"perdem dinheiro" com a venda

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1 Bancos "perdem dinheiro" com a venda das casas executadas Entrega de casas aos bancos "vai aumentar"

2 INCUMPRIMENTO Bancos "perdem dinheiro" com venda das casas Metade dos imóveis comercializados pelo Millennium BCP, este ano, foram pagos a pronto PAULO MOUTINHO paulomoutinho@negocios.pt Atolados em imóveis resultantes de processos de incumprimento de crédito, os bancos têm-se desdobrado em esforços para os retirar do balanço. Dão condições especiais de financiamento, além de grandes descontos face aos preços de mercado para atraírem compradores. Praticam preços tão baixos que, revela Jorge Gois, director do negócio imobiliário do Millennium BCP, chegam a perder dinheiro. "Vendemos [estes imóveis], sensivelmente, pelo valorque está no balanço, com uma menos-valia de poucos pontos percentuais", reconheceu o responsável do maior banco privado português ao Negócios. Em média, cada um destes imóveis que foram entregues ao banco pelos clientes, foi retirado do balanço da instituição por um valor de aproximadamente 70 mil euros. "Quando digo uma média do valor a que vendemos os nossos imóveis, é uma média. Quer dizer que nalguns casos ganhamos dinheiro face ao preço que estava no

3 balanço, noutros perdemos dinheiro. É um facto", diz Jorge Gois. Recentemente, Luís Lima, presidente da APEMIP, alertou para o risco da banca "vender a qualquer preço" as suas casas. Estes imóveis "têm de ser colocados no mercado. Têm de ser /endidos", explica o especialista do BCP. E, num contexto de reduíida actividade no sector imobiliário, a fórmula para atrair compradores assenta, essencialmente, na aposta em preços atractivos, muitas vezes abaixo do mercado. Descontos, mas também condijões de financiamento excepcionais que estão a permitir escoar algumas habitações. Até ao final de Outubro 'Vendemos cerca de imóveis", seja através das imobiliárias, seja dos leilões que o banco realiza habitualmente, dizo director do negócio imobiliário do BCP. O BES, por seu lado, vendeu propriedades nos primeiros nove meses do ano, ligeiramente menos que no período homólogo, segundo dados divulgados na apresentação das contas do banco. Contactadas, CGD, BPI e Santander não revelaram os seus números. Mais casas pagas a pronto A maioria das casas são vendidas "aos utilizadores finais", diz Jorge Gois. "São famílias que compram os imóveis para seu uso. Fazem o circuito normal. Interessam-se por uma zona, identificam imóveis em venda e escolhem um", acrescenta, referindo quecercade metade dos imóveis que saem do balanço da instituição não necessitam de financiamento do banco. "Dos imóveis que vendemos, só cerca de metade é que tem crédito. A outra metade não tem", refere. No BES, 40% das propriedades que foram vendidas pelo banco este ano foram pagas a pronto, segundo a instituição. Em algumas mediadoras imobiliárias contactadas pelo Negócios o rácio chega a ser bem superior três em quatro casas são compradas com dinheiro na hora, com muitos investidores a procurarem no arrendamento alternativas para rentabilizarem as suas poupanças. Jorge Gois não contraria o fenómeno. Contudo, desconfia "O que pode estar a acontecer é que essa proporção se inverteu. Ou seja, quem sempre comprou a pronto, e eram poucos, ao man terem-se, naturalmente, assumem maior proporção", tendo em conta que "as transacções de imóveis hoje são em números que são parcelas ínfimas do que se praticava há 5 ou 10 anos". JORGE GOIS, DIRECTOR DE NEGOCIO IMOBILIÁRIO DO MILLENNIUM BCP Lei sobre as condições especiais é "bastante vaga" "Espero um aumento gradual" da entrega das casas aos bancos, diz Jorge Gois. Legislação vai sensibilizar as partes para uma gestão atempada do problema Estáaaumertaraertrega de imóveis aos bancos? Os imóveis que vêm parar aos bancos são activos com valor, que servem para pagar crédito porque não há dinheiro para pagar. Vamos recebendo imóveis. Naturalmente, face às dificuldades dos clientes em pagar o seu crédito, a entrega de imóveis tem vindo a aumentar. Não tem aumentado de uma forma radical. É um fluxo regular. Prevê que a situação 2013? se agrave em Espero um aumento gradual. Não um aumento de 50% ou 70%. 0 desemprego continuará a ser um problema? Os imóveis são entregues aos bancos porque as pessoas têm incapacidade de pagar as suas dívidas, primordialmente porque estão desempregados, no caso dos particulares. As empresas porque os seu negócios deixam de existir. Se isso acontecer, aentregade imóveis vai continuar. Quem não tem rendimento, não tem forma de reestruturar a dívida A nova legislação sobre o incumprimento vai evitar que os bancos recebam tantos imóveis? Temosaexpectativadequeesta legislação sensibilize ambas as partes, bancaèclientes, para queantecipadamente façam a gestão da situação. Não há ganho para ninguém em deixar arrastar asituação até ao incumprimento. Esta legislação faz com que o mais cedo possível as partes tenham que, obrigatoriamente, falar. E falar do ponto de vista construtivo, de tentar encontrar umasolução. Obviamente, isso diminuirá aentrega de imóveis. É inevitável que isso aconteça.

