RELATÓRIO E CONTAS FUNDES FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO. Fundes

RELATÓRIO E CONTAS FUNDES FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO 31-12-2016 Fundes

1. ECONOMIA Em Portugal, a actividade económica cresceu 1.4% em 2016, abaixo do registo de 1.6% observado em 2015, mas ligeiramente acima das expectativas. A procura interna reduziuu o seu contributo para o crescimento, com uma desaceleração no consumo privado, de 2.6% para 2,1% %, e com uma queda do investimento, em torno de 1.5%. A segunda metade do ano foi, no entanto, marcada por uma recuperação da confiança e da despesa das famílias, suportada por um aumento do rendimento disponível que, por sua vez, beneficiou da subida das remunerações do trabalho, da redução da carga fiscal e de um ligeiro aumento da criação de emprego. A actividade económica foi também suportada por uma melhoria das condições de financiamento, sobretudo em resultado da política monetária expansionista levada a cabo pelo BCE. Contudo, restrições associadas aos níveis ainda elevados de endividamento e aos ajustamentos em curso no sector bancário limitaram a expansão do crédito e da procura interna. O défice público deverá ter descido de 4.4% do PIB em 2015 (ou 3%, excluindo one-offs) para um valor em torno de 2.1% do PIB em 2016. A dívida pública manteve-se relativamente estabilizada, em torno de 130% do PIB. Num contexto global de incerteza política, de aumento da inflação e de alguma especulação em torno de uma futura atenuação dos estímulos monetários do BCE, a yield dos títulos de dívida pública portuguesa a 10 anos subiu, no conjunto de 2016, de 2.5% para 3.8%. O respectivo spread face à dívida alemã na mesma maturidade alargou-se de 190 para 356 bps em 2016. 2. EVOLUÇÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO PORTUGUÊS De acordo com os dados disponíveis, no ano de 2016, o investimento realizado em imobiliário ascendeu a 1.254 milhões de euros, um valor 29% inferior ao registado no anterior, mas ainda assim um valor bastante elevado, superior ao volume anual registado desde 2008, com excepção de 2015, demonstrando a vitalidade deste mercado. O sector de escritórios absorveu aproximadamente metade do investimento, cerca de 539 milhões de euros, o que representa 43% do total. O sector de retalho representou 38% do investimento e a componente de outros usos, quase na sua totalidade hotéis, a pesarem 16% do total, com 201 milhões de euros. O sector industrial manteve um baixo volume de investimento, com apenas 38 milhões de euros, totalizando 4% do volume total. O segmento de escritórios foi aquele que se mostrou mais dinâmico, apesar da redução de 2% face ao ano anterior. Este dinamismo, justificou-se essencialmente pelo volume significativo das operações de investimento registadas e pela entrada de novas empresas sobretudo na zona da Grande Lisboa, com maior dimensão áreas de ocupação. No segmento de retalho, verificou-se uma contínua actividade ao longo do ano, com a procura, potenciada principalmente pelo crescimento do consumo interno e do turismo em zonas prime, a sustentar um ligeiro aumento do preço das rendas e da estabilização das yields praticadas. No que concerne ao segmento industrial e de logística, a evolução mais favorável da economia, ainda não produziu os efeitos positivos significativos, com a recuperação das yields a apresentar um ritmo ainda lento. Pelo contrário, no segmento hoteleiro, o crescimento do turismo com origem externa, potenciou o peso deste segmento no investimento total, motivado pelo aumento da oferta, das taxas de ocupação e do preço médio por ocupação praticado. Fundes 2

Em resultado, o mercado imobiliário apresentou um comportamento positivo em 2016, apesar da descida de nível de investimento face ao ano anterior, perspectivando-see para 2017 uma maior estabilização das yields associada ao dinamismo da actividade verificado em 2016. 3. MERCADO DOS FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO Em 31 de dezembro de 2016, de acordo com a CMVM o mercado nacional de Fundos de Investimento Imobiliário apresentou uma redução de 6,1% face ao início do ano, passando de 11.210 milhões de euros para 10.529 milhões de euros de ativos sob gestão. No final de 2016, estes ativos estavam distribuídos por 233 fundos de investimento, apresentando a seguinte configuração: (milhões de euros) nº montante Fundos Abertos 17 3.951 Fundos Fechados 216 6.578 4. FUNDES FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO 4.1 ATIVIDADE O FUNDES é um fundo especial de investimento imobiliário fechado de subscrição particular, cuja atividade foi autorizada pela CMVM em de 27 de novembro de 2008, tendo iniciado a sua atividade a 22 de dezembro de 2008 pelo prazo inicial de 10 anos contados a partir da data da sua constituição. A duração do FUNDO pode ser prorrogada por um ou mais períodos não superiores a 10 anos, de acordo com deliberação da Assembleia de Participantes, e mediante comunicação prévia à CMVM 4.2 POLÍTICA DE INVESTIMENTOS O objetivo de investimento do FUNDO é o de alcançar, numa perspetiva de longo prazo, uma valorização satisfatória do capital, através da constituição e gestão de um conjunto diversificado de ativos, predominantemente imobiliários, nos termos e segundo as regras previstas neste Regulamento, e baseado em critérios de prudência, estabilidade, escolha criteriosa e rentabilidade, de forma a acautelar e valorizar os interesses dos Participantes, não privilegiando nenhuma área em particular da atividade imobiliária e não estando os investimentos condicionados a limites de concentração geográfica. Tendo em atenção o seu objetivo, o FUNDO poderá ser constituído pelos ativos que, nos termos e condições estabelecidas nas disposições legais e regulamentares aplicáveis, são passíveis de integrar o património dos fundos especiais de investimento fechados de subscrição particular, nomeadamente em valores imobiliários ou outros ativos equiparáveis e acessoriamente em liquidez. O património do FUNDO poderá ainda ser constituído por participações em sociedades imobiliárias e Fundes 3

