Editorial. Artigo da Vez. Aquisição de imóvel em leilão judicial

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1 Editorial Nesta edição, nosso informativo Linha Cível apresenta um artigo buscando esclarecer as cautelas que devem ser tomadas na aquisição de imóvel em leilão judicial. Ainda sobre a compra de imóvel, abordamos as consequências da rescisão do contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do promitente comprador, assim como os direitos do consumidor como parte hipossuficiente do contrato, trazendo duas jurisprudências com esse enfoque. Compartilhamos também decisão importante em caso de cobrança indevida acompanhado pelo escritório, em que, embora se trate de relação de consumo, defendemos a aplicação do Código Civil, entendimento corroborado pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, o que significou uma grande vitória para nosso cliente. E, por fim, na coluna O que vem por aí, falamos um pouco sobre a Medida Provisória 664, recentemente aprovada pela Câmara dos Deputados, que trata do tão polêmico fator previdenciário. Karina Balduino Leite Advogada cível da LBS Sociedade de Advogados Artigo da Vez Aquisição de imóvel em leilão judicial Paulo Roberto de Oliveira Júnior Desde sempre, o sonho maior de grande parte dos brasileiros é sair do aluguel e adquirir a casa própria. Os leilões judiciais são uma das opções para a realização desse sonho. Através dos leilões, há possibilidade de aquisição do imóvel por valor inferior àquele praticado no mercado, às vezes com um deságio superior a 20% (vinte por cento). Contudo, optando por essa forma de aquisição do imóvel, é necessária a adoção de cuidados prévios à oferta do primeiro lance. Leilão judicial, também chamado de hasta pública, é a venda de bens penhorados através de mandado judicial para garantia de uma execução. O valor apurado com a venda do bem servirá para o pagamento do exequente. O Juiz determinará a expedição do edital de hasta pública, que deverá conter a descrição do imóvel penhorado, a situação do mesmo com remissão à matrícula e aos registros, o valor do bem, o dia e hora de realização da praça, menção da existência de ônus, recurso ou causa pendente sobre o bem, e a comunicação de que, se o bem não alcançar lance superior à importância da avaliação, seguir-se-á, em dia e hora designados, a sua alienação pelo maior lance.

2 Esse último item é o grande atrativo dos leilões judiciais. Cada hasta pública contempla dois leilões, ou seja; primeiro e segundo leilões. No primeiro leilão, serão aceitos lances em valor igual ou superior ao da avaliação. Já no segundo leilão, o imóvel será arrematado pelo maior lance, sendo o lance mínimo fixado pelo Juiz, geralmente 50% (cinquenta por cento) da avaliação. Aí se encontra a grande chance de fazer um bom negócio: arrematar o bem por valor inferior ao praticado no mercado. Essa oportunidade, no entanto, exige cautela por parte do participante do leilão. Dentre os cuidados a serem adotados, destacamos a observação se o imóvel encontra-se ocupado, seja pelo atual proprietário ou por terceiros (inquilino ou invasor, por exemplo), e se há dívidas de condomínio ou IPTU que recaiam sobre o imóvel. Essa cautelas são importantes, pois, estando o imóvel ocupado, cabe ao arrematante adotar as medidas judiciais cabíveis para a desocupação. Assim, além do tempo necessário para a retirada do ocupante do imóvel, é preciso avaliar também os custos da operação. Já as dívidas referentes às taxas de condomínio e IPTU, se expressas no edital, acompanham o imóvel, sendo, portanto, também de responsabilidade do arrematante. É importante destacar que o lance é obrigatório e irrevogável. Não honrando o arrematante com o lance por ele proposto, será aplicada multa, e ele será impedido de participar dos próximos leilões judiciais. Encerrada a disputa, o arrematante que deu o maior lance será declarado vencedor. Após será lavrado o auto de arrematação. Nesse momento o arrematante deverá efetuar o pagamento da comissão do leiloeiro (5% do valor do lance), e o depósito do valor integral numa conta judicial ou, no prazo de até 15 dias mediante caução. Tratando-se de bem imóvel, pode ser requerido ao Juiz que o pagamento seja feito de forma parcelada, desde que o bem tenha sido arrematado por valor igual ou superior ao da avaliação. Nesse caso, o arrematante deve pagar pelo menos 30% (trinta por cento) à vista, e o bem irá garantir a dívida remanescente até integral pagamento. O Juiz decidirá por ocasião da praça, dando o bem por arrematado pelo apresentante do melhor lanço ou proposta mais conveniente. Feitas essas considerações, concluímos que, apesar da aparente grande oportunidade de adquirir o imóvel próprio, a participação em leilões judiciais exige atenção e cautela, sendo de extrema importância a orientação de um advogado.