4 Haverá também uma maiorabertura da banca para renegociai? Os entendimentos são fáceis. Sempre foram. Agora, uma pessoa ganha euros. A empresa onde trabalha propõe ganhar 800, e a pessoa, naturalmente, reacondiciona a sua vida Em relação às dívidas bancárias,procuraesticaroprazo,renegociar condições. Se a empresa despedir.apessoapassaareceberum subsídio de 300 euros, a pessoa faz cortes radicais. Aí não vai querer renegociar com o banco. Vai querer resolver o assunto. As casas que os bancos têm são vendidas com condições Como vào fazer no prtxi- quer travadas. moam? espedais.ogovemo Alegislação coloca um enfoque na necessidade das condições serem adaptadas a cada cliente. E isso, nós sempre fizemos. Não mepossovirar para duas pessoas distintas e dizerlhes que vão ter o mesmo crédito. Nem no que respeita ao prazo, nem à prestação, nem aos rendimentos, nem às garantias e, por fim, nem ao imóvel. Isso não existe. De certeza que estou a olhar para duas operações de crédito diferentes. Mas há uma diferenciação entre as condições para as casas que são do bancoe as outras. Por exemplo, o financiamento a 100% Iremos até ao máximo [do rácio entre a avaliação e o financiamento ], o que não quer dizer que algum dos dois tenha direito a ela, porque pode não ter condições de crédito. Naturalmente iremos mais longe nestes imóveis. Mas também iremos num imóvel que não é nosso, a um cliente que mereçaloo%.agora, nós temos, e por lei somos obrigados a ter, valores referenciais, máximos e indicativos nos preçários. E temos essa indicação de que poderemos financiar até 100% do valor dos nossos imóveis. Fazemos isso. No caso dos "spreads", nâo. No preçàricoßcp tem uma margem mfnima de 3,75%. Nos imóveis do banco praticamse "spreads" mais baixos. De quanto? Em torno de 1%. Isso é uma condição especial. Eumacondiçãoespecialparaum imóvel especial, que aplicamos aos imóveis do banco e aos imóveis de clientes que nós financiámos a construção. Não é, sequer, uma condição especial dos nossos imóveis. Poderse-ia dizerqueoßcptemumascondições e, depois, para os promotores imobiliários que vendem imóveis construídos com dinheiro do BCP tem outras. Não. São as mesmas. Sim. Mas, se a casa não estiver no "universo" do BCP, isso não eâste. Saindo do universo BCP, não há essas condições"standard".não,não há É verdade. E, dada esta legislação, vão acabar com essas condições especiais? A lei ainda não entrou em vigor. Não lhe vou dizer como é que vai ficar. Não é, absolutamente claro que é essa a redacção e aforma como alei está escrita e como vai ser interpretada. Ou seja, na sua perspectiva, vago? É bastante vago. Saindo do universo BCP, não há essas condições "standard". Não, não há. E verdade. o texto é Transição da aquisição para o arrendamento "vai ser lenta" "Houve uma redução significativa [no valor das rendas] nos últimos dois anos", diz Jorge Gois. Procura não acompanhou a oferta Perante a falta de crédito, o arrendamento apresenta-se como a solução natural para ter uma casa onde viver. E nesse sentido que o mercado está a caminhar, mas para o director do negócio imobiliário do Millennium BCP, este processo não será tão rápido quanto é expectável, isto porque falta um factor crítico: rendimento. "Acho que o caminho que se vai percorrer vai nessa direcção, embora estime que seja mais lento do quernuitasvezessediz.masháalgo que não podemos escamotear.para eucorríprar uma casaou arrendar, preciso de rendimento", diz Jorge Gois. "Se não tenho 300 euros para a prestação da casa, não tenho 300 euros para a renda", remata

5 Ao Negócios, o responsável do banco sublinha que "os portugueses vão mudar o seu comportamento em relação aos activos imobiliários, e vão perceber que não têm de comprar uma casa para a vida". Há, "claramente, uma tendência de procura por arrendamento", mas como não tem aumentado ao mesmo ritmo da oferta, tem havido uma redução significativa do preço das rendas nos últimos dois anos", sublinha O facto de as pessoas perceberem que o arrendamento lhes permite maior flexibilidade explica a perspectiva de um aumento na procura. Econsequentemente, "há pessoas que começam a orientar o seu património financeiro para ter uma parcela cada vez maior de activos imobiliários para rendimento. É uma tendência que se nota, mas ainda é uma parcela pequena do negócio imobiliário", refere. É um mercado que se vai desenvolver.e atrair não só pequenos investidores como também os profissionais dagestão. 'Toda a gestão de património irá crescer, à medida que esse mercado se torne normal, comrendimentos expectáveis, com formas de entrada e saída das pessoas do arrendamento, com custos padronizados, e com cargas fiscais previsíveis e comparáveis com as de outros activos", diz Jorge Gois. "Não tenho dúvidas quanto a isso", conclui. Compra de casas é uma "parcela ínfima de há 5 anos" SV\ 0 negócio imobiliário já í > Jnão é o que era. "As > transacções de imóveis, hoje, são em números que são parcelas ínfimas do que se praticava há 5 ou 10 anos", diz Jorge Gois. Porquê? "Não existe [mercado imobiliário] porque não existe rendimento", na opinião do responsável do Millennium BCP. E a falta de crédito? Não pesa? "Ouvimos muitas vezes essa questão. Parece que continuam a entrar nas sucursais dos bancos centenas de pessoas para consumir", ironiza. "As pessoas são racionais, são conscientes. Não vão pedir crédito na medida em que não podem pagar uma prestação. Se não podem pagar, não vão pedir", sublinha. "Mesmo quem pode fazer um investimento, por não ter sido prejudicado no seu rendimento, mesmo assim tem dúvidas. Portanto, não depende do crédito", remata o director do negócio imobiliário do Millennium BCP. Há pessoas que começam a orientar o seu património financeiro para ter uma parcela de activos imobiliários para rendimento JORGE GOIS Director de negócio imobiliário do BCP

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