P.º n.º R.P. 48/2012 SJC-CT Lote destinado a equipamento. Estatuto legal. PARECER

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1 P.º n.º R.P. 48/2012 SJC-CT Lote destinado a equipamento. Estatuto legal. PARECER 1. A coberto da ap., de 2012/03/02, foi pedido o registo de aquisição do lote descrito sob o n.º...,..., juntando-se para o efeito uma escritura de compra e venda outorgada pela Fábrica da Igreja Paroquial da freguesia de (vendedora) e pela sociedade ora recorrente (compradora), na qual o objeto do negócio jurídico formalizado vem identificado como lote de terreno para construção urbana, designado por lote 87, com a área de 728 m2, conforme descrição na competente conservatória do registo predial, e definitivamente inscrito a favor da vendedora pela ap., de 2001/11/ O registo foi efetuado como provisório por dúvidas, fundamentando-se o despacho respetivo na circunstância de o lote em causa se destinar a equipamento e de, à luz do disposto no artigo 43.º do regime jurídico da urbanização e edificação (RJUE), tal finalidade poder ficar comprometida com a alienação a uma entidade privada. 3. É desta provisoriedade por dúvidas que vem interposto o presente recurso, nele se aduzindo que apenas está em causa o registo da compra de um lote de terreno para construção, assim descrito sob o n.º, da freguesia de, e não o averbamento de qualquer construção, sem embargo de que é à câmara municipal, não ao serviço de registo, que compete a fiscalização da obra a erigir no lote e a verificação do fim a que se destina. 4. No despacho a que se refere o artigo 142.º-A/1 do CRP é sustentada a provisoriedade por dúvidas, sublinhando-se que a transmissão do prédio destinado a equipamento para o domínio privado pode pôr em causa o interesse público subjacente a tal finalidade. *** Vistas sumariamente as posições em confronto, não havendo questões prejudiciais que obstem à apreciação do presente recurso, cumpre emitir parecer. 1

2 Fundamentação 1. Tendo em vista a salvaguarda da qualidade de vida no meio urbano e a racionalização da ocupação da urbe, a legislação urbanística prevê que no projeto de loteamento fiquem definidas áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos públicos ou de utilização coletiva e estabelece parâmetros para o seu dimensionamento Dependendo do arranjo urbanístico previsto para a zona a lotear, estas áreas podem ter de ser cedidas gratuitamente ao município (designadamente, quando se destinem a fruição do público em geral) ou podem manter-se em propriedade privada (para uso exclusivo dos proprietários ou titulares de direitos reais sobre os lotes), devendo, assim, explicitar-se, no projeto e no título do loteamento, a afetação das várias parcelas e a sua titularidade De acordo com o regime legal fixado no artigo 16.º do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de novembro, em vigor à data do processo de reconversão urbanística dos autos, as parcelas de terreno cedidas à câmara municipal integravam-se automaticamente no domínio público municipal com a emissão do alvará, ficando assim sujeitas, pela sua indispensabilidade e primordial utilidade pública do ponto de vista do arranjo urbanístico, ao estatuto de dominialidade, com o que este envolve de subtração ao comércio jurídico privado Quanto aos espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada dizia-se, no artigo 15.º/3 daquele diploma legal (e agora no artigo 43.º/4 do RJUE), constituírem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento, aplicando-se-lhes o disposto no Código Civil a propósito da propriedade horizontal Donde, por força das disposições conjugadas do aludido artigo 15.º/3 (essencialmente replicado, como se disse, no artigo 43.º/4 do RJUE) e do artigo 1420.º/2 do CC, coexistem, com caráter de incindibilidade, um direito de propriedade sobre cada um dos lotes e uma compropriedade sobre as partes comuns, querendo isto significar a 1 Pode, contudo, suceder que as finalidades atribuídas àquelas parcelas já se encontrem asseguradas, mostrando-se respeitados os parâmetros de dimensionamento aplicáveis; que, desta forma, não haja previsão de áreas privadas para os fins assinalados ou de cedências, a esse título, para o domínio municipal; e que, portanto, nenhuma especificação ou menção deva constar, a propósito, no título da operação urbanística ou no registo predial. 2

