Prezado(a) Locatário(a)

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1 Prezado(a) Locatário(a) É uma satisfação tê-lo(a) como nosso(a) mais novo(a) Cliente! Esperamos que você tenha uma locação tranquila, por isso elaboramos este Manual do Locatário(a) com informações básicas, porém muito importantes, para ajudá-lo(a) do início ao fim da locação. Nele você encontrará também esclarecimentos sobre dúvidas mais comuns, baseados na Lei do Inquilinato e em seu Contrato de Locação. Esperamos que ele seja útil e que esta locação atenda às suas necessidades, proporcionando conforto, segurança e felicidade para você e sua família. Respeitosamente, Leonardo Rezuski Guida Corretor de Imóveis CRECI Perito Avaliador Imobiliário CNAI Perito Judicial CONPEJ Consultor Imobiliário Segunda à sexta das 09:00 às 18:00 horas e sábados das 09:00 às 15:00 horas Endereço: Rua Romeu Caetano Guida, 140 sala 03- Campo do Prado, Cachoeiras de Macacu-RJ Fone: (21) (Vivo) (Tim) (OI) (Claro) Home Page: [email protected] WhatsApp: (21) Facebook: Rezuski Imóveis LEI DO IQUILINATO: Lei Federal nº 8.245/91 - CONTRATO DE LOCAÇÃO É um negócio jurídico realizado entre o locador e o locatário, com a finalidade de alugar um bem e estipular direitos e deveres para ambas as partes. ENTRADA NO IMÓVEL Ao receber as chaves, confira o estado de conservação do imóvel, e avise-nos formalmente por escrito de eventuais divergências em até 10(dez) dias corridos após a assinatura do recibo de entrega das chaves. 1

2 Favor testar tomadas, válvulas de descargas, fechaduras, torneiras, chuveiros, e se houver algum problema, relatar urgente para o Escritório do Administrador. Depois de recebido o imóvel, e aceita as condições, as manutenções desses itens serão do locatário(a). No andamento da locação podem o correr alguns problemas de reparo e manutenção causados pelo desgaste natural e pelo próprio uso seja ele normal ou intenso. Estes reparos são de inteira responsabilidade de execução e pagamento do Locatário(a). O(A) locatário(a) não deverá tratar de nenhum assunto relativo à locação diretamente com o Proprietário, e sim com o seu Administrador. uso. Com a locação o(a) Locatário(a) assume a posse direta do bem e o Locador está impedido de embaraçar esse A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do Administrador. 1-Recomendamos que seja efetuada a troca de segredo das fechaduras e comunicado ao administrador; 2-Antes de colocar os eletrodomésticos e eletrônicos nas tomadas solicitamos verificar o local da chave geral e testar a voltagem; 3-O registro geral deve ser aberto para que todas as torneiras, chuveiros e válvulas de descarga funcionem. Caso alguma não funcione, verifique se há registro local. O(A) Locatário(a) deve zelar pela conduta de boa vizinhança, evitando à pratica de quaisquer atos que possam perturbar a tranquilidade. Em casos de imóveis que possuam áreas comuns (escadas, corredores, banheiros, área de serviço), deverá ser mantida a limpeza e conservação. O(A) Locatário(a) deve comunicar ao Administrador previamente e por escrito qualquer mudança interna ou externa que pretenda realizar no imóvel. O(A) Locatário(a) deve utilizar o imóvel para a finalidade contratada, residencial ou comercial. ALUGUEL: O aluguel é devido desde a data em que o imóvel ficou a disposição do(a) locatário(a) e não na data em que realizou a mudança. Pagamento de aluguel e outras despesas: O pagamento do aluguel deverá ser efetuado no escritório da Rezuski Imóveis até o vencimento no horário de expediente. As contas de água e luz deveram ser pagas diretamente a empresas responsáveis. Pagamentos nos feriados e finais de semana: Se o seu aluguel vencer em um final de semana ou feriado, você poderá pagá-lo no primeiro dia útil após o vencimento sem qualquer acréscimo. Atraso: A lei do Inquilinato diz que a falta de pagamento pode resultar em despejo. Porém os atrasos podem ser negociados. No caso de atraso, o(a) Locatário(a) pagará o aluguel com multa estipulada no contrato. No caso de viagem: 2

