INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Segundo o SINDUSCON-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado de São Paulo) a construção civil brasileira deve registrar uma expansão de 8,8% no PIB (Produto Interno Bruto) em 2010, e os investimentos imobiliários deverão passar de R$ 202 bilhões. Com isso, a expectativa é que as vagas com carteira assinada no setor tenham um aumento de 8%, atingindo 2,4 milhões de empregos formais agora em 2010 180 mil postos a mais do que 2009. Só em Goiás, são mais de 20 mil vagas. Segundo pesquisa feita pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) houve uma redução de 3,3% no déficit habitacional no país, para 5.572 milhões de moradias. Desse total, 80% está concentrada nas famílias com renda mensal de até 3 salários mínimos, através do programa federal Minha Casa, Minha Vida. Em Goiânia, a Terrano Empreendimentos, em parceria com a Goldfarb Incorporadora, pretende lançar de 4 a 5 mil unidades em 2010, ou seja, um incremento de mais de 100% em relação a 2009. E nesse cenário a incorporação imobiliária tem papel fundamental, pois ela é o instituto que viabiliza a alienação das unidades que deverão ser construídas, através do seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Para se ter uma noção do processo de incorporação imobiliária e seus aspectos legais, primeiramente se faz necessário conhecer alguns conceitos e definições diretamente ligados ao tema. Segundo a lei n. 4.591/64, em seu único do artigo 28, o conceito de incorporação imobiliária é o seguinte: para efeito desta lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações composto de unidades autônomas. Em termos gerais, a incorporação imobiliária é uma figura de direito pela qual uma pessoa física ou jurídica, proprietária de um terreno, ou apenas uma opção para sua venda ou que possuía uma promessa de venda desse terreno, contrata a construção de um empreendimento com uma construtora, passando a vender essas unidades em prestações. Vejamos a seguir outros conceitos e definições:
Incorporador: A própria lei n. 4.591/64, em seu artigo 29 conceitua a figura do incorporador: considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega a certo prazo, preço e determinações das obras concluídas. Segundo Junqueira (2005, pág.94): o incorporador pode, muitas vezes, ser o próprio dono do terreno que pretende promover a edificação, um condomínio, um titular de direito de opção ou um simples especulador. Porém, nem toda pessoa física poderá ser incorporador, uma vez que a atividade de promoção e venda é incumbida a corretores de imóveis, devidamente registrados no Conselho Regional de Corretores de Imóveis 5ª Região (CRECI-GO), e a responsabilidade pela obra devem ser de um engenheiro civil, regularmente inscrito e habilitado pelo Conselho Regional de Arquitetura e Urbanismo do Estado de Goiás (CREA-GO). Deveres do Incorporador: Cabe à figura do incorporador uma série de deveres e responsabilidades que o acompanham do início ao fim do empreendimento, até mesmo após o termo final. É vedado o incorporador oferecer e negociar quaisquer unidades autônomas, até que se tenha arquivado no Cartório de Registro de Imóveis toda a documentação exigida por lei para a incorporação. Em Goiânia temos os seguintes Cartórios de Registro de Imóveis: 1ª Circunscrição Rua 14, n. 291, Setor Oeste; 2ª Circunscrição Rua 27, n. 21, Setor Oeste; 3ª Circunscrição Av. Araguaia, n. 499, Centro; e 4ª Circunscrição Rua 7, n. 95, Centro. Prazo de carência: Para efetivação da incorporação, pode o incorporador fixar um prazo de carência, dentro do qual é lícito desistir do empreendimento. O incorporador não pode procrastinar a execução da obra indefinidamente, tendo o prazo de 180 dias, prorrogável mediante revalidação da certidão do registro. (JUNQUEIRA, 2005, pág. 95)
