COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP AGÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO DO DISTRITO FEDERAL

Transcrição

1 COMPANHIA IMOBILIÁRIA DE BRASÍLIA - TERRACAP AGÊNCIA DE DESENVOLVIMENTO DO DISTRITO FEDERAL DIPRE Diretoria de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos GEPRE Gerência de Prospecção de Novos Empreendimentos TERMO DE REFERÊNCIA Termo de Referência visando à contratação de consultoria com operação assistida para elaboração de Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Urbano do Setor Habitacional Brasília Outubro, 2012 Y:\Projetos\Taquari\TERMO DE REFERÊNCIA_Taquari.docx

2 Termo de Referência visando à contratação de consultoria com operação assistida para elaboração de Estudo de Viabilidade Econômica do Empreendimento Urbano do Setor Habitacional Página 2 de 13

3 Sumário 1. APRESENTAÇÃO OBJETO JUSTIFICATIVA ESPECIFICAÇÕES Perfil do Consultor Técnico CONTEÚDO MÍNIMO DOS PRODUTOS FORMAS DE APRESENTAÇÃO PRAZOS Prazo de Entrega dos Produtos Prazo de Execução do Contrato Prazo de Vigência do Contrato ACOMPANHAMENTO FORMAS DE PAGAMENTO ESTIMATIVA DE VALOR Página 3 de 13

4 1. APRESENTAÇÃO A Terracap, como Agência de Desenvolvimento do Distrito Federal e detentora de boa parte das terras do DF, tem o papel de administrar o bem terra que é um recurso finito, logo na tentativa de gerir melhor este bem, a empresa está aprimorando a maneira de gerenciar o seu patrimônio na busca de gerar mais eficiência e por consequência melhores resultados para a empresa, bem como assegurar a sustentabilidade de longo prazo de suas receitas e, por conseguinte, retornar em forma de desenvolvimento econômico e social para o Distrito Federal. O Projeto do Setor Habitacional Taquari trata-se de uma área com grande potencial para a urbanização que é possível ocorrer sem grandes danos ambientais à área levando em consideração a densidade, a localização e a sensibilidade físicoambiental. O Setor Habitacional Taquari SHTq, assim como o apresentado no MDE 111/99, está inserido no programa de regularização fundiária do Governo do Distrito Federal para áreas urbanas consolidadas. Esse programa tem como objetivo o adensamento e ocupação de vazios como forma de solucionar o déficit habitacional do Distrito Federal sem criar novas cidades. Na busca de ser mais eficiente e de propor melhores alternativas para empreender, propõe nesse termo de referência o estudo de viabilidade econômicofinanceiro do SHTq Etapa 1 Trecho 2, localizado na região Administrativa do Lago Norte RA XVIII, sendo que sua poligonal abrange uma área de 223,25 ha, conforme o projeto original de criação do Setor URB/MDE 111/99. Dando cumprimento as suas atribuições, a Gerência de Prospecção de Novos Empreendimentos - GEPRE está buscando formas que trarão um melhor retorno dos investimentos. Dessa forma escolheu o projeto do Setor Habitacional Taquari Etapa 1 Trecho 2 para avaliar a sua condição e oferecer informações reais para apoiar a tomada de decisões referente a esse empreendimento. 2. OBJETO O presente Termo de Referência visa à contratação de um Consultor especializado em Estudos de Viabilidade Econômica que realize um estudo para o Projeto do Setor Habitacional Taquari Etapa 1 Trecho 2, em conjunto com a equipe de Página 4 de 13

