PODER JUDICIÁRIO SÃO PAULO

Transcrição

1 APELAÇÃO SEM REVISÃO Nº /3 Apelantes: Júlio Marcelo Zanini de Lima Lia Castelli Laguna de Lima Apelado : Condomínio Forest Hill s Park DESPESAS DE CONDOMÍNIO. COBRANÇA. DOMÍNIO E POSSE. COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA QUITADO. A responsabilidade pelos encargos condominiais, pela não demonstração tranqüila de que o Apelado tinha pleno conhecimento da transferência da posse, permanece a cargo dos Apelantes, que não se isentam diante da promessa particular de venda e compra a terceira pessoa, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, de maneira especial porque, dizendo o instrumento encontrar-se o preço quitado, sequer justificaram o motivo da não outorga da escritura pública de venda e compra. Voto nº Visto. CONDOMÍNIO FOREST HILL S PARK ingressou com Ação de Cobrança contra JÚLIO MARCELO ZANINI DE LIMA e sua mulher LIA CASTELLI LAGUNA DE LIMA, caracteres e qualificação das partes nos autos, objetivando o recebimento das parcelas ali discriminadas com os acréscimos que entendeu legais. Formalizada a angularidade e vencidas as diligências, houve entrega da prestação jurisdicional e, procedente a pretensão, foram os Requeridos condenados ao pagamento dos encargos condominiais, acrescido de correção monetária desde o vencimento de cada parcela, mais juros de 1% a.m., também do vencimento de cada prestação, multa de 10%, despesas e custas processuais e - 1 -

2 honorários de Advogado de 10% sobre o valor final do cálculo. JÚLIO MARCELO ZANINI DE LIMA e sua mulher LIA CASTELLI LAGUNA DE LIMA recorreram. Não questionam os valores, mas a sua posição no pólo passivo da ação, uma vez que transferiram o imóvel para Maria Angélica Fontoura Ferreira, firmando compromisso particular de venda e compra, anotando que... causa estranheza que a autora não tivesse conhecimento da venda do imóvel, vez que por se tratar de administradora do condomínio deveria ao menos saber quem são os residentes nos imóveis... (Folha 137). CONDOMÍNIO FOREST HILL S PARK contrariou as razões, sustentando o acerto da decisão, acrescentando... que o contrato de compromisso de compra e venda encartado (...) sequer foi subscrito pela compromissária compradora, o que o torna inválido... (Folha 145). É o relatório, adotado no mais o da r. sentença. As razões estão centradas exclusivamente na ilegitimidade de parte dos Apelantes, no pólo passivo, porque transferiram a posse do imóvel a terceira pessoa, através de contrato particular de compromisso de venda e compra. Pelo R.5-M , do 11º Cartório do Registro de Imóveis desta Capital, o imóvel é de propriedade dos Apelantes (Folhas 07/08). A planilha de débito corrigido até , compreendendo os meses de fevereiro, março, abril e maio desse ano, indica como proprietário o Apelante Júlio Marcelo Zanini de Lima (Folha 09). Com a contestação os Apelantes fizeram encarte do Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra Quitado, de - 2 -

3 06 de março de 1992, onde figura como promitente compradora Maria Angélica Fontoura Ferreira (Folhas 112/114). Esse documento contém assinaturas dos promitentes vendedores Júlio Marcelo Zanini de Lima e sua mulher Lia Castelli Laguna de Lima, da fiadora Ilda Joana Zanini de Lima e de duas outras pessoas no campo sob o título Testemunhas (Folha 114). Em 06 de março de 1992, os promitentes vendedores (Júlio Marcelo Zanini de Lima e sua mulher Lia Castelli Laguna de Lima), outorgaram procuração para Ricardo de Morais Melo, conferindo-lhe... poderes para outorgar e assinar a favor de dona Maria Angélica Fontoura Ferreira (...), escritura definitiva de Venda e Compra do Imóvel... (Folha 115). As firmas do compromisso de venda e compra foram reconhecidas pelo Escrevente Autorizado José Victor Mauro, do 25º Cartório de Notas desta Capital, com partes manuscritas em dois carimbos. Em um deles consta:... Reconheço a firma por semelhança (...) Ricardo de Morais Melo..., em 06 de março de 1992 (Folha 114). Como as duas assinaturas lançadas no campo Testemunhas são ilegíveis, e as três outras têm os nomes digitados abaixo, evidencia-se que uma delas é a de Ricardo de Morais Melo, pela fé pública que encerra do ato notarial. A procuração não tem anotado prazo de validade, mas de... caráter IRREVOGÁVEL e IRRETRATÁVEL... (Folha 115). Logo, infeliz ou maliciosa a afirmação dos Apelantes, conduta que fica a tênue fio da litigância de má-fé:... Observe-se que, o contrato de compromisso de compra e - 3 -

