Manual do locatário
02 Manual do locatário Índice 03 04 06 08 13 16 19 22 24 25 26 Bem vindo Entrada do imóvel Conta de luz / Vistoria do imóvel Durante a locação Aluguel Reajuste Procedimento para entrega Multa contratual Transferência de inquilino - Venda de ponto Fiança Disposições finais
03 Seja bem vindo Prezado(a) Cliente: É grande a satisfação de tê-lo (a) conosco! A Seabra Eiras Imóveis encontra-se sempre à disposição dos Srs. Locadores e Locatários para prestar esclarecimentos e auxiliá-los durante todo o processo. Pensando nisso, elaboramos um manual normativo, contemplando situações que ocorrem no dia a dia de uma transação imobiliária. Este manual contém instruções para melhorar as relações entre locador/locatário. É um conjunto de normas baseadas na Lei do Inquilinato e no contrato de locação e tem como objetivo prestar esclarecimentos aos locadores e inquilinos. Esperamos que sua locação seja duradoura e feliz! HORÁRIOS DE ATENDIMENTO: - Financeiro: Segunda a Sexta das 10h às 18H. - Administrativo: Segunda a Sexta das 08h às 18H e aos Sábados das 09h às 12h. FONE/FAX: (31)3284-5941 Contatos: www.seabraeirasimoveis.com.br seabra@seabraeirasimoveis.com.br obras@seabraeirasimoveis.com.br diretoria@seabraeirasimoveis.com.br
04 Entrada do imóvel Chaves e Mudanças Juntamente com as chaves, a Seabra Eiras Imóveis fará a entrega de uma autorização de mudança. Quando assim for exigido, esta deverá ser entregue ao síndico ou à administradora do condomínio. O inquilino deverá verificar com o síndico quais os dias e horários permitidos para mudança pelo edifício. Esclarecemos que alguns edifícios cobram taxas de mudança, cujo valor e forma de pagamento dependem de cada condomínio. Adeque o prazo de entrega de seus móveis à entrega das chaves pela imobiliária. Para evitar multas, leia atentamente a convenção e/ou regulamento (regimento) interno de seu condomínio. É importante conhecer previamente as medidas de seus móveis para que os mesmos possam caber no seu novo lar. Check list de Mudanças Responda às perguntas abaixo e observe as sugestões indicadas. Acredite, assim a sua mudança tem tudo para transcorrer com muito mais tranquilidade. 1 - Você mora em apartamento ou casa? 2 - Quantos cômodos possui o imóvel? 3 - O que há nos cômodos? 4 - O que vai ser transportado ao novo endereço e o que fica? 5 - Separe o que vai e o que fica. 6 - Se você mora em edifício, o elevador de serviço é grande ou pequeno? 7 - Será preciso içar alguma peça? Se sim, quantas? 8 - O caminhão pode parar na porta do prédio? (Os porteiros geralmente estão aptos a responder essa pergunta) 9 - Tem horário para descarregar? Se houver, de acordo com o tamanho da mudança, será preciso mais do que um dia? Pense onde você passará a noite, se não puder ser no imóvel locado. 10 - Certifique-se que não há nenhuma outra mudança no mesmo dia ou se não há feira no mesmo dia na frente do local.
Ocupação do imóvel Ao realizar a ocupação do imóvel, recomendamos que o locatário realize os seguintes procedimentos: Efetuar a troca dos segredos das fechaduras externas. Abrir os registros de água e ligar a chave geral de energia. Verificar se a voltagem da rede elétrica do imóvel é a mesma de seus aparelhos antes de ligá-los. Este teste é feito com uma chave medidora de energia. A voltagem em Belo Horizonte é de 110V. Verificar se o relatório de vistoria está de acordo com o imóvel. Testar as tomadas, válvulas de descarga, fechaduras, torneiras, chuveiros e, se houver algum problema, relatar urgentemente para a imobiliária dentro do prazo assinalado no contrato. Caso o imóvel esteja localizado em prédios ou condomínios, informe-se com o porteiro ou síndico sobre os horários e o local de recolhimento do lixo do prédio, assim como sobre qual o procedimento com o lixo reciclável. Nos imóveis em que não há porteiros, é de responsabilidade do locatário estar presente e providenciar a entrada dos funcionários da Copasa e/ou Cemig para que sejam efetuadas as devidas religações. Fica a cargo do lacatário ligar a energia elétrica e mudar a titularidade na CEMIG pessoalmete, portando a documentação nescesária que a imobiliária entregará na data inicial do contrato. PERGUNTAS FREQUENTES E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO: Na mudança, riscamos a pintura do prédio. O que fazer? Contate o sindico. Ele poderá realizar o reparo com a taxa de mudança cobrada, ou solicitar que você realize o reparo. Posso furar a parede para instalar meu armário? Pode, porém você deverá repor o azulejo na entrega do imóvel. Recomendamos cuidado com os canos e a parte elétrica. Minha empresa utiliza equipamentos muito potentes, que consomem muita energia. Posso ligar na rede elétrica atual? Não, você precisa consultar um especialista. A rede provavelmente não está preparada para suportar altas cargas de energia. O que faço com as placas e faixas da imobiliária? Pedimos o cuidado de não as retirar e jogar no lixo. As placas e faixas são reutilizáveis. Pedimos, por favor, que entre em contato com a imobiliária através do telefone (31) 3284-5941 para que sejam retiradas.