5 funcionários da Gerência de Prospecção de Novos Empreendimentos GEPRE e, com o apoio da Gerência de Formatação de Novos Empreendimentos GENEP. 3. JUSTIFICATIVA O Estudo de Viabilidade Econômico-Financeira, do Projeto Setor Habitacional Taquari Etapa 1 Trecho 2, que se pretende realizar é bastante relevante para Terracap, bem como para sociedade, pois ela é uma agência de desenvolvimento que, além de zelar pelo patrimônio dos brasilienses, tem a enorme responsabilidade de induzir e promover, de forma integrada, o desenvolvimento econômico e social do Distrito Federal. Por isso é necessário que ela administre bem os seus recursos finitos para perenizá-los em benefícios a sociedade. Nesse contexto, é fundamental para o sucesso do empreendimento que se faça o estudo de viabilidade econômica porque por meio dele são analisadas as condições do mercado imobiliário, despesas e receitas, visando simular diversos cenários. Com o estudo em mãos, a empresa potencializa a chance de escolher o cenário mais adequado e com isso obter o melhor resultado ao final do projeto, pois o estudo permite uma avaliação prévia antes do desembolso efetivo por parte da empresa, dessa forma maximiza as chances de se tomar a decisão mais acertada. O Setor Habitacional Taquari Etapa 1 Trecho 2 faz parte de uma área nobre do Distrito Federal, portanto, é de suma importância que se conheça previamente cada cenário simulado e suas rentabilidades esperadas, para que, embasado nesse estudo de viabilidade econômica, a empresa possa tomar a sua decisão de investimento. 4. ESPECIFICAÇÕES Consultoria no total de 60 dias a ser realizada na Companhia Imobiliária de Brasília TERRACAP, SAM Bloco F Edifício Sede. A atividade de consultoria deverá ocorrer durante horário de funcionamento da empresa, em dias úteis. O projeto deverá ser executado por colaboradores da Terracap sob a coordenação do consultor contratado responsável pela revisão ao final de cada etapa. O consultor terá as seguintes atribuições: Página 5 de 13

6 Orientação dos colaboradores na execução de suas tarefas; Validação das tarefas executadas na semana anterior e solicitação de alterações e ajustes; Orientação específica para a execução das etapas do planejamento do Estudo de Viabilidade, através de apresentação com formato de aula em relação a: o Planejamento; o Premissas; o Avaliação do negócio; o Proposta de modelos de negócio. Produtos consolidando os conhecimentos gerados: o Versão final de cada etapa; o Documento consolidado de todas as etapas ao final do estudo; o Uma apresentação final do estudo em meio digital Perfil do Consultor Técnico O coordenador técnico do trabalho deverá, obrigatoriamente, possuir nível de graduação em uma das seguintes áreas: Economia, Engenharia ou Administração e Pósgraduação orientada para as questões relacionadas a pelo menos três das seguintes áreas: Novos Negócios, Análise de Investimentos, Contabilidade e Custos, Economia Empresarial, Estratégias Competitivas, Gerenciamento de Riscos ou Marketing, devendo apresentar comprovação da entidade acadêmica. Será considerada a experiência do profissional nestas mesmas áreas de atuação, devendo comprovar a realização de serviços, relacionados à Viabilidade Econômica, já efetuados como coordenador, mediante a apresentação de Atestados Técnicos emitidos por órgãos da Administração Pública Direta e Indireta, do Governo Federal, Estadual e Distrital, contendo no mínimo informações dos serviços realizados, e nome completo da(s) entidade(s) que demandou (demandaram) o serviço com seus respectivos endereços. Os atestados poderão ser de uma ou mais entidades, podendo ser mais de um atestado da mesma entidade, desde que se relacionem a diferentes serviços. 5. CONTEÚDO MÍNIMO DOS PRODUTOS 5.1. Planejamento: Identificação dos objetivos do Estudo de Viabilidade e validação das etapas e cronograma proposto originalmente; Página 6 de 13

7 A primeira etapa do estudo será relacionada ao seu planejamento. Essa etapa será realizada tendo como base os insumos já existentes na Terracap relativos a objetivos e cronograma do estudo, e constará das seguintes atividades: i) Validação de objetivos e cronograma de atividades; ii) Geração de detalhamento e responsáveis pelas atividades a serem desenvolvidas no projeto; e iii) Aprovação, junto à empresa do planejamento final do mesmo Premissas: Validação das premissas existentes, geração de novas premissas e consolidação; Essa etapa está relacionada à coleta de premissas necessárias para a análise. Constará das seguintes etapas: i) Identificação das premissas necessárias para a execução do estudo, divididas em: a. Premissas qualitativas; b. Premissas quantitativas; ii) Validação das premissas já existentes na Terracap; iii) Coleta de novas premissas necessárias para a análise; iv) Construção de premissas para cenários alternativos de análise. A coleta de premissas será realizada tanto pela equipe da Terracap quanto pelo consultor Avaliação do negócio: Qualitativa e quantitativa (análise financeira), com geração de cenários distintos; Aqui será realizada a avaliação do negócio de acordo com as premissas levantadas na etapa anterior sob o ponto de vista das empresas que explorariam, no futuro, o empreendimento. O objetivo dessa fase é uma avaliação crítica do negócio sob o ponto de vista qualitativo, utilizando a estrutura padrão para construção de modelos de negócios e a avaliação financeira do mesmo, utilizando a metodologia de cálculo do Valor Presente Líquido (VPL), de acordo com as práticas de avaliação de negócios da consultoria McKinsey. O resultado dessa avaliação servirá de base para a avaliação do negócio sob o ponto de vista da Terracap a ser realizada na próxima etapa. Os itens dessa etapa serão: Página 7 de 13

