AVALIAÇÃO DE INVESTIMENTO EM IMOVEL COM FACHADA EM PINTURA E EM PASTILHA, APLICANDO DIFERENÇA EM POUPANÇA. Catarina Dias Viana Dourado Gomes catarinaviana.eng@gmail.com MBA Gerenciamento de Obras, Tecnologia e Qualidade das Construções Instituto de Pós-Graduação IPOG Salvador - BA, 01/10/2016 Resumo O estudo de caso foi realizado tomando como base um projeto residencial com cinco pavimentos, com o objetivo de comparar o investimento de um apartamento em um empreendimento construído com a fachada em pintura ou em pastilha, assim como os custos de manutenções dos mesmos no período de vinte anos. Diante dos cálculos feitos na execução dos dois serviços, a fachada em pintura foi o que obteve o melhor custo versus benefício, devido ao valor investido na poupança que, ao longo dos 20 anos, além de reembolsar o proprietário em 100% do valor investido nas manutenções, gera um lucro de R$2.164,05. Já o apartamento em um empreendimento em pastilha, além de custar R$1.879,73 a mais que o mesmo empreendimento em pintura, teria que custear na realização das manutenções, o valor de R$24.395,68 no mesmo período analisado. Palavras-Chave: Investimento; Fachada; Pintura; Pastilha; Poupança; 1. Introdução Seja pelo aspecto visual ou estético, a escolha da fachada de um empreendimento é primordial, pois além de proteger a estrutura por muito mais tempo, ela valoriza o imóvel. Atualmente, existe uma serie de tipos de revestimento para fachadas. Os dois tipos mais comuns são fachadas em pintura ou em pastilha e entre elas existe uma diferença de custo, tanto na manutenção, quanto na execução e esta diferença é repassada para o valor do imóvel. É relevante falar que as manutenções devem ser realizadas em uma faixa de tempo determinada pela norma juntamente com as indústrias, garantindo assim a durabilidade das características da fachada assim como prevenir possíveis problemas patológicos. Como forma de garantir a qualidade do revestimento utilizado, deve-se seguir os padrões de produtos e execução da Norma Brasileira. Este artigo apresenta as etapas que constituem a execução do revestimento de fachada, tanto em pastilha quanto em pintura, avaliando seus custos de execução e de manutenção. É calculado o investimento da compra de um apartamento em um empreendimento com a fachada em pintura e comparado com o investimento na compra deste mesmo imóvel, caso o revestimento seja executado em pastilha, calculando em ambos os casos, o custo da implantação e da manutenção em um período de vinte anos. 2. Revestimento de Fachada A importância dos revestimentos de fachada vai além do efeito estético no acabamento da obra e a escolha do acabamento final deve ser em função da avaliação das características técnicas do produto. ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
Para que o revestimento adquira o desempenho esperado pelo usuário, ele deve apresentar funções como proteger os elementos de vedação dos edifícios bem como garantir a estanqueidade, isolamento térmico e acústico, regularizar a superfície e dar o acabamento final da fachada. Para que isso aconteça, é necessário que o revestimento possua propriedades como resistência à água, à umidade, aos raios solares, aos agentes químicos e biol ógicos, resistências mecânicas, capacidade de absorver deformações, superfícies uniformes, facilidade de limpeza e freqüência necessária de manutenção. Os principais problemas que tem se manifestado nas fachadas, são consequência da falta de conhecimento tecnológico dos materiais empregados, da baixa qualidade dos produtos utilizados, assim como da má execução da técnica correta de aplicação da argamassa, que deve revestir as paredes externas, servindo como proteção da superfície porosa, com espessura normalmente uniforme, de maneira a obter uma superfície adequada para o recebimento da decoração final. Algumas das possíveis patologias oriundas da má aplicação do revestimento da argamassa são: a. Formação de fissuras e trincas na argamassa, comprometendo a segurança estrutural, provenientes do não cumprimento da cura da massa, impedindo a sua perda de água durante o processo de endurecimento; b. Descolamento entre a camada de reboco e emboço, geralmente