06 Conta de luz / Vistoria do imóvel CONTA DE LUZ De posse do contrato de locação devolvido pela imobiliária assinado e do documento de identidade, procure a CEMIG para efetuar a mudança de titularidade e ligação de energia elétrica em nome do locatário. A imobiliária também recolhe procuração do locatário, no caso deste não efetuar a transferência de titularidade para seu nome, evitando assim problemas com o locador. Se houver pendências financeiras junto à CEMIG, nenhuma solicitação será atendida. No caso de empresa, deverá o representante comparecer à Cemig munido do contrato social e identidade do representante legal da empresa para a troca de titularidade. VISTORIA DO IMÓVEL Ao receber as chaves do imóvel, o locatário receberá um Laudo de Vistoria, em que estarão detalhadas as condições em que o imóvel se encontra naquela data bem como seus acessórios. Ao final da locação, será realizada uma nova vistoria no imóvel, e o mesmo deverá estar nas mesmas condições ou melhores do que as descritas no laudo inicial, conforme ajuste previsto no contrato de locação. Além da Vistoria, a Imobiliária fotografa todos os ambientes e acessórios do imóvel locados, facilitando, assim, qualquer esclarecimento posterior.
Este documento de vistoria deverá ser conferido no prazo de 7 (sete) dias após o recebimento das chaves. Caso haja alguma divergência, você deverá apresentar a contestação por escrito. O aceite e o recebimento sem a contestação fazem presumir a veracidade do laudo. A contestação será válida após a conferência pelo vistoriador, aceitando as alegações nela contidas e entregue sob protocolo e assinatura. Não é necessário, a título de reforço, repetir os defeitos apontados na vistoria inicial. É de suma importância que você receba e demonstre os possíveis problemas ao vistoriador da Seabra Eiras Imóveis, para que o mesmo possa sinalizar ao proprietário do imóvel. Desde que previamente agendada, o locador poderá vistoriar o imóvel locado, para observar aspectos estruturais, instalações elétricas, vedações, etc. PERGUNTAS FREQUENTES E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO: O que é contestação de vistoria? São as divergências encontradas por você, ao analisar a vistoria de entrada elaborada pela imobiliária. Toda vistoria deve ser contestada? Não, caso não haja nenhuma inconformidade com a vistoria de entrada, você não precisa apresentar nada para a Imobiliária. Preciso reforçar ou salientar os defeitos do imóvel? Se eles já estiverem descritos na vistoria, não há necessidade de repetir ou salientar os defeitos do imóvel. Por que existe a contestação? Porque algumas vezes o vistoriador pode não ser capaz de identificar alguns detalhes por condições desfavoráveis no momento da vistoria como a água e a luz desligadas. IMPORTANTE: Não confunda contestação com solicitação de serviços. Contestações: Situações com as quais o locatário não concorda ou acredita estarem em desacordo com o laudo de vistoria (Prescrições do Imóvel). Solicitação de Serviço: Tudo o que precisa ser reparado no imóvel, sendo requerido separadamente, independente de contestações. ATENÇÃO No momento da proposta de locação, quanto à solicitação de serviços, obras ou reparos, tais serviços serão efetuados somente após a assinatura do contrato.
08 Durante a locação REPAROS E MANUTENÇÃO O proprietário tem a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja, com a parte elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem. O proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel. Depois de recebido o imóvel e aceitas as condições da vistoria, as manutenções desses itens serão de responsabilidade do locatário. No andamento da locação podem ocorrer alguns problemas de reparos e manutenção causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso do imóvel, seja ele normal ou intenso. A execução destes reparos é de inteira responsabilidade do inquilino, que deverá arcar com os custos respectivos. Confira-se a relação de manutenção que é de responsabilidade do inquilino: Manutenção das torneiras, registros, válvulas, etc. Vazamento na hidra (troca do reparo) ou descarga, sifões (pia, tanque) ou flexíveis (vaso, chuveiro), torneiras em geral. Reparos em tomadas, interruptores, fusíveis, fechaduras. Manutenção da cobertura do telhado, desde que não envolvam reparos estruturais. Manutenção e limpeza de caixas d água e calhas. Desentupimento de vasos sanitários, ralos, pias, caixa de gordura e esgoto. Manutenção de aquecedores. Reparo em portões, interfones, alarmes. Conserto de pintura e piso. Conserto dos acessórios quebrados durante o uso do imóvel.
