Pº R. P. 267/2007 DSJ-CT- Operação de loteamento -Desanexação de parcelas sobrantes. DELIBERAÇÃO Relatório 1. A coberto da ap.48/20070330, foi requerida na Conservatória do Registo Predial de a desanexação de quatro parcelas de terreno para construção do prédio descrito sob o nº11491/231104, da freguesia de Alcabideche (anteriormente descrito sob o nº 11 318, do livro B- ), declarando-se para o efeito que à referida descrição correspondem cinco parcelas de terreno para construção distintas e isoladas entre si, e não um único prédio como actualmente resulta da ficha em desconformidade com a realidade material. 2. Além da identificação física, económica e fiscal das parcelas de terreno referidas, juntam-se, como suporte ao pedido de registo, prova matricial, cópia certificada do alvará de loteamento nº 235, de 23 de Março de 1978, e certidão da Câmara Municipal de, na qual se confirma que do alvará de loteamento nº 235 consta que a área total de 10 450,01 m2, correspondente à área remanescente da descrição predial nº11 318, do livro B-, se encontra distribuída por cinco parcelas distintas e isoladas entre si, respectivamente, com as áreas de 2 450 m2, 526,01 m2, 2 574 m2, 4 750 m2 e 150 m2. 3. Da recusa do registo 1, assente na «dúvida» quanto à abrangência da operação de loteamento a que se refere o alvará nº 235 - designadamente sobre se o loteamento é ou não parcial e, por isso, cobre toda a descrição nº 11 318, do livro B-45, ou apenas parte - e quanto ao destino e à titularidade dos espaços verdes a que se refere o mencionado alvará, vem 1 Como resulta dos autos, o pedido de desanexação das parcelas de terreno havia sido anteriormente formulado sob a ap. 31/20041123, com indicação de se tratar de áreas destinadas a equipamentos, via rápida e acerto de estremas de terrenos adjacentes, e sob a ap. 15/20050823, agora com omissão da finalidade, e em ambos os casos se recusou o registo pondo, essencialmente, a tónica na falta de enquadramento das ditas parcelas no alvará de loteamento, ou como áreas destinadas a equipamentos ou como lotes de terreno para construção urbana. 1
interposto recurso hierárquico, no qual se alega, em síntese, que o enquadramento legal existente à data da emissão do referido alvará permitia os loteamentos parciais sem qualquer menção ao remanescente da descrição predial; que não há que fazer interpretações do teor do alvará pois, se o alvará menciona expressamente as áreas de cedência e dos lotes, são só essas e mais nenhumas que lhe estão sujeitas; que as relações entre a Câmara e o proprietário, se este arranjou ou não as áreas sobrantes, se apresentou ou não os estudos mencionados no Alvará são questões alheias ao registo e que, sendo seguro que a descrição é actualmente composta por cinco parcelas de terreno independentes, distintas e isoladas entre si, ao registo importa dar publicidade conforme à realidade material e, por isso, se os lotes cujo destaque se requereu são ou não para serem cedidos à Câmara será irrelevante, ainda que a sua autonomização no registo venha a servir também no caso da Câmara exigir a cedência. 4. No despacho a que se refere o artigo 142º, nº3, do Código do Registo Predial (CRP) sustenta-se a decisão de recusa, salientando-se, mais uma vez, a falta de delimitação dos espaços verdes a entregar à Câmara, conforme o alvará de loteamento, e a necessidade de se conhecer a área efectivamente tida em conta na operação de loteamento. 5. O processo é o próprio, o recurso é tempestivo, o recorrente tem legitimidade e inexistem questões prévias que obstem à apreciação do mérito, que se expressa na seguinte DELIBERAÇÃO I No domínio do Decreto-Lei nº289/73, de 6 de Junho, dependia de licença da câmara municipal da situação do prédio ou prédios a operação urbanística que tivesse por objecto ou simplesmente como efeito a divisão em lotes de qualquer área de um ou vários prédios, situados em zonas urbanas ou rurais 2 artigo 1º- 2 Para além de se colocar a divisão de qualquer área de um ou vários prédios em lotes como elemento determinante do conceito de loteamento, retomou-se, com este diploma legal, a referência a «lotes» destinados imediata ou subsequentemente à construção já existente no Decreto-Lei nº46 673, de 29 de Novembro de 1965, o que necessariamente reflecte um «estatuto de conjunto» ou, desde logo, aponta no sentido de que o loteamento não é um somatório de unidades interdependentes e autónomas mas de lotes 2
