Enquadramento Fiscal do Alojamento Local

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1 Posição ALEP - Associação do Alojamento Local em Portugal Enquadramento Fiscal do Alojamento Local Data elaboração: Julho de 2016 Responsável: Direção Contato: direcao@alep.pt

2 Julho de 2016 (pg.1/8) Posição ALEP Enquadramento Fiscal do Alojamento Local Sobre este documento. A ALEP-Associação do Alojamento Local em Portugal tem mantido contacto com a Secretaria de Estado do Turismo (SET) para reflexão sobre as questões do alojamento local (AL) tendo a questão fiscal ganho destaque recentemente. Em particular, a ALEP está preocupada com algumas notícias veiculadas que referiam que a Secretaria de Estado dos Assuntos Fiscais (SEAF) estaria a analisar um possível agravamento do regime fiscal do AL. Como forma de contribuir neste processo, a ALEP preparou este documento que sintetiza a sua reflexão e posição sobre o assunto. Um enquadramento fiscal recente e correto. A figura do alojamento local existe desde 2008 e foi pioneira, mas foi só em finais de 2014 com o Decreto- Lei 128/2014 que o alojamento local teve uma clarificação do enquadramento fiscal, definido como atividade empresarial com CAE própria (55201 e 55204) e para efeitos de IRS inserido na categoria B. Este enquadramento trouxe grandes desafios para os titulares de AL, mas na opinião da ALEP é correto, pois reflete a verdadeira natureza da atividade: prestação de serviços de alojamento. Inserido numa estratégia de legalização e justiça fiscal. A prioridade da legislação do AL, intensificada pelo atual governo, tem sido promover a legalização dos operadores que historicamente funcionavam na economia paralela. A legalização permite um ciclo virtuoso: controlo da atividade, justiça fiscal e concorrencial e aumento da receita tributária... Um processo no início mas com resultados positivos Esta clarificação fiscal aliada à estabilidade legal tem dado resultados. Nos 6 primeiros anos de existência do AL ( ) foram registados alojamentos. Em apenas ano e meio (nov2015 a Junho de 2016) este número cresceu para Estima-se que grande parte destes alojamentos já existia antes lei, portanto foram legalizações. Este processo que não está concluído permitiu triplicar a base fiscal. A legalização é uma grande conquista mas precisa de estabilidade Neste momento, há um objetivo reconhecido como prioritário por todas as entidades envolvidas no setor: manter um ambiente que permita concluir o processo de legalização. Qualquer alteração que crie obstáculos ou sinais de insegurança pode colocar todo este processo em causa e comprometer o esforço de integração do alojamento local na estratégia do turismo e ter até um efeito perverso na própria receita fiscal. O perfil do alojamento local (dados de 06/07/2016) alojamentos registados. Dos quais: 64% apartamentos, 30% moradias, 6% estabelecimentos de hospedagem (incluem os hostels) A essência do AL ainda é uma segunda habitação de praia representando 65% da oferta. Os centros urbanos de Lisboa e Porto representam 23% e os outros 12% estão espalhados pelo resto do país. A maioria dos titulares são pequenos proprietários com 1 unidade (81%). Se ampliarmos para 1 a 3 unidades encontramos 91% dos titulares. Apenas 25 em titulares (0,1%) atinge as 50 unidades, o que equivale a um proprietário de um pequeno hotel familiar. Além de terem uma dimensão muito reduzida, 65% dos titulares exercem a atividade como particulares. O AL é um complemento do rendimento familiar. Para mais informação sobre o perfil do AL ver os estudos e levantamentos da ALEP em:

