Eng. Paulo Grandiski

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1 Painel 2 MANUTENÇÃO PREDIAL E GARANTIA IMOBILIÁRIA 2ª PARTE 27/06/2013 Eng. Paulo Grandiski Aspectos da ABNT NBR5674:2012 Plano de manutenção predial Impactos sobre a garantia imobiliária 1

2 ABNT NBR5674:2012 Segunda edição válida a partir de 25ago2012 MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES REQUISITOS PARA O SISTEMA DE GESTÃO DE MANUTENÇÃO substituiu a 1ª. Versão de 1999, mas mantendo o título ADMITE-SE QUE OS PARTICIPANTES DESTE SEMINÁRIO TENHAM CONHECIMENTO PRÉVIO DO TEXTO DAS NORMAS NBR 14037, NBR 5674 E NBR5462 2

3 1 OBJETIVO: Esta norma define os termos relacionados com a confiabilidade e a mantenabilidade. 3

4 VISÃO GERAL DA OBRIGATORIEDADE DA ENTREGA DOS MANUAIS AOS COMPRADORES DE IMÓVEIS 4

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6 RELAÇÕES DE CONSUMO Da obrigatoriedade da entrega de manual ao consumidor Art. 50 do CDC "A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito" Parágrafo único: O termo de garantia ou equivalente deve ser padronizado e esclarecer, de maneira adequada, em que consiste a mesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser exercitada e os ônus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue, devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento, acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso de produto em linguagem didática, com ilustrações" 6

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8 Síntese da norma ABNT NBR 5674: Escopo e abrangência 2. Definições importantes 3. Requisitos / instrumentos do sistema de gestão da manutenção 3.1. Organização do sistema de gestão da manutenção 3.2. Provimento dos recursos 3.3. Planejamento anual das atividades 3.4. Previsão orçamentária anual 4. Operação do sistema de gestão da manutenção 4.1. Programa de manutenção 4.2 Listas de verificação e relatórios de inspeção 4.3. Registros e arquivamento de documentos 4.4. Indicadores de eficiência da gestão do sistema de manutenção 5. Incumbências e responsabilidades 6. Exemplo de Programa de Manutenção Preventiva 7. Documentos integrantes do Programa de Manutenção Preventiva 8. Modelos de registros das verificações realizadas Subtemas desta palestra: Plano de manutenção predial Impactos sobre a garantia imobiliária 8

9 NBR ESCOPO Esta Norma estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para - preservar as características originais da edificação -prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação de seus sistemas, elementos ou componentes. EDIFICAÇÕES EXISTENTES ANTES DA VIGÊNCIA DESTA NORMA DEVEM SE ADEQUAR OU CRIAR OS SEUS PROGRAMAS DE MANUTENÇÃO ATENDENDO AO APRESENTADO NESTA NORMA. Os anexos desta Norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação. 9

10 NBR 5674 ITEM 3 -DEFINIÇÕES 3.2 EMPRESA CAPACITADA Organização ou pessoa que tenha recebido capacitação, orientação e responsabilidade de profissional habilitado e que trabalhe sob responsabilidade de profissional habilitado 3.3 EMPRESA ESPECIALIZADA Organização ou profissional liberal que exerce função na qual são exigidas qualificação e competência técnica específicas 3.4 EQUIPE DE MANUTENÇÃO LOCAL Pessoas que realizam diversos serviços, tenham recebido orientação e possuam conhecimento de prevenção de riscos e acidentes O programa de manutenção deve especificar se os serviços devem ser realizados por empresa capacitada, empresa especializada ou equipe de manutenção local, conforme 3.2 a

11 NBR 5674:2012 ITEM 3 -DEFINIÇÕES 8.6 Serviço de manutenção Intervenção realizada na edificação e seus sistemas, elementos ou componentes constituintes PERGUNTA: Toda intervenção é manutenção? 11

12 TIPOS DE MANUTENÇÃO Item Manutenção rotineira: fluxo constante de serviços padronizados e cíclicos. Ex. limpeza geral e lavagem de áreas comuns Manutenção corretiva: serviços que demandam ação ou intervenção imediata a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais as seus usuários ou proprietários. Manutenção preventiva: serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação. 12