Unidades de Participação em outros Fundos Imobiliários. O investimento em sociedades imobiliárias não se encontra sujeito a qualquer limite. Como forma de atingir o objetivo definido, o Fundo pode investir: a) No desenvolvimento de projetos de urbanização e construção de imóveis para sua posterior venda, arrendamento ou valorização consoante as condições de mercado à data; b) Na aquisição de imóveis urbanos ou frações autónomas destinadas a logística, comércio, habitação e serviços, entre outras funções imobiliárias; c) Na promoção de programas de loteamento para construção, em terreno situado em solo urbano, considerando-se como tal aquele para o qual esteja reconhecida vocação para o processo de edificação de acordo com o estabelecido no Plano Municipal de Ordenamento do Território, destinados a posterior venda, construção ou promoção pelo Fundo; d) Na aquisição de prédios rústicos ou mistos, não desenvolvendo investimento florestal, mas sim destinados a constituir uma clara aposta no desenvolvimento e alargamento de zonas urbanas e ou desenvolvimento de atividades lúdicas; e) Em participações em Sociedades Imobiliárias; f) Em Unidades de Participação de outros Fundos de Investimentos Imobiliários. O Fundo como forma de atingir o seu objetivo pode ainda adquirir imóveis que poderão ser destinados a arrendamento, exploração hoteleira ou similar, valorização ou posterior venda. Os imóveis detidos pelo Fundo, correspondem a prédios urbanos ou frações autónomas e estão preferencialmente localizados em Portugal. Não podem ser adquiridos pelo Fundo imóveis em regime de compropriedade, exceto no que respeita à compropriedade de imóveis funcionalmente ligados à exploração de frações autónomas do FUNDO e do disposto no parágrafo seguinte. O Fundo pode adquirir imóveis em regime de compropriedade com outros Fundos de Investimento ou com Fundos de Pensões, no âmbito do desenvolvimento de projetos de construção de imóveis, e desde que exista um acordo sobre a constituição da propriedade horizontal, o que deverá verificar-se logo que estejam reunidas as condições legais. Considera-se liquidez: numerário, depósitos bancários, certificados de depósito, Unidades de Participação de fundos de tesouraria e valores mobiliários emitidos ou garantidos por um Estadoa 12 Membro da Comunidade Europeia com prazo de vencimento residual inferior meses. O património do FUNDO não obedecerá a qualquer limite de concentração único imóvel. do seu património num 4.3 POLÍTICA DE RENDIMENTOS O FUNDO privilegia a distribuição dos resultados distribuíveis do Fundo, caracterizando-se consequentemente como um Fundo de distribuição. A periodicidade da distribuição dos resultados será anual. Fundes 4

São distribuíveis os montantes correspondentes aos resultados do FUNDO que excedam as necessidades previsíveis de reinvestimento, salvaguardadas que estejam a solvabilidade e solidez financeira do FUNDO, bem como a sua tesouraria e a normal evolução dos negócios. Cabe à Sociedade Gestora definir as necessidades previsíveis de reinvestimento, bem como os montantes necessários paraa salvaguardar a solvabilidade e solidez financeira do FUNDO, a sua tesouraria e a normal evolução dos negócios. Os resultados serão distribuídos pelos participantes em função do número de unidades de participação de que cada um seja titular à data da distribuição. 4.4 ATIVOS SOB GESTÃO, NÚMERO E VALOR UNITÁRIO DAS UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO Em 31 de dezembro de 2016 o Fundes apresentava um valor global líquido de 116,4 milhões, o que representa um decréscimo de 24% face ao ano anterior. A repartição por tipologia dos imóveis constantes da carteira do Fundo era a seguinte em 31 de dezembro de 2016: A estratégia seguida em 2016 foi caracterizada pela consolidação dos arrendamentos existentes, que passou pela renegociação dos contratos de arrendamento. Mesmo as empresas que vão obtendo lucros continuam a olhar rigorosamente para os seus custos operacionais, incluindo os custos imobiliários. Os arrendatários continuam focados em encontrar soluções mais eficientes e isso, em muitos casos, traduz-se na ocupação de menos espaço ou redução do valor da renda. É evidente que há uma tendência crescentee pela procura de espaços mais funcionais e com maior qualidade. Os arrendatários querem fazer um upgrade dos seus espaços sem nenhum custo extra. Fundes 5

No exercício de 2016 o Fundo não efetuou aquisições de património imobiliário e alienou património imobiliário no valor de 1,43 milhões. A 31 de Dezembro de 2016 o FUNDES tinha em circulação 249.085 Unidades de Participação cujo valor unitário era de 467,2219, sendo o Novo Banco o único Participante. No exercício foram reembolsadas 53.634 Unidades de Participação, no valor de 24.999.939. As Disponibilidades do Fundo, no valor de 5,3 milhões, são as consideradas adequadas para o Fundo de Maneio. 4.5 SITUAÇÃO ECONÓMICA O resultado líquido negativo do período, no montante de 12,2 milhões, resulta essencialmente das desvalorizações do valor de imóveis, muito parcialmente compensadas pelos rendimentos de imóveis. Os rendimentos de ativos imobiliários atingiram 5 milhões. Existem rendas vencidas referentes ao exercício e exercícios anteriores no casos contenciosos estão integralmente provisionados. valor de 480.093. Os Os gastos mais significativoss dizem respeito às Perdas em Activos Imobiliários ( 16,2 milhões), aos Fornecimentos e Serviços Externos ( 2,8 milhões) e às Comissões de Gestão e de Depósito ( 0,72 milhões). 5. DEMONSTRAÇÃO DO PATRIMÓNIO!"##$%! "%&'()" ($%"(%'#' *$!'!& ((!$&%(!) +(*'"&%$ ((*%##)") Fundes 6

6. TÍTULOS EM CARTEIRA POR GEOGRAFIA E SETOR Valores Mobiliários Portugal Im obiliário % VLGF % Activo Total 7.37% 7.27% 7.37% 7.27% 7.37% 7.27% 7. MOVIMENTOS NOS ATIVOS DO FUNDO,-. / 01, 0.2 1 3. 01 4, -./ 4,. 4/5. 4,. 6 ')##'!* %"%*"! '!$!$% +*'*%)% +%'$&( +%!%$"$ +(&"")& $ +%#(!#)'* +(%"#%$!& +&%*('!*' +&'))))%) (%!"$#* +(&(!!$$* 8. MOVIMENTOS NA COMPOSIÇÃO DOS TÍTULOS EM CARTEIRA Não se registaram movimentos na composição dos títulos em carteira no decorrer do ano de 2016. 9. VALORIZAÇÃO E UNIDADES DE PARTICIPAÇÃO EM CIRCULAÇÃO 7 8 6 9 7 0 4, Fundes 7