3 impossibilidade legal de alienação separada destes direitos, sob pena de nulidade do ato jurídico correspondente (artigo 294.º do CC) Determinante, para a caracterização de um espaço destinado a equipamento como área de cedência obrigatória ou espaço de natureza privada subordinado ao estatuto legal atrás referido, são, pois, a indeclinável utilidade pública subjacente, ou seja, no caso de área para equipamento, que este se destine ou a uso público ou a utilização coletiva, valendo aqui quer a sua abertura ou utilização pelo público em geral (cedência obrigatória) quer a utilização exclusiva dos proprietários ou titulares dos lotes (natureza privada), e a relevância das ditas áreas para o preenchimento dos parâmetros de dimensionamento previstos na lei 2, tudo isto a patentear no programa do loteamento e nas especificações do título respetivo. 2. Ora, postas estas considerações gerais, forçoso é concluir que o lote dos autos não integra as áreas de cedência para equipamentos de utilização coletiva nem corresponde a um espaço em compropriedade, subordinado ao estatuto de incindibilidade com os demais lotes que compõem a área intervencionada Não pela simples razão formal de ter recebido a designação de lote 3, indiciando, com isso, autonomia jurídica e económica, mas porque o histórico do prédio de que provém, a situação jurídica retratada pelo registo e o conteúdo do alvará de loteamento reproduzido, por extrato, na inscrição registal assim o indicam Em face da informação recolhida das fichas de registo, a área descrita sob o n.º 1007, Póvoa de Santa Iria, corresponde a um lote de terreno, para construção de equipamento, criado no âmbito de um processo de reconversão urbanística de AUGI e 2 Respeitando a operação urbanística a um processo de reconversão de área urbana de génese ilegal, é permitido um abaixamento dos parâmetros urbanísticos fixados na lei geral para as ditas parcelas, desde que tal se mostre necessário para a viabilização da operação, sem prejuízo da compensação a que alude o artigo 44.º/4 do RJUE, a realizar, sempre que possível, em espécie e no território das freguesias onde se situa a AUGI (artigo 6.º da Lei n.º 91/95, de 2 de setembro). 3 Tendo em conta a finalidade das áreas de dimensionamento, o estatuto a que se encontram subordinadas, a ligação estruturante que estabelecem no âmbito do loteamento e o valor polarizador do espaço envolvente que representam nunca lhes assentou o qualificativo de lote ou razão para descrição registal autónoma, reservando-se-lhes antes uma referência expressa na inscrição do loteamento. Note-se, todavia, que a alteração introduzida pela Lei n.º60/2007, de 4 de setembro, no regime jurídico de afetação das parcelas cedidas para o domínio municipal implica agora a abertura de descrições autónomas dessas parcelas, ainda assim, obviamente, sem o qualificativo de lote, mas de parcela (artigo 54.º do CRP). 3

4 adjudicado à Fábrica da Igreja Paroquial da freguesia de..., comproprietária do prédio n.º, objeto da dita reconversão Logo, tratando-se de área especificada em alvará de loteamento como unidade predial autónoma, e registada a favor de entidade canónica equiparada a pessoa coletiva privada com base em ato de dissolução da compropriedade, difícil se torna compreender o estatuto de dominialidade suscitado pela recorrida, bem como a pertinência das razões de índole urbanística colocadas como reserva à transmissibilidade do bem É que, a despeito de a inscrição do loteamento nada dizer acerca da finalidade do equipamento a edificar no lote, nenhum obstáculo legal existirá a que determinado lote se destine à edificação de equipamento para usos urbanos; à edificação de uma instalação necessária para o exercício de uma função ou de uma atividade económica, sem que esta afetação obrigue a uma apropriação pública ou à compropriedade preconizada no artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 448/91 (agora, no artigo 43.º do regime jurídico da urbanização e edificação aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99) Com efeito, mesmo que o equipamento a instalar no lote deva ser destinado a uma utilização coletiva, uma vez que nenhuma referência é feita, ao menos na inscrição de loteamento, que justifique aventar uma titularidade pública ou uma conciliação de interesses com os demais proprietários dos lotes, designadamente para efeitos de disposição ou de alienação do lote em causa, tudo parece indicar que esta destinação está para além da teleologia inerente aos artigos 15.º e 16.º do Decreto-Lei n.º 448/91, dos parâmetros de dimensionamento respetivos e do regime jurídico aí traçado Acresce que o lote foi atribuído à Fábrica da Igreja Paroquial da freguesia de... em propriedade singular plena, por via da divisão da coisa comum prevista e regulada no capítulo V da Lei n.º 91/95, em concretização do seu direito no prédio n.º 906 (cfr. inscrição G-15), e, portanto, como objeto a se de relações jurídicas. 4 Considerando o enquadramento legal permitido pelas menções constantes da ap. de 2001/02/20, a noção de loteamento aqui implicada tem como nota relevante a divisão fundiária e como elemento finalístico o destino imediato ou subsequente de, pelo menos, um dos lotes a construção urbana (Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de novembro), e o regime jurídico principal é o que está fixado na Lei n.º 91/95, de 2 de setembro, com as alterações introduzidas pela Lei n.º 165/99, de 14 de setembro, dado tratar-se de uma AUGI. 5 Embora podendo partilhar da mesma noção de equipamento, será, pois, uma área que está fora do telos subjacente aos artigos 15.º e 16.º do Decreto-Lei n.º 448/91 (agora, artigos 43.º e 44.º do RJUE). 4