13 REQUISITOS PARA O PLANEJAMENTO ANUAL DAS ATIVIDADES 5.1 CONSIDERAÇÕES O planejamento anual dos serviços de manutenção deve ser estabelecido de forma a considerar: a) Prescrições e especificações técnicas para as edificações; b) Disponibilidade de recursos humanos; c) Disponibilidade de recursos financeiros... d) Sequência racional e duração das atividades; e) Cronograma físico x financeiro; f) Necessidades de haver desenhos, incluindo seus detalhes; g) Procedimentos de execução ou referência às normas técnicas e legislação; h) Especificações detalhadas dos insumos e materiais; i) Manutenibilidade; j) Dispositivos de sinalização e proteção dos usuários; k) Previsão de acessos segurosa todos os locais da edificação onde sejam realizadas inspeções e atividades de manutenção; l) Minimização de interferência nas condições de uso normal da edificação durante sua execução. 13

14 PROGRAMA DE MANUTENÇÃO 14

15 ESTRUTURA DO PROGRAMA DE MANUTENÇÃO 15

16 INCUMBÊNCIAS E RESPONSABILIDADES VER ART.1348 DO COD. CIVIL 16

17 CÓDIGO CIVIL ART Art Compete ao síndico: V diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 17

18 ITENS DE MANUTENÇÃO QUE CONSTAM NAS NORMAS DE DESEMPENHO NBR

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20 NBR O funcionamento de um subsistema, durante a vida útil, depende da substituição de componentes que se desgastam em tempo menor do que a vida útil do sistema (flexíveis, gaxetas, o courinho da torneira, etc.), providências compreendidas na atividade de Manutenção. 20

21 NBR Exemplo: (consta no Anexo D ) um revestimento de fachada em argamassa pintado pode ser projetado para uma VUP de x anos, desde que a pintura seja refeita a cada y anos, no máximo Se o usuário não realizar a manutenção prevista, a VU real do revestimento poderá ser seriamente comprometida As eventuais patologias resultantes terão origem no uso inadequado e não em uma falha de construção A partir da Norma de Desempenho, o diagnóstico de uma falha passará pela análise se houve, ou não, a manutenção adequada (no caso do exemplo, a perícia deverá indicar se houve a pintura a cada y anos) 21

22 NBR (Item C.2, do Anexo C -Considerações sobre Durabilidade e vida útil, pág. 43 Definição clara da responsabilidade dos usuários pela manutenção: 1) Aos usuários incumbe realizar os programas de manutenção segundo a ABNT NBR 5674, considerando as instruções do manual de uso, operação e manutenção e recomendações técnicas das inspeções prediais. 22

23 NBR página 9 Para se atingir a VUP, os usuários devem desenvolver os programas de manutenção segundo ABNT NBR Os usuários devem seguir as instruções do manual de uso, operação e manutenção, as instruções dos fabricantes de equipamentos e recomendações técnicas das inspeções prediais. (pág. 45) 3) 5.4 Usuário Ao usuário ou seu preposto cabe realizar a manutenção, de acordo com o que estabelece a ABNT NBR 5674 e o manual de operação, uso e manutenção, ou documento similar (ver 3.18) 23

24 TABELA DE NORMAS CITADAS NA NBR ITEM 14.2 Requisito Vida útil de projeto do edifício e dos sistemas que o compõem Método de avaliação b) pela comprovação da durabilidade dos elementos e componentes dos sistemas, bem como de sua correta utilização, conforme as Normas a elas associadas que tratam da especificação dos elementos e componentes, sua aplicação e métodos e ensaios específicos, como 24