10. REMUNERAÇÕES DA ENTIDADE GESTORA 11. GESTÃO DO RISCO Ao nível da gestão da liquidez estão implementados um conjunto de procedimentos que permitem acompanhar possíveis situações que se entendam poder gerar Risco de Liquidez. Assim: Previamente à aquisição de qualquer imóvel é analisado o seu impacto ao nível do perfil de liquidez do fundo; Ao nível da gestão é analisada a estrutura de custos dos fundos e necessidades de capital versus proveitos, de modo a enquadrar eventuais necessidades de aumento de capital ou possibilidade de eventuais distribuições ou reduções do mesmo; Adicionalmente e de forma a monitorizar as necessidades de capital para fazer face às responsabilidades dos fundos bem como a sua sustentabilidade financeira, são considerados os seguintes rácios: Liquidity Coverage Ratio (LCR) Net stable Funding Ratio (NSFR) Ao nível do controlo do Risco de Mercado são efetuadas as seguintes análises: Rendibilidade e evolução dos ativos/passivos sob gestão; Nível de diversificação da carteira de imóveis (geográfica, afetação e por tipo de imóvel); Stress-tests Ao nível da gestão do Risco de Crédito estão implementados procedimentos de controlo da qualidade creditícia dos promotores, prestadores de serviços e inquilinos, no caso de imóveis arrendados, sendo a análise feita previamente à contratação de qualquer serviço ou arrendamento de imóveis pertencentes ao Fundo. De forma a controlar o risco de crédito dos arrendatários dos fundos, caso existam, são monitorizadas periodicamente as rendas em dívida. Fundes 8

No final do ano o fundo apresentava um ISSR 1 de nível 5. Os resultados dos Stress-tests, com previsão a 1 ano, estão dispostos em anexo ao relatório de gestão. 12. VALORIZAÇÃO DO PATRIMÓNIO DO FUNDO 1. A Entidade Gestora calculará no último dia útil de cada mês com referência ao último dia desse mês, às dezassete horas e trinta minutos, o valor da unidade de participação dividindo o valor líquido global do FUNDO pelo número de unidades de participação em circulação. 2. O valor líquido globall do FUNDO é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram o montante de comissões e encargos suportados até ao momento da valorização da carteira, independentemente do seu pagamento, efetuando a Entidade Gestora a dedução da seguinte forma sequencial: a) Dedução ao património do FUNDO todos os encargos legais e regulamentares, com exceção dos referentes às comissões de gestão e depósito e à taxa de supervisão; b) Dedução, em simultâneo, da comissão de gestão fixa e da comissão de depósito; c) Dedução da comissão de gestão variável, caso aplicável; e d) Dedução da taxa de supervisão devida à CMVM. 3. As unidades de participação de organismos de investimento coletivo são avaliadas ao último valor divulgado ao mercado pela respetiva entidade gestora, exceto no caso de unidades de participação admitidas à negociação em mercado regulamentado às quais se aplica o disposto no número seguinte. 4. Os restantes valores mobiliários são avaliados ao preço de fecho no momento de referência, do mercado mais representativo e com maior liquidez, ou no mercado onde os mesmos são normalmente transacionados pela Entidade Gestora, onde os valores se encontrem admitidos à negociação, ou na sua falta, de acordo com o critério do justo valor ou do valor conservador previstos no Regulamento da CMVM nº 1/2008. 5. O cálculo do valor dos imóveis é feito pela média simples dos valores atribuídos por dois peritos avaliadores de imóveis estando sujeitos a avaliações com uma periodicidade mínima de seis meses por dois peritos independentes, e nas seguintes situações: a. Previamente à sua aquisição e alienação, não podendo a data de referência da avaliação do imóvel ser superior a seis meses relativamentee à data do contrato em que é fixado o preço da transação; 1 O Indicador Sintético de Risco e de Re emuneração (ISRR) mede o risco de variação de preços das unidades de participação do FUNDO com base na volatilidade verificada nos últimos cinco anos. Um risco mais baixo implica potencialmente uma remuneração mais baixa e um risco mais alto implica potencialmente uma remuneração mais alta. O nível de ISRR varia consoante os seguintes intervalos de volatilidade: Nível 1 [0% - 0,5%], Nível 2 [0,5% - 2%], Nível 3 [2% - 5%], Nível 4 [5% - 10%], Nível 5 [10% - 15%], Nível 6 [15% - 25%] e Nível 7 [> 25%]. Fundes 9

b. Sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel, nomeadamente alteração da classificação do solo; c. Os projetos de reabilitação e as obras de melhoramento, ampliação e requalificação de imóveis de montante que represente pelo menos 50% do valor final do imóvel (montante significativo) são avaliados: i. Previamente ao início do projeto; ii. Com uma periodicidade mínima de 12 meses e sempre que ocorram circunstâncias suscetíveis de induzir alterações significativas no valor do imóvel, as quais correspondem a uma incorporação de valor superior a 20%, relativamente ao custo inicial estimado do projeto, d. Previamente à liquidação em espécie de organismos de investimento coletivo, com uma antecedência não superior a seis meses, relativamente à data de realização da liquidação. 6. Em derrogação do disposto no n.º 5, os imóveis são valorizados pelo respetivo custo de aquisição, desde o momento em que passam a integrar o património do FUNDO e até que ocorra uma avaliação exigida de acordo com as alíneas a) a c) do n.º 5. 7. Caso os valores atribuídos pelos dois peritos avaliadores difiram entre si em mais de 20%, por referência ao valor menor, o imóvel em causa é novamente avaliado por um terceiro perito avaliador de imóveis, sendo o imóvel, neste caso, valorizado pela média simples dos dois valores de avaliação que sejam mais próximos entre si ou pelo valor da terceira avaliação caso corresponda à média das avaliações anteriores. 8. Os imóveis adquiridos em regime de compropriedade são inscritos no ativo do FUNDO na proporção da parte por este adquirida, respeitando a regra constante do n.º 5. 9. Os imóveis adquiridos em regime de permuta são avaliados nos termos do n.º 5, sendo a responsabilidade decorrente da respetiva contrapartida, inscrita no passivo do FUNDO. 10. Os imóveis prometidos vender são valorizados ao preço constante do contrato-promessa de compra e venda, atualizado pela taxa de juro adequada ao risco da contraparte quando, cumulativamente: a) O organismo de investimento coletivo: i. receba tempestivamente, nos termos do contrato-promessa, os fluxos financeiros associados à transação; ii. transfira para o promitente adquirente os riscos e vantagens da propriedade do imóvel; iii. transfira a posse para o promitente adquirente. b) O preço da promessa de venda seja objetivamente quantificável; c) Os fluxos financeiros em dívida, nos termos do contrato-promessa, sejam quantificáveis. 11. As transações de imóveis efetuadas a preço que varie, em termos absolutos, 20% em relação à valorização do ativo são justificadas de imediato pela Entidade Gestora à CMVM. 12. São definidos por regulamento da CMVM os requisitos de competência e independência dos peritos avaliadores no âmbito da atividade desenvolvida para efeitos do presente regulamento de gestão, os critérios e normas técnicas de avaliação dos imóveis, o conteúdo dos relatórios Fundes 10