3 Jurisprudência Quebra de contrato imobiliário Ninguém compra um imóvel na planta com a ideia de, mais adiante, desistir do negócio, entretanto, fatores supervenientes, que não poderiam ser previstos no momento da compra, podem interferir e até mesmo impossibilitar a continuidade do negócio nos termos contratados. Fato é que a legislação brasileira não exige um motivo para que o comprador opte pelo distrato. Nesse caso, o Judiciário tem entendido que a incorporadora tem o direito de reter o equivalente a 10% dos valores já pagos, ou seja, 90% do valor deverá ser restituído ao comprador. Qualquer multa acima desse percentual pode ser considerada abusiva. Também está pacificada a forma de atualização das parcelas devolvidas, aplicando-se o INCC (Índice Nacional da Construção Civil) desde o desembolso até a rescisão e o INPC a partir da rescisão. STJ AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL PROVIDO EM PARTE. EQUÍVOCO NO DISPOSITIVO. CORRETA FIXAÇÃO DO ÍNDICE DE CORREÇÃO MONETÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. UTILIZAÇÃO DE ÍNDICES DIFERENCIADOS. JUROS DE MORA. CONSECTÁRIOS. TERMO A QUO. TRÂNSITO EM JULGADO. 1. No caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel em construção, o índice de atualização monetária para corrigir as parcelas a serem devolvidas pela vendedora é o INCC, por estar vinculado ao contrato; após o ajuizamento da ação, o INPC. 2. Na hipótese em que a rescisão contratual ocorre por iniciativa da promitente vendedora, em razão do inadimplemento das parcelas pactuadas pelo comprador, o termo inicial dos juros de mora é a data do trânsito em julgado, pois inexiste mora anterior. 3. Agravo regimental provido em parte. (AgRg no REsp /MT, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/08/2013, DJe 29/08/2013)

4 TJDFT CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. RESCISÃO. CLÁUSULA PENAL. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. ÍNDICE. JUROS DE MORA. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. HONORÁRIOS. 1 Ainda que se trate de relação de consumo - onde a inversão do ônus da prova não é automática, mas condicionada à verossimilhança das alegações e à hipossuficiência do consumidor - se não estão presentes, os requisitos para inversão, o ônus da prova deve seguir as regras processuais comuns, ditadas pelo art. 333, do CPC. 2 A rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por iniciativa do promitente comprador, garante-lhe o direito de restituição dos valores pagos, deduzida a cláusula penal, que incide, não sobre o valor total do contrato, mas sobre o valor pago pelo promitente comprador. 3 - As arras penitenciais dependem de cláusula expressa. Se o contrato não a prevê, a retenção do sinal não é cabível. 4 - As rés não respondem pela multa moratória se não houve descumprimento contratual por parte delas, nem prova de que elas se negaram a ressarcir o percentual previsto no contrato. 5 - Rescindido o contrato, as parcelas a serem devolvidas ao comprador devem ser corrigidas desde os efetivos desembolsos, pelo INCC, até a data do ajuizamento da ação, e após, pelo INPC. 6 - Os juros de mora das parcelas a serem restituídas pelo comprador, no caso de desistência do negócio de compra e venda, são contados a partir do trânsito em julgado da sentença. 7 - Se não há relação de causalidade entre a conduta das rés e o dano alegado pelo autor, julga-se improcedente o pedido de indenização por dano material. 8 Se cada litigante for em parte vencedor e vencido, serão recíproca e proporcionalmente distribuídos e compensados entre eles os honorários e as despesas (CPC, art. 21). 9 Condenatória a sentença, os honorários são arbitrados nos limites do 3º do art. 20 do CPC: mínimo de dez por cento e máximo de vinte por cento da condenação Apelação do autor provida em parte. Apelações das rés não providas. (Acórdão n , APC, Relator: JAIR SOARES, Revisor: JOSÉ DIVINO DE OLIVEIRA, 6ª Turma Cível, Data de Julgamento: 08/04/2015, Publicado no DJE: 14/04/2015. Pág.: 355)

