O valor econômico e social das trasformações urbanas

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Maria de Belem Carrilho Moreira
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1 O valor econômico e social das trasformações urbanas Aula de Luca D Acci outubro 2010 FEC - UNICAMP Eu vou apresentar algumas conseqüências economicas e sociais das transformações urbans. Entao falamos de valor econômico e de valor social. O valor econômico está relacionado com as características da área urbana. Nós podemos chamar este valor de valor posicional. Vamos estudar as relações entre as transformações urbanas e o valor posicional. Depois vamos falar sobre o valor social da característica urbana mostrando o que faz os cidad ãos se sentirem felizes e como é a distribuição dos lugares bonitos. O valor econômico está diretamente ligado ao mercado imobiliário e a atração de investimento. O valor social está ligado à felicidade dos cidadãos. Veremos que isso também está ligado ao valor econômico (no slide 23) Então qual e o papel que a transformação urbana pode desempenhar? Se planejarmos a transformação e o crescimento urbano podemos consideravelmente aumentar o valor das áreas e portanto da cidade em si. Do ponto de vista econômico isto significa aumentar o valor imobiliário, a atração dos investimentos nas áreas, e, em geral, na cidade. 1

Vamos estudar as relações entre as transformações urbanas e o valor posicional.

2 O valor da área depende de vários fatores: jardins, qualidade urbana, acessibilidade, contexto social, poluição, comércio, serviços socias... Por exemplo, o fator jardins é x1, o fator qualidade urbana é x2, etc. Cada fator pode influenciar em mais ou menos o valor da área. Chamamos essa influência de β. Então o valor da área é dado pela seguinte fórmula [...] Na verdade, esta é uma fórmula simplificada como veremos depois. Por exemplo, o valor da área indicado em vermelho vai depender do nível / qualidade de diferentes fatores como jardins, acessibilidade, etc onde cada um desses fatores influencia em mais ou menos o valor da área. Por exemplo, consideramos somente a influencia de um desses fatores como jardins : quanto maior o nível /qualidade, maior o valor da área havendo, por exemplo, a relação indicada na figura. c é a parte do valor dado por todos os outros fatores, P é o nível / qualidade do fator considerado (neste caso o fator jardins ), e β é a sua influencia em P. Geometricamente c é a intercetta e β o coeficiente angular. Na verdade, esta relação é linear só até um certo nível / qualidade da variável x. De fato, depois um certo valor, o valor da área não vai continuar crescendo ate o infinito. Então não vamos ter mais uma relação linear, mas uma relação similar a logarítmica. Como podemos calcular a influencia de cada fator x? Poderíamos usar a ferramenta estatística da regressão. Mas podemos continuar falando sobre a regressão na próxima aula. 2

Então o valor da área é dado pela seguinte fórmula [...] Na verdade, esta é uma fórmula simplificada como veremos depois.

3 Então cada área tem caraterísticas diferentes, portanto tem diferentes valores de variáveis x e logo diferentes valores econômicos. Eu vou mostrar um exemplo da cidade de Torino (na Itália). Em cada área está quantificada o nível de cada variável x. A figura mostra esta quantificação em ArcviewGIS. O valor imobiliário é dado para as caraterísticas intrínsecas e para as caraterísticas extrínsecas. As caraterísticas intrínsecas são aquelas do prédio; as caraterísticas intrínsecas são aquelas da área urbana onde o prédio está (que nos haviamos chamado de valor da área, o de valor posicional). Se considerarmos os prédios com características intrínsecas iguais em toda a cidade, as diferenças entre seus valores indicam a diferença entre os valores de cada área. Então o gráfico mostra os valores das áreas, o que significa que se colocamos o mesmo prédio em diferentes áreas, vamos obter diferentes valores. Estes valores dependem somente da qualidade da área. Chamamos este valor de valor posicional. Este slide mostra para os valores da cada area o valor posicional e suas variáveis. 3

O valor imobiliário é dado para as caraterísticas intrínsecas e para as caraterísticas extrínsecas.

