina, 2012. 2/5
1. A matéria referente à venda de bens futuros 4 está regulada no artigo 880.º do Código Civil (CC), derivando da norma que o contrato de compra e venda será válido ainda que os bens alienados sejam bens futuros (artigo 211.º do CC). O acordo das partes relativamente ao contrato está formado, porém o efeito real típico só se produz quando o respetivo bem exista, se encontre na titularidade do disponente ou, num conceito amplo de coisa futura, se autonomize de outras coisas que desta irão ser separadas. 1.1. De facto, nos contratos com eficácia real ou somente contratos reais «quoad effectum» como é o caso da compra e venda, por força do efeito essencial previsto no artigo 879.º, a), do CC a transferência de direitos reais sobre coisa determinada produz-se por mero efeito do contrato ou por mero acordo das partes, pois está consagrado no artigo 408.º, n.º 1, do CC, o princípio da consensualidade. Nas palavras de MÓNICA JARDIM significa este princípio que «nos direitos reais convencionalmente estabelecidos, para a produção do efeito real, regra geral, basta, ou é condição suficiente, um título.» 5 1.2. Mas pode suceder que o efeito real que resulta do contrato não se verifique no momento do contrato, ocorrendo o seu deferimento, como sucede, por exemplo, quando se verifica a inexistência ou a indeterminação do objeto. 1.2.1. Com efeito, resulta do artigo 408.º, n.º 2, do CC, que os direitos reais só podem incidir sobre coisas presentes [e não sobre coisas inexistentes, absolutamente futuras ou relativamente futuras 6 ] e têm que ter por objeto coisas determinadas e autonomizadas juridicamente 7, pelo que o «contrato só poderá fazer surgir um direito real se e quando passar a existir a coisa.» 4 Cfr. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Contratos em Especial, Lisboa: UC Editora, 1996, 2.ª Ed., p. 55 e ss.; LUÍS MANUEL TELES DE MENEZES LEITÃO, Direito das Obrigações, Vol. III (Contratos em Especial), 6.ª Ed., Coimbra: Almedina, 2009, p. 11 e ss. e 48 e ss.; MÓNICA JARDIM, Efeitos substantivos do Registo Predial Terceiros para Efeitos de Registo, Coimbra: Almedina, 2013, p. 412-446; MARIA CLARA SOTTOMAYOR, Invalidade e Registo A Protecção do Terceiro Adquirente de Boa Fé, Coimbra: Almedina, 2010, p. 183-194; Processo R.P. 173/99 DSJ-CT (in http://www.irn.mj.pt/sections/irn/legislacao/publicacao-de-brn/docs-brn/2003/brn-4-de-2003/) e R.P.17/2007 DSJ-CT (http://www.irn.mj.pt/sections/irn/doutrina/pareceres/predial/2007/p-r-p-17-2007-dsj-ct/). 5 Título com o «sentido de fundamento jurídico ou de causa que justifica a mutação da situação jurídico-real, podendo abranger, em princípio, todas as razões em que se funda a aquisição, modificação ou extinção de um ius in re, quer se trate de lei, quer de sentença, quer de ato jurídico, unilateral ou contratual.» Ob. cit., p. 50 e 412. 6 Sobre a distinção V. PEDRO ROMANO MARTINEZ, Contratos [ ], cit., p. 56-57 e Processo R.P. 173/99 DSJ-CT (nota 27). 7 Na esteira de ORLANDO DE CARVALHO, decorrem do artigo 408.º, n.º 2, do CC, quer o princípio da atualidade ou imediação [só há direito real em face de coisas presentes que existam já em poder do alienante (no caso de interceder uma aquisição derivada), não em face de coisas simplesmente futuras], quer o princípio da especialidade ou individualização [não há direitos reais sobre coisas genéricas, sendo necessária a especificação dessas coisas, que elas se tornem certas e determinadas, para que nelas incida um jus in re; é 3/5
1.3. Portanto, na venda de coisa futura strico sensu a transmissão do direito real só ocorre quando a coisa passar a existir na esfera jurídica do alienante e na venda de coisa não autónoma aquando da separação, não podendo o contrato de compra e venda de bem futuro ser objeto de registo antes desse momento. De igual modo, relativamente ao bem futuro e ainda não juridicamente individualizado, o contrato é válido e perfeito, mas o efeito real só se produzirá com a sua existência e individualização 8. 1.4. Nesse contexto, perante uma escritura de lote a constituir no âmbito de uma operação de loteamento, o termo inicial do prazo da obrigação de registar será a data da individualização jurídica, isto é, a data da produção do feito real, que é a data da emissão do alvará. 1.5. Com efeito, se decorre do artigo 8.º-C do CRP que, em regra e salvo disposição legal em contrário, o registo deve ser pedido no prazo de dois meses a contar da data em que factos tiverem sido titulados 9 ; 1.6. O facto só está titulado quando ocorrer o efeito real da compra e venda. De outro ponto de vista, o facto só está sujeito a registo obrigatório, nos termos do artigo 8.º-A, n.º 1, do CRP, a partir desse momento. ******* Com o que firmamos a seguinte, Conclusão O termo inicial do prazo para promover o registo de bens não juridicamente individualizados é o da data da produção do efeito real que ocorre com a sua existência e individualização. No caso de contrato de necessário que a individualização jurídica opere para que a relação se volva numa relação real], enquanto princípios constitucionais dos direitos reais (pelo lado interno) Cfr. Direito das Coisas, Coimbra: Fora do Texto, 1994, p. 207-218. 8 Ressalvadas as hipóteses de registo provisório por natureza previstas no artigo 92.º, n.º 1, b) e c) do CRP. 9 A questão atinente à aplicabilidade das leis no tempo, que resultou da entrada em vigor das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 125/2013, de 30 de agosto, foi já analisada no Proc. R.P. 4, 5 e 6/2014 STJ-CC, homologado por Despacho do Sr. Presidente do Conselho Diretivo em 05/05/2014. Aí se firmou que ao registo que devesse ser promovido no prazo de 30 dias a contar da data em que os factos foram titulados, segundo a LA, aplica-se a LN (aos prazos em curso), mas todo o prazo decorrido desde o momento inicial será contado. Será de dois meses, atualmente, por força do preceituado no artigo 8.º-C, n.º 1, do CRP, em conjugação como o artigo 297.º, n.º 2, do CC. 4/5
compra e venda de um lote futuro dependente da concretização de uma operação de loteamento, a individualização jurídica dimana da emissão do alvará de loteamento. Parecer aprovado em sessão do Conselho Consultivo de 16 de outubro de 2014. Blandina Maria da Silva Soares, relatora, Maria Madalena Rodrigues Teixeira, António Manuel Fernandes Lopes, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes. Este parecer foi homologado pelo Senhor Presidente do Conselho Diretivo em 20.10.2014. 5/5