de avaliação e as condições de divulgação destes relatórios ou contidas, bem como do seu envio à CMVM. das informações neles 13. O câmbio a utilizar na conversão dos ativos do FUNDO, expressos em moeda estrangeira, será o câmbio de divisas divulgado a título indicativo pelo Banco de Portugal do dia a que se refere a valorização. 14. O valor da unidade de participação calculado no último dia útil de cada mês poderá ser, superior, inferior ou igual ao do mês anterior. A oscilação do valor da unidade de participação é função da variação do preço dos ativos que compõem a carteira do FUNDO. 13. PERSPECTIVAS PARA 2017 Enquanto se mantiver o nível de liquidez no mercado português o interesse dos investidores estrangeiros no investimento imobiliário nacional irá manter-se o que leva a crer que teremos um comportamento do mercado idêntico ao do ano passado. 11 de abril de 2017 Fundes 11

ANEXO Cenários 2017 1 Cenário 1 Cenário 2 Variação Valor Variação das Imóvel (%) 1 Rendas (%) Variação Valor Variação das Imóvel (%) 1 Rendas (%) Terrenos Projectos de construção de Reabilitação Outros projectos construção Construções Acabadas Direitos Urbanizados Não Urbanizados Arrendadas Arrendados -8.0% 2.5% - Não Arrendados -8.0% 2.5% - Arrendados -12.5% 5.0% - Não Arrendados -12.5% 5.0% - Serviços - NA 2.0% NA Outros - NA 2.0% NA Habitação - NA 2.0% NA Serviços - NA 2.0% NA Outros -5.0% NA -2.5% NA Habitação 2.5% - Comércio -5.0% -10.0% -2.5% -5.0% Serviços -2.5% -2.5% Industrial -10.0% -10.0% -5.0% -5.0% Outros -10.0% -10.0% -5.0% -5.0% Habitação -5.0% NA - NA Comércio -10.0% NA -5.0% NA Não Arrendadas Serviços -5.0% NA - NA Industrial -15.0% NA -10.0% NA Outros -15.0% NA -10.0% NA Superficie Variação anual do valor dos imóveis e rendas. (1) Cenários e variações anuais aplicadas ao valor dos imóveis e às ren ndas anuais, em função da tipologia de imóveis dos fundos imobiliários geridos Fundes Cenário 3 Variação Valor Variação das Imóvel (%) 1 Rendas (%) 5.0% NA 5.0% NA 5.0% NA 5.0% NA - NA 4.0% - 5.0% - -2.5% -2.5% -2.5% -2.5% 1.0% NA - NA 1.0% NA -5.0% NA -5.0% NA 12

Valor do Fundo: 116 377 959.35 Terrenos Urbanos Rústicos Arrendados Não Arrendados Arrendados Não Arrendados Val Impactos Estimados (2017) 3 Carteira 2 Cenário 1 Cenário 2 lor Imóvel Rendas Variação Valor Variação das Imóvel 1 Rendas Variação Valor Variação da Imóvel 1 Rendas 0.73% 0.06% 0.02% - Cenário 3 as Variação Valor Variação das Imóvel 1 Rendas Total Terrenos 0.73% 0.06% 0.02% - Serviços Projectos de construção de Reabilitação Outros Total Projectos de construção de Reabilitação Habitação Outros projectos construção Serviços Outros Total Outros projectos construção Habitação 0.07% 0.01% 0.00% - 0.00% - Comércio 18.54% 2.89% -0.93% -0.29% -0.46% -0.14% Arrendadas Serviços 20.94% 1.29% -0.52% -0.03% 1.05% - Industrial Construções Acabadas Outros 1.70% 0.01% -0.17% -0.00% -0.09% -0.00% -0.04% -0.00% Direitos Não Arrendadas Total Construções Acabadas Total Direitos Total Habitação Comércio Serviços 3 Industrial Outros Superficie 7.40% 0.37% - 0.08% 0.01% 0.00% - 31.41% 1.57% - 8.08% 1.21% 0.81% - 8 88.22% 4.20% -4.78% -0.32% -1.36% -0.14% 8 88.95% 4.20% -4.84% -0.32% -1.38% -0.14% 0.07% - 0.31% - -0.40% - 0.99% -0.00% 0.99% -0.00% Variação do Valor do Fundo 1 0.96% 2.67% 5.19% Variação da Yield Valores em Euros (1) Considera as alterações no preço dos imóveis e das rendas (2) Valor dos imóveis e das rendas anuais sobre o Valor Líquido Global do Fundo em 31 de dezembro de 2016 (3) Percentagem de variação esperada em 2017 para o Valor Líquido Global do Fun ndo 0.11% -0.09% -0.05% Fundes 13

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2016 E 2015 Valores em euros ATIVO CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 31-12-2016 31-12-2015 Designação Designação 31-12-2016 31-12-2015 Bruto mv/af mv/ad Líquido Líquido ATIVOS IMOBILIÁRIOS CAPITAL DO FUNDO Terrenos 2 656 046 1 809 046 847 000 5 361 000 Valor nominal das unidades de participação 249 085 000 302 719 000 Construções 224 689 144 300 622 122 323 292 102 666 474 113 361 619 Variações patrimoniais 28 615 240 (18 820) Total 227 345 190 300 622 124 132 338 103 513 474 118 722 619 Resultados transitados (149 134 275) (96 688 682) Resultado liquido do período (12 188 006) (52 445 593) Total 116 377 959 153 565 905 CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES Unidades de participação 8 789 189 212 151 8 577 038 8 370 975 Total 8 789 189 212 151 8 577 038 8 370 975 CONTAS DE TERCEIROS CONTAS DE TERCEIROS Comissões e outros encargos a pagar 52 404 69 327 Devedores por rendas vencidas 5 886 024 5 405 931 480 093 406 305 Estado e outros entes públicos 66 335 179 813 Estado e outros entes públicos Outras contas a pagar 821 426 450 084 Outras contas a receber 351 780 348 847 2 933 6 674 Adiantamentos por venda de imóveis Total 6 237 804 5 754 778 483 026 412 979 Total 940 165 699 224 DISPONIBILIDADES Depósitos à ordem 5 324 195 5 324 195 7 793 774 Depósitos a prazo 20 000 000 Total 5 324 195 5 324 195 27 793 774 ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS Acréscimos de proveitos 4 222 Acréscimos de custos 565 626 778 888 Despesas com custo diferido Receitas com proveiro diferido 139 439 376 534 Outros 125 456 125 456 115 982 Outros Total 125 456 125 456 120 204 Total 705 065 1 155 422 TOTAL DO ATIVO 247 821 834 300 622 130 099 267 118 023 189 155 420 551 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO E DO PASSIVO 118 023 189 155 420 551 Unidades de participação emitidas 249 085 302 719 Valor unitário das unidades de participação 467.2219 507.2886 14