3 Avise previamente ao escritório do administrador, e solicite numero de conta para depósito, enviando o comprovante de depósito digitalizado ou através de foto para o [email protected]. Mudança de data de vencimento: Caso o(a) Locatário(a) tenha interesse em alterar a data do vencimento, o(a) mesmo(a) deverá solicitar por escrito ao escritório do Administrador com prévia para cálculo de acerto. Locações Comerciais ACORDO DE VALORES DE ALUGUEL Quando vencido o prazo contratado inicialmente, para as locações comerciais, o proprietário poderá solicitar uma revisão do valor do aluguel do imóvel. Caso não haja acordo, o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denuncia vazia). Os valores para acordo sempre dependerão de negociação entre as partes e terão como base valores atualizados de mercado. Locações Residenciais Para os contratos residências firmados com o prazo de 12 meses, o proprietário poderá solicitar revisão do valor do aluguel depois de decorridos 03 (três) anos de locação. Para os contratos residenciais firmados com prazo de 30 meses, o proprietário poderá solicitar a revisão do valor do aluguel, quando vencido o prazo inicialmente contratado, podendo pedir a desocupação do imóvel sem motivo algum (denúncia vazia), caso não haja acordo. Em locações por 12 meses o proprietário poderá solicitar a retomada do imóvel para uso próprio, ou de ascendentes e descendentes. Reajustes Anualmente, o seu aluguel será reajustado pelo índice IPG-M (Índice Geral de Preços e Mercado). A soma deste índice pelo período de um ano correspondente ao percentual que atualizará o seu aluguel. O valor do aluguel não ficará sem atualização, salvo seja firmado entra as partes, ou seja, uma negociação de valores com autorização expressa do proprietário do imóvel. Mediante este acordo, o contrato deverá ser aditado e assinado, e se renova conforme acordado entre as partes (mínimo de 1 ano) Diferença entre revisão e reajuste A revisão é o ajuste entre o locador e locatário para aumentar ou diminuir o preço do aluguel e só pode ocorrer após 3 anos da locação. O reajuste é a atualização do valor do aluguel na data do aniversário do contrato (anualmente), calculado pelo índice de inflação estipulado em contrato ou por lei. Multa Contratual Multa contratual poderá ocorrer por vários motivos, observe o que o contrato de locação prevê. A multa mais comum é pela desocupação antes do vencimento do contrato. Liberação da Multa Contratual A) O(A) locatário(a) ficará dispensado(a) da multa contratual se a devolução do imóvel decorrer de transferência de emprego, privado ou público. Deve-se notificar por escrito ao Administrador com prazo mínimo de 30 (trinta) dias de antecedência, com a apresentação da carta de transferência fornecida pela empresa. B) Estando o contrato vencido e prorrogado por tempo indeterminado, ficará isento da multa contratual, mediante aviso prévio ao administrador, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias. A falta de aviso prévio de desocupação, sujeita ao locatário o pagamento de 1 (um) mês de aluguel, mais encargos (Artigo 06 de Lei do Inquilinato). 3

4 DESPESAS O(A) locatário(a) é responsável pelas despesas a partir do mês seguinte ao da locação. As despesas anteriores (luz. água, telefone, etc), são de responsabilidade do proprietário. O pagamento da taxa de IPTU, fica a cargo de acordo entre Proprietário e Locatário(a), decidido em contrato de locação. O Administrador, solicita que o(a) Locatário(a) apresente as contas de água e luz devidamente pagas mensalmente em seu escritório no ato do pagamento do aluguel. MANUNTENÇÃO QUEM PAGA? PROPRIETÁRIO(A): Responsável pelo pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de ser utilizado como: - troca de telhas quebradas; - troca de calhas furadas ou quebradas; - troca de caixa d água e equipamentos; - troca de caixa de esgoto; - troca de tubulações de água internas (dentro das paredes); - troca de registros de água quando necessário quebrar parede; - troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio; - troca de portão externo; - conserto de muro externo em caso de ação do tempo; - conserto de telhado em caso de ação do tempo; - conserto de tudo no imóvel, que estiver com problema no uso, anterior a locação; - conserto de tubulação externa e interna de esgoto; - pintura externa do imóvel; - calçamento externo do imóvel; - troca do poste de sustentação do relógio de luz (casas); e - troca da caixa e instalação do relógio( quando exigido pela empresa de energia). Atenção: o (a) Locatário (a) deve dar imediata ciência ao locador por escrito de qualquer problema no imóvel sob pena de ser responsabilizado pelos danos a que der causa pela falta da comunicação. LOCATÁRIO(A) - conserto ou troca de torneiras de preferência na mesma marca e tipo. No caso de não haver mais a mesma torneira a venda, colocar uma de mesmo padrão; - conserto ou troca de todo o encanamento externo do imóvel como, cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque; - troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e sua fiação; - troca de tomadas de energia elétrica por outras de mesmo padrão quando estragadas; - troca ou conserto da hidra do vaso sanitário bem como as borrachas de vedação, registro de água com instalação externa (que não precise quebrar a parede) e acentos quebrados pelo inquilino; - troca de vidros quebrados ou lascados; - troca ou conserto de fechaduras externas ou internas no mesmo padrão; - conserto das fechaduras internas e chaves; - troca de cerâmicas ou azulejos que forem lascados ou quebrados pelo(a) Locatário(a); 4