por falta de juntas de dilatação; c. Formação de manchas de umidade, que podem ser causados por infiltrações de água em possíveis fissuras; d. Perda de aderência da argamassa de revestimento, provocando deslocamento da mesma, oriundos da falta da limpeza da estrutura ou não utilização do chapisco para melhor aderência do reboco com a estrutura; No mercado existe uma vasta opção para revestimentos de fachada, sendo os mais tradicionais, a pintura e a pastilha. A escolha do revestimento depende principalmente da classe social para qual o empreendimento é projetado, visto que existe uma grande diferença de custo a implantação destes revestimentos. 3. Fachada em Pintura As tintas são utilizadas para proteção e acabamento de superfícies das mais diversas características, tais como metálica, madeira, concreto e alvenaria, sendo que antes da aplicação da tinta, estas superfícies devem estar devidamente lixadas e limpas, sem qualquer tipo de poeira ou outro tipo de impureza. Em casos onde a superfície é a base de cimento (alvenaria e concreto), é imprescindível o controle das camadas anteriores (reboco e emboço) de maneira a garantir o tempo de cura correto, sendo este no mínimo 28 dias. Este controle é de grande importância visto que previne possíveis destacamentos da pintura juntamente com o reboco. ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
Como o reboco é uma superfície porosa e uma das suas características é a de absorver muita tinta e de forma irregular, é imprescindível a aplicação do selador acrílico, pois ele previne o surgimento de manchas, regularizando a absorção da tinta, garantindo economia de material e um melhor acabamento final. Alguns dos possíveis problemas encontrados em fachadas com revestimento em pintura: a. Surgimento de bolhas, devido ao uso de massa PVA no lugar da massa acrílica, como é recomendável; b. Enrugamento da pintura, quando é utilizada excessiva quantidade de tinta, sem aguardar o intervalo de tempo necessário entre as demãos ou até mesmo por causa das altas temperaturas no momento da pintura c. Destacamento da pintura devido à má diluição da primeira demão de tinta sobre o reboco d. Manchas na pintura provenientes de mofo, eflorescências, pingos de chuva ou da poluição urbana sobre a fachada que não recebe manutenção, como é o caso da Figura 1.. Figura 1- Fachada lateral do Edifício A com manchas na pintura A qualidade do produto a ser utilizado é essencial para propiciar uma melhor trabalhabilidade obtendo bons rendimentos de aplicação e melhores resultados finais. A pintura é sem dúvida, o método mais ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
barato para a execução, porém, sua manutenção é de fundamental importância para sua maior durabilidade. 4. Fachada em Pastilha Com fácil aplicação, boa resistência e com uma grande variedade de cores e tamanhos, a pastilha é uma opção bastante utilizada nas cidades brasileiras, além de passar um aspecto de solidez e durabilidade para as edificações. O revestimento com a utilização de pastilha, assim como na pintura, tem que se fazer o controle do emboço e respeitar a sua devida cura, apenas dispensando o reboco, por este não se fazer necessário. A mudança maior vem na parte do assentamento em si, onde é trocado o selador e a tinta acrílica pela argamassa colante e a pastilha. O bom desempenho do revestimento cerâmico depende, fundamentalmente, da instalação e das manutenções periódica, pois o surgimento de trincas e bolhas passa a ser uma grande preocupação, devido a queda iminente das pastilhas oferece sérios riscos à segurança dos pedestres e carros que circulam nas imediações. Os problemas encontrados neste tipo de revestimento são decorrentes da pouca mão de obra qualificada, problemas patológicos na fachada por falta de projeto, por não utilização de produtos normatizados ou por falta de controle tecnológico. No Brasil, as patologias mais significativas se manifestam nas fissuras e perda de aderência oriunda das deformações das camadas de revestimento, observada principalmente nas fachadas com intensa exposição aos raios solares, provocando choques térmicos. Algumas possíveis patologias mais freqüentes em revestimentos