Aquecedor Segundo orientação do Corpo de Bombeiros, o aquecedor a gás deve ser revisado de 6 (seis) em 6 (seis) meses. Calhas Durante o período de chuvas, cabe ao inquilino fazer a prevenção, por meio de revisão no telhado, limpeza de calhas e dutos de esgoto pluvial, desobstruindo folhas, galhos e todo o lixo existente, para que não haja imprevistos. Caixa d água Limpeza da caixa d água deve ser feita a cada 6 (seis) meses. Limpar a caixa d água e reservatórios a cada 6 (seis) meses no mínimo é uma obrigação tanto para estabelecimentos comerciais e industriais quanto para residências e condomínios. Com essa medida, é possível evitar o acúmulo de lodo no fundo e nas laterais da caixa e manter a água sempre em boas condições de uso. O procedimento é basicamente o mesmo. A caixa d água é esvaziada e o lodo é removido com escovas de hidro jateamento (de alta ou baixa pressão). As empresas utilizam hipoclorito para a remoção mais eficiente. A seguir, a água e o lodo são retirados e é feito o enxague do reservatório. Caixas de gordura É necessário limpar periodicamente a caixa de gordura, inspeção e sabão, pelo menos a cada 30 dias, removendo todo o detrito acumulado e lavando as tampas com uma mistura de água e querosene, na proporção de um litro de querosene para cinco litros de água. Móveis Uma maneira fácil de fazer a mudança de móveis sem prejudicar o piso é colocar o móvel sobre um tapete velho, virando ao contrário (a parte peluda para baixo), depois puxando o tapete. Desta forma, você fará a mudança sem problema. Piso de madeira Conforme recomendação das empresas que instalam os pisos de madeira, a limpeza deve ser feita apenas com um pano umedecido. Não se deve utilizar ceras, verniz ou qualquer tipo de produto que forme película para evitar perder a garantia do piso. Piscina A piscina é um diferencial em um imóvel e é responsável pela alegria no verão. São esquecidas, entretanto, com a chegada dos dias e as temperaturas baixas. Mesmo com o pouco uso, a manutenção não pode ser esquecida sob risco de dano permanente. Fabricantes, construtores e técnicos não recomendam que a piscina seja esvaziada por diversos motivos. Caso a mesma seja de alvenaria, há grande possibilidade do ressecamento dos materiais e trincas nos azulejos. No caso das de fibra, pode haver deformação e rachaduras. Já as de vinil, há o risco de que a lona salte e saia da posição correta. É o peso da água que dá a sustentação à piscina e é o responsável pela pressão, calculada na hora da construção. Com pouco uso, o tratamento químico e a limpeza d água podem ser diminuídos para uma vez por semana. Esses cuidados evitam os gastos com a troca d água. Deve-se, claro, observar o tratamento quando a piscina apresentar o aspecto turvo. A filtragem e a movimentação de água devem ser diárias.
Vaso Sanitário Para evitar o entupimento dos vasos sanitários, deve-se evitar de jogar em seu interior objetos tais como: papel higiênico, absorvente, aromatizantes, sabonetes, cartões de crédito, entre outros. INFORMAÇÃO Caso o reparo mecessite de quebra de paredes, pisos ou concertos estruturais nas partes elétricas, hidráulicas na alvenaria ou telhado, este será de responsabilidade do proprietário do imóvel, salvo se o dano tiver sido ocasionado pelo mal uso do locatário. MANUTENÇÃO O inquilino deve cuidar do imóvel como se fosse seu. Surgindo qualquer problema, o inquilino deverá comunicar por escrito para a administradora. Desta forma, demonstra que tomou o cuidado de levar o fato ao conhecimento do locador imediatamente, evitando que os problemas se agravem e que o inquilino seja responsabilizado por negligência. A responsabilidade pela solução de problemas pode ser do locador ou do inquilino, mas será inteiramente do inquilino se decorrerem do mau uso da propriedade. Esta comunicação poderá ser protocolada na Seabra Eiras Imóveis através do e-mail ou pelo site em: Serviços > Solicite sua obra ALERTA: Se você possui cachorro de grande porte no quintal, é obrigatória a pintura dos muros e paredes externas, bem como deixar a grama em ordem. Cuidados com o imóvel Para prevenir arrombamento em sua casa: Evite deixar o imóvel sozinho por longos períodos. Ao viajar, cancele ou transfira a entrega dos jornais ou de revistas, que podem acumular na entrada do imóvel e alertar o ladrão. Se a residência fica vazia durante o dia, não mantenha as luzes acesas. Tente proteger o imóvel com grades, trancas, muros, alarmes ou mesmo cadeados nos portões e nas portas. O ladrão sempre preferirá uma casa menos protegida. Feche todas as janelas, portas e demais dependências. Solicite a um vizinho de confiança para estar atento e se notar algo anormal chamar a Policia Militar pelo fone 190. Peça ao zelador para não divulgar que não há ninguém em casa. Não deixe objetos próximos às janelas que facilitem o acesso ou saída de delinquentes.