5 - conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha; - conserto da fiação elétrica quando o problema for causado pelo(a) Locatário(a ) (uso inadequado de equipamentos com potência superior a rede elétrica do imóvel); - limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos e fossa externa(casas); - manutenção da área eterna do imóvel(casas) como piso, muros, portões mantendo-os em perfeito funcionamento; - limpeza de telhado e calhas externa mantendo-os desobstruídos de folhas e sujeira que provoquem entupimento e possível infiltração no imóvel; - Limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade, imóvel voltado para o sul( pouco ou nenhum sol), ou fechado a maior parte do dia, ou situado abaixo do nível da rua. Atenção: muitos Locatário(a)s locam um imóvel sem prestar atenção na quantidade de sol que o mesmo recebe e no tempo em que por dia ele fica fechado. Isso implica em mofo nas paredes por excesso de umidade e sendo assim o dano não é causado pelo proprietário do imóvel e sim por ação do tempo e uso do mesmo pelo(a) Locatário(a). Quem deve manter as paredes limpas é o(a) Locatário(a). O proprietário somente será responsabilizado quando o mofo for proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou proveniente do vizinho de cima ou do lado (apartamentos). A maioria do(a)s Locatário(a)s de casas não limpam o telhado e as calhas, o que vai provocar vazamentos por conta do entupimento causado pela falta de manutenção e, portanto, consertado pelo(a) Locatário(a). - manutenção do piso. Em imóveis novos todo o dano que for dado causa por mau uso será suportado pelo(a) Locatário(a), assim evite riscos no piso por arrastar móveis sem o devido cuidado, manchas por uso inadequado de produtos de limpeza, etc. Nenhum locador poderá exigir que o(a) Locatário(a). troque todo o piso por conta de uma mancha ou risco mas pode pedir que o mesmo seja consertado utilizando-se as técnicas modernas que não custam muito barato. - pintura do imóvel. Se recebeu com pintura nova, entregue com pintura nova. Se recebeu com pintura velha não precisa pintar ao sair do imóvel. Pintura externa suportada pelo locador; - manutenção e conserto de esquadrias e venezianas do imóvel; - manutenção e conserto do porteiro eletrônico; - manutenção e conserto de caixa de correio; e - problemas provenientes de temporais. Indenização direta a companhia de energia quando for o caso. Todo locatário(a) deve cuidar do imóvel como se fosse seu. Surgindo qualquer problema, comunique-o imediatamente por escrito ao Administrador para que possa tomar medidas necessárias, evitando assim que o mesmo se agrave e que você seja responsabilizado por negligência. 1- Mantenha sua caixa d água tampada e limpa; 2- Limpe periodicamente as calhas do imóvel; 3- Providencie o desentupimento de ralos, vasos, pias, sanitários, caixa de gordura e esgotos a qualquer sinal de irregularidade; 4- Evite o acesso de terceiros ao telhado, a fim de preservar o estado das telhas e evitar acidentes; 5- Evite molhar as portas de madeira dos banheiros, cozinhas, área de serviço, de maneira que elas sejam conservadas em bom estado. 6- A conservação, reforma e manutenção das calçadas cabe também ao locatário, seja ele comercial ou residencial. (decreto nº , de 06 de janeiro de 2012); 7- Nenhuma modificação interna ou externa ao imóvel poderá ser realizada sem o consentimento prévio do Administrador; 8- Ao realizar furos na parede, verificar posição de canos e fios, e em hipótese alguma realize furos em azulejos; 9- Reparos em tomadas, interruptores e fechaduras; 10- Reparo em portões, interfones e alarmes, e 11- Troca ou reparo (sifões) no caso de vazamento de pias, descargas e torneiras. O administrador não se responsabilizará pelo ressarcimento e consertos ou benfeitorias realizadas no imóvel sem prévia autorização do proprietário e conhecimento do administrador. 5