cerâmicos são: a. Destacamentos de peças, que podem ser causados por má aderência entre a argamassa colante e a peça da pastilha, pela não aderência da argamassa colante com o emboço, ou pela falta de manutenção das juntas de movimentação, como pode ser visto na Figura 2; b. Trincas e Fissuras, que são causados freqüentemente por retração ou dilatação das placas cerâmicas e por deformação estrutural da fachada; c. Eflorescência, que são surgimentos de depósito de sais com cores esbranquiçadas, que podem surgir através da reação dos componentes do cimento portland com a água; d. Deterioração das juntas de movimentação, o que possibilita ações de infiltrações devido à perda de sua estanqueidade. ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
Figura 2: Destacamento de pastilha e falta de manutenção das juntas de movimentação da fachada A pastilha entrou com tudo no mercado. Ela é prática, bonita e tem excelente custo-benefício. Tanto que prédios com fachadas pastilhadas são super valorizados... Não é a toa que grandes empreendimentos já estão optando pela técnica. (Meneses, 2011) Além disto, a fachada com pastilha significa eliminação quase totalmente de manutenções pelos próximos quatro anos. A técnica pode chegar até 60% a mais se comparada à pintura. Em contrapartida, significa a eliminação quase total de manutenção desse imóvel por pelo menos quatro anos. (Lordelo, 2011) 5. Comparativo de Custo A fachada com pastilha é a preferência do consumidor devido às informações de garantias de qualidade quanto a infiltrações, durabilidade e, principalmente, maior valorização do empreendimento, como afirma Parente (2009) quando diz que o empreendimento com a fachada pastilhada, é valorizado em torno de 40%. Os novos prédios de padrão elevado têm que utilizar esse tipo de revestimento, sob pena de não vender bem uma exigência de mercado, que agrega valor à comercialização e para quem vai comprar (Miranda, 2009) ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
Um apartamento com custo de mercado em torno de R$ 85, após a restauração da fachada com a utilização da cerâmica, passa a custar R$ 150 [...] Acho importante ressaltar que num prédio habitado o transtorno causado pela manutenção é inevitável, mas após o revestimento a valorização é imediata. O contrário também ocorre (Parente, 2009) Por outro lado o custo para a implantação da fachada com pastilha, em cálculos atuais, é cerca de 48,28% maior em relação a pintura. O cliente que está comprando um empreendimento sabe o valor do investimento em que está fazendo em adquirir um imóvel. Se o pensamento for, de pagar mais caro no inicio para colocar pastilha, evitando à necessidade futura de se fazer as devidas manutenções em que uma fachada com pintura necessita, pode se equivocar. Um erro comum é achar que um prédio partilhado não necessita de manutenção. A cada dois anos, deve ser realizada uma revisão das fachadas, que inclui lavagem e revisão do rejunte existente e do material elastomérico das juntas de dilatação. (Gonçalves, 2011) Para saber qual a melhor opção entre investir em um apartamento num edifício com fachada pastilhada ou em pintura, os cálculos serão realizados tomando como base, o pagamento a vista em ambos os casos e posteriormente, aplicar a diferença de valor entre eles em juros de poupança, para investir em manutenções num período de vinte anos. O projeto utilizado para o calculo é de um empreendimento de cinco pavimentos, contendo dois apartamentos por andar, como mostra a Figura 2 e com um pé direito medindo 2,80m. Os índices de calculo foram obtidos por meio do TCPO 14 da editora Pini. Foi realizada uma cotação de preços entre diversas lojas e fornecedores da cidade de Salvador, assim como empresas terceirizadas especializadas nos serviços necessários para execução e manutenção dos dois tipos de revestimento, aqui estudados. ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