BENFEITORIAS ATENÇÃO Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar a imobiliária, solicitando prévia Autorização. Benfeitorias não autorizadas podem caracterizar infração contratual. As benfeitoras dependem da autorização por escrito do proprietário do imóvel e não da imobiliária. As benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário ao final da locação, salvo previstas em contrato. Você recebeu o imóvel nas condições da vistoria, sendo assim, a locação é aceita na forma que o imóvel se encontra, salvo firmado contrário em contrato. Benfeitorias Úteis São obras executadas em um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias, mas aumentam a qualidade do imóvel. O proprietário não tem a obrigação de aceitá-las. Em alguns casos, o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do inquilino sem direito a restituições. Exemplo: Box no banheiro Colocação de fechaduras extras. Grades, alarme, etc. Benfeitorias Necessárias São as obras feitas no imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração e, nestes casos, geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas, desde que ele autorize expressamente por escrito. Exemplo: Reforço na fundação de um prédio. Substituição de vigamento apodrecido no telhado. Vazamento interno nos encanamentos. Obs: Estas obras podem ser verificadas através de vistorias de rotina realizadas pela imobiliária. É importante que o inquilino receba e permita a realização dos reparos necessários sob pena de infração contratual.
Benfeitorias Voluptuárias São obras feitas para embelezar o imóvel, que não aumentam o seu uso habitual e não poderão ser indenizadas pelo locador. Poderão ser retiradas pelo locatário na rescisão, desde que que não afetem a estrutura do imóvel. Exemplo: Alteração na pintura da fachada. Abertura de paredes. Troca de piso. Aumento da área construída. Estas obras necessitam de autorização prévia do locador. Lembre-se que o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições do início da locação. Caso você tenha aberto uma parede, por exemplo, deverá refazê-la novamente caso não tenha sido autorizado pelo locador ou caso a autorização tenha sido na condição de reconstruí-la posteriormente.
13 Aluguel Os pagamentos dos aluguéis, preferencialmente, devem ser efetuados através de Boleto Bancário tarifado, cujo custo de emissão é de responsabilidade do locatário e que é enviado através dos correios para o endereço do imóvel locado e/ou para o e-mail solicitado pelo locatário no momento do cadastramento da locação. O boleto também poderá ser retirado pelo site do banco Secovicred ou pelo site www.seabraeirasimoveis.com.br Até a data prevista para o vencimento, o boleto pode ser pago em qualquer agência bancária. Vencendo o aluguel em feriados ou finais de semana, poderá ser pago no primeiro dia útil subsequente ao do vencimento. Se o seu boleto não chegou, imprima a segunda via no site ou contate com urgência o setor Financeiro da Seabra Eiras Imóveis para que possamos providenciar uma segunda via, antes do vencimento. Caso o locatário opte por pagar o aluguel na imobiliária para não arcar com a tarifa de emissão, o mesmo deverá vir durante horário bancário, de 10h as 16h, de segunda a sexta. O aluguel pode ser pago em dinheiro e/ou em cheque. O cheque deve ser em nome do locatário do imóvel. Proibições: Alterar o vencimento do boleto. Prorrogar título. Pagamento com cheques de terceiros. Pagamento com cheque pré-datado. Depósitos em conta corrente da empresa. Alterar valor do título. Pagar parcialmente o título. Alertas: Em caso de atraso no pagamento do aluguel, o fiador será avisado e o valor devido será acrescido dos encargos moratórios previstos no contrato de locação. Caso o atraso no pagamento ultrapasse 30 dias, a cobrança será encaminhada ao departamento jurídico, passando a incidir honorários advocatícios de 10% (dez por cento) sobre o débito se a cobrança for extrajudicial e 20% (vinte por cento) se for judicial. Vencendo o segundo mês de aluguel em atraso, será efetivada a ação de despejo competente. Taxas como: IPTU, CEMIG (Luz), COPASA (Água), Gás Encanado (Se houver) e Condomínio são de inteira responsabilidade do locatário. O IPTU e o Condomínio serão lançados no boleto de aluguel. As demais taxas deverão ser pagas diretamente aos prestadores de serviço. Ao final do contrato de locação, o locatário deverá apresentar tais contas pagas. No primeiro pagamento do aluguel, os dias restantes até o final do mês serão computados proporcionalmente. É o que acontecerá com os 10 dias restantes de um mês se seu contrato começar dia 20, por exemplo.
