CONDOMÍNIO
CONCEITO DE CONDOMÍNIO Dá-se condomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre todo e cada uma de suas partes.
Características Compropriedade: vários são os sujeitos ativos em relação ao direito de propriedade que é único; Não há relação de consumo entre os condôminos.
CLASSIFICAÇÃO Quanto à origem: Voluntário ou convencional Incidente ou eventual Legal ou forçado
CLASSIFICAÇÃO Voluntário ou convencional: é aquele que decorre do acordo de vontade dos condôminos, como exercício da autonomia privada. Ex.: família compra um imóvel para investimentos em comum.
CLASSIFICAÇÃO Incidente ou eventual: origina-se de motivos estranhos à vontade dos condôminos. Ex.: recebimento de bens como herança. Legal ou forçado: decorrente de lei, como consequência inevitável do estado de indivisão da coisa. Ex.: paredes, muros, cercas, etc.
CLASSIFICAÇÃO Quanto ao objeto: Comunhão universal: compreende a totalidade do bem, inclusive, frutos e rendimentos; Comunhão particular: restringe-se a determinadas coisas. Ex.: condomínio de águas, tapumes, etc.
CLASSIFICAÇÃO Quanto à necessidade: Condomínio ordinário ou transitório: vigora durante certo lapso de tempo. Condomínio permanente: não poderá extinguir-se dada a natureza do bem, condomínio forçado.
CLASSIFICAÇÃO Quanto à forma: Condomínio pro diviso: a comunhão existe juridicamente, mas não de fato. Ex.: partes individuais em um condomínio edilício. Condomínio pro indiviso: a comunhão perdura de fato e de direito. Ex.: partes comuns do condomínio edilício.
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS No que diz respeito às relações internas: 1) Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão (art. 1.314, 1ª parte, CC);
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS Cada condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita. (art. 1.315, CC) Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou. (art. 1.319, CC)
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 2) Cada condômino pode alhear a respectiva parte indivisa, respeitando o direito preferencial reconhecido aos demais consortes (art. 1.314, 2ª parte, CC); Prazo decadencial de 180 dias.
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 3) Cada consorte tem o direito de gravar a parte indivisa (art. 1.314, in fine, CC), mas não em sua totalidade, sem anuência dos demais (art. 1.420, 2º, CC); 4) As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, obrigam o contratante; mas terá este ação regressiva contra os demais. (art. 1.318, CC)
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS No que diz respeito às relações externas: 1) Pode cada condômino reivindicar de terceiro a coisa comum, independentemente, sem o consenso dos demais e até mesmo contra a vontade destes (art. 1.314, 2ª parte, CC);
DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS 2) Cada condômino pode defender sua posse contra outrem (art. 1.199, CC) recorrendo aos interditos; 3) Cada condômino poderá fazer uso do direito de retomada do imóvel locado, desde que se configurem certas circunstâncias legalmente previstas.
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Ocorrendo motivos que impeça ou torne difícil o uso do bem, cabe aos condôminos deliberar se ele deve ser vendido (art. 1.322, CC) ou, se todos concordarem que não se venda, cabe à maioria, decidir se deve ser alugado ou administrado (art. 1.323, CC).
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Só obrigarão as deliberações que forem tomadas por maioria absoluta.
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO Há casos em que o condomínio possui duração indefinida. Ex.: condomínio forçado, prédio indivisível. Em se tratando de condomínio ordinário, de bem divisível, o estado de comunhão é transitório.
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO A divisão da coisa poderá ser amigável ou judicial; Também constitui modo terminativo do condomínio a venda da coisa comum.
CONDOMÍNIOS ESPECIAIS Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas; Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício.
Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas É o estado permanente de indivisão, protegido por lei, em razão da utilidade comum que apresenta aos vizinhos. É condomínio forçado ou necessário. Arts. 1.297, 1.298, 1.304 a 1.307, CC.
Condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas O custeio das despesas com a construção cabe aos proprietários vizinhos. Se um dos vizinhos desejar construir muro de alto custo arquitetônico ou acima da altura-limite deverá fazê-lo em seu terreno. Se construir na linha divisória, deverá cobrar o valor de obra normal.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Natureza jurídica: caracteriza-se juridicamente pela justaposição de propriedades distintas e exclusivas ao lado do condomínio de partes do edifício, forçosamente comuns.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício instituição e constituição Instituição: tem-se por ato inter vivos ou causa mortis, registrado no Cartório Imobiliário, contendo: discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva; determinação da fração ideal atribuída a cada unidade e; o fim a que se destinam.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício instituição e constituição Pode-se instituir um condomínio em edifícios de apartamentos em razão de: Destinação do proprietário do edifício; Incorporação imobiliária; Testamento; Constituição do regime por vários herdeiros; Arrematação em hasta pública e; Sentença judicial em ação de divisão.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício instituição e constituição Constituição: se opera pela convenção de condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, subscrita pelos titulares de, no mínimo, 2/3 das frações ideais, tornando-se desde logo obrigatória e registrada no Cartório de registro de Imóveis.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Direitos dos condôminos: estão contidos na Convenção condominial e no art. 1.335, CC. Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Deveres dos condôminos: art. 1.336, CC. Art. 1.336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Não alienar ou alugar as vagas de garagens a pessoa estranha ao condomínio, salvo autorização em convenção; Não transgredir os deveres sob pena de pagamento de multa, deliberada pela assembleia geral por 2/3 no mínimo dos condôminos, salvo disposição em convenção;
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Reiteração: multa correspondente a 5 vezes o valor das despesas condominiais deliberada por ¾ dos condôminos. Reiteração com incompatibilidade de convivência com os demais: multa correspondente a 10 vezes o valor das despesas aplicada pelo síndico ratificada pela assembleia por ¾ dos condôminos. Exclusão do condômino antissocial deliberada pela assembleia (propositura de ação).
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício direitos e deveres dos condôminos Cada condômino é obrigado a concorrer com sua quota para as despesas do condomínio (obrigação propter rem). Atraso: juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o débito. Aplicação de outras sanções: supressão de serviços. Há o dever de fazer seguro de toda a edificação contra incêndio ou destruição, parcial ou total.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Síndico: defende os interesses comuns e direitos dos condôminos, eleito pelo prazo de 02 anos. Obrigações (art. 1.348, CC). Administrador: escolhido pelo síndico aprovado pela Assembleia; Conselho Fiscal: eleito pela Assembleia; Assembleia Geral: órgão deliberativo, constituído por todos os condôminos.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Assembleias Assembleia Geral Ordinária: convocada anualmente pelo síndico ou, caso não convoque, por ¼ dos condôminos. Assembleia Extraordinária: temas relevantes e urgentes.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Quoruns Voto da maioria (regra): apurada não pelo número de pessoas, mas pelas quotas ideais. Unanimidade de votos: atos de disposição de coisa comum; mudança de destinação do edifício ou unidade, etc. Voto de 2/3 dos condôminos: alteração de convenção.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Quoruns Realização de obras a) Voluptuárias: dois terços dos condôminos; b) Úteis: maioria dos condôminos; c) Úteis em acréscimos as já existentes: dois terços dos condôminos; d) Necessárias: independentemente de autorização.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Administração Deliberações assembleares: Primeira convocação: voto da maioria dos votos dos presentes e aptos a votarem, que representem pelo menos metade das frações ideais; Segunda convocação: maioria dos votos, qualquer que seja o seu número. Todos deverão ser convocados previamente, sob pena de invalidade.
Condomínio em edifício de apartamentos ou condomínio edilício Extinção Os condôminos não podem extingui-lo por convenção ou por via judicial. Modalidades de extinção: 1) Desapropriação do edifício; 2) Confusão; 3) Destruição do imóvel; 4) Demolição voluntária do prédio; 5) Alienação a uma só pessoa física ou jurídica ou por reconstrução de todos o prédio.