Figura 2 - Projeto utilizado para estudo. O memorial de calculo, apresentado na Tabela 1, é referente à área total do prédio, resultante da adição dos resultados obtidos através do cálculo da área de cada lado do edifício, usando as suas respectivas dimensões. Tabela 1 Cálculo da área da fachada do prédio em estudo As Tabelas 2 e 3 demonstram o custo para implantação da fachada em pintura e em pastilha, respectivamente, utilizando os índices de produtividade fornecidos pelo TCPO-14, a área total da fachada do empreendimento e o custo unitário de cada funcionário/material obtido por cotação de ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
preços. Com a intenção de trabalhar todos os lados da fachada de uma única vez, a equipe foi dimensionada através da quantidade de balancins necessários para isso. Tabela 2 Custos de execução de fachada em pintura Fonte TCPO 14 Tabela 3: Custos de execução de fachada em pastilha Fonte TCPO 14 Além dos custos dos funcionários e do material necessário, têm-se custos adicionais essenciais para a execução do serviço, como: EPI (Equipamento de Proteção Individual); Tela para a fachada Balancim (alugado por diária) ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
O custo com EPI e com tela para a fachada permanece os mesmos para ambos os casos. Apenas o custo com o balancim é alterado, por se tratar de um equipamento alugado por diária, porém, a diferença de custo que este equipamento causará entre os dois serviços, aqui estudados, não é substancial diante da totalidade do orçamento global. Como pode ser visto na Tabela 4, é possível notar que a utilização da pastilha é 48,28% mais caro em relação à pintura, justificando assim, que o custo do imóvel tende a ser mais alto. Tabela 4- Custo da implantação dos dois serviços aqui estudados Fonte: TCPO - 14 Para calcular os valores das futuras manutenções, adota-se o valor atual do serviço e acrescentar o reajuste do INCC (Índice Nacional da Construção Civil) dos últimos dez meses, que ficou em 5,36% como pode ser conferido na Tabela 5. Este índice é levantado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), onde afere a evolução dos custos de construções habitacionais. Tabela 5: Índice Nacional da Construção Civil INCC Fonte: Fundação Getúlio Vargas (FGV) Para verificar os custos de manutenção de ambos os tipos de fachada, é utilizado preços de empresas terceirizadas especializadas nestes serviços. Os valores obtidos foram através de pesquisa de mercado com cinco empresas, onde o valor adotado foi à média das empresas. 1. Para fachada em pastilha: ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
a. Serviços de Limpeza e Retirada do Rejunte: R$ 16,82 x m². b. Serviço de Rejuntamento de Pastilha: R$ 11,38 x m². 2. Para facada em pintura: a. Serviços de Limpeza da Pintura: R$ 7,42 x m². b. Serviço de Pintura: R$ 17,02 x m². As Tabela 6 e 7 contabilizam o valor referente aos serviços realizados na reforma no período de vinte anos, corrigido pelo INCC, sendo que a Tabela 6 está contabilizando manutenção de fachada com pastilha, com procedimentos de troca de rejunte a cada seis anos e a Tabela 7 está contabilizando manutenção de fachada com pintura a cada quatro anos, onde de acordo com os fabricantes de tintas e de argamassas aplicadas em fachadas, é indicado realizar a manutenção para garantir maior resistência do produto Tabela 6 - Manutenção em pastilha corrigida pelo INCC ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
Tabela 7 - Manutenção em pintura corrigida pelo INCC As Tabelas 8 e 9 são referentes ao resumo dos gastos nas manutenções para fachada em pastilha e para fachada em pintura, respectivamente. Tabela 8 - Custo total da manutenção de fachada em pastilha num período de 6 anos corrigidos pelo INCC Tabela 9: custo total da manutenção de fachada em pintura num período de 4 anos corrigidos pelo INCC Fonte: Dados produzidos pelo autor ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