, sendo que, no plano tabular, os registos que tivessem de ser feitos em consequência daquela operação urbanística se traduziam, normalmente, em simples averbamentos de desanexação dos lotes, seguidos da abertura das descrições respectivas, e na autonomização das áreas cedidas para equipamentos gerais, mediante averbamento de desanexação e abertura de nova descrição aquando do registo de aquisição a favor do município 3. destinados a conservar, apesar da sua fragmentação, uma verdadeira coesão resultante do plano de conjunto preestabelecido José Osvaldo Gomes, Manual dos Loteamentos Urbanos, pág. 83 Por outro lado, ressalta também do artigo 1º do DL nº289/73, de 6 de Junho, a admissibilidade dos chamados loteamentos parciais, ou seja, das operações urbanísticas que têm por objecto ou simplesmente como efeito a divisão em lotes de parte da área de um determinado prédio, o que, no plano da titulação ou da emissão do correspondente alvará obrigava, obviamente, a que a identificação do prédio objecto de intervenção se fizesse com as devidas adaptações Cfr. José Osvaldo Gomes, ob. cit., págs. 78 e 444. Faz-se notar, aliás, que, apesar da definição de loteamento constante do actual regime jurídico de urbanização se reportar a prédios, e não a partes de prédios, e da localização das operações de loteamento se restringir a áreas situadas dentro do perímetro urbano artigos 2º, nº1, i), e 41º do DL 555/99 -, alguns urbanistas têm vindo a superar o argumento literal que resulta daquela definição legal e a admitir a figura do loteamento parcial, pelo menos, quando a área remanescente se encontra fora do perímetro urbano (cfr., a este propósito, Maria José Castanheira Neves, Fernanda Paula Oliveira e Dulce Lopes, Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, pág. 60). 3 Com efeito, só a partir da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 224/84, de 6 de Julho - diploma que aprovou o actual Código do Registo Predial e introduziu a autorização de loteamento como facto sujeito a registo veio a caber ao registo predial a publicidade do concreto estatuto a que se encontra subordinada uma determinada área em face do ordenamento urbanístico ou do plano de conjunto aprovado para a totalidade ou parte de um prédio ou de vários prédios, do mesmo proprietário ou de proprietários distintos, e tornado eficaz, mediante emissão do competente alvará de loteamento. Não obstante, tem-se entendido que, à falta de disposição legal que excepcione a aplicação imediata do actual Código do Registo Predial, este, enquanto instrumento ao serviço do direito privado material ou substantivo, permitirá também acolher o ingresso nas tábuas dos factos ocorridos antes da sua entrada em vigor, pelo que nada obsta a que uma autorização de loteamento concedida ao abrigo do DL 289/73 venha a inscreverse nos termos referidos nas disposições conjugadas dos artigos 2º, nº1, d), 54º e 95º, nº1, al. f), do CRP, sem prejuízo, claro está, do normativo material ou substantivo a ter em conta, que deverá continuar a ser aquele que regia ao tempo da constituição do facto ou do início do procedimento artigo 84º, nº2, al. a) do DL nº400/84, de 31 de Dezembro (cfr., a este propósito, o Pº 48/87 R.P. 3, publicado na colectânea de pareceres do Conselho Técnico, volume I, o Pº R.P. 110/2004 DSJ-CT, publicado no BRN 1/2005, e o 3