4 venda encartado à contestação sequer foi subscrito pela compromissária compradora, o que o torna inválido, e, a procuração por instrumento público de fls., tendo vigência de 90 (noventa) dias, se não revalidada não surtirá efeitos a que se destina, e ainda, pode até ter sido revogada, o que deixa por terra as alegações dos apelantes face a falta de registro... (Folha 145). Júlio Marcelo Zanini de Lima é engenheiro, e sua mulher Lia Castelli Laguna de Lima é comerciária (Folhas 07v/08). São pessoas cultas, mas não explicaram a razão pela qual firmaram compromisso de venda e compra quitado, no lugar de escritura pública de venda e compra, uma vez que o preço ajustado estava satisfeito (Folhas 112/114). Esse documento compromisso particular não foi posto, formalmente, em dúvida. Mas ele não transferiu o domínio à promitente compradora. Com isto, são os Apelantes os responsáveis. Tivessem demonstrado que o condomínio tinha plena consciência da venda prometida, e que a posse estava transferida, por se tratar de obrigação propter rem, evidente que a solução poderia até ser outra, pois a jurisprudência tem admitido, em alguns casos, essa exceção. A responsabilidade pelos encargos condominiais desta ação, pela não demonstração tranqüila de que o Apelado tinha pleno conhecimento da transferência da posse, permanece a cargo dos Apelantes, que não se isentam diante da promessa particular de venda e compra a terceira pessoa, não registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, de maneira especial porque, dizendo o instrumento encontrar-se o preço quitado, sequer justificaram o motivo da não outorga da escritura pública de venda e compra. Em regra, o responsável pelo pagamento das despesas de condomínio é o proprietário. Admite-se a ação diretamente contra o - 4 -

5 compromissário comprador desde que o fato, ou seja a existência do compromisso de venda e compra tenha sido comunicado ao condomínio, ou se encontre registrado o contrato. Enquanto isso não tiver sido feito, prevalece a regra geral 1. Estando o imóvel, que deu origem à dívida condominial, registrado em nome de compromissário vendedor, sem que haja averbação do compromisso de venda e compra, nem notificação do condomínio do contrato efetuado, é este o responsável pela dívida junto ao condomínio, cabendo, se for o caso, ação regressiva contra o compromissário comprador já que, ante o teor do artigo e 135, ambos do Código Civil, o compromisso não se presta a surtir efeitos contra terceiro antes da transcrição imobiliária 2. As despesas condominiais vinculam-se à própria coisa, são propter rem, respondendo assim por elas a própria coisa e seu proprietário na forma da lei, ou seja, quem constar no registro imobiliário como titular de seu domínio. Excepcionalmente se reconhece a legitimidade do promitente comprador de unidade autônoma para responder a ação de cobrança de condomínio, desde que o compromisso de compra e venda, ainda que não registrado, tenha condições de alcançar tal objetivo, de que o condomínio seja devidamente notificado a emitir os recibos em nome do adquirente e, principalmente, de que tenha este sido imitido na posse do imóvel 3. As edificações ou conjunto de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, têm, necessariamente, um universo de despesas para sua manutenção diária, que são cobradas através de mensalidades. A arrecadação das contribuições está a cargo do Síndico, mas, habitualmente, são eleitas por empresas chamadas administradoras. 1-2º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz DIOGO DE SALLES - J º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz PAULO AYROSA - J º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz AMARAL VIEIRA - J

6 A relação jurídica que decorre da inadimplência das despesas de conservação do prédio, está vinculada às pessoas do condomínio e do condômino. O atraso de um condômino acarreta oneração dos encargos aos demais condôminos, de maneira especial para satisfação dos salários dos empregados, dos ônus fiscais e das despesas necessárias, salvo se o condomínio tiver fundo de reserva que possa ser utilizado, caso em que os demais condôminos serão onerados de forma indireta. Cada condômino está obrigado a concorrer com as despesas do condomínio, devendo recolher a parte que lhe couber no rateio, nos prazos previstos na convenção. A fixação da cota no rateio deve corresponder à fração ideal de terreno de cada unidade, exceto se houver exceção estabelecida pela convenção. O condômino tem o dever inafastável de concorrer nas despesas de manutenção do condomínio Trata-se de relação jurídica propter rem, onde, conforme diz o nome, o condômino encontra-se determinado de forma mediata pela titularidade do direito real. A obrigação propter rem é aquela em que o devedor, por ser titular de um direito sobre uma coisa, fica sujeito a uma determinada prestação que, por conseguinte, não derivou da manifestação expressa ou tácita de sua vontade 5. A permissão legal dos acréscimos objetiva desestimular a inadimplência das obrigações condominiais e traz insito uma carga de equilíbrio nas relações comuns dos co-proprietários, evitando a sobrecarga de uns em relação ao favorecimento de outros, no suportar 4-2º TACivSP - Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz GILBERTO DOS SANTOS - J º TACivSP - Ap. c/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz ADAIL MOREIRA - J

7 as despesas indispensáveis à convivência social 6. Em face ao exposto, rejeita-se a matéria preliminar e nega-se provimento ao recurso. IRINEU PEDROTTI Relator 6-2º TACivSP - EI. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz LAERTE CARRAMENHA - J No mesmo sentido: Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz RUY COPPOLA - J ; Ap. s/ Rev ª Câm. - Rel. Juiz ARANTES THEODORO - J