8 1) Construção do modelo de negócios qualitativo, com os seguintes itens: a. Conceito do negócio; b. Público Alvo; c. Aspectos legais e regulatórios; d. Cenários possíveis de exploração com: i. Riscos e Oportunidades; ii. Alteração no modelo de premissas associados. 2) Para cada um dos cenários do modelo de Negócio, construção de plano financeiro com os seguintes itens: a. Receitas; b. Despesas; c. Investimentos; d. Fluxo de caixa; e. Cálculo da taxa mínima de retorno; f. Cálculo do Valor Presente Líquido do negócio; g. Índice de Rentabilidade h. Payback Proposta de modelos de negócio: Com base nas avaliações realizadas anteriormente, propostas de modelos de negócio. Tendo como base o resultado do item anterior, serão gerados cenários de exploração do negócio sob o ponto de vista da Terracap com uma avaliação semelhante à realizada na etapa anterior, composta dos seguintes itens: 1) Construção dos modelos de negócio qualitativo, com os seguintes itens: a. Conceito do negócio; b. Público Alvo; c. Aspectos legais e regulatórios; d. Cenários possíveis de exploração com: i. Riscos e Oportunidades; ii. Alteração no modelo de premissas associados. 2) Para cada um dos cenários apontados nos Modelos de Negócio, construção de plano financeiro com os seguintes itens: a. Receitas; b. Despesas; c. Investimentos; d. Fluxo de caixa; e. Cálculo da taxa mínima de retorno; f. Cálculo do Valor Presente Líquido do negócio; Página 8 de 13

9 g. Índice de Rentabilidade h. Payback. Ao final da análise serão comparados os modelos de negócio encontrados e realizada uma sugestão de modelo de exploração. 6. FORMAS DE APRESENTAÇÃO Os produtos devem ser fornecidos em CD ou DVD, devidamente etiquetado com identificação do conteúdo, formatado e gravado no editor de texto Word e planilhas Excel ou cronograma no Project, sem o uso de qualquer tipo de bloqueio com senha. Após a aprovação do produto pelo executor do contrato e/ou equipe de acompanhamento, a Contratada deverá encaminhar à Contratante, para cada produto descrito, 01 (um) volume dos arquivos digitais nos formatos especificados, gravados em CD ou DVD formatados, inclusive planilhas, prontos para impressão em folha de tamanho A4 ou no máximo A3. Os arquivos digitais com informações textuais deverão estar com as planilhas incorporadas ao texto e seus originais deverão ser fornecidos em diretório auxiliar, juntamente com a documentação descritiva da organização dos arquivos utilizados. A forma de apresentação/formatação dos documentos textuais do estudo deve seguir as normas da ABNT aplicáveis à apresentação de trabalho de teses, dissertações, monografias e trabalhos acadêmicos. 7. PRAZOS 7.1. Prazo de Entrega dos Produtos O prazo para conclusão dos trabalhos é estimado em 60 dias a partir da data de expedição da Ordem de Serviço. O prazo para conclusão de cada um dos itens propostos é: Item Duração (dias) Etapa 1 Planejamento 5 Página 9 de 13

10 Etapa 2 Premissas 13 Etapa 3 Avaliação do negócio 28 Etapa 4 Proposta de modelos de negócio Prazo de Execução do Contrato O prazo para execução dos serviços é de 6 meses, contados a partir da data de expedição da Ordem de Serviço pela Diretoria de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos DIPRE. Não estão incluídos no prazo de execução os prazos de análises e apreciação de produtos por órgãos externos, caso seja necessário. O Prazo de Execução dos serviços poderá ser modificado a pedido da contratada mediante aprovação do Diretor da DIPRE da Terracap, desde que os fatos apresentados para justificar a modificação sejam considerados relevantes, bem como não implique na alteração de vigência contratual Prazo de Vigência do Contrato Os serviços serão executados dentro do prazo de vigência do contrato, observando-se o conteúdo de cada produto. O prazo de vigência do contrato será de 9 meses contados da publicação do extrato contratual na imprensa oficial do Distrito Federal, podendo ser alterado em caso fortuito. 8. ACOMPANHAMENTO O serviço será acompanhado por equipe de técnicos da GEPRE e GENEP, que verificará o correto desenvolvimento dos mesmos e a efetivação dos ajustes para se alcançar os objetivos desejados. A critério do executor do contrato, poderão ser convidados outros técnicos da empresa ou de outras unidades orgânicas do Complexo Administrativo do Governo do Distrito Federal para opinar no recebimento dos trabalhos. Página 10 de 13