II- Para além da identificação do prédio ou parte do prédio abrangido pelo loteamento, da data da aprovação dos projectos das obras de urbanização e da existência de caução, constituíam prescrições do alvará de loteamento emitido ao abrigo do Decreto-Lei nº289/73, não só a identificação dos lotes, como também, as áreas a ceder às câmaras municipais para instalação dos equipamentos gerais destinados a servir os loteamentos urbanos, nos quais, em princípio, se incluíam as vias públicas e os espaços verdes 4. PºR.P. 123/2006 DSJ-CT, no qual se esclarece, no entanto, que O registo definitivo de factos sobre lote de terreno para construção urbana resultante do licenciamento de operação de loteamento ocorrido no domínio do D.L. nº 289/73, de 6 de Junho, não depende do prévio registo da emissão do respectivo alvará, se nas tábuas já se encontrarem descritos outros lotes do mesmo alvará e inscritos factos sobre tais lotes ) 4 Dos elementos que, ao tempo, deviam instruir o processo faziam parte a memória descritiva e justificativa e a planta de loteamento, incluindo a localização das parcelas a ceder para a instalação de equipamento urbano - Portaria 679/73, de 9 de Outubro -, sendo que, o plano ou projecto de tratamento de espaços verdes das áreas envolventes das edificações, com especificação das zonas arborizadas e de convívio, recreio e lazer, só mais tarde veio a integrar o conjunto daqueles elementos, concretamente, por força da Portaria nº 598/82, de 17 de Junho, que alterou a referida Portaria 679/73. Quando, nos termos do «projecto urbanístico» objecto de aprovação, as referidas áreas verdes se destinassem a ser transferidas para o domínio municipal, importaria mencionálas expressamente no competente alvará como cedência para o domínio público municipal Portaria nº678/73, de 9 de Outubro, e Despacho, de 25 de Setembro de 1973, do Secretário de Estado do Urbanismo e Habitação que, nos termos do nº5 do artigo 19º do DL nº289/73, aprova o modelo de alvará destinado a titular a licença de loteamento. Por outro lado, as ditas áreas seguiam, em matéria de transmissão e de registo, o regime comum, cabendo às partes formalizar por escritura pública o negócio translativo e provocar, no plano tabular, a publicidade respectiva, mediante inscrição de aquisição a favor do município e subsequente menção de integração daquelas parcelas no domínio público municipal. A este propósito, importa lembrar que, à luz da legislação anterior ao Decreto-Lei nº448/91, de 29 de Novembro, se admitiam também como elementos indissociáveis da estrutura unitária que é o loteamento para construção urbana os espaços verdes, as infra-estruturas viárias e os equipamentos de utilização colectiva de natureza privada previstos em alvará de loteamento, aos quais, por falta de definição expressa do seu regime, se tem aceitado aplicar as regras decorrentes do normativo contido no nº3 do artigo 15º daquele Decreto-Lei, repetidas, com as devidas actualizações, no artigo 43º, nº4, do Decreto-Lei nº555/99, actualmente em vigor, de que resulta que, por força do estatuto legal a que se acham subordinados os elementos do loteamento urbano, o conjunto dos direitos de propriedade sobre os lotes e de compropriedade sobre as partes comuns do loteamento se deve considerar incindível, por forma a que, nomeadamente, 4
III- Perante um alvará de loteamento que identifique como objecto de loteamento todo o prédio descrito; que remeta para momento ulterior a apresentação do estudo sobre os espaços verdes a entregar à câmara municipal e que na especificação das parcelas a ceder ao município apenas indique, como equipamentos gerais, os arruamentos, os estacionamentos, os espaços livres, os passeios e uma escola, é pertinente a questão de saber se a área a que se reportam àqueles espaços verdes ficou por delimitar no âmbito da operação de loteamento, ou se, ao invés, é área que integra já a cedência para espaços livres e, por isso, a área sobrante da descrição, após a desanexação dos lotes para construção urbana e de parcelas destinadas a equipamentos públicos, não se encontra efectivamente abrangida pela operação de loteamento 5. nenhum deles possa ser alienado separadamente (cfr. o parecer proferido no Pº R.P. 142/98 DSJ-CT, publicado no BRN 9/99 e Maria José Castanheira Neves, Fernanda Paula Oliveira e Dulce Lopes, ob. cit., pág. págs. 269 e 270). 