25 LISTAGEM DE NORMAS DO I b) da NBR NBR 5649:2006 Reservatório de fibrocimento para água potável - Requisitos NBR 6136:2007 Blocos vazados de concreto simples para alvenaria - Requisitos NBR8491:2012 Tijolo de solo-cimento - Requisitos NBR9457:2013 Ladrilhos hidráulicos para pavimentação - Especificação e métodos de ensaio NBR10834:2012 Bloco de solo-cimento sem função estrutural - Requisitos NBR11173:1990 Projeto e execução de argamassa armada NBR13281:2005 Argamassa para assentamento e revestimento de paredes e tetos - Requisitos NBR13438:2013 Blocos de concreto celular autoclavado - Requisitos NBR : 2009 Telhas de concreto - Parte 2: Requisitos e métodos de ensaio NBR :2013 Telha ondulada de fibrocimento sem amianto e seus acessórios - Parte 1 - Classificação... NBR15319:2007 Tubos de concreto, de seção circular, para cravação - Requisitos e métodos de ensaio... NBR6565:1982 Elastômero vulcanizado - Determinação do envelhecimento acelerado em estufa NBR7398:2009 Produto de aço ou ferro fundido galvanizado por imersão a quente - Verificação da aderência... NBR7400:2009 Galvanização de produtos de aço ou ferro fundido por imersão a quente - Verificação da... NBR9781: 2013 Peças de concreto para pavimentação - Especificação e métodos de ensaio NBR13528:2010 Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas -Determinação da resistência... NBR8094: 1983 Material metálico revestido e não-revestido - Corrosão por exposição à névoa salina NBR8096:1983 Material metálico revestido e não-revestido - Corrosão por exposição ao dióxido de enxofre......e outras Normas Brasileiras específicas, conforme o caso. 25

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27 PRAZOS DE V.U.P. OBRIGATÓRIOS PRAZOS DE GARANTIA RECOMENDADOS 27

28 A Tabela 7 consta do item do corpo da NBR , e seus prazos de VUP são de uso compulsório, conforme DIRETIVA 2 da ABNT e art.39, VIII do CDC 28

29 As tabelas dos prazos de garantia constam do ANEXO D da NBR15575, que é informativo, ou seja, de uso não compulsório, conforme DIRETIVA 2 da ABNT. Não obstante, espera-se que sejam aceitas pelo Poder Judiciário, substituindo o antigo prazo geral de garantia de 5 anos. ENG. PAULO GRANDISKI 29

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35 OS ANEXOS DA NBR5674:2012 ANEXO A Informativo Modelo para a elaboração de programa de manutenção preventiva de uma edificação hipotética 35

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37 37 _MANUTENCAO_DAS_EDIFICACOES-ROBERTO_MATOZINHOS.pdf

38 OS ANEXOS DA NBR5674:2012 ANEXO B Informativo Modelo para a elaboração dos registros que convém que estejam disponíveis no condomínio, em atendimento ao item 7.2 da norma 38

39 LISTA DOS REGISTROS 39

40 ANEXO B LISTA DE REGISTROS 40

41 OS ANEXOS DA NBR5674:2012 ANEXO C Informativo Modelos de verificações e seus registros 41

42 TABELA C1 MODELO DE LIVRO DE REGISTRO DE MANUTENÇÃO 42

43 Tabela C2 Modelos de lista de verificações para um subsistema Manutenção preventiva da central de interfone (modelo possivel) 43

44 PRAZOS DE GARANTIA A legislação não mudou. Continuam valendo os mesmos prazos de decadência e de prescrição do CC e do CDC. Prazos de garantia: Espera-se que o Poder Judiciário adote os novos prazos de garantia do ANEXO D da NBR , embora constem em ANEXO INFORMATIVO, portanto não obrigatórios, conforme DIRETIVA 2 da ABNT 44

45 VER DETALHES DOS PRAZOS NO LIVRO PROBLEMAS CONSTRUTIVOS I Aspectos técnico-legais da construção civil 45

46 DEFEITOS DE ORIGEM Jurisprudencia do STJ em 11set2001 Automóveis Jurisprudência recente do STJ Máquina agrícola INTERPRETAÇÃO DO STJ DAS CONSEQUENCIAS DOS DEFEITOS ORIGINAIS DE FABRICAÇÃO NA VIDA UTIL DE PROJETO 46

