Kinea Renda Imobiliária FII Relatório de Gestão Abril de 2012
Palavra do Gestor Prezado investidor, No mês de março, não houve alteração na carteira de imóveis do Kinea Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário - FII ( Fundo ). O Fundo continua com 3 opções de compra assinadas sendo 1 edifício comercial no Rio de Janeiro, 1 edifício comercial na Grande São Paulo e 1 ativo logístico na região metropolitana de Campinas. A política de investimento não sofreu alteração com a 3ª emissão do Kinea Renda Imobiliária. Dessa maneira seguimos avaliando novas oportunidades de investimento para completar a carteira de imóveis do Fundo, tendo como foco principal a aquisição de imóveis comerciais e logísticos no eixo Rio - São Paulo incluindo áreas adicionais em imóveis nos quais já detemos participações. 2
Rentabilidade A 16ª distribuição de renda de aluguel referente ao mês de Março, no valor de R$ 7,00 por cota, isento de Imposto de Renda, será efetuado diretamente na conta corrente dos cotistas no dia 16/04/2012. Na tabela abaixo apresentamos um exemplo da rentabilidade total do Fundo considerando a distribuição de rendimentos e a valorização da cota no mercado secundário, tomando como base um investidor hipotético que tenha entrado na 1ª Emissão pela cota média de R$ 1.005,76 1 2, na 2ª Emissão pela cota média de R$1.128,62 3 4 e outro que tenha entrado na 3ª Emissão pela cota média de R$1.227,95 5 6. Nessa tabela, você também confere a rentabilidade do Fundo em relação ao CDI 7 : Rentabilidade Acumulada Data Base 1ª Emissão 2ª Emissão 3ª Emissão 15/09/2010 08/07/2011 13/01/2012 Valor Referencial da Cota (R$) 1.005,76 1.128,62 1.227,95 Variação da Cota 34,95% 22,43% 14,15% Rendimentos Distribuídos 11,87% 6,38% 2,88% Rentabilidade Total 50,96% 30,24% 17,44% CDI no Período 15,11% 6,85% 1,73% Rentabilidade Fundo x CDI 337,22% 441,60% 1.007,07% 1 - Período de 15/09/2010 a 30/03/2012. 2 - Valor obtido pelo volume total da captação da 1ª Emissão de R$ 260.469.923 dividido pelo número total de cotas emitidas de 258.979. 3 - Período de 08/07/2011 a 30/03/2012. 4 - Valor obtido pelo volume total da captação da 2ª Emissão de R$202.548.081,65 dividido pelo número total de cotas emitidas de 179.466. 5 - Período de 01/12/2011 a 30/03/2012. 6 - Valor obtido pelo volume total da captação da 3ª Emissão de R$409.833.722,51 dividido pelo número total de cotas emitidas de 333.755. 7 - Certificado de Depósito Interbancário, adotado neste Relatório como mera referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance do Fundo. 3
Negociação e Liquidez No mês de março, os papéis do Fundo foram negociados em 100% dos pregões da BM&FBovespa, comprovando a boa liquidez do papel. Os volumes transacionados continuam numa trajetória positiva, com um total de 18.113 cotas negociadas, equivalentes a aproximadamente 2,35% do total de cotas do Fundo com um volume médio diário de R$1.143.803,00 e um volume médio por negócio de R$23.300,00. As cotas estão disponíveis para negociação no mercado secundário sob o código KNRI11. Confira no gráfico apresentado a seguir a evolução das cotas e dos volumes negociados desde o início da negociação das cotas do Fundo. 1.500,00 1.450,00 1.400,00 1.350,00 1.300,00 1.250,00 1.200,00 1.150,00 1.100,00 1.050,00 1.000,00 950,00 900,00 dez/10 jan/11 fev/11 mar/11 abr/11 mai/11 jun/11 jul/11 ago/11 set/11 out/11 nov/11 dez/11 jan/12 fev/12 mar/12 R$ 2.600.000 R$ 2.500.000 R$ 2.400.000 R$ 2.300.000 R$ 2.200.000 R$ 2.100.000 R$ 2.000.000 R$ 1.900.000 R$ 1.800.000 R$ 1.700.000 R$ 1.600.000 R$ 1.500.000 R$ 1.400.000 R$ 1.300.000 R$ 1.200.000 R$ 1.100.000 R$ 1.000.000 R$ 900.000 R$ 800.000 R$ 700.000 R$ 600.000 R$ 500.000 R$ 400.000 R$ 300.000 R$ 200.000 R$ 100.000 R$ - volume cotação 4