5 Casos que Acompanhamos Karina Balduino Leite Advogada cível da LBS Sociedade de Advogados Recentemente, o escritório obteve importante decisão quanto à aplicação do artigo 940 do Código Civil, que dispõe: Art Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição. Embora se reconheça a relação de consumo existente entre a financeira e a contratante do crédito, o fato da cobrança indevida ocorrer pela via judicial, e não extrajudicial, enseja a aplicação do Código Civil a despeito do que preceitua o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor sobre cobrança indevida. No caso, a financeira manejou execução cobrando parcelas referentes a crédito concedido, no valor de R$ ,50, a ser pago em 48 parcelas de R$ 5.073,00, com desconto direto em folha, sem fazer qualquer menção aos valores já pagos pela devedora. Nos embargos à execução, conseguimos provar a improcedência da cobrança, uma vez que os descontos eram realizados em folha e, portanto, não havia que se falar em parcelas em atraso, ainda que os descontos fossem em valor inferior ao contratado em função de ação revisional que impôs o limite de 30% sobre os proventos da devedora. Não obstante, embora tenha reconhecido a ilegalidade da cobrança, o juiz de primeiro grau entendeu que ao caso se aplicaria o Código de Defesa do Consumidor, ou seja, a executada somente teria direito à devolução em dobro daquilo que tivesse efetivamente pago em duplicidade. Em sede de apelação, conseguimos reverter o entendimento esposado na sentença, tendo o Tribunal acatado nossa tese de que ao caso se aplicaria a norma do artigo 940 do Código Civil e não o artigo 42 do Código de Defesa do Consumidor, o que culminou na condenação da financeira à devolução em dobro do valor cobrado na execução, ainda que o pagamento em duplicidade não tenha se efetivado. Em seu voto, o Relator consignou que: (...) o embargado/apelado ajuizou ação de execução de título extrajudicial cobrando os valores acertados originalmente na formalização do contrato sem, todavia, ressalvar o que a embargante já havia pago.

6 Assim, aplica-se ao caso o art. 940 do Código Civil, uma vez que a cobrança indevida foi feita na via judicial e não pela via extrajudicial, o que atrairia a aplicação do art. 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor. (...) Pela análise do dispositivo, observo que a situação destes autos é a prevista no primeiro caso, qual seja, demandar por dívida já paga sem ressalvar as quantias recebidas, o que enseja o pagamento em dobro ao devedor, do que este já gastou. Além disso, para tal hipótese, não há qualquer exigência de que haja pagamento em duplicidade pelo demandado. Tanto a sentença quanto o acórdão podem ser visualizados na íntegra no site do TJDFT. O processo é o O que vem por aí Será O Começo Do Fim Do Fator Previdenciário? Paulo Roberto de Oliveira Júnior Advogado cível da LBS Sociedade de Advogados. A Câmara dos Deputados aprovou, na noite do dia 13 de maio, emenda à Medida Provisória 664, que criou alternativa ao fator previdenciário. Segundo a proposta, os beneficiários do INSS terão direito à aposentadoria integral após 30 anos de contribuição, no caso das mulheres, e de 35 anos, no caso dos homens, desde que a soma da idade com o tempo de contribuição resulte em 85 e 95 respectivamente. No caso dos professores, comprovado o exercício exclusivo de magistério na educação infantil e no ensino fundamental e médio, quando da aplicação da fórmula, o tempo de contribuição será acrescido de 5 anos. Ou seja, terão que contribuir pelo menos com 25 anos se mulher e 30 anos se homem. A proposta não acaba com o fator previdenciário, apenas cria uma alternativa a ele. O mecanismo, criado no Governo Fernando Henrique Cardoso, reduz o valor do benefício de quem se aposenta por tempo de contribuição antes de atingir 65 anos (homens) ou 60 anos (mulheres). O cálculo leva em conta o tempo de contribuição, a idade e a expectativa de vida do beneficiário, dificultando que o trabalhador atinja a aposentadoria integral. Caso o trabalhador decida se aposentar antes de atingir a marca (85/95), o valor do benefício sofrerá a incidência do fator previdenciário. A Medida Provisória ainda deverá ser aprovada pelo Senado Federal e sancionada pela Presidente da República. BRASÍLIA: (61) SÃO PAULO: (11) CAMPINAS: (19)