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOS DOS PERÍODOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2016 E 2015 Valores em euros CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS Designação 31-12-2016 31-12-2015 Designação 31-12-2016 31-12-2015 CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES JUROS E CUSTOS EQUIPARADOIS De operações correntes 99 COMISSÕES JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS Em ativos imobiliários Em outras operações correntes 723 851 921 113 De operações correntes 58 020 103 106 PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E EM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS GANHOS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E EM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS Na carteira de titulos e participações Na carteira de titulos e participações 206 064 79 035 Em ativos imobiliários 16 160 152 51 569 296 Em ativos imobiliários 2 381 006 11 000 883 IMPOSTOS Imposto sobre o rendimento 392 962 REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES Impostos indiretos 169 672 6 981 468 De ajustamentos de dividas a receber 480 803 Outros 169 941 328 698 PROVISÕES DO EXERCÍCIO Ajustamentos de dívidas a receber 6 168 762 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 2 816 966 2 837 558 RENDIMENTOS DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS 4 977 486 4 993 729 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 16 490 13 704 OUTROS GANHOS E PROVEITOS CORRENTES TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 20 057 072 69 213 660 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 8 103 379 16 176 753 CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS Valores incobráveis 503 954 861 825 Perdas extraordinárias Ganhos extraordinários Perdas de exercícios anteriores 25 997 Ganhos de exercícios anteriores 295 638 1 453 139 Outras perdas eventuais Outras ganhos eventuais TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 529 951 861 825 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 295 638 1 453 139 RESULTADO LIQUIDO DO PERIODO (se>0) RESULTADO LIQUIDO DO PERIODO (se<0) 12 188 006 52 445 593 TOTAL 20 587 023 70 075 485 TOTAL 20 587 023 70 075 485 Resultados da carteira de títulos 206 064 79 035 Resultados em ativos imobiliários (11 618 626) (38 412 242) Resultados eventuais (234 313) 591 314 Resultados das operações extrapatrimoniais Resultados antes do imposto sobre o rendimento (12 188 006) (52 052 631) Resultados correntes (11 953 693) (52 643 945) Resultados líquidos do período (12 188 006) (52 445 593) 15

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa DEMONSTRAÇÃO DOS FLUXOS DE CAIXA DOS PERÍODOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2016 E 2015 Valores em euros OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DOS FUNDOS RECEBIMENTOS : Subscrição de unidades de participação PAGAMENTOS : Resgastes de unidades de participação 24 999 939 Fluxos gerados pelas operações (24 999 939) OPERAÇÕES COM ATIVOS IMOBILIÁRIOS RECEBIMENTOS : Alienação de ativos imobiliários 1 430 000 3 183 250 Rendimentos de ativos imobiliários 4 694 893 4 494 398 Outros recebimentos de ativos imobiliários 6 124 893 7 677 648 PAGAMENTOS : Despesas correntes (FSE) com ativos imobiliários 2 759 991 2 872 606 Outros pagamentos de ativos imobiliários 2 759 991 2 872 606 Fluxos gerados (absorvidos) pelas operações 3 364 902 4 805 042 OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE RECEBIMENTOS : Juros de depósitos bancários 62 242 131 509 Outros recebimentos correntes 62 242 708 132 217 PAGAMENTOS : Comissão de gestão 661 530 843 308 Comissão de depósito 34 817 44 368 Taxa supervisão 44 427 62 167 Impostos e taxas 139 520 1 334 541 Outros pagamentos correntes 16 490 896 784 14 240 2 298 624 Fluxos absorvidos pelas operações (834 542) (2 166 407) OPERAÇÕES EVENTUAIS RECEBIMENTOS : Outros recebimentos de operações eventuais Discriminação dos fluxos 31-12-2016 31-12-2015 PAGAMENTOS : Outros pagamentos de operações eventuais Fluxos absorvidos pelas operações Saldo dos fluxos monetários do período (22 469 579) 2 638 635 Disponibilidades no início do período 27 793 774 25 155 139 Disponibilidades no fim do período 5 324 195 27 793 774 16

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa ANEXO ÀS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2016 (valores expressos em euros) Introdução O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no Regulamento nº 2/2005, de 14 de abril, da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários, que estabeleceu o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário (PCFII). As notas omissas não têm aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar. As notas adicionais pretendem complementar a informação mínima prevista no PCFII, tendo em vista permitir uma melhor compreensão do conjunto das demonstrações financeiras. Constituição e atividade do fundo O FUNDES, constituído em 27 de Novembro de 2008 é um fundo fechado de investimento imobiliário, gerido pela GNB Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A., com sede em Lisboa, na Avª Álvares Cabral, nº 41-6º, sendo depositário dos valores que o constituem o Novo Banco, S,A., com sede em Lisboa, na Avª da Liberdade, nº195. A atividade encontra-se regulamentada pela Lei nº 16/2015, de 24 de fevereiro, que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário. O objetivo do fundo é o de, através de uma gestão racional e equilibrada dos seus ativos, adquirir bens imóveis não afetos à exploração, de empresas que pretendam concretizar projetos de investimento, de reestruturação, racionalização ou conversão, tecnológica e financeira ou de internacionalização, com a constituição e gestão de uma carteira de valores constituída por um conjunto diversificado de activos, predominantemente imobiliários. 17