Carteira Imobiliária do Fundo Atualmente a vacância 8 física e financeira da carteira do Fundo é zero, pois os imóveis encontram-se totalmente locados. A carteira imobiliária do Fundo é composta atualmente pelos ativos abaixo descritos 9 : Lavradio Endereço: Rua do Lavradio, 132 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 15.833m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Caixa Econômica Federal/TRT Valor de avaliação: R$ 147.500.000,00 (base set/10) Gomes Freire Endereço: Avenida Gomes Freire, 471 Bairro: Centro Cidade: Rio de Janeiro Estado: Rio de Janeiro Data de aquisição: Novembro/2010 Área locável: 5.169 m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Banco do Brasil/TRT Valor de avaliação: R$ 34.500.000,00 (base set/10) 8 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios. 9 - Avaliação patrimonial das propriedades elaborada pela Jones Lang LaSalle. 5
Carteira Imobiliária do Fundo Athenas Endereço: Rua Doutor Fernandes Coelho, 64 Bairro: Pinheiros Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: fevereiro/2011 Área locável: 6.230m 2 Participação no empreendimento: 93% Inquilinos: Camargo Correa, American Airlines, Polengui e Leitbom, entre outros Valor de avaliação: R$ 35.400.000,00 (base dez/10) Joaquim Floriano Endereço: Rua Joaquim Floriano, 913 Bairro: Itaim Cidade: São Paulo Estado: São Paulo Data de aquisição: março/2011 Área locável: 3.198m 2 Participação no empreendimento: 82% Inquilinos: OHL, Yamaha e Vetor Zero, entre outros Valor de avaliação: R$ 27.000.000,00 (base jan/11) 6
Carteira Imobiliária do Fundo Centro de Distribuição Bravo Logística Endereço: Rua Fioravante Mancino, 1560 Bairro: Chácara Monte Alegre Cidade: Sumaré Estado: São Paulo Data de aquisição: setembro/2011 Área locável: 13.600m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilinos: Bravo Logística Valor de avaliação: R$ 23.800.000,00 (base set/11) Centro Logístico - Jundiaí Endereço: Avenida Caminho de Goias, 100 Bairro: Jardim São Bento Cidade: Jundiaí Estado: São Paulo Data de aquisição: novembro/2011 Área locável: 43.208m 2 Participação no empreendimento: 100% Inquilino: Foxconn Valor de avaliação: R$ 91.700.000,00 (base nov/11) 7
Informações Contábeis (10) Recursos disponíveis para distribuição No quadro abaixo, apresentamos os recursos disponíveis para distribuição no mês de março, considerando as receitas e despesas realizadas. Disponível para distribuição (R$) Total de Receitas 6.278.338,93 Total de Despesas (1.080.733,96) Saldo Final em 30/03/2012 5.197.604,97 Fluxo de Caixa no mês de março de 2012 11 : Para apuração do fluxo de caixa do Fundo foram considerados os rendimentos auferidos pelos ativos do Fundo, que, no período, compreendem os aluguéis recebidos referentes ao mês de fevereiro e as receitas financeiras, descontando-se as despesas do Fundo, que são compostas, basicamente, pelas taxas legais e de administração 12 : Saldo inicial em 29/02/2012: R$ 535.227.956,42 (+) Aluguéis R$ 3.163.599,29 (+) Receita Financeira R$ 3.114.739,64 (+) Despesas c/ Aquisição de Ativos Financeiros R$ (100.000.000,00) (-) Taxa de Administração R$ (951.358,08) (-) Taxas Legais (Anbid, Anbima, Bovespa, CVM, CBLC e Cetip) R$ (2.774,31) (-) Outras Despesas (cartórios, advogados, etc) R$ (125.712,71 (-) Despesas com Vacância R$ (888,86) (-) Rendimentos Distribuídos R$ (5.402.240,20) Saldo Final em 30/03/2012 R$ 435.023.321,19 10 - Já considerando os recursos captados no âmbito da 3ª Emissão do Kinea Renda Imobiliária. 11 - Números não auditados. 12 - Saldo Final em 30/03/2012, bruto da distribuição de rendimentos a ser realizada em abril/12. 8
Informações Contábeis Valor patrimonial 13 : Em março, o valor patrimonial das cotas apresentou a seguinte evolução 14 : Data Quantidade Valor patrimonial Variação Patrimônio de cotas da cota (R$/cota) líquido (R$) Posição em 29/02/2012 Posição em 30/03/2012 772.200 1.130,11-872.670.942,00 772.200 1.130,03-0,01% 872.609.166,00 13 - Soma dos Ativos (imóveis+caixa) menos Passivos (taxas e despesas incorridas e não pagas) do FII. 14 - Valor Patrimonial em 30/03/2012 já deduzido da distribuição de rendimentos a ser realizada em abril/12. 9
Panorama Geral do Mercado de Escritórios no Eixo Rio-São Paulo No 4º trimestre de 2011 os mercados de escritórios do Rio de Janeiro e São Paulo continuaram aquecidos com vacâncias próximas as mínimas históricas e elevados preços de locação. Em meio a um cenário econômico incerto na economia global, os fundamentos da economia brasileira tem se destacado em relação aos seus pares internacionais por conta dos elevados preços das commodities e uma taxa Selic (taxa básica de juros detereminda pelo Banco Central e utilizada como referência pela política monetária) abaixo de 2 dígitos no curto prazo. O bom momento econômico continua a incentivar empresas a buscar uma expansão para atender ao crescimento da demanda atual contribuindo para a manutenção nos próximos trimestres da boa performance dos indicadores de mercado tanto na cidade de São Paulo quanto na cidade do Rio de Janeiro. 15 16 Taxa de vacância O aumento da vacância observado no 3º trimestre de 2011 na cidade do Rio de Janeiro manteve-se no 4º trimestre de 2011 atingindo 4,1% ao final de 2011. O aumento em relação ao trimestre anterior deve ser interpretado como fruto da maior entrega de novos edifícios e também devido a uma possível diminuição da demanda em função do cenário econômico adverso em mercados estrangeiros. A expectativa de absorção de novos espaços nos próximos trimestres poderá significar uma manutenção da vacância em patamares baixos em 2012. Por outro lado, na cidade de São Paulo 2011 encerrou com uma taxa de vacância de 3,6% no mercado geral, índice esse ainda muito próximo do menor índice já registrado na cidade. O aumento marginal na taxa de vacância ocorreu em função do maior volume de entregas e uma diminuição da demanda no final do ano. Como destaque temos a taxa de vacância na subregião da Paulista que recuou para 1,7% em 2011, o que representa o menor índice histórico dessa área. A queda da oferta ocorreu em função da manutenção de bons volumes absorvidos se considerarmos a ausência de novos edifícios desde o princípio de 2010. 10 15 - Percentual de espaços vagos em relação ao estoque total de escritórios. 16 - Fonte: Relatório Market View (4º trimestre de 2011) da CBRE.
