RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO

Transcrição

1 RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL DO SÍNDICO FERNANDA OLIVEIRA Fevereiro de Brasília

2 O QUE É RESPONSABILIDADE CIVIL E CRIMINAL: Artigo 186 da Lei nº de 10 de Janeiro de 2002 Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Artigo 187 da Lei nº de 10 de Janeiro de 2002 Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boafé ou pelos bons costumes. Artigo 935 da Lei nº de 10 de Janeiro de 2002 A responsabilidade civil é independente da criminal, não se podendo questionar mais sobre a existência do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando estas questões se acharem decididas no juízo criminal.

3 DANO MORAL O dano moral consiste na lesão a um dos direitos da personalidade, gerando constrangimento ou frustração extremamente significativa, capaz de ofender a dignidade da pessoa humana. As críticas à gestão administrativa de condomínio realizadas sem ofensas gratuitas e exageradas ou qualquer outro abuso de direito, não ensejam o reconhecimento de dano moral. É pacífico o entendimento no âmbito dos tribunais pátrios de que os aborrecimentos, percalços, frustrações e vicissitudes ocorridas na vida em sociedade não geram o dever de indenizar, ainda que tenham causado certa dose de desconforto, pois a reparação do dano moral não tem como objetivo amparar sensibilidades afloradas ou susceptibilidades exageradas.

4 O CONDOMÍNIO TEM RESPONSABILIDADE OBJETIVA Art. 932, III e Art. 933 Código Civil: Art São também responsáveis pela reparação civil: III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele; Art As pessoas indicadas nos incisos I a V do artigo antecedente, ainda que não haja culpa de sua parte, responderão pelos atos praticados pelos terceiros ali referidos. Enunciado 451 JDC: A responsabilidade civil por ato de terceiro funda-se na responsabilidade objetiva ou independente de culpa, estando superado o modelo de culpa presumida. Súmula 341 STF: É presumida a culpa do patrão ou comitente pelo ato culposo do empregado ou preposto. Quando se tratar de direito ambiental, a regra é a responsabilidade civil objetiva, bastando, para tanto, a demonstração do nexo causal entre a conduta e a lesão ao meio ambiente. em princípio não subsiste solidariedade entre o condomínio e o ex-síndicopelas obrigações contraídas em nome da entidade despersonalizada mediante representação do antigo gestor, ressalvada eventual responsabilização em sede apropriada por atos praticados à margem da lei e/ou das disposições convencionais

5 Exemplo da Responsabilidade Objetiva do Condomínio Enunciado 557 JDC Nos termos do art. 938 do CC, se a coisa cair ou for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual unidade, responderá o condomínio, assegurado o direito de regresso. Artigo: 938 do Código Civil Art Aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido.

6 A OBRIGAÇÃO SOLIDÁRIA ENTRE SÍNDICO E CONDOMÍNIO [...] Tendo em vista a confusão instaurada dentro do condomínio, embasada em suposto uso irregular de água pela condômina, prima do autor embargado, a atuação de um dos réus, ao ordenar o disparo de arma de fogo que vitimou aquele (autor), causando-lhe debilidade permanente da função da visão, deu-se na condição de síndico, ou seja, no exercício da administração interna da edificação, o que atrai a responsabilidade solidária do condomínio, ora embargante, diante da relação de preposição, conforme arts. 186, 187, 927, 932, III, 933, 949 e 950, todos do CC, e Súmula n. 341/STF. [...]

7 QUAIS SÃO AS OBRIGAÇÕES DOS SÍNDICOS? Art Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; Convocar Assembleia Art VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. Ver art CC (obrigatório contra risco de incêndio ou destruição). 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. Permite a contratação de terceiros. Cuidado com o registro das ATAS para não se responsabilizar por atos de terceiros. 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção. Art Pelo voto da maioria absoluta de seus membros.

8 DEVER DE PRESTAR CONTAS Prescrição em 10 anos (Art. 205 CC) Art. 22 da Lei 4.591/1964. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição. 1º Compete ao síndico: [...] f) prestar contas à assembléia dos condôminos. É devida a prestação de contas por parte daquele que utiliza, arrecada, gerencia, ou administra bens e valores de outrem, a incluir o síndico de condomínio (art , VIII, CC).