11 9. FORMAS DE PAGAMENTO Os pagamentos serão efetuados ao final de cada etapa, de acordo com o preço estipulado pela hora do consultor dedicada à operação assistida da equipe da Terracap, R$ 189,91 por hora, exemplificando, a etapa de planejamento é constituída por 17 horas, ao final dessas horas, o consultor contratado receberá o valor relativo a elas, de acordo com a tabela abaixo: Item Horas estipuladas Valor (R$) Etapa 1 Planejamento 17 R$ 3.228,47 Etapa 2 Premissas 43 R$ 8.166,13 Etapa 3 Avaliação do negócio 93 R$ ,63 Etapa 4 Proposta de modelos de negócio 47 R$ 8.925,77 TOTAL 200 R$ ,00 O pagamento dos serviços, objeto deste Termo de Referência, será efetuado mediante a emissão do Atestado de Execução da fatura pelo executor do contrato, após o Aceite do produto pelo Executor do Contrato. Juntamente com a Fatura de pagamento do produto descrito, a Contratada deverá entregar certidões negativas do FGTS, INSS e GDF, sob pena do pagamento da fatura ficar suspenso, até o cumprimento da exigência em causa. 10. ESTIMATIVA DE VALOR O valor estimado do orçamento encontra-se discriminado na tabela abaixo: ITEM DESCRIÇÃO DO SERVIÇO VALOR POR HORA QUANTIDADE (HORAS) VALOR TOTAL 01 Consultoria 189,91* 200 R$ ,00 *valor calculado conforme anexo. De acordo com as informações acima, o custo total estimado desse estudo é de R$ ,00. A previsão de desembolso será dada integralmente no ano de Página 11 de 13

12 Marina Rezende de Sant'Anna Economista GEPRE/DIPRE Ione Torres Silva Martins Assistente Padrão GEPRE/DIPRE José Humberto Matias de Paula Diretor de Prospecção e Formatação de Novos Empreendimentos DIPRE 11. ANEXO Anexo I COMPOSIÇÃO DO VALOR UNITÁRIO DA HORA TÉCNICA DA MÃO-DE-OBRA (MDO) (FONTE: NUREH/TERRACAP, setembro/2012) Descrição Nível 1 69² Coordenador técnico Salário (A) R$ ,62 Titularidade (B) R$ 843,30 Provisão férias - 4,17% (D) R$ 769,47 Página 12 de 13

13 Provisão 13º salário - 8,33% (E) R$ 1.537,10 Subtotal remuneração (X) R$ ,50 Encargos sociais (F) R$ ,76 Vale alimentação (G) 3 R$ 881,83 Plano de saúde (H) 4 R$ 1.379,27 Auxílio creche (I) R$ 174,78 Vale transportes (J) 4 R$ 2,99 Subtotal custo mensal (Y) R$ ,13 Valor unitário da MDO (Z) R$ 189,91 MEMÓRIA DE CÁLCULO: SALÁRIO = Nivel 69 + B REMUNERAÇÃO = X = A+ B + (A x 4,17%) + (A x 8,33%) = A + B + D + E CUSTO MENSAL = Y = (X x F) + G + H + I CUSTO HORÁRIO DA MDO = Z = Y / 22dias x 10 horas = Y / 220 horas AUXÍLIO CRECHE/Nec.Especiais = I = valor pago pela Terracap / número de empregados R$( )/716 empregados = R$ 174,78 NOTAS: 1. Nível correspondente à tabela de salários da TEP (tabela de empregos permanente) da Terracap (ref. set/2012) 2. Ver critério de escolha dos níveis na planilha "TABELA DE CLASSES SALARIAIS E CARGOS DA TERRACAP". 3. Considerando o 13º do vale alimentação, o cálculo deve ser o seguinte para os níveis: G = (814/12) = VALE ALIMENTAÇÃO + 1/12 VALE ALIMENTAÇÃO (= 13º) = R$ 881,83 4. Custos apurados pelo NUBEN VALE TRANSPORTE 2.144,13/716 funcionários = R$ 2,99 PLANO DE SAÚDE ,89 /716 funcionários = R$ 1.379, Anexo II Página 13 de 13