PERGUNTAS FREQUENTES E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO: Posso solicitar o boleto de cobrança para outro endereço? Sim, isto é possível, basta informar o novo endereço ao setor financeiro da administradora. A cobrança irá apenas para um endereço indicado, não será enviada para dois endereços. Vou viajar, como faço para pagar o aluguel? Você pode solicitar uma via antecipada do boleto por e-mail, ou solicitar que seja remetido o boleto antes da sua viagem. Que outras taxas podem estar inclusas no boleto de aluguel? As taxas cobradas variam de acordo com o contrato celebrado. As principais são: o IPTU, condomínio, seguro incêndio, seguro fiança e outros contratados. O IPTU é cobrado em 11 parcelas, conforme valor fornecido pela Prefeitura. Estou com dúvida com relação ao valor do IPTU do imóvel que loco. O que devo fazer? Solicite o número do índice cadastral e consulte o valor na Prefeitura Municipal. A administradora poderá fornecer uma via. Posso pagar o IPTU à vista? Sim, basta solicitar com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência ao vencimento em cota única, por escrito, ao setor financeiro da Seabra Eiras Imóveis para ser fornecido o valor. Atenção, o pagamento deverá ser efetuado até a data prevista pela Prefeitura Municipal. Recebi o IPTU pelo correio, o que faço? Entre em contato com a Seabra Eiras Imóveis para que possamos retirá-lo. Posso pagar o IPTU diretamente para a prefeitura? Não, a Seabra Eiras Imóveis é a responsável por efetuar o pagamento. O que acontece com o fiador no caso de inadimplência? No ato da assinatura do contrato, o fiador assume a condição de responsável solidário pelo cumprimento de todas as obrigações previstas no contrato de locação. Será feita uma tentativa de acioná-lo primeiro extrajudicialmente e, se for necessário e nos termos da lei, também judicialmente.
Modelo do nosso boleto de aluguel:
16 Reajuste Anualmente, o seu aluguel será reajustado pelo índice que constar em contrato. Geralmente, utiliza-se o IGPM. A soma deste índice pelo período de um ano corresponde ao percentual que atualizará o valor do aluguel. O valor do aluguel não ficará sem atualização, salvo quando seja firmado acordo entre as partes, ou seja, uma negociação de valores, com autorização expressa do proprietário do imóvel. Mediante este acordo, o contrato deverá ser aditado e assinado, inclusive pelo fiador. ATENÇÃO: Toda e qualquer alteração contratual será feita formalmente e, nesse caso, o documento deverá ser assinado por todos novamente, inclusive pelos fiados se essa for a garantia do contrato de locação. TARIFAS DE CONDOMÍNIOS Este item só interessa a quem mora em condomínios. Caso o primeiro mês do aluguel seja proporcional, o condomínio também será cobrado proporcionalmente. Atenção: geralmente a taxa condominial é cobrada antecipadamente pelo condomínio. FUNDO DE RESERVA E RESTITUIÇÕES Este item só interessa a quem mora em condomínios. O locatário tem o direito de receber ressarcimento dos valores de fundo de reserva e despesas extraordinárias pagas juntamente com o recibo de condomínio. No entanto, o reembolso deverá ser solicitado para a administradora mensalmente. VEJA O QUE PODE SER RESTITUÍDO Despesas extraordinárias, ou seja, aquelas que não se refiram a gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: (Artigo 22, inciso X, parágrafo único - Lei do Inquilinato): 1) Substituição de elevadores 2) Pintura externa do prédio, mudança da fachada 3) Aquisição de sistema de segurança, incêndio, telefonia, esporte ou lazer 4) Construção de cancha de esporte ou playground 5) Paisagismo 6) Aquisição de mobiliário para recepção ou outros 7) Obras de reforma ou acréscimos na estrutura do prédio 8) Indenizações trabalhistas (que ocorreram em data anterior ao início da locação)
VEJA O QUE NÃO É RESTITUÍDO Despesas Ordinárias de condomínio são aquelas necessárias à administração respectiva e são devidas pelo locatário. Exemplificadamente as seguintes (Artigo 23 XII - Lei do Inquilinato): 1) Salário, férias, décimo terceiro e encargos trabalhistas dos funcionários 2) Consumo de gás, água, esgoto, luz (uso comum) 3) Limpeza, conservação e pintura das instalações e áreas de uso comum 4) Manutenção de elevadores, portões, interfones, iluminação, antenas coletivas e alarmes 5) Manutenção e conservação de equipamentos hidráulicos e elétricos de uso comum 6) Manutenção e conservação de equipamentos de uso comum, destinados à prática de esporte e lazer 7) Rateios no saldo devedor, salvo se referentes a período anterior à locação 8) Todas as despesas específicas para a administração do prédio Por que pagar prêmio de seguro contra incêndio? A lei do inquilinato Lei n. 8.245/91 determina, no artigo específico das obrigações do locatário, entre outros, o dever de tratar do imóvel com o mesmo cuidado como se seu fosse (art. 23, II) e restituir o imóvel, finda a locação, ao estado em que o recebeu, salvo deteriorações decorrentes do seu uso normal (art. 23, III). Para isso, os contratos de locação exigem a contratação acessória de um seguro imobiliário que oferece cobertura contra perdas e danos no imóvel decorrentes de incêndio em favor do proprietário e cobertura de conteúdo em favor do locatário. Além da cobertura de conteúdo, em valor proporcional ao de avaliação do imóvel, o locatário ainda poderá beneficiar- se de serviços de assistência 24h, que podem ser acionados em caso de sinistro e/ou manutenção, entre eles: encanador, vidraceiro, chaveiro, serralheiro, conserto de porta e fechadura, limpeza, serviços hidráulicos, eletricista, pedreiro, marceneiro e pintor. No entanto, é imprescindível que visualize a apólice para saber quais coberturas estão contratadas. PERGUNTAS FREQUENTES E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO: Em condomínios, quem paga as despesas, multas e taxas? Inquilino ou proprietário? Depende. Vamos explicitar alguns exemplos. Como e quando se determinam as despesas do condomínio? A cada ano, o síndico, na forma prevista na convenção, convocará uma assembleia geral ordinária dos condôminos a fim de aprovar, por maioria dos presentes, além das matérias inscritas na ordem do dia, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas, isto é, as despesas ordinárias e extraordinárias. Todas elas têm que ser previstas, não podendo haver improvisação de quaisquer despesas e têm que ser devidamente orçadas e aprovadas pela assembleia geral dos condôminos (lei 4591/64, art.24).