47 STJ REsp / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMÃO Dje20/11/ O prazo de decadência para a reclamação de defeitos surgidos no produto não se confunde com o prazo de garantia pela qualidade do produto -a qual pode ser convencional ou, em algumas situações, legal. O Código de Defesa do Consumidor não traz, exatamente, no art. 26, um prazo de garantia legal para o fornecedor responder pelos vícios do produto. Há apenas um prazo para que, tornando-se aparente o defeito, possa o consumidor reclamar a reparação, de modo que, se este realizar tal providência dentro do prazo legal de decadência, ainda é preciso saber se o fornecedor é ou não responsável pela reparação do vício. 47

48 STJ REsp / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMÃO Dje20/11/ Por óbvio, o fornecedor não está, ad aeternum, responsável pelos produtos colocados em circulação, mas sua responsabilidade não se limita pura e simplesmente ao prazo contratual de garantia, o qual é estipulado unilateralmente por ele próprio. Deve ser considerada para a aferição da responsabilidade do fornecedor a natureza do vício que inquinou o produto, mesmo que tenha ele se manifestado somente ao término da garantia 48

49 STJ REsp / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMÃO Dje20/11/ Os prazos de garantia, sejam eles legais ou contratuais, visam a acautelar o adquirente de produtos contra defeitos relacionados ao desgaste natural da coisa, como sendo um intervalo mínimo de tempo no qual não se espera que haja deterioração do objeto. Depois desse prazo, tolera-se que, em virtude do uso ordinário do produto, algum desgaste possa mesmo surgir. Coisa diversa é o vício intrínseco do produto existente desde sempre, mas que somente veio a se manifestar depois de expirada a garantia. Nessa categoria de vício intrínseco certamente se inserem os defeitos de fabricação relativos a projeto, cálculo estrutural, resistência de materiais, entre outros, os quais, em não raras vezes, somente se tornam conhecidos depois de algum tempo de uso, mas que, todavia, não decorrem diretamente da fruição do bem, e sim de uma característica oculta que esteve latente até então. 49

50 STJ REsp / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMÃO Dje20/11/ Cuidando-se de vício aparente, é certo que o consumidor deve exigir a reparação no prazo de noventa dias, em se tratando de produtos duráveis, iniciando a contagem a partir da entrega efetiva do bem e não fluindo o citado prazo durante a garantia contratual. Porém, conforme assevera a doutrina consumerista, o Código de Defesa do Consumidor, no 3º do art. 26, no que concerne à disciplina do vício oculto, adotou o critério da vida útil do bem, e não o critério da garantia, podendo o fornecedor se responsabilizar pelo vício em um espaço largo de tempo, mesmo depois de expirada a garantia contratual. 50

51 STJ REsp / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMÃO Dje20/11/ Com efeito, em se tratando de vício oculto não decorrente do desgaste natural gerado pela fruição ordinária do produto, mas da própria fabricação, e relativo a projeto, cálculo estrutural, resistência de materiais, entre outros, o prazo para reclamar pela reparação se inicia no momento em que ficar evidenciado o defeito, não obstante tenha isso ocorrido depois de expirado o prazo contratual de garantia, devendo ter-se sempre em vista o critério da vida útil do bem. 51

52 STJ REsp / SC MINISTRO LUIZ FELIPE SALOMÃO Dje20/11/ Ademais, independentemente de prazo contratual de garantia, a venda de um bem tido por durável com vida útil inferior àquela que legitimamente se esperava, além de configurar um defeito de adequação (art. 18 do CDC), evidencia uma quebra da boa-fé objetiva, que deve nortear as relações contratuais, sejam de consumo, sejam de direito comum. Constitui, em outras palavras, descumprimento do dever de informação e a não realização do próprio objeto do contrato, que era a compra de um bem cujo ciclo vital se esperava, de forma legítima e razoável, fosse mais longo. 52

53 EXEMPLOS DE MANUTENÇÃO DEFICIENTE 53

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58 FRASE ORIGINAL Manual das boas esposas TRATE BEM DE SEU MARIDO QUE ELE DURA A VIDA TODA Parafraseando essa frase, no final desta apresentação: 58

59 FAÇA MANUTENÇÃO ADEQUADA DE SEU IMÓVEL QUE ELE DURA TODA A SUA VIDA ÚTIL PROJETADA Obrigado pela atenção. 59