9 AQUISIÇÕES NÃO AUTORIZADAS POR ASSEMBLEIA REPARAÇÃO DANOS. CONDOMÍNIO. SERVIÇO NÃO ENTREGUE. PAGAMENTO PARCELA. COMPRA SEM AUTORIZAÇÃO DOS CONDÔMINOS. SÍNDICO. RESPONSABILIDADE CIVIL. 1. Ante a comprovação de que o serviço foi pago sem ter sido entregue e que foi efetuada a compra de uma catraca sem autorização dos condôminos, sem dúvida a responsabilidade do síndico restou comprovada, e deve ser ressaltado, que as sobras de recursos não autorizam o síndico a efetuar compras sem autorização dos condôminos e sem a pronta entrega do produto. 2. Recurso conhecido e desprovido.

10 Obrigação de Fiscalizar e Punir Aplicação de multa por descumprimento das Regras do Condomínio A cobrança de multa em desfavor de morador que descumpre as normas condominiais, faz parte das atribuições do síndico, que atua como representante legal do condomínio, de modo que esta cobrança não configura ato ilícito apto a violar direitos de personalidade do condômino. MAS DEVE OBEDECER O CONTIDO NOS ARTIGOS 1336 E 1337 DO CÓDIGO CIVIL!!!!!!!!!

11 MULTAS: ART E 1337 CC MULTA POR ATRASO EM PAGAMENTO NÃO SE CONFURNDE COM A MULTA POR DESCUMPRIMENTO DAS NORMAS: Art / 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Art / 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa. Art O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

12 Como Impor a MULTA? JUIZADO CIVIL. DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. MULTA. BARULHO PRATICADO POR CRIANÇAS. Embora a convenção e o regulamento interno do condomínio prevejam como atribuição do síndico a imposição de multa pelas infrações perpetradas por filhos de condôminos e moradores do edifício em detrimento das normas regulamentares, independente de manifestação assemblear, com a regulamentação da matéria pelo CC, que, por se tratar de norma de ordem pública, possui aplicação imediata e deverá ser aplicado. O art do CC exige, para a imposição de multa, a deliberação de três quartos dos condôminos. Acresce-se a isso a ausência de local próprio no edifício para as crianças brincarem. Recurso CONHECIDO e PROVIDO. 1.Trata-se de recurso inominado onde o recorrente aduz, em síntese, que a multa aplicada deverá ser anulada, uma vez que não tem fundamento legal para a pretensão, visto que o síndico?usa? a convenção do condomínio AMERICA, e que o condomínio NOVA YORK E CALIFÓRNIA não possui regimento ou convenção de condomínio, e que a multa não tem a anuência dos condôminos. 2.O Código Civil, em seu artigo 1336, inciso IV, estabelece que entre alguns dos deveres dos condôminos está o de não utilizar sua unidade de modo a prejudicar o sossego dos demais, sob pena de pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou convenção, que não pode ser superior a cinco vezes o valor da contribuição mensal, conforme previsto no parágrafo 2º do mesmo artigo

13 Como impor a MULTA? 3.O Código Civil também prevê no artigo 1337 o pagamento de multa correspondente até ao quíntuplo da contribuição das despesas condominiais, em caso de reiteração das faltas, podendo a multa chegar até ao décuplo, em caso dos reiterados comportamentos anti-sociais gerarem incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, conforme prevê o parágrafo único do mesmo artigo. 4.Além das sanções pecuniárias, outras providências podem ser tomadas, agora com intervenção do Poder Judiciário, tal como a obrigação de não fazer, escolhida pelo autor, conforme lição de Francisco Eduardo Loureiro, no comentário ao artigo 1337 do Código Civil Comentado, coordenado pelo Ministro Cezar Peluso, a seguir transcrita:?(...) Não diz a lei se as sanções pecuniárias do art esgotam as providências para fazer cessar a conduta ilícita do condômino. Parece claro que, a par da multa, podem ajuizar o condomínio, os condôminos ou mesmo possuidores prejudicados tanto ação indenizatória como de obrigação de fazer ou de não fazer, inclusive com pedido cominatório ou de tutela específica, na forma do art. 461, do Código de Processo Civil. (...)? 5. Com razão o autor/recorrente, pois para aqueles que vivem em coletividade, é fundamental a observância de regras de boa vizinhança para a convivência harmônica de todos. As convenções de condomínio e regulamentos internos estabelecem as principais regras a serem observadas pelos condôminos. 6. No caso específico dos autos, a convenção de condomínio prevê em seu artigo 6º XVI, o seguinte: Art. 6º. O apartamento se destina à utilização como residência do morador? seus familiares, sendo,portanto, expressamente vedado:?xvi? nas áreas comuns, o uso de bicicletas, skates, patins, patinetes, walk-machines? ou similares, jogos de bolas, prática de jogos infantis, brincadeiras, correrias, gritarias ou aglomerados que perturbem a tranqüilidade dos moradores, o livre transito das pessoas, ou que possam, de qualquer modo, sujar e/ou danificar vidros ou outras partes do edifício ou veículos ali estacionados?.