O que são despesas extraordinárias de condomínio? São as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitabilidade do edifício (art. 12, 4 da lei 4591/64). A responsabilidade por essa modalidade de despesa é do inquilino ou proprietário do imóvel? Cabe exclusivamente ao proprietário, e não ao inquilino. O que são despesas ordinárias de condomínio? São despesas relativas à manutenção do condomínio tais como: salários, encargos trabalhistas e previdenciários; água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos elevadores e pequenos reparos. De quem é a responsabilidade pelo pagamento das despesas ordinárias? Essas despesas são pagas pelo locatário. Quem deve pagar o IPTU: o proprietário ou o inquilino? Pela lei do inquilinato, o IPTU é de responsabilidade do locador. Entretanto, se o contrato especificar que será pago pelo locatário, assim será. Praticamente todos os contratos transmitem a obrigação de pagar o IPTU para o locatário. O síndico paga taxa de condomínio? Depende do que dispuser a convenção. Na prática, é mais comum a convenção prever que todos os condôminos paguem pelas despesas condominiais. Vazamentos: de quem é a responsabilidade? Se o vazamento é na rede horizontal (que serve à unidade), geralmente a responsabilidade é do proprietário. Se o problema ocorreu na rede vertical (que serve a todos os andares), geralmente a responsabilidade é do condomínio. O fundo de inadimplência é devolvido ao locatário? Se corresponder a um período anterior à locação, é passível de devolução. Porém, se corresponder a um período presente, esta taxa é de responsabilidade do inquilino. Informese com seu síndico. Por que é o inquilino que deve providenciar o desligamento e o consumo final de água e luz e não a imobiliária? Porque a responsabilidade pelo pagamento de tais débitos é do locatário e as quitações são indispensáveis para a rescisão da locação. Por outro lado, o desligamento é pedido ao locatário para que ele tenha certeza de que quitou as dívidas de água e luz, evitando que a Copasa ou Cemig emitam, por engano, contas posteriores.
19 Procedimento para entrega 1) Entrar em contato com a imobiliária mencionando o desejo de saída, expondo o motivo e solicitando os procedimentos para entrega. 2) Enviar notificação comunicando a saída do imóvel com 30 dias de antecedência, que será enviada pelo setor administrativo ou retirada pelo site e que deverá ser assinada pelo locatário; 3) Agendar a vistoria final do imóvel com antecedência mínima de uma semana; 4) Conferir o imóvel de acordo com o laudo de vistoria; 5) Todas as instalações elétricas e hidráulicas deverão estar em perfeito estado e funcionando; 6) Se o imóvel foi locado com pintura nova, deverá ser devolvido também com pintura nova. Para comodidade do locatário, a pintura poderá ser executada pela imobiliária. Se optar por essa modalidade, o locatário deverá pagar pelo valor da pintura no momento da entrega das chaves. Obs.: A imobiliária dispõe de equipe terceirizada de manutenção para efetuar os reparos que se fizerem necessários na entrega do imóvel com garantia. Os orçamentos são sem compromisso e a escolha da execução ou não do serviço fica a critério do locatário, bem como os seus custos. 7) O imóvel deverá ser entregue limpo;
8) No momento da vistoria final aprovada, o vistoriador faz a leitura final da luz no medidor, pegando sua última conta paga e copiando a marcação atual do seu medidor de luz. De posse destes dados, o locatário deverá dirigir-se a Cemig e pedir a conta final, com desligamento e encerramento do contrato de fornecimento de energia. Este procedimento é muito importante, caso contrário a Cemig poderá continuar gerando débitos no nome do locatário, com inclusão nos cadastros de inadimplentes. O locatário receberá um número de protocolo e deverá o informar ao vistoriador no ato da rescisão. 9) Entregar as 03 últimas contas de CEMIG e COPASA quitadas, pagamento da conta do consumo final e protocólo de desligamento; 10) Se o imóvel locado tem conta individual de água, solicitar junto à Copasa o desligamento e consumo final com recibo pago; 11) Apresentar a última guia do condomínio quitado, caso não seja pago pela Administradora; 12) Enviar a Declaração do Síndico, que deverá constar que está adimplente com todas as obrigações junto ao condomínio até a data de saída do imóvel. Mesmo que a taxa seja paga com o boleto de aluguel, solicitamos a Declaração no sentido de confirmar que não houve nenhum prejuízo ao condomínio no dia da mudança que será enviada pelo setor administrativo ou retirada no site; 13) Sendo locatário Pessoa Jurídica, devem ser apresentados os DARFs de recolhimento de Imposto de Renda Retido na Fonte, devidamente quitados. Apresentar a Guia de DAE (quitada), Taxa pela Utilização Potencial do Serviço de Extinção de Incêndio e CND (certidão negativa de débitos). Caso não tenha cadastrado o imóvel na Secretaria de Estado da Fazenda no período em que utilizou o mesmo, será necessário comparecer na Rua da Bahia, nº 1816 5º e 6º andar - Centro, apresentar o Contrato de Locação, quitar as guias em nome do Proprietário e retirar a CND (Certidão Negativa de Débitos). 14) Apresentar anualmente a DIRF (Declaração de Imposto Retido na Fonte, no período competente, juntamente com o protocolo de entrega na Receita Federal).
