São Paulo, 19 de agosto de 2014. Ref.: Realização de assembleia virtual no condomínio edilício. Observa-se que o Código Civil, ao falar sobre a realização das assembleias gerais de condôminos, não dá muitos detalhes e especificações, de modo que tais aspectos ficam a cargo da Convenção do Condomínio, fruto da vontade democrática da massa condominial: Código Civil Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; Art. 1.335. São direitos do condômino: III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno. 1º Se o síndico não convocar a assembleia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. 2º Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Art. 1.352. Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio. Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial. Art. 1.354. A assembleia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião. Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Questiona o Consulente sobre a legalidade da assembleia virtual. Se é necessário o mesmo procedimento de convocação da assembleia presencial? A possibilidade de impugnação dos condôminos que não tem acesso à internet? Se é
possível o registro da ata aprovada virtualmente? A sua validade para as assembleias ordinárias ou extraordinárias? A realização de assembleia virtual é um assunto polêmico, não havendo normatização específica a respeito. Em regra, não há uma vedação legal para a aplicação da assembleia virtual, desde que não exista nenhuma restrição, por expresso, na Convenção Condominial. É de conhecimento que alguns condomínios já adotam o sistema de votação virtual, podendo citar, como as principais vantagens, o fato de evitar discussões acaloradas nas assembleias (ofensas verbais); o aumento no número de condomínios participantes nas discussões de interesse do condomínio, reduzindo o número de ausência dos condôminos que não se interessam pelos problemas ou que, simplesmente, não gostam de se expor; a participação do condômino no trabalho do síndico, ajudando-o na tomada de decisões rotineiras. Outro fator importante é que sendo a votação on-line - em alguns casos permitiria uma maior flexibilidade de horário dos condôminos, podendo votar tanto no computador de sua residência, quanto no trabalho ou em outro local. Já as desvantagens também são muitas. Pode citar o questionamento com relação à segurança dos votos. Afinal, quem garante que a decisão tomada pelos condôminos foi naquele ou noutro sentido? Poderia haver manipulação de resultado? A ausência de uma lista de presença acarretaria dúvida quanto ao quórum necessário para a aprovação de determinado assunto. Caso algum morador tivesse necessitasse de um esclarecimento mais detalhado, ou sobre alguma conta para ser aprovada, quem poderia auxiliá-lo? E a vista das pastas, como seria? A possibilidade de registro das atas virtuais nos Cartórios, teria validade jurídica? E o custo de todo este sistema de modernização? Para os condôminos que não tem acesso ou habilidade com computadores, como se faria? Enfim, são inúmeros os questionamentos sobre as vantagens e as desvantagens da assembleia virtual, tema que é cada vez mais atual em nosso diaa-dia, devido ao avanço tecnológico e a inclusão digital. Muitos defendem, ainda, uma posição intermediária, reconhecendo a validade da assembleia virtual para assuntos mais rotineiros e de pouca monta, ao passo que assuntos mais complexos e de valores maiores seriam decididos apenas nas assembleias presenciais, evitando arguições de nulidades.
Dessa feita, não podemos responder aos questionamentos acima formulados pelo Consulente de forma pontual, pois a interpretação deste novo método de aprovação em assembleias virtuais ainda exige um maior estudo e discussão sobre o assunto. Para fins de auxiliar o Consulente na melhor decisão, compartilhamos abaixo dois artigos publicados pelos advogados Daphnis Citti de Lauro e Marcos Davi Monezzi, sugerindo que o ideal é que a prática esteja prevista na Convenção, bem como que haja segurança física e técnica para o trânsito e o registro dos dados (vale conferir a íntegra das matérias). Atenciosamente, Alexandre Callé Assessor Jurídico Departamento Jurídico - SECOVI-SP Ofícios/Cível/Assembleia/2014-08- Cia de Imóveis Revista Secovi Condomínios Edição 217 Junho de 2011 Págs. 28 e 29
Condomínio Assembleias virtuais Num futuro próximo, convenções condominiais terão de prever a modalidade Texto: Daphnis Citti de Lauro Em uma era de rotinas estressantes, pessoas com pouco ou quase nenhum tempo disponível e uma sociedade cada vez mais tecnológica, uma questão começa a gerar dúvidas nas relações condominiais: é possível a realização de assembleias virtuais em condomínios? O Código Civil, na parte que trata sobre o condomínio edilício, prevê que o síndico convocará, anualmente, reunião da assembleia ordinária dos condôminos na forma prevista na convenção. Se o síndico não convocar, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo. Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino. As assembleias extraordinárias também podem ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, mas sempre na forma da convenção condominial. Antes de mais nada, para cogitar a realização de assembleias virtuais, deve-se alterar a convenção condominial. E, para alteração da convenção, é necessário o voto de dois terços dos condôminos, o que não é fácil. Por outro lado, apesar do avanço da informática, da maior facilidade de aquisição de computadores, cujos preços ficam cada vez mais acessíveis, ainda muitas pessoas não têm ou não sabem lidar com eles, principalmente as da terceira idade. Assim, nas reuniões de condomínios, costuma-se colocar espaço para e-mail ao lado do espaço para nome e número da unidade. Nessa ocasião, verifica-se que várias pessoas ainda não têm e-mail. Por incrível que pareça, também há condomínios que pedem para não ter acesso ao site das administradoras, para conseguirem acompanhar o seu andamento, obter atas, convenção e especificação, regimento interno, segunda via de boletos etc., por medida de economia, ou seja, para não pagarem valores irrisórios, cobrados para manutenção das informações pela internet. Há ainda outros problemas a serem enfrentados, como a eleição de presidente da assembleia, a escolha de secretário, a elaboração da ata e sua assinatura, a lista de presença, a aceitação pelos cartórios de títulos e documentos de uma possível lista virtual de presença, o horário agendado (primeira e segunda convocação), entre outros. A internet, por ora, serve para discussão dos assuntos a serem colocados na Ordem do Dia e, se for possível, ante o que estiver disposto na convenção condominial, para convocação das assembleias gerais, uma vez que é simples a comprovação do seu recebimento. A realização de chats entre os condôminos, para discussão de temas, consultas a condôminos, apresentação de sugestões e reclamações e explicações pelo síndico acerca da realização e andamento de obras, é extremamente útil e mesmo aconselhável. É óbvio que não agora, mas num futuro próximo, as assembleias virtuais substituirão as presenciais. Precisamos preparar o caminho para que isso aconteça, pois é inevitável. Assim, é aconselhável que as pessoas que elaborarem as próximas convenções condominiais já façam constar nelas a possibilidade e a forma de realização de assembleias virtuais. Daphnis Citti de Lauro Advogado, é autor do livro Condomínio: Conheça Seus Problemas e sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro e da Citti Assessoria Imobiliária www.ocondominio.wordpress.com.br / www.dclauro.com.br Fonte: http://revistavisaojuridica.uol.com.br/advogados-leis-jurisprudencia/60/assembleias-virtuais-num-futuro-proximoconvencoes-condominiais-terao-de-215420-1.asp