Taxa de vacância (%) 4,1% Taxa de vacância (%) 3,6% 10 20 8 16 6 12 4 8 2 4 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Gráfico Taxa de Vacância Rio de Janeiro (fonte CBRE) Gráfico Taxa de Vacância São Paulo (fonte CBRE) Como mencionado anteriormente, a tendência é que, pelo menos no curto prazo, a demanda por espaços continue aquecida nos mercado do Rio de Janeiro e São Paulo, resultando num cenário favorável para o lado proprietário. Valores de locação O aumento da vacância não impediu a alta de 4% dos preços pedidos de locação na cidade do Rio de Janeiro no 4º trimestre de 2011 muito em função da manutenção de uma limitada oferta de espaços classe A nas melhores localizações. Terrenos disponíveis para novos projetos são raros em regiões com forte demanda por grandes áreas, o que beneficia os chamados retrofits como alternativa para a virtual ausência de opções. 11
Os jogos olímpicos a serem disputados na cidade em 2016, assim como os investimentos na área portuária e os retrofits tem atraído a atenção de diversas empresas nos últimos anos. Tais fatores beneficiaram o aumento da absorção de espaços o que resultou em crescimento dos preços. Entretanto, ao considerarmos o prolongamento da crise econômica na Europa, o ritmo de crescimento dos preços tem diminuído nos últimos meses. Após registrar um forte aumento no princípio do ano, os preços de locação na cidade de São Paulo estabilizaram nos últimos meses fruto da diminuição do ritmo de crescimento da demanda, como resultado da influência direta da manutenção do cenário de crise econômica nos mercados globais. Em média os preços permaneceram estáveis no último trimestre em R$140/m²/mês. A subregião dos Jardins continua a registrar os mais elevados preços pedidos de locação da cidade devido a manutenção da baixa oferta. Novos edifícios de alto padrão beneficiaram o aumento das transações de pré-locação, o que reflete na alta dos preços. A subregião da Marginal também se destacou em termos de preços de locação devido ao aumento do número de transações de revisão e renovação de contratos de locação que já estavam vigentes. Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) Média de Preço Pedido de Locação Classe A + AAA (R$/m 2 /mês) 145 140 150 150 120 120 90 90 60 60 30 30 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Valores de Locação - Rio de Janeiro (fonte CBRE) Valores de Locação - São Paulo (fonte CBRE) 12
Novo Estoque no 4º Trimestre de 2011 Em 2011 o novo estoque totalizou aproximadamente 206.800 m 2 na cidade do Rio de Janeiro, sendo esse o maior volume já registrado na cidade. O Centro continua a exercer forte influência na performance do mercado favorecendo o aumento da atividade construtiva. Aproximadamente 84.500 m² foram entregues no Centro no 4º Trimestre de 2011. No total de 2011, o novo estoque na região central se aproximou de 138.000 m² o que se compara a apenas 65.000 m² entregues no ano anterior. Já na cidade de São Paulo, aproximadamente 148.000 m² de novos espaços foram inaugurados em 2011, volume esse superior aos 129.000 m² entregues em 2010. A subregião da Marginal continuou a atrair o maior volume de novos empreendimentos ao encerrar 2011 com 51% do total entregue no ano. Considerando a análise trimestral, o novo estoque no 4º trimestre de 2011 registrou volume inferior a média trimestral desde 2010 com exceção do segundo trimestre de 2011 quando da entrega do edifício Eco Berrini. Novo Estoque (m 2 ) Novo Estoque (m 2 ) 206.800 m 2 148.100 m 2 250.000 250.000 200.000 200.000 150.000 150.000 100.000 100.000 50.000 50.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Novo Estoque - Rio de Janeiro (fonte CBRE) Novo Estoque - São Paulo (fonte CBRE) 13
Atenciosamente, Kinea Investimentos Este relatório foi elaborado pela Kinea Investimentos Ltda (Kinea), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa nem distribui quotas de fundos de investimentos, valores imobiliários ou quaisquer outros ativos. Este relatório é fornecido exclusivamente a título informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. As informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse relatório e de seu conteúdo. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Esse relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura e não há qualquer tipo de garantia, implícita ou explícita, prestada pela Kinea ou qualquer empresa do Grupo Itaú Unibanco ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito FGC. Este Fundo tem menos de 12 meses. Para avaliação de performance de um fundo de investimento, é recomendável a análise de, no mínimo, 12 meses. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor. 14