ATENÇÃO É importante o cumprimento integral da recuperação/manutenção do imóvel para que não ocorra mais de uma vistoria. Caso seja necessário o retorno do vistoriador no imóvel em questão, será cobrada uma taxa de R$80,00 (oitenta reais) por vistoria extra. O imóvel não será vistoriado se ainda estiver em processo de mudança. Se constatadas irregularidades no imóvel na vistoria final, você não poderá entregar as chaves. Neste caso, aluguel e encargos continuarão a correr por sua conta até que o imóvel esteja de acordo com a vistoria inicial. Comunicar à imobiliária, mediante aviso prévio por escrito, da intenção de não renovar o contrato de locação, com no mínimo 30 (trinta) dias de antecedência, atendendo o dispositivo contratual (CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA) e legal (Art. 6º. da Lei 8.245/91) sob pena de multa correspondente a 01 (um) mês de aluguel e encargos vigentes (válido para contratos que estão vigorando por prazo indeterminado). Será indispensável a apresentação do aviso prévio de 30 (trinta) dias por escrito quando o contrato já estiver vencido e prorrogado. O aviso prévio é válido somente para os trinta dias antecedentes à desocupação. Caso queira desocupar tempos depois, será necessário o envio de um novo aviso prévio. Obs.: Contratos em vigor, observar a multa contratual. PERGUNTAS FREQUENTES E RESPOSTAS SOBRE O ASSUNTO: Posso enviar outra pessoa para acompanhar a vistoria? Sim, pode ser pessoa indicada pelo inquilino, desde que seja responsável pela locação. É necessário que eu vá efetuar a rescisão final na imobiliária? Sim, para que sejam apresentados os documentos solicitados e assinar a rescisão contratual. Estou com dívida de aluguel, posso mesmo assim entregar meu imóvel? Sim. Após a entrega efetiva das chaves, o setor de cobrança entrará em contato com o locatário e fiadores para fazer a negociação do débito.
22 Multa contratual MULTA CONTRATUAL A Multa Contratual poderá ocorrer por vários motivos, observe o que o contrato de locação prevê. A multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato. Alertas: Contratos de 12 (doze) meses: Caso o locatário desocupe o imóvel antes do final do contrato, será devida multa no valor de 3 (três) vezes o valor do aluguel, calculado proporcionalmente ao tempo restante do contrato. Forma de calculo: {(aluguel bruto x 3)/12 } x número de meses que faltam para completar o prazo firmado em contrato.
Contratos de locação acima de 12 (doze) meses: Caso o locatário não tenha isenção de multa após o 12º (décimo segundo) mês, será devida multa de 20% (vinte por cento) o valor do aluguel, calculado proporcionalmente ao tempo restante do contrato. Forma de calculo: {(aluguel bruto x 20%)/ Prazo do Contrato } x número de meses que faltam para completar o prazo firmado em contrato. Consulte sempre a imobiliária antes de realizar a venda ou transferência de locatários. Infração contratual (mau uso, construções indevidas, uso diferente ao estipulado contratualmente, etc.): despejo imediato. Liberação da multa contratual O inquilino ficará dispensado da multa contratual se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego, pelo seu empregador, privado ou público. Deve-se notificar por escrito o locador com prazo mínimo de trinta dias de antecedência, com apresentação da carta de transferência fornecida pela empresa. Estando o contrato vencido e prorrogado por tempo indeterminado, ficará isento da multa contratual, mediante entrega de aviso prévio ao locador, com antecedência mínima de 30 dias. A falta de aviso prévio de desocupação, sujeita o locatário ao pagamento de um mês de aluguel, mais encargos. (Artigo 06º da Lei do inquilinato).