5 A nosso ver, é precisamente esta informação que importa carrear, de forma clara, para o registo pois, até agora, não se logrou provar, por certidão ou por qualquer outra via documental, que o loteamento foi parcial e que apenas as áreas indicadas no alvará foram efectivamente consideradas no âmbito de aprovação da operação urbanística. Na verdade, para além do alvará nada esclarecer nesse sentido e, antes, identificar como objecto de loteamento todo o prédio descrito sob o nº 11 138, do livro B- (actualmente descrito sob o nº11491/231104, da freguesia de.), o teor da certidão apresentada não é, a nosso ver, elucidativo pois, apesar de se confirmar que do alvará consta que a área de 10 450,01 m2 se encontra distribuída por cinco parcelas distintas e isoladas entre si o que, aliás, não se retira do mesmo alvará, que também instrui o registo, mas que, com toda a certeza, constará do processo de loteamento -, nada se refere sobre a função que estas parcelas exercem na operação urbanística; se estamos perante áreas de utilização colectiva, de natureza privada ou a integrar no domínio municipal, ou se, ao invés, se trata de parcelas sobrantes não abrangidas pela operação de loteamento, sendo certo que, na terminologia urbanística, uma parcela corresponde, normalmente, a área de terreno física ou juridicamente autonomizada não resultante de operação de loteamento, não raras vezes o termo é utilizado com referência a uma área delimitada de terreno, proveniente ou não de operação de loteamento. Com efeito, tratando-se de uma área que, no seu histórico descritivo e jurídico-inscritivo, fazia parte integrante do prédio nº nº11491/231104, a circunstância de se reportar agora a parcelas distintas e isoladas entre si só poderia assumir relevância tabular se tivesse sido feita prova do enquadramento legal desta autonomização no âmbito das disposições legais que têm regido o fraccionamento urbano ou se, da dita certidão camarária, resultasse, de forma inequívoca, que aquelas parcelas não se encontram abrangidas pela operação de loteamento e que existe entre elas descontinuidade em virtude de se terem colocado de permeio lotes e/ou áreas do primitivo prédio objecto de loteamento. 5
IV- Podem ser desanexadas como prédios autónomos as parcelas de terrenos correspondentes à parte do prédio não abrangida pelo loteamento urbano que, em virtude do «recorte» efectuado para efeitos desta operação urbanística, apresentam entre si descontinuidade e, por isso, não permitem considerar o remanescente do prédio como realidade predial única 6. Por outro lado, perpassando agora alguma relutância em indicar o concreto fim a que se destinam as parcelas, apesar de não se pôr de lado que as mesmas venham a ser cedidas ao município, e em fazer juntar ao processo de registo a planta do loteamento que, já se tem entendido, permite, por vezes, suprir algumas deficiências ou omissões do próprio alvará cfr. o Pº nº83/91 R.P: 4, publicado no BRN 2/2003 -, não deixam também de se adensar as «dúvidas» em face das declarações anteriormente proferidas que, nomeadamente, atribuíam a algumas das parcelas em causa uma destinação ligada ao ordenamento urbanístico. 6 Sempre que esteja em causa um loteamento, total ou parcial, ponto é que a área abrangida pela operação urbanística tenha homogeneidade física, isto é, quer se trate de uma intervenção sobre a totalidade de vários prédios, quer esteja em causa apenas uma parte de prédio ou prédios, importará sempre assegurar uma unidade em termos urbanísticos, independentemente da situação jurídico-privada (cfr. Fernando Alves Correia, As Grandes Linhas da Recente Reforma do Direito do Urbanismo Português, págs. 80/81). Já no que concerne à área remanescente de prédio, parcialmente objecto de uma operação de loteamento, pode ocorrer que, do «recorte» ou do «desenho» urbano configurado para a zona ou área objecto de intervenção, resulte