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa Nota 1 Valias potenciais de imóveis De acordo com a política contabilística descrita na alínea d) da Nota 6, após a entrada em vigor da Lei nº 16/2015, de 24 de fevereiro, os imóveis em carteira encontram-se registados à média aritmética simples de duas avaliações efetuadas por peritos avaliadores independentes. No entanto, de acordo com o Regulamento nº 2/2015 existe um regime transitório de valorização dos imóveis, durante o qual estes continuam a ser valorizados no intervalo compreendido entre o custo de aquisição e a média simples do valor atribuído por dois peritos avaliadores, devendo o novo regime ser aplicado em pelo menos um sexto dos imóveis, que ainda não se encontrem a cumprir as novas regras, em cada semestre civil completo após a entrada em vigor do novo Regime dos OIC. O valor de mercado dos imóveis para os quais foi celebrado um contrato promessa de compra e venda corresponde ao valor desse contrato. Em anexo é apresentada informação mais detalhada sobre os imóveis. Nota 2 Unidades de participação e capital do Fundo O valor nominal das unidades de participação é de 1.000 euros. Descrição 31-12-2015 Subscrição de Resgates de Aplicação de Resultado do UP UP resultados período 31-12-2016 Valor base 302 719 000 (53 634 000) 249 085 000 Diferença subs. resgates (18 820) 28 634 061 28 615 240 Resultados acumulados (96 688 682) (52 445 593) (149 134 275) Resultado do período (52 445 593) 52 445 593 (12 188 006) (12 188 006) Total 153 565 905 (24 999 939) (12 188 006) 116 377 959 Unidades de participação 302 719-53 634 249 085 Valor unitário 507.2886 467.2219 Nota 3 Inventário das aplicações em ativos Ver mapa Anexo à Nota 3. Nota 4 Inventário da carteira de títulos e de participações Descrição % Valor bruto Ajustamento Valor líquido Unidades de participação Solução Arrendamento FIIHA 3.38% 7 441 689 (156 418) 7 285 271 Arrendamento Mais 0.81% 1 347 500 (55 733) 1 291 767 8 789 189 (212 151) 8 577 038 18

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa Nota 6 - Princípios contabilísticos e critérios valorimétricos Princípios contabilísticos e critérios valorimétricos a) Apresentação das contas: As demonstrações financeiras foram preparadas e estão apresentadas de acordo com o Plano de Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, da CMVM, que entrou em vigor em 15 de abril de 2005. b) Especialização de exercícios: Os proveitos e os custos são reconhecidos quando obtidos ou incorridos, independentemente do seu recebimento ou pagamento. c) Carteira de títulos e participações: As unidades de participação em fundos de investimento são registadas ao custo de aquisição e valorizadas com base no último valor divulgado ao mercado pela respetiva entidade gestora. As mais e menos valias apuradas de acordo com este critério de valorização são reconhecidas na demonstração de resultados nas rúbricas ganhos ou perdas em operações financeiras, por contrapartida das rúbricas mais-valias e menosvalias do ativo. d) Imóveis: De acordo com a Lei nº 16/2015, de 24 de Fevereiro, os imóveis em carteira são registados à média aritmética simples de duas avaliações efectuadas por peritos independentes, determinado de acordo com o melhor preço que poderia ser obtido se fosse colocado para venda, em condições normais de mercado, no momento das avaliações. Este valor corresponde à média aritmética simples das avaliações efectuadas por dois peritos independentes, com uma periodicidade mínima anual ou, no caso de organismos de investimento colectivo abertos, com a periodicidade dos resgates se inferior àquela, e sempre que ocorram aquisições ou alienações ou ainda alterações significativas do valor do imóvel. O custo de aquisição do imóvel corresponde ao valor de compra, incluindo os custos de construção, conforme aplicável, acrescido das despesas incorridas subsequentemente com obras de remodelação e beneficiação de vulto, que alterem substancialmente as condições em que o imóvel é colocado no mercado. Os ajustamentos que resultam das avaliações, correspondentes a mais e menos-valias não realizadas, são registados no Activo, respectivamente, a acrescer ou deduzir ao valor do imóvel, por contrapartida das rubricas de Ganhos ou Perdas em activos imobiliários da Demonstração dos Resultados. e) Unidades de participação: O valor de cada unidade de participação é calculado mensalmente, tendo por base o valor líquido global do Fundo apurado no encerramento das contas no último dia do mês e o número de unidades de participação em circulação. f) Comissões de gestão e de depositário O Fundo suporta encargos com comissões de gestão e de depositário, de acordo com a legislação em vigor, a título de remuneração dos serviços prestados pela Sociedade Gestora e pelo Banco Depositário. Estas comissões são calculadas sobre o valor líquido global do Fundo (Capital do Fundo), sendo respetivamente de 0,475% e 0,025%. As bases e método de cálculo encontram-se descritos no Regulamento de Gestão do Fundo. As comissões de gestão e de depositário são liquidadas mensalmente e encontram-se registadas na rubrica de Operações correntes da Demonstração dos Resultados. 19

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa g) Imposto sobre o rendimento i) Regime fiscal em vigor até 30 de Junho de 2015 Os Fundos de Investimento Imobiliário estão sujeitos, de acordo com o Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF), a imposto sobre o rendimento de forma autónoma, considerando a natureza dos rendimentos. Desta forma, o valor das unidades de participação é em cada momento líquido de imposto. Os rendimentos prediais líquidos de encargos de conservação e manutenção, devidamente documentados, bem como de Imposto Municipal sobre Imóveis, obtidos no território português, que não sejam mais-valias prediais, estão sujeitos a tributação autónoma à taxa de 25%. Relativamente às mais-valias prediais, estas estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre 50% da diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício. Outros rendimentos que não prediais, são tributados da seguinte forma: - os rendimentos obtidos no território português, que não sejam mais-valias, estão sujeitos a retenção na fonte, como se de pessoas singulares se tratasse, sendo recebidos líquidos de imposto; - tratando-se de rendimentos decorrentes de títulos de dívida, de lucros distribuídos e de rendimentos de fundos de investimentos, obtidos fora do território português, há lugar a tributação, autonomamente, à taxa de 20%; - caso os rendimentos não estejam sujeitos a retenção na fonte, são tributados à taxa de 25% sobre o valor líquido obtido no exercício, a exemplo do que acontece com os outros rendimentos, que não sejam mais-valias obtidos no estrangeiro; - relativamente às mais-valias, obtidas em território português ou fora dele, estão sujeitas a imposto autonomamente a uma taxa de 25%, que incide sobre a diferença positiva entre as mais-valias e as menos-valias apuradas no exercício. Ao imposto assim apurado é ainda deduzido o imposto restituído aos participantes que sejam sujeitos passivos isentos de imposto sobre o rendimento. De acordo com o artigo 22º do EBF, o imposto estimado no exercício sobre os rendimentos gerados, incluindo as mais valias, é registado na rubrica Impostos na Demonstração dos Resultados. Os rendimentos obtidos, quando não isentos, são assim considerados pelo respectivo valor bruto na respectiva rubrica da Demonstração dos Resultados. A liquidação do imposto apurado deverá ser efectuada até ao final do mês de Abril do exercício seguinte, ficando sujeita a inspecção e eventual ajustamento pelas autoridades fiscais durante um período de quatro anos contado a partir do ano a que respeitam. ii) Regime fiscal em vigor a partir de 1 de Julho de 2015 Com a entrada em vigor, em 1 de Julho de 2015, do novo regime fiscal dos Organismos de Investimento Colectivo (OIC), consagrado no Decreto-Lei n.º 7/2015, de 13 de Janeiro, o imposto apurado a 30 de Junho de 2015 deverá ser liquidado no prazo de 120 dias a contar daquela data. No âmbito do novo regime fiscal é adoptado o sistema de tributação à saída, passando-se a tributar os rendimentos auferidos pelos investidores em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares (IRS) e Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC). Por outro lado, sobre o Valor Líquido Global do Fundo passa a incidir uma taxa de 0,0125% em sede de Imposto do Selo, a ser liquidada trimestralmente. A partir de 1 de Julho de 2015, o rendimento dos Fundos de Investimento Imobiliário é tributado em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Colectivas (IRC), sobre o lucro tributável apurado anualmente, no qual não se incluem rendimentos prediais, de capitais e mais valias, bem como os gastos directamente relacionados com esses rendimentos e comissões de gestão ou outras que revertam para as entidades gestoras. As mais valias apuradas a partir de 1 de Julho de 2015, relativas a imóveis adquiridos até essa data, serão tributadas na proporção correspondente ao período de detenção daqueles activos até aquela data. 20