6 Fica a critério do(a) locatário(a) a instalação de materiais extras de segurança no imóvel, tais como fechaduras especiais, grades, cercas elétricas, alarmes e outros, lembrando que apenas aqueles autorizados previamente pelo administrador serão ressarcidos. Acordo contrato de locação, o(a) Locatário(a) deverá permitir a vistoria do imóvel mediante combinação prévia de dia e hora agendados. REPAROS E MANUNTEÇÕES O proprietário tem obrigação de entregar o imóvel em condições de uso, ou seja com elétrica, hidráulica, esgoto e telhado em ordem. O proprietário é responsável por vícios ocultos e defeitos preexistentes no imóvel. BENFEITORIAS Não execute nenhuma benfeitoria sem antes avisar ou notificar ao Administrador. Benfeitorias não autorizadas podem caracterizar infração contratual. As benfeitorias não serão restituídas pelo proprietário, salvo previstas em contrato. TIPOS DE BENFEITORIAS Úteis: São obras executadas em um imóvel para melhorá-lo, aumentando ou facilitando o seu uso. Essas obras não são necessárias mais aumentam a qualidade do imóvel. O proprietário não tem a obrigação de aceitá-las. Em alguns casos o proprietário pode até aceitar, porém o pagamento fica a cargo do(a) locatário(a) sem o direito a restituições. Exemplo: - Box no banheiro; - Colocação de fechaduras extras, grades, alarmes etc. Necessárias: São as obras feitas no imóvel para conservá-lo, evitando sua deterioração, nestes casos geralmente o proprietário é obrigado a realizar e a pagar por elas. Exemplo: - Reforço na fundação de um prédio; - Substituição de vigamento apodrecido no telhado; - Vazamento interno nos encanamentos, - Infiltrações, etc. Voluptuárias: São obras feitas para embelezar o imóvel, são benfeitorias que não aumentam o uso habitual do imóvel, e não poderão ser indenizadas pelo Proprietário, as quais poderão ser retiradas pelo(a) locatário(a) na rescisão, contanto que não afetem a estrutura do imóvel. Exemplo: - Alteração da pintura da fachada; -Abertura de paredes; - Troca de piso, etc. 6

7 1- Quintal: mantenha sempre limpo; 2- Pintura: cuidar com a pintura da parte interna e externa; 3- Caixa de gordura: recomenda-se a manutenção Periódica; 4-Vaso sanitário: não jogar objetos e papel higiênico no interior do vaso sanitário; 5- Caixa D água: a limpeza deve ser feita a cada 06 (seis) meses; e 6- Piscina: não é recomendado o esvaziamento da piscina, evitando o ressecamento e trincas nos azulejos. VENDA DE IMÓVEL LOCADO O proprietário poderá vender o imóvel a qualquer momento, mas para isso, o(a) locatário(a) terá preferência na aquisição em igualdade de condições. O proprietário dará ao locatário(a) o direito de preferência, mediante comunicação por escrito e protocolada com todas as condições do negócio. O direito de preferência caducará após o prazo de 30 (trinta) dias da comunicação caso não haja interesse. O direito de preferência perde a validade se não manifestado sua aceitação integral a proposta, no prazo de 30 (trinta) dias, e assim o proprietário poderá vender o imóvel a quem lhe convir. O(A) locatário(a) deverá permitir a visita ao imóvel dos prováveis interessados, conforme clausula contratual, em horário comercial e em datas previamente marcadas. O novo adquirente, se desejar, deverá em 90 (noventa) dias demonstrar interesse em retomar o imóvel locado. Após este prazo extingui-se o direito da retomada, sendo assim deverá respeitar novamente o contrato para retomada do imóvel. O imóvel deverá ser desocupado no prazo de 90 (noventa) dias a partir da data de notificação de desocupação feita pelo novo proprietário do imóvel. IMPORTANTE: Algumas vezes a venda do imóvel locado é executada por outra imobiliária, porém os direitos são os mesmos. Fiquem atentos a falsas abordagens de venda, em caso de dúvidas ligue imediatamente para o administrador e não libere o acesso ao imóvel sem estar agendado e acompanhado do corretor responsável pela venda do mesmo. SAÍDA DO IMÓVEL Finda locação o(a) Locatário(a) deverá restituir o imóvel ora locada livre de pessoas e coisas, no estado em que recebeu. Na saída do imóvel será feita uma verificação juntamente com o(a) locatário(a), conforme data e hora marcada, para constatar o estado atual do imóvel e as possíveis divergências entre o estado de entrada e saída do imóvel. 7