3 Julho de 2016 (pg.2/8) Posição ALEP Enquadramento Fiscal do Alojamento Local Porque o agravamento fiscal do alojamento local seria um erro? Foi veiculado que o SEAF estaria a analisar um agravamento fiscal do alojamento em sede de IRS/IRC cujo objetivo seria tornar o arrendamento tradicional mais competitivo. A ALEP está sempre disponível para colaborar com a autoridade tributária na melhoria do enquadramento fiscal do AL, mas agravar o imposto sobre o rendimento do AL seria um erro em vários níveis Os 5 motivos porque aumentar o imposto de rendimento do AL seria um erro: 1) O alojamento local é uma atividade empresarial de prestação de serviços. O arrendamento tradicional é um rendimento passivo de um bem imóvel. Como atividade empresarial o AL tem muitos custos operacionais que se acumulam ainda aos custos do imóvel que o arrendamento também tem. O AL tem inúmeros custos operacionais e a seguir tem os mesmos custos de um senhorio: IMI, condomínio, encargos financeiros com o imóvel, reparações estruturais. Só no final desta fórmula, na qual o AL tem muito mais custos, é que entra então o imposto sobre o rendimento. Ver ANEXO I com detalhe da estrutura de custos do AL e comparação com o arrendamento Em resumo, são atividades de natureza e estrutura financeira completamente distintas. A comparação direta apenas das taxas de imposto não faz sentido, pois ignora os custos e riscos de uma atividade empresarial. 2) Agravar apenas o alojamento local seria criar um ambiente de desequilíbrio e injustiça fiscal entre segmentos concorrentes e dentro do AL. O AL não tem uma categoria fiscal especial. No regime simplificado, onde estão quase todos os operadores, o alojamento local está inserido na fileira restauração, hotelaria e similares. Não há nenhum favorecimento especial ao alojamento local. Separar o AL da hotelaria seria beneficiar um segmento concorrente e prejudicar os agentes mais frágeis. Mesmo dentro do AL, agravar o coeficiente do regime simplificado teria um impacto apenas nos pequenos operadores e beneficiaria aqueles maiores que operam através de empresas no regime de contabilidade organizada com imposto sobre o lucro real. Ver ANEXO IV com dimensão dos titulares do AL. 3) Significaria na prática agravar fiscalmente todos os empresários de um setor por uma questão relacionada apenas com alguns bairros do centro histórico de duas cidades. Mesmo em Lisboa, fora do centro histórico o AL é irrelevante em termos habitacionais. Representa menos de 1,9% da habitação (dados Junho 2016). Ver ANEXO III Estariam a penalizar toda uma atividade que traz rendimento a milhares de famílias por um problema antigo restrito a algumas poucas freguesias. Ver ANEXO II. O centro histórico de Lisboa perde população há décadas e sempre sofreu de um problema crónico de falta de atratividade e quase abandono do edificado. Ver ANEXO VI. 4) O mais grave é que esta medida não resolveria o problema. A questão da subida de preços de habitação no centro histórico é complexa e delicada, mas conhecida. A causa principal destes aumentos recentes é a enorme procura de imóveis para aquisição por parte de estrangeiros com capacidade financeira atraídos pelo regime de residentes não habituais. Ver quadro explicativo ANEXO VI. A motivação principal destes proprietários estrangeiros não é a rentabilidade. Os estrangeiros não tem opção pois precisam ter uma residência permanente para manter o estatuto de residentes fiscais não habituais. Muitos utilizam o imóvel e portanto não estão disponíveis para arrendar. Como a motivação principal não é a rentabilidade do AL, agravar os impostos em nada mudaria o interesse destes grupos no AL nem incentivaria o arrendamento tradicional. 5) Em termos fiscais iria diminuir a base tributária com um risco de efeito negativo superior ao ganho pretendido. Fazer um agravamento fiscal pouco mais de 1 ano depois da entrada em vigor de uma legislação que facilita e promove a legalização, seria visto como uma armadilha e um golpe duro à credibilidade do processo. Ver ANEXO V:crescimento de registos após nova lei. Incentivaria aos milhares ainda não legalizados a manterem-se na informalidade e poderia promover a evasão fiscal.

4 Julho de 2016 (pg.3/8) Posição ALEP Enquadramento Fiscal do Alojamento Local Resumo da posição da ALEP A ALEP esta sempre aberta a discutir alterações ao regime do AL, mas claramente, o agravamento do imposto sobre o rendimento do alojamento local não é uma solução. Primeiro, não resolveria o problema da habitação que é muito localizado e mais complexo. Depois, fiscalmente poderia ter o efeito contrário ao impedir o crescimento da base tributária. Ainda, porque traria desequilíbrios concorrenciais injustos ao penalizar os agentes mais frágeis que na sua maioria obtém desta atividade apenas um complemento de rendimento familiar. Finalmente, prejudica o processo de legalização o que compromete toda a estratégia de qualificação do setor e condiciona muitas discussões no âmbito da alteração da legislação do AL. Alternativas A ALEP está disponível e interessada em colaborar com propostas de melhoria, mas acredita que qualquer alteração deveria ser pensada de uma forma integrada e sempre em conjunto com a discussão da possível alteração da legislação do AL já anunciada pela Secretaria do Estado do Turismo. Para os temas expostos, enquadramento fiscal e incentivo ao arrendamento tradicional, há outras alternativas que a ALEP está a estudar para apresentar no segundo semestre no âmbito das discussões a legislação do AL. De qualquer forma adiantamos algumas nesta matéria: No âmbito fiscal é claro o potencial de aumento da base tributária pelo incentivo a legalização. Esta base já triplicou em 18 meses e tem potencial de ainda crescer mais. A ALEP sabe que a fiscalização não é tão fácil como parece, mas por conhecer profundamente a lógica do setor está a estudar algumas ações alternativas para colaborar com as entidades e acelerar este processo. Nesta linha, do combate a evasão fiscal, a ALEP está também disponível para colaborar com a AT. Em relação ao problema da habitação, em especial nos centros históricos, o contexto é mais complexo e o AL é apenas uma parte menor da fórmula, mas estamos ativamente empenhados em colaborar no processo. Temos feito reuniões regulares neste sentido e pedimos para ser um agente ativo no debate previsto para o segundo semestre pela Assembleia Municipal de Lisboa.

