Compra de propriedades nos Estados Unidos por estrangeiros
Duas cartas de referencia Requerimentos Origem dos fundos que serão usados para compra de imoveis deverão estar documentadas. Copia da declaração do imposto de renda podera ser o documento a ser usado. Prova de renda do comprador Caso o comprador seja empresario ou profissional liberal uma carta do contador informando que o cliente tem rendimentos suficientes para compra do imovel. Carta de um banco informando o tempo de relacionamento com o cliente. Caso o cliente esteja empregado em uma empresa, carta do empregador informando que os rendimentos do mesmo são suficientes para compra do imovel.
Hipotecas As mesmas estão disponiveis a estrangeiros. Normalmente o comprador estrangeiro dara uma entrada que varia de 30 a 35% e o restante podera ser financiado em ate 30 anos. Exceto para propriedades comerciais que o periodo de financiamento e de 20 anos. Juros Os juros cobrados variam de 4.25 a 5.5% ao ano em propriedades residenciais e 5.50% a 7% ao ano em propriedades comerciais.
Estatisticas (artigo impresso em jornal local em 21/6/2011). No periodo de 12 meses até março de 2010 os brasileiros foram responsaveis pela compra de 9% do total de casas e apartamentos vendidos a estrangeiros na região de Miami. Apenas os canadenses compraram mais imoveis que os brasileiros. Os estrangeiros foram responsaveis pela compra de 60% das casas e apartamentos vendidos em Miami. Aproximadamente metade dos apartamentos vendidos na região central de Miami foram adquiridos por brasileiros. O valor medio dos apartamentos era de U$ 500,000.00. Na região de Miami Beach os brasileiros tambem foram responsaveis pela compra de aproximadamente metade dos apartamentos a preço médio de U$ 1,000,000.00. A procura dos brasileiros por Miami é tão grande que hoje existem 114 voos semanais entre Brasil e Miami. Em 2009 existiam 96 voos semanais entre essas duas localidades.
Imposto de sucessão e inventario Para evitar imposto de sucessão nos Estados Unidos, a aquisição de propriedades em território americano geralmente é feita em nome de uma companhia incorporada em uma jurisdição fora dos Estados Unidos (offshore company). Como há uma isenção no imposto de sucessão de somente US$60,000 para estrangeiros (não americanos), os impostos podem ser bem elevados. Por exemplo, se uma pessoa é dona de um apartamento valorizado em US$500,000, $440,000 desse valor é sujeito a imposto de sucessão em caso de falecimento do dono do apartamento o que pode causar o imposto a ficar em mais US$100,000. Adicionalmente, se uma pessoa falecer e tem em seu nome o título de uma propriedade em território Americano, os direitos ao título dessa propriedade serão determinados através de um processo de inventario em uma corte americana.
Imposto de sucessão e inventario (Cont.) Não há imposto de sucessão se uma companhia é dona da propriedade sendo que a companhia não falece. Porem, se uma companhia americana é dona da propriedade e os donos dessas ações são pessoas fisicas, haverá um imposto de sucessão sobre as ações, o que resulta em taxação semelhante a um cenario onde a pessoa é dona da propridade diretamente. O direito das ações serão determinadas através de um processo de inventario. Isso pode ser evitado, se uma companhia Americana é desejada, tendo uma companhia offshore como dona das ações da companhia Americana. Não há imposto de sucessão ou necessidade de processo de inventario se uma companhia offshore é dona da propriedade. Asism sendo, é preferivel que a propriedade seja adiquirida em nome de uma companhia offshore. Esse cenario pode não valer a pena se o valor da propriedade é de $100,000 ou menos sendo que com a isenção, o imposto não seria tão elevado.
Impostos na venda de propriedades Uma desvantagem em usar uma companhia offshore como dona do título é o aumento do imposto na venda da proriedade que resultará em lucro. Atualmente, o imposto sobre o lucro é de 15% para pessoas fisicas que mantem a propriedade por pelo menos um ano antes da venda. Para companhias, o imposto sobre o lucro (dependendo em qual estado a propriedade esta localizada) pode passar dos 40% para lucros alem de $100,000. As vezes, pessoas que preferem pagar esse nivel menor de imposto sobre lucros por que elas esperam um lucro alto em um ano ou dois, arriscam as consequencias de ser sujeito ao imposto de sucessão mas compensam esse risco atraves de um plano de seguro de vida no valor estimado do imposto de sucessão. Para alguem que é jovem e em boa saude, o custo do plano de seguro de vida nesse cenario pode ser atrativo.
Companhias com Responsabilidade Limitada Nos Estados Unidos, companhias com responsabilidade limitada (LLCs) são insentas de impostos quando a mesma tem um unico acionista estrangeiro. Assim sendo, mesmo que elas limitam responsabilidade, elas tem a desvantagem que seus donos, se pessoas fisicas, devem pagar imposto de sucessão e envolver processo de inventario em caso de falecimento. A vantagem é que o nivel de imposto de lucros sobre venda é de 15% e não há imposto na distribuição de lucros.