uma fragmentação física excluída da estrutura unitária que o loteamento urbano, decididamente, assume no nosso ordenamento jurídico e que se traduza na sobra de parcelas dispersas ou descontínuas. Ora, perante a iniciativa de um loteamento parcial e o desenho da área projectada para a intervenção, cabe às entidades competentes ponderar, em face da localização da operação de loteamento, da organização planeada para a cidade, dos critérios ambientais, dos valores histórico-patrimoniais e do suporte de infra-estruturas, não só o impacto urbanístico resultante do número de lotes a criar, como também o efeito fundiário provocado por uma solução urbanística que permita criar bolsas de terreno susceptíveis de aproveitamento urbano sem vinculação a um estatuto semelhante ao de um loteamento urbano. Nas atribuições do conservador é que não estará, certamente, sindicar o processo interno ou as motivações que conduzem à prática do acto administrativo - Pº nº101/97 DSJ-CT, publicado no BRN 3/98 e, designadamente, aferir do procedimento ou da sua instrução, da localização da operação de loteamento ou das razões que presidem ao seu deferimento e do cabal exercício dos poderes vinculados ou discricionários que, em concreto, possa conduzir a um determinado resultado urbanístico. (Sobre a admissibilidade do loteamento parcial e da reserva de parte ou partes do prédio a lotear, cfr. José Miguel Sardinha, Campos de Golfe e operações de loteamento: algumas considerações sobre a vontade do loteador como elemento determinante na configuração 6
Em conformidade, somos de parecer que o recurso não merece provimento. de 2008. Deliberação aprovada em sessão do Conselho Técnico de 29 de Abril Maria Madalena Rodrigues Teixeira, relatora. João Guimarães Gomes de Bastos, vencido, com declaração de voto em anexo. Isabel Ferreira Quelhas Geraldes, vencida, acompanhando a declaração de voto do vogal João Guimarães Gomes de Bastos. Esta deliberação foi homologada pelo Exmo. Senhor Presidente em 06.05.2008. e natureza do loteamento, Revista de Direito do Ambiente e Ordenamento do Território, nº11). 7
Pº R.P. 267/2007 DSJ-CT. Vencido. Fundamentação sucinta: A descrição predial nº 11491/231104, depois de desanexadas 3 parcelas de terreno e 40 lotes de terreno, tem agora 10.450m2; Não se encontra registado qualquer loteamento urbano, pelo que não haverá que atender ao regime do seu licenciamento; Junta-se certidão camarária comprovativa de que as cinco parcelas que se pretende autonomizar são distintas e isoladas entre si, o que no contexto só pode significar que estas parcelas são descontínuas, isto é, não confinam entre si; O conjunto destas parcelas corresponderá à área da descrição predial, o que é afirmado pelo proprietário inscrito, em quem aliás, dada a fragilidade do sistema registral (que, pelos vistos e lamentavelmente, não pode confirmar o facto), importa acreditar; O prédio (porque, afinal, temos 5 prédios e uma só descrição predial, o que deveria demandar uma rápida satisfação do pedido), até prova em contrário, é do proprietário inscrito, sendo certo que o loteamento, como se disse, não está registado, além de que, como doutamente se alega na deliberação (nota 4), à época haveria que traduzir no registo a transmissão das áreas de cedência ao município ; _ As parcelas de terreno cuja descrição autonomizada se peticiona foram inscritas (ou vão ser inscritas?) na matriz com terrenos para construção, e o conservador não pode sindicar essa classificação. Em face do exposto, o serviço de registo predial só pode agradecer o pedido de registo, porquanto a sua satisfação permitirá a realização do interesse público da plena reconciliação da realidade imobiliária (dada por pessoa legítima em quem, insisto, e na impossibilidade de ser confirmada pelo sistema, importa confiar) com o registo predial e a matriz. João Guimarães Gomes de Bastos 8
Pº R.P. 267/2007 DSJ-CT. Voto vencida, acompanhando a declaração do Exmo. Sr. Dr. João Bastos. Isabel Ferreira Quelhas Geraldes 9