5 Julho de 2016 (pg.4/8) Posição ALEP Enquadramento Fiscal do Alojamento Local ANEXO I A estrutura financeira do alojamento local não se confunde com a do arrendamento tradicional, pois são duas atividades de natureza completamente distinta: uma é prestação de serviços exigente e outra rendimento passivo de um bem imóvel. Sem esquecer que o alojamento local obriga a realização de um investimento inicial muito superior. Receitas Arrendamento Tradicional Rendas : disponibilização passiva de um imóvel ( paredes nuas ) Alojamento Local Prestação de serviços de alojamento de curta duração Custos Operacionais Custos do Imóvel Imposto (IRS) Não tem pois não é uma atividade empresarial IMI Condomínio Seguros Obras estruturais (senhorio) Encargos com o imóvel Pode optar pela tributação da categoria F ou também pela categoria B e pode, em ambas, abater os custos Comissão de reservas (3 a 15%) IVA (6%) Check-in presencial Check-out e vistoria Limpeza e preparação Tratamento de roupas Anúncios Água (3 até 10%) Eletricidade e/ou gás Internet e TV Manutenção regular Reposição equip. e mobiliário Consumíveis e amenities Margem serviço de gestão (caso opte por contratar terceiros para parte destes serviços) Apoio contabilidade (IVA,Mod.30) Software reservas, site, PMS IMI Condomínio Seguros Obras estruturais (senhorio) Encargos com o imóvel Tributação pela Categoria B como rendimento empresarial restauração, hotelaria e similares Utiliza um coeficiente de estimativa de lucros (0,15 ) e por isto não pode deduzir nenhum custo Notas: 1. Água: em alguns concelhos (Lisboa, Porto,Tavira ) a água passou a ser cobrada como comércio com um custo 4 vezes maior. Nestes casos, em pequenos apartamentos (T0 e T1) pode chegar a representar 10% das receitas. 2. No alojamento local, o empresário além de investir na recuperação do imóvel faz também um grande investimento em mobília, decoração e equipamentos. 3. O alojamento local é uma atividade muito exigente, pois obriga a disponibilidade total para apoiar os hóspedes, concentra-se nos finais de semana e período de férias e exige uma comunicação imediata e constante com os hóspedes. São horas da vida pessoal ocupadas que devem ser remuneradas ou terão custos elevados caso se delegue parte dos serviços de gestão. O serviço de gestão custa em média 25% a 35% da faturação.

6 Julho de 2016 (pg.5/8) ANEXO II A questão habitacional é um problema específico de alguns bairros ou freguesias do centro histórico e não pode ser confundida com o alojamento local. ANEXO III Mesmo em Lisboa, o AL tem um peso irrelevante fora da zona histórica. No total do concelho representa menos de 1,9% das habitações e nas freguesias fora do centro histórico menos de 1%.

7 Julho de 2016 (pg.6/8) ANEXO IV Os titulares do alojamento local são essencialmente particulares com atividade muito reduzida. Isto é válido tanto para Lisboa onde 90% tem 1 a 3 unidades, como para o país (94%). ANEXO V A seguir ao Decreto-Lei 128/2014 que entrou em vigor em novembro deste ano, o número de registos de alojamento local cresceu exponencialmente, como consequência principalmente da legalização de alojamentos já existentes. Este processo tem continuado em 2016 e depende de um ambiente estável tanto a nível fiscal como jurídico. Evolução dos registos de alojamento local em Portugal após o Decreto-Lei 128/ De 2008 a Nov. de 2014 Registo a 10/07/2016

8 Julho de 2016 (pg.7/8) ANEXO VI A subida de preços da zona histórica de Lisboa justifica-se pela valorização dos imóveis e da própria área e tem como motor não o alojamento local, mas sim o investimento de estrangeiros, em especial dos franceses cuja motivação é o estatuto de residente não habitual e os seus benefícios fiscais.