14 Como impor a MULTA? 7.No caso dos autos, além da convenção encontra-se em nome de RESIDENCIAL AMÉRICAS, do qual fazem partes os blocos I a * da QD 55, lotes 3/6, Setor Central do Gama? DF, portanto, não se sabe se os condomínios NEW YORK e CAFIRMONIA fazem partes do Residencial citado, tenho que há outro impedimento para a cobrança da multa: 8.A propósito, determina o 2º do artigo 1.336, do CC, a necessidade de autorização da assembléia geral para a cobrança da multa, não podendo ser por exclusiva vontade do síndico. Francisco Eduardo Loureiro, na obra citado supra, afirma que:?finalmente o 2º do art disciplina a multa aplicável aos condôminos que vulnerarem os deveres de abstenção previstos nos incisos II a IV, já comentados. Note-se que a multa ora analisada não se aplica ao condôminos inadimplentes (...). A multa em questão pode ou não estar prevista na convenção ou ato constitutivo. Caso não haja prévia estipulação pode ser imposta em assembléia, com o quorum qualificado de aprovação?. 9. Tenho que?a AÇÃO DE COBRANÇA DE MULTA, POR INFRAÇÃO À CONVENÇÃO CONDOMINIAL, DEVER SER INSTRUÍDA COM A NOTIFICAÇÃO CIENTIFICADORA DA INFRAÇÃO, OU DA REJEIÇÃO DO RECURSO PELA ASSEMBLÉIA DOS CONDÔMINOS, ASSEGURANDO-SE A AMPLA DEFESA. INTELIGÊNCIA DO ART DO CC.? Ademais, o prédio estava em reforma e as crianças estava sem opção de local para exercer seu lídimo direito de brincar. 10. Assim, acolho o recurso para reformar a sentença.

15 E A MULTA POR ATRASO NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS? Ementa: CIVIL E ADMINISTRATIVO. IMÓVEL FUNCIONAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE CONDOMÍNIO (TAXA EXTRA) AJUIZADA CONTRA A UNIÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PAGAMENTO DEVIDO PELA UNIÃO. MULTA E JUROSMORATÓRIOS. INCIDÊNCIA. LEGITIMIDADE. 1. A Lei n /1990 disciplina as relações entre a União e o ocupante do imóvel, no que se refere à permissão de uso do bem, não se aplicando, por isso mesmo, às relações da União com o condomínio residencial, estas regidas pela Lei n /1964. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal. 2. As taxas e contribuições devidas ao condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, constituindo responsabilidade do proprietário sua quitação, seja ele quem for, ainda que o bem não esteja sob sua posse direta, assegurando-se a possibilidade de regresso contra quem tenha assumido a responsabilidade pela quitação dos débitos, hipótese que não é oponível ao condomínio credor. 3. Na hipótese dos autos, sendo a União a proprietária do imóvel funcional, e estando em atraso as taxas (extras) de condomínio, correta a sentença que a condenou ao pagamento do débito, devidamente atualizado, ao Condomínio credor. 4. Afigura-se legítima a incidência de multa e de juros moratórios pelo atraso no pagamento das taxas condominiais, considerando sua previsão na Convenção do Condomínio e no art. 12, 3º, da Lei / "Possuindo a cota condominial exigibilidade imediata, porquanto dotada de liquidez e certeza, a simples ausência de pagamento por parte da recorrente, já é capaz de configurar a mora solvendi" (REsp n /SP, Relator Ministro Jorge Scartezzini, DJ de ). 6. Sentença confirmada. 7. Apelação e remessa oficial desprovidas.

16 E A MULTA POR ATRASO NO PAGAMENTO DAS TAXAS CONDOMINIAIS? Art / 1o. O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. ART CC - O ADQUIRENTE RESPONDE PELOS DÉBITOS DO ALIENANTE, EM RELAÇÃO AO CONDOMÍNIO, INCLUSIVE MULTAS E JUROS MORATÓRIOS.

17 OBRIGADA! Visite nossa página Whatssapp Escritório: Shopping Deck Norte, sala 307. Lago Norte DF. Fernanda Oliveira é advogada especialista em direito público e do consumidor. Analista de Políticas Públicas do Distrito Federal e Consultora Jurídica e Parecerista em questões de Administração e Finanças.