Investimentos Comerciais e Aluguel de Propriedades Residenciais Se uma companhia Offshore é dona de uma propriedade comercial, ou residencial que esta sendo alugada, a companhia esta sujeita a dupla taxação. Uma sobre os lucros e outra sobre os dividendos mesmo se os dividendos não forem pagos. Uma companhia incorporada nos Estados Unidos (Inc.), no caso de uma propriedade desse tipo tambem tem a desvantagem de dupla taxação. Uma sobre os lucros e outra quando o lucro é distribuido aos acionistas. Porém, diferente de quando a dona direta da propriedade é uma companhia offshore, uma US Inc. pode usar lucros para pagar hipotecas ou acumular os lucros através de re-investimentos e assim evitar o imposto automatico nos dividendos da companhia offshore que é dona direta da propriedade. No momento de venda, se a Inc. é liquidada, não há imposto sobre dividendos. Assim sendo, a maioria dos investidores em casos que envolvem propriedades comerciais ou propriedades residenciais para alugar, preferem ultilizar uma Inc., e para evitar o imposto de sucessão e inventario, usam uma companhia Offshore para ser dona das ações da Inc.
Propriedade Residencial Propriedades residenciais são geralmente adiquiridas atraves de uma Inc. tendo uma companhia offshore como dona ou diretamente através de uma companhia offshore. A compra direta por uma companhia offshore evita responsabilidade, evita inventario, não requer declaração de nenhum imposto americano e limita os custos de incorporação e manutenção anual em uma companhia.
Propriedade Residencial (Cont.) A compra por uma Inc. tendo como dona uma companhia offshore tambem evita responsabilidade e inventario. Mas como a Inc. é considerada uma pessoa americana, o uso desse tipo de companhia exije que sejam enviados declaração de impostos americanos. Porém, para a maioria dos compradores que usam um empréstimo de hipoteca para adiquirir uma propriedade essa é a estrutura preferida. Isso por que a Inc. pode alugar o apartamento ou casa para o beneficiario principal por uma mensalidade de valor de mercado e depois de pagar manutenção de condominio, impostos de propriedade e juros da hipoteca, geralmente a propriedade vai gerar uma dívida. Essas dívidas podem ser acumuladas e na hora de venda podem ser usadas para compensar sobre os lucros, reduzindo ou eliminando o imposto a ser pago na venda.
PRINCIPAIS JURISDIÇÕES PARA SE CONSTITUIR COMPANHIAS OFFSHORE Ilhas Virgens Britânicas (BVI): Não há necessidade de pagamento de impostos, nem preparação de balanços contábeis desde que a companhia não esteja fazendo negócios naquele país. A companhia pode ser formada com apenas um diretor e um acionista. Não há obrigação de registrar os nomes de nenhuma pessoa pertencente à companhia em registros públicos daquele país. Reuniões da companhia podem ocorrer em qualquer local e em qualquer hora. País estável. Apesar de independente, as Ilhas Virgens Britânicas são protegidas pela Inglaterra nos negócios internacionais, segurança interna, defesa, e administração pública.
Panamá A companhia pode ser constituída com ações ao portador. Não há necessidade de pagamentos de impostos e preparação de balanços contábeis desde que a companhia não esteja fazendo negócios naquele país. A companhia deve ser constituída com três diretores que deverão ter seus nomes registrados em registros públicos daquele país. O Panamá é um centro de negócios internacionais com centenas de grandes companhias internacionais funcionando desde a Cidade do Panamá.
Delaware/Florida LLC Companhias de Delaware ou Florida de responsabilidade limitada (LLC) desde que tendo apenas um acionista estrangeiro e não fazendo negócios nos EUA é considerada uma companhia transparente e assim desfrutará dos mesmos benefícios de uma companhia offshore. É muito comum as pessoas optarem por constituir uma companhia em Delaware ou Florida nos moldes LLC e ter uma empresa nas Ilhas Virgens Britânicas ou Panamá como acionista. Esse tipo de empresa, se estruturada com um sócio estrangeiro, não necessitará pagar impostos nos EUA e apresentar balanços contábeis. É importante salientar que esse tipo de empresa, se tiver como acionista uma pessoa física, não deixará de pagar impostos de sucessão nos Estados Unidos caso o acionista tenha bens naquele país.
Holanda (Dutch C.V.) As companhias C.V. São comparadas a uma associação informal ( sociedade em comandita simples ), um acordo por escrito entre no mínimo dois sócios, um sócio ostensivo e um sócio oculto. Caso os sócios não sejam holandeses não haverá tributação na Holanda. A C.V. Holandesa não requer escrituração contábil nem declaração de impostos.
Ilustração da estrutura de uma Dutch C.V. Investidor Brasileiro (Sócio limitado) Sócio Geral Sociedade Holandesa Limitada Estados Unidos (Imóveis,ações, títulos, etc.) Companhia Brasileira (imóveis, participação em outras empresas