8 As divergências, se houverem, poderão ser sanadas pelo(a) locatário(a) ou pagas mediante orçamento. Caso o(a) locatário(a) queira executar o serviço serão computados os dias de aluguel até a entrega das chaves. Uma nova vistoria será realizada para verificar os serviços realizados por você. Informamos que nosso escritório possui parceria com firmas e prestadores de serviços gerais, cadastrados para melhor servi-los. A SAÍDA Umas das grandes preocupações do(a) Locatário(a) é o momento da saída. A maioria das Imobiliárias solicita a pintura das paredes. Além disso, é obrigação do(a) Locatário(a) que o imóvel seja entregue da forma como recebeu. Contas de água e luz devem ser entregues ao final do contrato. PROCEDIMENTOS PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL 1- Comunique formalmente (por escrito) sua intenção de desocupar o imóvel com 30 (trinta) dias de antecedência. 2- Confira o estado de conservação do imóvel, pois as condições deverão estar exatamente como no início da locação; 3- Efetue a limpeza geral do imóvel e a pintura, caso tenha recebido com pintura nova; 4- Realize todos os reparos necessários antes da entrega das chaves; 5- Solicite a exclusão de sua titularidade junto á concessionária de energia, telefone, internet, TV e também o pagamento de contas residuais; 6- Providenciar a entrega do comprovante de desligamento de energia elétrica com o consumo final pago; 7- O locatário deverá entregar no escritório do administrador o comprovante de negativa de débito de água. 8- Em caso de apartamento ou imóvel em condomínio, entregar comprovante de condomínio pago. 9- Compareça ao escritório do Administrador para agendar vistoria e entrega das chaves. Dentro do prazo de 30 dias, você deverá programar sua desocupação e ligar 3 (três) dias úteis antes da entrega das chaves para vistoria. 10- O imóvel deverá estar livre de pessoas, objetos e lixo. DICAS DE SEGURANÇA - Quando em viagens longas, suspenda entregas ou peça para alguém recolher revistas, jornais, e correspondências o seu acúmulo em frente á casa indica que o imóvel está vazio. - Caso tenha jardim, contrate alguém para mantê-lo limpo, é importante evitar o aspecto de abandono; -Desligue a campainha. Isso evita que indivíduos mal intencionados façam testes para verificar se há alguém em casa; -Se preferir use temporizadores para ligar luzes, rádio e TV, dando a impressão de que há alguém na residência; - Em janelas e portas que deslizam sobre trilhos, coloque peças de madeira que impeçam seu movimento. - Exaustores e aparelhos de ar-condicionado devem estar bem presos à base de sustentação e a sua instalação não deve deixar qualquer abertura; - Os arrombamentos são mais freqüentes pelos fundos. Por isso, isole dependências de serviço trancando portas intermediárias; - Se a casa contar com um sistema de segurança, teste os equipamentos para verificar se estão em funcionamento. Funcionários devem ser orientados sobre a operação do sistema. -Não esqueça de deixar telefones de contato com empregados, parentes e pessoas próximas, para casos de emergência. 8

9 Esperamos que este Manual do Locatário tenha sido útil e que a Rezuski Imóveis tenha cumprido seu papel de forma eficiente durante toda locação. É uma grande satisfação tê-lo(a) como nosso cliente. Por isso, mesmo após a desocupação do imóvel, queremos permanecer ao seu lado. Para compra, venda ou locação de imóveis consulte-nos! Atenciosamente, Competência para merecer a sua Confiança!