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa Nota 7 Liquidez do Fundo 31-12-2016 31-12-2015 Depósitos à ordem 5 324 195 7 793 774 Depósitos a prazo 20 000 000 5 324 195 27 793 774 Nota 9 Valores comparativos Durante o presente exercício não se verificaram alterações de políticas e/ou critérios contabilísticos com efeitos relevantes nas demonstrações financeiras, pelo que os valores são comparáveis, em todos os aspetos significativos, com os valores do exercício anterior. Nota 11 Ajustamentos de dvidas a receber Ajustamentos para crédito vencido 31-12-2015 Aumentos Reduções 31-12-2016 6 235 581 (480 803) 5 754 778 6 235 581 (480 803) 5 754 778 Nota 12 Retenção de impostos Não foram efectuadas retenções na fonte sobre rendimentos prediais obtidos pelo Fundo devido à dispensa de retenção na fonte de imposto sobre esses rendimentos, quando obtidos por fundos de investimento imobiliário, de acordo com a alteração introduzida pelo Orçamento de Estado para 2002. Nota 14 Outras informações relevantes para a apreciação das demonstrações financeiras 14.1 - Contas de terceiros do ativo Outras contas a receber 31-12-2016 31-12-2015 Dívidas de inquilinos (172) Outros devedores 3 105 347 095 2 933 347 095 14.2 - Contas de terceiros do passivo Estado e outros entes públicos 31-12-2016 31-12-2015 IVA 65 920 177 059 Retenções na fonte 415 1 163 Imposto selo 1 591 66 335 179 813 21

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa 14.3 - Acréscimos e diferimentos no passivo Acréscimos de custos 31-12-2016 31-12-2015 Impostos Diferidos: I. Selo 13 477 18 152 IMI 549 704 760 736 Outros custos Auditoria 2 445 As receitas com proveito diferido são constituídas por rendas cobradas adiantadamente. 14.4 - Comissões e outros custos em operações correntes 565 626 778 888 Comissões e outros custos em operações correntes 31-12-2016 31-12-2015 Comissão de gestão 646 393 822 140 Comissão de depositário 34 021 43 255 Taxa supervisão 43 437 55 280 Outras comissões 4 637 438 Outros custos 11 853 13 704 740 341 934 817 14.5 - Perdas em ativos imobiliários 31-12-2016 31-12-2015 Perdas em alienações 1 482 427 10 278 781 Menos valias potenciais 14 677 725 41 290 515 16 160 152 51 569 296 As perdas em alienações correspodem à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. As menos valias (reais), ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor venal à data da alienação foi de 72.214 euros. 14.6 - Impostos Impostos sobre o rendimento 31-12-2016 31-12-2015 Predial 365 473 Financeiro 27 489 392 962 Outros impostos 31-12-2016 31-12-2015 IVA 122 500 6 942 999 Imposto selo 47 172 38 469 IMI 169 920 328 698 Outros 21 339 613 7 310 166 22

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa 14.7- Ganhos na carteira de títulos e participações 31-12-2016 31-12-2015 Unidades de participação - Solução Arrendamento FIIHA 190 379 62 245 - Arrendamento Mais 15 685 16 790 206 064 79 035 14.8 - Ganhos em ativos imobiliários 31-12-2016 31-12-2015 Ganhos em alienações Mais valias potenciais 2 381 006 11 000 883 2 381 006 11 000 883 Os ganhos em alienações correspodem à diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição. As mais valias (reais), ou seja, a diferença entre o valor de venda e o valor venal à data da alienação foi de 8.500 euros. 14.9 - Outras contas a pagar Inquilinos saldos credores Credores por fornecimentos e serviços externos Cauções Outros credores 31-12-2016 31-12-2015 185 711 73 354 441 392 376 730 193 385 938 821 426 450 084 Nota 15 Acontecimentos subsequentes Não existem factos relevantes ocorridos entre 31 de dezembro de 2016 e a data em que as demonstrações financeiras do Fundo foram aprovadas. 23

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa Anexo à Nota 1 Valias potenciais de imóveis Descrição Custo Valor Venal Valia potencial 15 Fr. Im. Av. República, Algés 994 410 747 350 (247 060) 71 Fr. R. Gen. Ferreira Martins Lt. 5 Miraflores 8 893 743 6 377 430 (2 516 313) Campera Outlet, Carregado 75 527 973 21 384 950 (54 143 023) Qt Seara Baixo - Gaia I 16 476 889 8 689 591 (7 787 298) Ed. Escritórios EE13, Qt Beloura 13 434 581 9 865 900 (3 568 681) Inst. Politécnico - Póvoa de Lanhoso IV 12 907 242 6 049 750 (6 857 492) Armazém Palmela 2 12 304 569 6 330 750 (5 973 819) Edifício Monsanto 15 468 602 8 180 403 (7 288 199) Im. Av. Fernão Magalhães, Coimbra 34 515 069 23 970 700 (10 544 369) Residência Universitária, P. Lanhoso 14 665 037 2 324 000 (12 341 037) Ed. Escritórios EE 7, Qta Beloura 2 563 289 1 351 535 (1 211 754) Lote Terreno EE 12, Qta Beloura 2 656 046 847 000 (1 809 046) Pr. Misto Quinta do Seillonte 3 853 331 712 450 (3 140 881) Im. Rua Joaquim Pires Jorge nº24, Feijó 3 164 032 1 979 300 (1 184 732) Ed. EE 01 Beloura Office 9 301 250 4 329 265 (4 971 985) Rua Nova do Seixo, n.º 1255 - Matosinhos 193 192 96 750 (96 442) Rua do Campo Alegre, n.º 1487 - Porto 304 774 186 750 (118 024) Rua Dr. António Manuel Gamito, 21 - Setubal 46 779 34 350 (12 429) Praça da Republica, 8 - Montijo 74 382 55 250 (19 132) 227 345 190 103 513 474 (123 831 716) 24