5 2.4. Em suma, embora falte o detalhe nas especificações atinentes ao lote (designadamente quanto à concreta finalidade da instalação a edificar no lote), não custa aceitar a existência de uma área autónoma, para edificação urbana, suscetível de apropriação privada singular (lote), porém, destinada a equipamento de utilização coletiva, isto é, à construção de uma instalação para usos urbanos que não correspondam a um interesse exclusivamente privado Ainda assim, parece relevante salientar que as condições estabelecidas no alvará vinculam os adquirentes dos lotes (artigo 29.º do Decreto-Lei n.º 448/91 e artigo 77.º do RJUE), e, nessa medida, não podendo deixar de ser cumprida a finalidade própria do lote, condicionado fica o destino jurídico da coisa (lote) e conformado ou, querendo-se, restringido ou negativamente delimitado o direito de propriedade que sobre ela incide Vale isto por dizer que a destinação dos lotes é um elemento essencial do programa do loteamento e não pode deixar de ser vinculativo e condicionador, quer das ulteriores ações edificativas, quer das utilizações futuras de todas e cada uma das construções Cremos, todavia, que, no caso em apreço, a destinação do lote revelada pelo registo não fica comprometida pelo facto de o transmissário ser uma entidade privada ou pelo intuito de revenda do lote, e que nenhuma passagem do título (de compra e venda) se mostra contrária à finalidade indicada no alvará e no registo, posto que o lote é identificado como na descrição predial, sendo feita a referência à certidão do registo predial e ao alvará de loteamento registado sob a ap.... de 2001/02/20. 6 Sobre a noção de equipamentos de utilização coletiva, Dulce Lopes, Euro Stadium ou a importância de se ser equipamento de utilização coletiva, JUSTIÇA ADMINISTRATIVA n. 87, maio/junho 2011, aduzindo que a noção de equipamento de utilização coletiva não corresponde, por si só, a um tertium genus ou a um uso estruturalmente distinto de todos os demais, mas que, pelo contrário, adere a outros usos (comerciais e de prestação de serviços), mas imprime-lhes uma feição específica, na medida em que os dota de um relevo e interesse social, económico ou cultural que, de outra forma, nunca teriam. No dizer da Autora, trata-se, enfim, de serviços ou atividades comerciais que, mais do que proporcionar um rédito aos seus promotores (ainda que nada exclua que esse rédito exista e seja elevado, uma vez que é ele que sustém a atividade em causa), comportam benefícios para a sociedade e, em particular, para os seus utentes ou utilizadores, por darem corpo às aspirações ou necessidades essenciais da vida em sociedade. Vd., a este propósito, as Portarias n.ºs 1182/92, de 22 de dezembro, e 216-B/2008, de 3 de março, onde os Equipamentos de utilização coletiva são descritos como áreas afetas às instalações (inclui as ocupadas pelas edificações e os terrenos envolventes afetos às instalações) destinadas à prestação de serviços às coletividades (saúde, ensino, administração, assistência social, segurança pública, proteção civil, etc.), à prestação de serviços de caráter económico (mercados, feiras, etc.) e à prática de atividades culturais, de recreio e lazer e de desporto, e o conceito técnico utilizado no Decreto Regulamentar n.º 9/2009, de 29 de maio. 5

6 *** Assim, em conformidade com o que vem de ser dito, propomos a procedência do recurso e formulamos as seguintes CONCLUSÕES I- Em face do que dispunha o artigo 15.º do Decreto-Lei n.º 448/91, de 29 de novembro, e do que agora consta dos artigo 43.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, e suas alterações, os projetos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos. II - Dependendo da concreta operação de loteamento, ou arranjo urbanístico, e da natureza ou finalidade destas parcelas, podem estas constituir partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento ou ter de ser cedidas gratuitamente ao município para integração no domínio municipal (artigos 15.º e 16.º do Decreto-Lei n.º 448/91, e 43.º e 44.º do RJUE). III- Na falta de especificação do programa de loteamento, ou do alvará respetivo, em contrário, os lotes destinados a equipamento constituem coisa autónoma e objeto de propriedade privada, não estando, assim, sujeitos ao estatuto legal definido para as referidas parcelas. Parecer aprovado em sessão do Conselho Técnico de 27 de julho de Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora, Luís Manuel Nunes Martins, Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, José Ascenso Nunes da Maia. Este parecer foi homologado pelo Exmo. Senhor Presidente em

7 FICHA P.º R.P. 48/2012 SJC-CT SÚMULA DAS QUESTÕES TRATADAS Áreas de uso público ou de utilização coletiva Dimensionamento Regime jurídico Lote destinado a equipamento Estatuto legal 7