4 Estes gráficos mostram todas as correlações... e a relação entre o valor posicional e as características da área.... Este estudo mostra a relação entre os valores imobiliários de cada área e as transformações urbanas. Este gráfico mostra o aumento dos valores imobiliários em cada área da cidade, entre os anos 2005 e Durante estes anos, a cidade passou por uma grande transformação. Essas trasformações alteraram o fator posicional. Quantificando o aumento dos 8 fatores considerados para descrever a qualidade da área (jardins, qualidade urbana, acessibilidade, contexto social, poluição, comércio, serviços socias, estacionamento), podemos obter a relação entre o valor econômico da área e os fatores posicional. O resultado final é mostrado no último gráfico. 4

Este gráfico mostra o aumento dos valores imobiliários em cada área da cidade, entre os anos 2005 e 1999. Durante estes anos, a cidade passou por uma grande transformação.

5 Agora vamos ver o valor social das características urbanas. O que faz um cidadão feliz na sua cidade? Perguntamos a mais de 1300 pessoas (de Torino), quais os fatores urbanos mais importantes (entre jardins, qualidade urbana, acessibilidade, contexto social, poluição, comércio, serviços socias, estacionamento), dando uma pontuação de 1 a 5. Estes gráficos mostram o resultado final Agora podemos confirmar que existe uma relação entre os fatores urbanos mais importantes para a felicidade do cidadão e os fatores urbanos mais importantes para o valor econômico de área. 5

contexto social, poluição, comércio, serviços socias, estacionamento), dando uma pontuação de 1 a 5.

6 Jardins, calçadas, praças... etecetera, são bens públicos que aumentam a felicidade do cidadão, pois melhora a sua qualidade de vida na cidade. Chamamos atração urbana este tipo de bens públicos, e agora vamos ver a sua distribuição espacial na cidade. Esta é a distribuição espacial das atrações urbanas na cidade de Torino hoje. Os números indicam o nível, a importância da atração urbana. Você pode ver algumas fotos no mapa mostrando algumas das atrações urbanas. Este slide mostra as atrações urbanas antes e depois das grandes transformações urbanas que ocorreram entre os anos 1999 e Estes gráficos mostram a distribuição espacial das atrações urbanas na cidade no ano 1999 e 2008 onde podemos ver como, depois das transformações urbanas, são mais distribuídos na cidade. Desta forma, mais cidadãos podem usá-los de maneira mais confortável e em mais pontos urbanos, não apenas no centro da cidade, por exemplo. 6

Os números indicam o nível, a importância da atração urbana. Você pode ver algumas fotos no mapa mostrando algumas das atrações urbanas.

7 Eu finalizo esta aula lembrando que há um século atrás 10% da população mundial vivia nas cidades; hoje, mais de 50%. De acordo com as Nações Unidas este número deverá aumentar para 75% até Isso mostra o quão importante é o bom planejamento cidades em que cada um de nós, em média, vive a maior parte de sua própria vida BIBLIOGRAFIA D'Acci L., Grown, urban trasformation, real estate value: econometric cellular automata for the simulation of positional value, in Lecture Notes in Computer Science, 2008, Volume 5072, Computational Science and Its Applications ICCSA 2008, Springer, Pages D Acci L., Spatial Distribution of Social Benefit Given by Urban Attractions: a Test of UrAD Model, in Lecture Notes in Computer Science, 2009, Volume 5592, Computational Science and Its Applications ICCSA 2009, Springer, Pages D Acci L., A mathematical aid for efficient distribution of social benefit in urban planning, in Scarlatti F., Rabino G., (editors), Advances in Models and Methods for Planning, Pitagora, Bologna D'Acci L., A spatial multicriteria decision analysis to plan new urban poles in metropolies, INPUT0 2010, Fifth National Conference in Computer Science, Urban and Territorial Planning. 2010, D'Acci L., Measuring Well-Being and Progress, Social Indicators Research, Springer. 7

, Grown, urban trasformation, real estate value: econometric cellular automata for the simulation of positional value, in Lecture Notes in Computer Science, 2008, Volume 5072, Computational Science

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