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa Anexo à Nota 3 Inventário das aplicações em ativos 1ª avaliação 2ª avaliação Data aquisição Valor aquisição Data Valor Data Valor Valor do imóvel 1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA 227 345 190 103 513 474 1.1. Terrenos 2 656 046 847 000 1.1.1. Urbanizados 2 656 046 847 000 Não Arrendados 2 656 046 847 000 Terreno Lote Terreno EE 12, Qta Beloura 31-12-2008 2 656 046 01-04-2016 803 000 01-04-2016 891 000 847 000 1.4. Construções Acabadas 224 689 144 102 666 474 1.4.1 Arrendadas 137 917 943 54 655 915 Habitação 119 157 76 950 PrédioUrbano Qt Seara Baixo - Gaia I - CH 31-12-2008 119 157 01-04-2016 75 000 01-04-2016 78 900 76 950 Comércio 75 832 747 21 571 700 PrédioUrbano Campera Outlet, Carregado 31-12-2008 75 527 973 26-09-2016 20 869 000 22-09-2016 21 900 900 21 384 950 PrédioUrbano Rua do Campo Alegre, n.º 1487 - Porto - B 04-06-2010 304 774 06-04-2016 173 500 06-04-2016 200 000 186 750 Serviços 44 136 970 28 703 965 PrédioUrbano Ed. Escritórios EE13, Qt Beloura - A, AC, AD, AE, AF, AG, B, G, H, 31-12-2008 8 084 259 01-04-2016 6 052 500 01-04-2016 6 104 200 6 078 350 PrédioUrbano Edifício Monsanto - R 31-12-2008 953 315 01-04-2016 405 500 01-04-2016 455 000 430 250 PrédioUrbano Im. Av. Fernão Magalhães, Coimbra - A, B, C, D, E, F, H, N, O, P, R, 31-12-2008 24 815 358 13-04-2016 17 234 400 13-04-2016 17 450 000 17 342 200 PrédioUrbano Ed. Escritórios EE 7, Qta Beloura - B, AB, AC 31-12-2008 982 788 01-04-2016 497 000 01-04-2016 550 800 523 900 PrédioUrbano Ed. EE 01 Beloura Office 31-12-2008 9 301 250 01-04-2016 4 202 000 01-04-2016 4 456 530 4 329 265 Outros 17 829 069 4 303 300 PrédioUrbano Residência Universitária, P. Lanhoso 31-12-2008 14 665 037 14-09-2016 2 270 000 14-09-2016 2 378 000 2 324 000 PrédioUrbano Im. Rua Joaquim Pires Jorge nº24, Feijó - Fr. 31-12-2008 3 164 032 02-09-2016 1 958 600 02-09-2016 2 000 000 1 979 300 1.4.2 Não Arrendadas 86 771 201 48 010 559 Habitação 16 357 732 8 612 641 PrédioUrbano Qt Seara Baixo - Gaia I - AK, BU, CZ, DA, DJ 31-12-2008 16 117 844 01-04-2016 8 199 482 01-04-2016 8 966 500 8 582 991 PrédioUrbano Qt Seara Baixo - Gaia I - CZ, DE, DG, DW, DX 31-12-2008 239 888 31-10-2016 28 000 31-10-2016 31 300 29 650 Comércio 193 192 96 750 PrédioUrbano Rua Nova do Seixo, n.º 1255 - Matosinhos - B 04-06-2010 193 192 06-04-2016 95 500 06-04-2016 98 000 96 750 Serviços 54 015 598 32 223 618 PrédioUrbano 15 Fr. Im. Av. República, Algés - BJ, BL, BM, BN, BO, BP, BQ, BR, 31-12-2008 994 410 01-04-2016 745 000 01-04-2016 749 700 747 350 PrédioUrbano 71 Fr. R. Gen. Ferreira Martins Lt. 5 Miraflores - A, B, C, D, E, F, G, 31-12-2008 8 893 743 01-04-2016 6 063 100 01-04-2016 6 691 760 6 377 430 PrédioUrbano Ed. Escritórios EE13, Qt Beloura - AA, AB, C, D, E, F, I, L, M, O, P, 31-12-2008 5 350 322 01-04-2016 3 595 700 01-04-2016 3 979 400 3 787 550 PrédioUrbano Inst. Politécnico - Póvoa de Lanhoso IV 31-12-2008 12 907 242 01-04-2016 6 035 500 01-04-2016 6 064 000 6 049 750 PrédioUrbano Edifício Monsanto - A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O, P, Q, S, T, 31-12-2008 14 515 287 01-04-2016 7 439 305 01-04-2016 8 061 000 7 750 153 PrédioUrbano Im. Av. Fernão Magalhães, Coimbra - G, I, J, L, M, Q, V 31-12-2008 9 699 711 13-04-2016 6 514 000 13-04-2016 6 743 000 6 628 500 25

FUNDES - FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO Sociedade gestora: GNB - SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA Sede: Avª Álvares Cabral, 41-1250-015 Lisboa Anexo à Nota 3 Inventário das aplicações em ativos 1ª avaliação 2ª avaliação Data aquisição Valor aquisição Data Valor Data Valor Valor do imóvel PrédioUrbano Ed. Escritórios EE 7, Qta Beloura - A, O, AD, AE, AF 31-12-2008 1 580 501 01-04-2016 785 600 01-04-2016 869 670 827 635 PrédioUrbano Praça da Republica, 8 - Montijo - E 04-06-2010 74 382 06-04-2016 55 000 06-04-2016 55 500 55 250 Outros 16 204 679 7 077 550 PrédioUrbano Armazém Palmela 2 - A, B, C 31-12-2008 12 304 569 09-09-2016 6 147 500 09-09-2016 6 514 000 6 330 750 PrédioUrbano Pr. Misto Quinta do Seillonte 31-12-2008 3 853 331 08-04-2016 709 000 08-04-2016 715 900 712 450 PrédioUrbano Rua Dr. António Manuel Gamito, 21 - Setubal - A, B 04-06-2010 46 779 06-04-2016 31 400 06-04-2016 37 300 34 350 26