O custo geral da manutenção é muito menor em fachada com pintura, porém vai ser calculado isso no custo geral de compra do imóvel, assim como investimento de poupança. O imóvel em destaque, avaliado em R$ 225.000,00 possui fachada em pintura, enquanto que se o mesmo possuísse fachada em pastilha, e levando em conta que todo o gasto a mais na obra é repassado aos clientes, ele seria avaliado por cerca de R$226.879,73. Concluindo assim, que a diferença de valor entre os imóveis é de R$1.879,73. Esse valor vai ser aplicado na poupança a juros de 0,6895% a.m, e no decorrer do período de vinte anos, o proprietário vai retirando do banco o necessário para efetuar as manutenções. As Tabelas 10 e 11 simplificam o histórico de manutenções que o proprietário terá que fazer, assim como o valor da diferença dos apartamentos aplicados na poupança, sendo que o valor da manutenção foi dividido igualmente entre os dez apartamentos do prédio. Tabela 10: Valores de manutenção de fachada em pastilha por período Tabela 11: Valores de manutenção de fachada em pintura por período Pode se concluir então, que o investimento feito no imóvel onde a fachada é em pintura, mesmo precisando passar por manutenções em um período menor, é muito mais vantajoso, visto que a diferença na compra, quando aplicado e mantido em poupança, gera um retorno financeiro que, além de cobrir o custo das manutenções ao longo dos 20 anos, ainda gera um lucro de R$2.164,05, diferente da fachada em pastilha, que o custo fica em R$24.395,68 neste mesmo período. Vale a ressalva de que quando o imóvel possui a fachada pastilhada, sua valorização no mercado é maior em relação a pintura, visto que ela causa uma sensação de segurança ao proprietário e possui um aspecto visual mais moderno e sofisticado. 6. Conclusão ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
Foi realizado um comparativo de investimento entre fachadas com revestimentos em pintura e em pastilha, analisando desde a metodologia de aplicação dos materiais à suas possíveis futuras patologias. O objeto de estudo, foi um projeto de um edifício residencial de cinco pavimentos contendo dois apartamentos por andar, avaliado inicialmente com pintura, em R$225.000,00. Na implantação da fachada em tinta, foi investido R$17.550,34 e na fachada em pastilha, o valor calculado ficou em R$36.347,67. Considerando que a diferença destes dois valores, é repassada para o valor dos imóveis, o investimento num apartamento deste empreendimento com fachada em pastilha, passa a ser então de R$226.879,73. A diferença de aproximadamente 0,83% entre estes dois valores é aplicada em poupança rendendo a juros de 0,69% a.m. com o intuito de cobrir o investimento em futuras manutenções, previstas em um período específico para cada revestimento. Como na compra do apartamento com fachada em pastilha, nada é aplicado em poupança no decorrer dos 20 anos analisados e com os valores de manutenção corrigidos pelo INCC, o proprietário terá que desembolsar R$24.395,68. Já na fachada em pintura, a diferença de custo da implantação do revestimento é aplicada em poupança e no final do mesmo período analisado, irá render um saldo ao comprador, que cobrirá o valor investido nas manutenções, e ainda lucrará R$2.164,05, concluindo assim que, investir na compra de um imóvel com fachada em pintura, é mais rentável que o investimento feito na compra com fachada em pastilha. Referências GONÇALVES, A Pastilhas realçam beleza das fachadas. Salvador: Sempre Editora v.03, pg 64, 2011. Disponível em: www.revistam2.com.br/pastilhas-realcam-beleza-das-fachadas. Acesso em 08 de outubro de 2016 LORDELO, A Pastilhas realçam beleza das fachadas. Salvador: Sempre Editora v.03, pg 64, 2011. Disponível em: www.revistam2.com.br/pastilhas-realcam-beleza-das-fachadas. Acesso em 08 de outubro de 2016 MENESES, S Pastilhas realçam beleza das fachadas. Salvador: Sempre Editora, v.03, pg 64, 2011. Disponível em: www.revistam2.com.br/pastilhas-realcam-beleza-das-fachadas. Acesso em 08 de outubro de 2016 MIRANDA, R -Fachadas valorizam imóvel em até 40% -Salvador: Editora Verdes Mares, Jornal do dia 03 de set. 2009, pg 10. Disponível em: http://diariodonordeste.globo.com/materia.asp?codigo=667510. Acesso em de 08 de outubro de 2016 ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017
PARENTE, L -Fachadas valorizam imóvel em até 40% - Salvador: Editora Verdes Mares, Jornal do dia 03 de set. 2009, pg 10. Disponível em: http://diariodonordeste.globo.com/materia.asp?codigo=667510. Acesso em 08 de outubro de 2016 TCPO 14 Tabelas de Composição de Preços para Orçamentos, 14ª edição. Disponível em http://tcpoweb.pini.com.br ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017