Denunciar a incorporação: O incorporador deverá denunciar por escrito a desistência ao Cartório de Registro de Imóveis e notificar a cada um dos adquirentes ou candidatos à aquisição, sob pena de responder civil e criminalmente. Em caso de denúncia da incorporação: O incorporador deverá restituir aos adquirentes as importâncias pagas em até 30 dias, sob pena dos mesmos cobrá-las pela via judicial executiva, devendo esses valores serem reajustados. Função do oficial de registro: O Oficial de Registro tem a importante função de proceder ao registro da incorporação. Ele deve receber toda a documentação, examinála, verificando sua exatidão, sanando possíveis falhas e em caso de dúvida, apresentar ao juiz. Se o Oficial cometer infração, em razão do seu ofício, fica sujeito às penas na forma da legislação, tanto na área cível como na criminal. Imóvel gravado de ônus: A existência de ônus reais ou fiscais sobre o imóvel não impede o registro da incorporação. Se o mesmo estiver gravado de ônus fiscal ou se houver ação contra o alienante que possa afetá-lo, tal fato deverá constar, obrigatoriamente, em todos os documentos, com a indicação de seu processo liberatório. Entretanto, se o imóvel for gravado com ônus como promessa a terceiros registrada, ou proibição de alienação, servidão que não permita construir a certa altura, ou mesmo outra que impeça a livre alienação, o mesmo não pode ser objeto de incorporação imobiliária. Obrigações do Incorporador: O artigo 35 da lei n. 4.591 é onde encontramos uma das obrigações fundamentais do incorporador. Ele determina que o incorporador tem o prazo máximo de 45 dias, a contar do termo final do prazo de carência, se houver, para realizar a celebração do competente contrato relativo à fração ideal de terreno, e bem assim do contrato de construção e da Convenção do Condomínio, de acordo com discriminação da alínea i do artigo 32 da referida lei: discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que elas corresponderão. Caso não haja o prazo de carência, esse prazo se contará da data de qualquer documento de ajuste preliminar.
Rescisão de contrato: Ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição do terreno, no caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal. No caso de rescisão do contrato relativo à fração ideal do terreno e partes comuns, a pessoa em cujo favor se tenha operado a resolução sub-rogarse-á nos direitos e obrigações contratualmente atribuídos ao inadimplente, com relação à construção. Do regime da construção: As incorporações poderão ser contratadas sob o regime de empreitada ou de administração. Construção por empreitada: Nesse regime o preço poderá ser fixo ou reajustável por índices previamente fixados. No caso de empreitada por preço fixo, este não poderá ser reajustado, quaisquer que sejam as causas que determinem aumento do custo fixo, ficando vedado ao incorporador apelar para a teoria da imprevisão ou onerosidade da obra. Empreitada por preço reajustável: O preço fixado no contrato será reajustado na forma e épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também fixados obrigatoriamente em contrato. Construção sob o regime da administração: Esse regime também é chamado de a preço de custo, e será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral. Das infrações: Ao incorporador é lícito estipular em contrato, sem prejuízo de outras sanções, que o inadimplemento, por parte do adquirente ou contraente, de 3 prestações consecutivas, após prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato. Das sanções: Promover a incorporação imobiliária, fazendo, em propostas, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações é crime contra a economia popular, cuja pena é a reclusão de 1 a 4 anos e multa de 5 a 50 vezes o salário mínimo vigente à época.
Em uma escala menor, são contravenções relativas à economia popular puníveis: I. negociar o incorporador frações ideais de terreno sem previamente satisfazer às exigências constantes da lei; II. omitir o incorporador, em qualquer documento de ajuste, as indicações a que se referem os artigos 37 e 38 da lei n. 4.591/64; III. deixar o incorporador, sem justa causa, no prazo do artigo 35 da referida lei e ressalvada a hipótese de seus 2º e 3º, de promover a celebração do contrato relativo a fração ideal de terreno, do contrato de construção ou da Convenção do Condomínio; IV. vetado; V. omitir o incorporador, no contrato, a indicação a que se refere o 5º do artigo 55 desta lei; VI. paralisar o incorporador a obra, por mais de 30 dias ou retardar-lhe excessivamente o andamento sem justa causa. A pena prevista é de 5 a 20 vezes o salário mínimo vigente à época. A lei não deixou de lado os demais participantes do negócio ao punir o incorporador, colocando em paralelo os corretores, o construtor, o proprietário do terreno ou mesmo o titular do direito aquisitivo, todos respondendo solidariamente. João Ricardo Junqueira é Diretor da Plano Assessoria & Investimentos, Administrador e Bacharel em Direito, com MBA em Gestão de Turismo & Hotelaria pelo Instituto Cambury e Pós-graduando em Direito Empresarial pela Uniderp.