24 Transferência de inquilino - Venda de ponto O locador e a Imobiliária não tratam desse assunto, pois o objetivo é locar o imóvel. Portanto, é expressamente proibido ao locatário ceder, transferir, passar a locação para terceiros, sob pena de infração contratual grave e aplicação da multa contratual prevista, além de outras medidas. A consulta verbal feita à Administradora não implica em aceitação. Qualquer despesa de regularização de contrato é de responsabilidade exclusiva do locatário, e depende de prévia consulta ao proprietário. Atenção: Em repassando o imóvel locado para outrem sem o consentimento da imobiliária e do locador, mediante novo contrato de locação, o locatário poderá sofrer, além da multa contratual por sublocação, as cobranças de aluguéis, pois a locação está em seu nome. O fiador será imediatamente comunicado. VENDA DO IMÓVEL LOCADO O proprietário poderá vender o imóvel a qualquer momento, mas, para isso, o inquilino terá preferência na aquisição em igualdade de condições. O proprietário dará ao locatário o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e protocolada com todas as condições do negócio. O direito de preferência caducará se o locatário não exercê-lo no prazo de 30 (trinta dias) da comunicação. O locatário deverá permitir a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme cláusula contratual, em horário comercial, em datas previamente marcadas. Atenção: Muitas vezes, a venda é executada por outra imobiliária, porém seus direitos são os mesmos; Fique atento a falsas abordagens de venda. Em caso de dúvidas, ligue imediatamente para a Seabra Eiras Imóveis Ltda. ACORDO DE VALORES DE ALUGUEL Locações Comerciais Quando vencido o prazo contratado inicialmente para as locações comerciais, as partes podem ajustar um novo valor para aluguel do imóvel. Caso não haja acordo, o locador poderá pedir desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia). Os valores para acordos sempre dependerão de negociação entre as partes e terão como base valores atualizados de mercado. Atenção: Revisão de aluguel e correção monetária não se confundem. Locações Residenciais Para os contratos residenciais firmados com prazo mínimo de 30 meses, as partes podem ajustar um novo valor do aluguel quando vencido o prazo inicialmente contratado, podendo pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia), caso não haja acordo. Em locações por 12 meses o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel para uso próprio, ou de ascendentes e descendentes.
25 Fiança A lei prevê várias modalidades de garantias locatícias, sendo as mais utilizadas: Fiança de pessoa física (avalista): Pessoa responsável por saldar toda e qualquer dívida que possa ocorrer durante a locação e não paga pelo locatário. Seguro Fiança: Uma boa forma de garantir a locação é a contratação do Seguro fiança mediante o pagamento anual de aproximadamente duas vezes o valor do aluguel mais encargos. A seguradora somente aprova a contratação do seguro mediante aprovação do cadastro do locatário. Título de Capitalização: É a compra de um título da Capitalização no valor de aproximadamente 12 (doze) alugueres e encargos e que ficará depositado e vinculado ao contrato até a entrega das chaves. Caução de Imóvel: O locatário poderá oferecer um imóvel quitado como garantia da locação. Esse procedimento passa pelo registro de imóvel e tem custo semelhante ao de uma escritura. Dica: é sempre bom consultar a Seabra Eiras Imóveis sobre esses procedimentos de garantias. Posso substituir meu fiador? Sim, desde que apresente um novo cadastro com condições para prestar fiança em relação ao seu imóvel locado. A fiança somente será substituída após a aprovação do cadastro e a assinatura de um novo contrato, o que acarretará novos prazos contratuais. Meu fiador é uma pessoa física, posso alterar para o seguro fiança ou para o título de capitalização? Sim, desde que as seguradoras aprovem seu cadastro, você poderá substituir a garantia. É possível locar um imóvel sem nenhum tipo de fiança? Não, salvo autorização expressa do locador. Por quanto tempo o fiador responde por avalizar minha locação? Até a entrega definitiva das chaves e quitação de todos os débitos que ocorreram neste período, como previsto no artigo 39 da Lei do Inquilinato.
26 Disposições finais Estas instruções têm como objetivo uma locação tranquila. Prezamos a harmonia mantida na relação entre você e o locador através desta administradora. Contamos com a sua colaboração para isso. Esperamos que suas expectativas sejam correspondidas e colocamos nossa carteira de imóveis à sua disposição para futuras locações. O objetivo desse manual é sanar a grande maioria das dúvidas enfrentadas pelos inquilinos no curso da locação. Atualizaremos periodicamente este canal de comunicação, de modo que, quando surgir alguma dúvida em qualquer momento da sua locação, consulte este manual antes de nos ligar. Lembramos que as suas dúvidas podem surgir após o horário de atendimento da Seabra Eiras Imóveis, assim a consulta a este manual será a única forma de elucidá-las com maior rapidez. Nem todas as situações estão contempladas no manual e algumas delas podem não ter ficado clara para todos. Portanto, neste caso, envie seus questionamentos para o email seabra@seabraeirasimoveis.com.br que serão respondidos o mais rápido possível. Atenciosamente, Equipe Seabra Eiras Imóveis.